|
Значение |
Согласно обр.№5846 от 10.10.2024, управляющая компания ООО "ПК Выбор" сообщила собственникам помещений в многоквартирном доме №5 по ул. Балтийская в г. Петрозаводске (далее - МКД) о том, что договор управления МКД прекращает свое действие с 01.01.2025. Управляющей организацией принято решение о прекращении управления МКД в связи с отсутствием положительных решений о согласовании работ и услуг на общедомовом имуществе МКД. Выполнение функций по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД невозможно в пределах существующих тарифов.
Считаем необходимым сообщить о том, что в силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регламентируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (далее - Правила №491).
Пунктами 10,11 Правил №491 определено, что общее имущество дома должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, а также сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. Содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.
Пунктом 5 Правил №491 установлено, что в состав общего имущества Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013г. №290 (далее - Минимальный перечень) определены требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и обслуживающими организациями.
Минимальный перечень применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.
Таким образом, управляющая организация обязана осуществлять выполнение работ и услуг, предусмотренных Минимальным перечнем.
Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 утверждены «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила №170).
Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах являются обязательными работами, которые не могут быть исключены из перечня работ и услуг по содержанию общего имущества МКД.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2017 № 307-АД16-13243. Так Верховный Суд Российской Федерации установил, что лицензионными требованиями является оказание всех услуг и (или) выполнение работ по управлению многоквартирным домом, а также по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме управляющей организацией, что предполагает и соблюдение Правил № 170.
Таким образом, отсутствие денежных средств по МКД у управляющей компании не означает то, что обязательные работы не должны выполняться.
Также, в соответствии с ч.2 ст. 198 ЖК РФ, в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.
В соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:
возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;
возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
возникновения обязательств по договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ;
государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Таким образом, до момента выбора собственниками помещений МКД иной управляющей компании, у ООО «ПК Выбор» имеется обязанность по управлению МКД. |
