|
Значение |
На основании задания от 05 августа 2026 года № 173, утвержденного первого заместителя руководителя Службы строительного и жилищного контроля (надзора) Республики Коми, на проведение контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с физическим лицом с целью проверки исполнения действующего жилищного законодательства Российской Федерации на основании поступивших сведений от управляющей организации ООО «Жилстрой» по факту незаконного устройства балкона на первом этаже, прилегающего к жилому помещению № 22 многоквартирного дома № 16 по ул. Димитрова, пгт. Усогорск, Государственная жилищная инспекция по Удорскому району (далее – Инспекция) осуществлено выездное обследование.
Инспекция, рассмотрев сведения, указывающие на наличие признаков нарушения обязательных требований в ходе выездного обследования, установила:
В принадлежащем на праве собственности Салахову Галандару Солтанмахмуд Оглы 1/3 части жилого помещения № 22, расположенном на первом этаже многоквартирного дома по адресу: пгт. Усогорск. ул. Димитрова, д. 16 произведены строительные работы, выразившиеся в возведении дополнительных строительных конструкций на месте балкона, отсутствующего в проектной документации на многоквартирный дом.
В результате выполненных работ изменены параметры объекта капитального строительства (многоквартирного дома), а именно увеличена общая площадь и объём здания за счёт присоединения к помещению части фасадной конструкции (наружной стены, балконной плиты, т.е. устройство балкона), являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Непосредственно в месте примыкания к возведенным конструкциям, выявлено разрушение отмостки многоквартирного дома.
Указанные действия образуют состав нарушений обязательных требований, выразившихся в следующем.
I. Проведение реконструкции объекта капитального строительства без разрешения на строительство
В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.
Поскольку в результате проведённых работ изменилась площадь и объём многоквартирного дома, указанные работы квалифицируются как реконструкция объекта капитального строительства.
Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
На момент проведения работ разрешение на строительство (реконструкцию) в установленном порядке не получалось, что является прямым нарушением части 2 статьи 51 ГрК РФ.
II. Уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома без согласия всех собственников
В силу частей 1–3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома (наружные стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты).
В соответствии с пунктами 2 и 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку проведённые работы повлекли присоединение части общего имущества (наружной стены / балконной плиты) и уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, для их проведения требуется согласие всех собственников помещений в данном доме.
Такое согласие (решение общего собрания собственников) отсутствует, что является нарушением части 2 статьи 40 и части 3 статьи 36 ЖК РФ.
III. Признаки самовольной постройки
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные:
– на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
– на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта;
– либо без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Положения статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Как указано в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества.
Поскольку проведённые работы осуществлены без разрешения на строительство и без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, возведённые конструкции обладают всеми признаками самовольной постройки, предусмотренными статьёй 222 ГК РФ.
IV. Нарушение правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда
В соответствии с пунктом 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Пунктом 1.7.2 Правил № 170 установлено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Пунктом 1.7.3 Правил № 170 установлено, что перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Проведённые работы, связанные с вмешательством в конструкцию фасада (наружной стены) многоквартирного дома, нарушают указанные требования Правил № 170.
V. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований и требований пожарной безопасности
В силу части 4 статьи 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
В соответствии с СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», устройство, оборудование и содержание зданий и помещений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям.
Кроме того, в соответствии с СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003), проектирование реконструируемых многоквартирных жилых зданий должно осуществляться с соблюдением установленных строительных норм и правил.
Проведение реконструкции без проектной документации, прошедшей экспертизу и согласование в установленном порядке, создаёт угрозу нарушения указанных требований.
VI. Повреждение общего имущества многоквартирного дома (отмостки)
Непосредственно в зоне устройства дополнительной конструкции (балкон) установлено разрушение отмостки многоквартирного дома (зафиксированы просадки, провалы, трещины, нарушения целостности бетонного покрытия, отслоение от цоколя).
Отмостка является неотъемлемой частью фундамента и в силу подпункта «в» пункта 2 Правил № 491 относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1.7 Правил № 170, установлено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Кроме того, пунктом 6.26 СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий», утвержденного Приказом Минстроя России от 16.12.2016 № 972/пр, установлено, что отмостки по периметру зданий должны плотно примыкать к цоколю здания. Выявленное разрушение отмостки свидетельствует о нарушении указанных требований.
Повреждение отмостки создает прямую угрозу подтопления фундамента и подвальных помещений, что влечет нарушение части 4 статьи 17 ЖК РФ (соблюдение прав соседей, требование сохранности жилого фонда).
|