РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ОПТИМА"
№21230942100005023605

🔢 ИНН:
2130072962
🆔 ОГРН:
1102130005636
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
08.02.2023

Государственная жилищная инспекция Чувашской Республики организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ОПТИМА" (ИНН: 2130072962)

Смотреть все проверки данной организации (2 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться
Оценка как работодателя
Добавить отзыв

Общая информация

Проверяющая организация:
Государственная жилищная инспекция Чувашской Республики
Регион:

Подробная информация

Взаимодействия по КНМ со СМЭВ

Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-02-09T12:09:25.785688Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-02-09T13:55:30.977300Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-02-09T13:55:30.977300Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-02-09T13:55:30.977300Z

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный лицензионный контроль за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 2130072962
ОГРН проверяемого лица 1102130005636
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ОПТИМА"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Малое предприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.32
Наименование проверочного листа Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 41.20
Наименование проверочного листа Строительство жилых и нежилых зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.90
Наименование проверочного листа Торговля оптовая неспециализированная
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 47.19
Наименование проверочного листа Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 49.4
Наименование проверочного листа Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 52.29
Наименование проверочного листа Деятельность вспомогательная прочая, связанная с перевозками
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.1
Наименование проверочного листа Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.2
Наименование проверочного листа Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.3
Наименование проверочного листа Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 70.22
Наименование проверочного листа В ПСХК «Тепличный комбинат №1» В ПСХК «Тепличный комбинат №1» в ТП -737 не пересмотрена однолинейная схема (что подтверждается фототаблицей № 10)

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ 332105057513
ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Карсаков Евгений Вячеславович

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение должностные лица структурных подразделений Инспекции, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению лицен-зионного контроля

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение должностные лица структурных подразделений Инспекции, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению лицен-зионного контроля

Контрольно надзорный орган

Значение Государственная жилищная инспекция Чувашской Республики

Основания проведения КНМ

Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Наименование проверочного листа (ФЗ 248) Наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся или возможных нарушениях обязательных требований, а также о непосредственных нарушениях обязательных требований, если указанные сведения не соответствуют утвержденным индикаторам риска нарушения обязательных требований
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ PM_1
Цифровой код 5.0.1
Может иметь текст в свободной форме Нет
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики (далее – Инспекция) на основании обращений Вх. №464 от 13.01.2023 г., №358 от 12.01.2023 г. жителей, проживающих в доме №13 по ул. Водопроводная г. Чебоксары (далее – дом №13) и доме №14 по ул. Герцена г. Чебоксары (далее – дом №14), проведена проверка ООО «УК «Оптима» по вопросу обоснованности начисления платы за содержание жилого помещения, в ходе которой установлено следующее. В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1). Пунктом 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имуще-ства в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. В силу части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товари-щество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 данной статьи. Частью 4 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, нормами части 7 статьи 156 и части 4 статьи 158 ЖК РФ установлен порядок ценообразования относительно платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Указанные нормы жилищного законодательства являются императивными нормами, которые не предусматривают самостоятельного установления управляющей организацией платы за содержание и ремонт жилого помещения многоквартирного дома. Следовательно, в случае возникновения обстоятельств, вызывающих необходимость изменения цены договора относительно платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, управляющая организация может осуществить такие действия в рамках законодательных норм. Из пункта 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» (далее - Постановление № 22) следует, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Согласно части 1 статьи 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу приведенных нормативных положений размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме определяется с учетом предложений выбранной в установленном законом порядке управляющей организации на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, если в этом доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Если такое решение собственниками принято не было, то размер платы устанавливается органом местного самоуправления, а в городах федерального значения - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации Иных процедур изменения платы за содержание жилого помещения действующим законодательством не предусмотрено. Следовательно, основным способом установления и изменения размера платы за со-держание и ремонт жилого помещения для собственников на законодательном уровне определено волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. При наличии такого волеизъявления уста-новление платы иным образом противоречит требованиям закона и нарушает права соб-ственников. Соблюдение подобной процедуры способствует пресечению со стороны управляющей (обслуживающей) организации возможности в одностороннем порядке не-обоснованно по своему собственному усмотрению изменять размер платы. Действующее законодательство не предусматривает каких-либо изъятий из данного правила, допускающих одностороннее изменение управляющей организацией платы за со-держание общего имущества, и установленный им порядок определения платы (тарифа) за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома обязателен для хозяй-ствующих субъектов, осуществляющих деятельность в качестве управляющих организаций, что направлено на исключение возможности произвольного применения указанной платы (тарифа). Аналогичный правовой вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2017 по делу № 306-КГ17-6962. Процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется норма-ми жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нор-мам гражданского законодательства. Названные нормы призваны, в первую очередь, гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. В соответствии со статьей 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относятся порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом порядок определения цены за содержание и ремонт помещений должен быть четко сформулирован. Действующее законодательство не предусматривает право управляющей компании на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенным с гражданами потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников. Решение и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является официальным документом как документ, удостоверяющий факт, влекущий за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Установлено, что на общем собрании собственниками помещений в доме №13, принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК «Управдом» (с октября 2022 г. переименовано в ООО «УК «Оптима») и заключении с ней договора управления домом с существенными условиями, изложенными в редакции, описанной в протоколе (п. 8 указанного протокола), где указанно, что «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения утверждается общим собранием собственников помещений в МКД согласно смете с обоснованием тарифов (Приложение №5 к Договору управления)», что подтверждается протоколом № 1 от 24.04.2018 г. Договор управления домом №13 размещен в ГИС ЖКХ (версия от 15.05.2018 №1). На общем собрании собственниками помещений дома утвержден размер платы за содержание жилого помещения в размере 18,85 руб./кв.м. в том числе на текущий ремонт в размере 0,5 руб., и сметы в обоснование, что подтверждается протоколом от 24.04.2018 г. №1. Согласно приложенной смете размер платы на содержание и ремонт жилого помещения (за исключением размера платы за коммунальные ресурсы, используемые на содержание общего имущества) составляет 17,15 руб./кв.м., где за содержание жилья – 16,65 руб./кв.м. (в т. ч. расходы за вы-воз ТКО), за текущий ремонт – 0,5 руб./кв.м. В связи с введением с 1 октября 2018 года на территории Чувашской Республики новой коммунальной услуги по обращению с ТКО, стоимость услуг по вывозу, утилизации (захоронению) ТКО исключается из платы за содержание жилого помещения. Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения по дому №13 с октября 2018 г. составляет 14,65 руб./кв.м. (17,15 руб./кв.м. – 2,5 руб./кв.м.). На общем собрании собственниками помещений дома №13 большинством голосов принято решение «против» утверждения размера платы за содержание жилого помещения в размере 21,47 руб./кв.м. и утверждении сметы расходов, что подтверждается протоколом от 19.04.2019 № 1. На общем собрании собственниками помещений дома № 13 принято решение «утвердить условия договора управления с управляющей организацией», что подтверждается протоколом от 28.07.2021 № 1. Анализ оригиналов договоров управления дома №13, представленных на обозрение, заключенных на условиях, утвержденных на общем собрании собственников помещений дома № 13, оформленных протоколом от 28.07.2021 г. №1, показал, что договор управления заключен между ООО «УК «Оптима» и собственниками помещений дома, обладающих 158,4 кв.м. голосов, что составляет 4,4 % от общей площади дома. При этом в качестве одной стороны заключаемого договора могут выступать собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, в связи, с чем договор считается незаключенным на условиях, утвержденных протоколом общего собрания от 28.07.2021 г. При таких обстоятельствах будет действовать договор управления на прежних условиях. Установлено, что с октября 2021 г. ООО «УК «Оптима» произведено увеличение платы за содержание жилого помещения по дому №13 в размере 15,44 руб./кв.м., обосновывая это договором управления многоквартирным домом в редакции п.3.2.17 «Изменить (увеличить) принятый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий отчетный (текущий) год соразмерно ежегодному индексу потребительских цен в Чувашской Республике на жилищно-коммунальные услуги с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего отчетного (текущего) года, определенному и официально опубликованному в порядке, установленном действующим законодательством (на официальном сайте Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Чувашской Республике). Изложенный порядок применяется в отсутствие утвержденного собственниками помещений в МКД размера платы за содержание жилого помещения, в том числе и тогда, когда указанный размер платы не был принят в связи с отсутствием кворума на собрании», утвержденной на общем собрании собственников, оформленным от 28.07.2021 г. протокол №1 при отсутствии подписанного договора управления. Кроме того, анализ протокола №1 от 28.07.2021 г. показал, что вопрос № 8 не содержит информации об изменении условий договора управления или включении дополнительного пункта об односторонней индексации со стороны управляющей организации размера платы за содержание жилого помещения по дому №13. Следовательно, собственниками не было принято решение об изменении условий договора управления домом №13, а также решение о включении в договор управления п.3.2.17. На основании изложенного, голосование по утверждению договора управления в новой редакции без указания на конкретные изменения условий договора управления является фактически формальным вопросом, поставленным на голосование, без указания конкретных изменений, вносимых в договор управления, фактически не позволяющее сделать собственникам осознанный выбор при утверждении данных условий. При этом процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется положениями жилищного законодательства, которое не предусматривает каких-либо исключений в части, касающейся одностороннего изменения управляющей организацией указанной платы, а равно не предусматривает право лиц, осуществляющих деятельность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, на одностороннее изменение размера платы за содержание жилого помещения. Установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в спорный период иным способом, в том числе посредством применения тарифа, утвержденного органом местного самоуправления, противоречит нормам матери-ального права и нарушает права собственников жилых помещений. Нормы жилищного законодательства имеют приоритет по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании жилищных отношений. На законода-тельном уровне определен только способ установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в виде волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании. Установление размера платы иным способом противоречит требованиям закона и нарушает права потребителей. Следовательно, условия договора управления многоквартирным домом в части возможности одностороннего изменения управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт общего имущества в этом доме не соответствуют специальным нормам жилищного законодательства. В соответствии со ст.162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления МКД относятся порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом порядок определения цены за содержание и ремонт помещений должен быть четко сформулирован. Указанный выше порядок соблюден в рамках протокольного решения общего собрания собственников помещений в доме №13 от 24.04.2018 г., где конкретно определен порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Действующее законодательство не предусматривает право управляющей компании на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенным с гражданами-потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников. Условие об одностороннем увеличении размера платы, предусмотренное п.3.2.17 договора управления МКД, которое не было утверждено общим собранием собственников помещений дома №13, ущемляет права потребителей, а в соответствии с ч.1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, являются недействительными. Кроме того, 19.09.2022 г. общим собранием собственников помещений дома №13, оформленным протоколом №1, приняты решения: «признать недействительным и исключить п.3.2.17 из договора управления МКД, внесенного управляющей компанией без согласования с собственниками МКД после общего собрания собственников, проведенного в июле 2021 г.» (вопрос №4) и «признать действующим договор управления МКД от 2018 г., заключенный между собственниками МКД и ООО «УК «Оптима». Таким образом, ООО «УК «Оптима» не вправе было с октября 2021 г. в односторон-нем порядке изменять размер платы за содержание жилого помещения по дому №13 без со-ответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД и применять размер 15,44 руб./кв.м. вместо 14,65 руб./кв.м. По вопросу начисления платы за содержание жилого помещения по дому №14 Ин-спекцией установлено следующее. Решением общего собрания собственников помещений в доме №14, оформленным протоколом № 1 от 14.11.2018 г., принято решение о выборе в качестве управляющей орга-низации ООО «УК «Управдом» (с октября 2022 г. ООО «УК «Оптима») и заключении с ней договора управления домом с существенными условиями, изложенными в редакции, описанной в протоколе (п. 8 указанного протокола), где указанно, что «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения утверждается общим собранием собственников помещений в МКД согласно смете с обоснованием тарифов (Приложение №5 к Договору управления)». Утвержденный договор управления домом №14 размещен в ГИС ЖКХ (Версия от 05.12.2018 № 1). Решением общего собрания собственников помещений в доме №14, оформленным протоколом №1 от 09.04.2021 г., собственниками утвержден размер платы за содержание жилого помещения в размере 17,28 руб./кв.м., в т. ч. текущий ремонт 1,50 руб./кв.м. и сметы в обоснование указанного размера платы. В рамках ранее проведенной проверки от 10.12.2021 г. (акт проверки №30/38) Инспекцией было выявлено нарушение со стороны ООО «УК «Оптима» в части начисления платы за содержание жилого помещения по дому №14 за период с октября по ноябрь 2021г., в размере 18,22 руб./кв.м. вместо 17,28 руб./кв.м. По результатам проверки Инспекцией в адрес УК выдано предписание № 30/21 от 10.12.2021 произвести перерасчет (возврат) платы за содержание жилого помещения МКД, предъявленных в платежных документах на оплату жилищно-коммунальных услуг за октябрь 2021 года, ноябрь 2021 года, исходя из размера платы за содержание жилого помещения 17,28 руб./кв. м. (без учета коммунальных ресурсов на содержание общего имущества в МКД). За декабрь 2021 года плату за содержание жилого помещения МКД определить в размере 17,28 руб./кв. м, без учета стоимости коммунальных ресурсов на содержание общего имущества. Указанное предписание УК исполнено, а именно произведен перерасчет (возврат) платы за содержание жилого помещения по МКД за период с октября по декабрь 2021 г. По квартире №120 сумма перерасчета составила 165,51 руб. Между тем, в июле 2022 г. прокуратурой Московского района Чувашской Республики проведена проверка ООО «УК «Оптима» по вопросу начисления платы за содержание жилого помещения по дому №14 с января 2022 г. По итогам проверки прокуратурой Московского района г. Чебоксары выявлено, что ООО «УК «Оптима» в нарушение требований ч. 7 ст. 156 ЖК РФ с января по март 2022г. при начислении платы за содержание жилого помещения по дому №14 необоснованно применен тариф в размере 18,22 руб./кв.м. В связи с чем, прокуратурой Московского района г. Чебоксары внесено представление в адрес ООО «УК «Оптима», которое устранено управляющей компанией, путем проведения перерасчета (возврата) за период с января по апрель 2022 г. в платежном документе за июль 2022 г. С мая 2022 г. ООО «УК «Оптима» начисление платы за содержание жилого помещения по дому №14 производит в размере 19,28 руб./кв.м., обосновывая это наличием в договоре управления многоквартирным домом, утвержденном на общем собрании собственников, оформленным от 09.04.2021 г. протокол №1, п.3.2.17 «Изменить (увеличить) принятый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий отчетный (текущий) год соразмерно ежегодному индексу потребительских цен в Чувашской Республике на жилищно-коммунальные услуги с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего отчетного (текущего) года, определенному и официально опубликованному в порядке, установленном действующим законодательством (на официальном сайте Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Чувашской Республике). Изложенный порядок применяется в отсутствие утвержденного собственниками помещений в МКД размера платы за содержание жилого помещения, в том числе и тогда, когда указанный размер платы не был принят в связи с отсутствием кворума на собрании». Анализ оригиналов договоров управления дома №14, представленных на обозрение, заключенных на условиях, утвержденных на общем собрании собственников помещений дома № 14, оформленных протоколом от 09.04.2021 г. №1, показал, что договор управления заключен между ООО «УК «Оптима» и собственниками помещений дома, обладающих 371,6 кв.м. голосов, что составляет 4,7 % от общей площади дома. При этом в качестве одной стороны заключаемого договора могут выступать собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, в связи, с чем договор считается незаключенным на условиях, утвержденных протоколом общего собрания от 09.04.2021 г. При таких обстоятельствах будет действовать договор управления на прежних условиях. Кроме того, анализ протокола №1 от 09.04.2021 г. показал, что вопрос № 9 не содержит информации об изменении условий договора управления или включении дополнительного пункта об односторонней индексации со стороны управляющей организации размера платы за содержание жилого помещения по дому №13. Следовательно, собственниками не было принято решение об изменении условий договора управления домом №13, а также решение о включении в договор управления п.3.2.17. Условие об одностороннем увеличении размера платы, предусмотренное п.3.2.17 договора управления МКД, которое не было утверждено общим собранием собственников помещений дома №13, ущемляет права потребителей, а в соответствии с ч.1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляю-щие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, являются недействительными. Таким образом, ООО «УК «Оптима» не вправе было с мая 2022 г. в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание жилого помещения по дому №14 без со-ответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД и применять размер 19,28 руб./кв.м. вместо 17,28 руб./кв.м.

Предупреждение

Описание документа Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики (далее – Инспекция) на основании обращений Вх. №464 от 13.01.2023 г., №358 от 12.01.2023 г. жителей, проживающих в доме №13 по ул. Водопроводная г. Чебоксары (далее – дом №13) и доме №14 по ул. Герцена г. Чебоксары (далее – дом №14), проведена проверка ООО «УК «Оптима» по вопросу обоснованности начисления платы за содержание жилого помещения, в ходе которой установлено следующее. В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1). Пунктом 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имуще-ства в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. В силу части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товари-щество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 данной статьи. Частью 4 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, нормами части 7 статьи 156 и части 4 статьи 158 ЖК РФ установлен порядок ценообразования относительно платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Указанные нормы жилищного законодательства являются императивными нормами, которые не предусматривают самостоятельного установления управляющей организацией платы за содержание и ремонт жилого помещения многоквартирного дома. Следовательно, в случае возникновения обстоятельств, вызывающих необходимость изменения цены договора относительно платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, управляющая организация может осуществить такие действия в рамках законодательных норм. Из пункта 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» (далее - Постановление № 22) следует, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Согласно части 1 статьи 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу приведенных нормативных положений размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме определяется с учетом предложений выбранной в установленном законом порядке управляющей организации на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, если в этом доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Если такое решение собственниками принято не было, то размер платы устанавливается органом местного самоуправления, а в городах федерального значения - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации Иных процедур изменения платы за содержание жилого помещения действующим законодательством не предусмотрено. Следовательно, основным способом установления и изменения размера платы за со-держание и ремонт жилого помещения для собственников на законодательном уровне определено волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. При наличии такого волеизъявления уста-новление платы иным образом противоречит требованиям закона и нарушает права соб-ственников. Соблюдение подобной процедуры способствует пресечению со стороны управляющей (обслуживающей) организации возможности в одностороннем порядке не-обоснованно по своему собственному усмотрению изменять размер платы. Действующее законодательство не предусматривает каких-либо изъятий из данного правила, допускающих одностороннее изменение управляющей организацией платы за со-держание общего имущества, и установленный им порядок определения платы (тарифа) за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома обязателен для хозяй-ствующих субъектов, осуществляющих деятельность в качестве управляющих организаций, что направлено на исключение возможности произвольного применения указанной платы (тарифа). Аналогичный правовой вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2017 по делу № 306-КГ17-6962. Процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется норма-ми жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нор-мам гражданского законодательства. Названные нормы призваны, в первую очередь, гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. В соответствии со статьей 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относятся порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом порядок определения цены за содержание и ремонт помещений должен быть четко сформулирован. Действующее законодательство не предусматривает право управляющей компании на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенным с гражданами потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников. Решение и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является официальным документом как документ, удостоверяющий факт, влекущий за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Установлено, что на общем собрании собственниками помещений в доме №13, принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК «Управдом» (с октября 2022 г. переименовано в ООО «УК «Оптима») и заключении с ней договора управления домом с существенными условиями, изложенными в редакции, описанной в протоколе (п. 8 указанного протокола), где указанно, что «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения утверждается общим собранием собственников помещений в МКД согласно смете с обоснованием тарифов (Приложение №5 к Договору управления)», что подтверждается протоколом № 1 от 24.04.2018 г. Договор управления домом №13 размещен в ГИС ЖКХ (версия от 15.05.2018 №1). На общем собрании собственниками помещений дома утвержден размер платы за содержание жилого помещения в размере 18,85 руб./кв.м. в том числе на текущий ремонт в размере 0,5 руб., и сметы в обоснование, что подтверждается протоколом от 24.04.2018 г. №1. Согласно приложенной смете размер платы на содержание и ремонт жилого помещения (за исключением размера платы за коммунальные ресурсы, используемые на содержание общего имущества) составляет 17,15 руб./кв.м., где за содержание жилья – 16,65 руб./кв.м. (в т. ч. расходы за вы-воз ТКО), за текущий ремонт – 0,5 руб./кв.м. В связи с введением с 1 октября 2018 года на территории Чувашской Республики новой коммунальной услуги по обращению с ТКО, стоимость услуг по вывозу, утилизации (захоронению) ТКО исключается из платы за содержание жилого помещения. Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения по дому №13 с октября 2018 г. составляет 14,65 руб./кв.м. (17,15 руб./кв.м. – 2,5 руб./кв.м.). На общем собрании собственниками помещений дома №13 большинством голосов принято решение «против» утверждения размера платы за содержание жилого помещения в размере 21,47 руб./кв.м. и утверждении сметы расходов, что подтверждается протоколом от 19.04.2019 № 1. На общем собрании собственниками помещений дома № 13 принято решение «утвердить условия договора управления с управляющей организацией», что подтверждается протоколом от 28.07.2021 № 1. Анализ оригиналов договоров управления дома №13, представленных на обозрение, заключенных на условиях, утвержденных на общем собрании собственников помещений дома № 13, оформленных протоколом от 28.07.2021 г. №1, показал, что договор управления заключен между ООО «УК «Оптима» и собственниками помещений дома, обладающих 158,4 кв.м. голосов, что составляет 4,4 % от общей площади дома. При этом в качестве одной стороны заключаемого договора могут выступать собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, в связи, с чем договор считается незаключенным на условиях, утвержденных протоколом общего собрания от 28.07.2021 г. При таких обстоятельствах будет действовать договор управления на прежних условиях. Установлено, что с октября 2021 г. ООО «УК «Оптима» произведено увеличение платы за содержание жилого помещения по дому №13 в размере 15,44 руб./кв.м., обосновывая это договором управления многоквартирным домом в редакции п.3.2.17 «Изменить (увеличить) принятый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий отчетный (текущий) год соразмерно ежегодному индексу потребительских цен в Чувашской Республике на жилищно-коммунальные услуги с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего отчетного (текущего) года, определенному и официально опубликованному в порядке, установленном действующим законодательством (на официальном сайте Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Чувашской Республике). Изложенный порядок применяется в отсутствие утвержденного собственниками помещений в МКД размера платы за содержание жилого помещения, в том числе и тогда, когда указанный размер платы не был принят в связи с отсутствием кворума на собрании», утвержденной на общем собрании собственников, оформленным от 28.07.2021 г. протокол №1 при отсутствии подписанного договора управления. Кроме того, анализ протокола №1 от 28.07.2021 г. показал, что вопрос № 8 не содержит информации об изменении условий договора управления или включении дополнительного пункта об односторонней индексации со стороны управляющей организации размера платы за содержание жилого помещения по дому №13. Следовательно, собственниками не было принято решение об изменении условий договора управления домом №13, а также решение о включении в договор управления п.3.2.17. На основании изложенного, голосование по утверждению договора управления в новой редакции без указания на конкретные изменения условий договора управления является фактически формальным вопросом, поставленным на голосование, без указания конкретных изменений, вносимых в договор управления, фактически не позволяющее сделать собственникам осознанный выбор при утверждении данных условий. При этом процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется положениями жилищного законодательства, которое не предусматривает каких-либо исключений в части, касающейся одностороннего изменения управляющей организацией указанной платы, а равно не предусматривает право лиц, осуществляющих деятельность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, на одностороннее изменение размера платы за содержание жилого помещения. Установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в спорный период иным способом, в том числе посредством применения тарифа, утвержденного органом местного самоуправления, противоречит нормам матери-ального права и нарушает права собственников жилых помещений. Нормы жилищного законодательства имеют приоритет по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании жилищных отношений. На законода-тельном уровне определен только способ установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в виде волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании. Установление размера платы иным способом противоречит требованиям закона и нарушает права потребителей. Следовательно, условия договора управления многоквартирным домом в части возможности одностороннего изменения управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт общего имущества в этом доме не соответствуют специальным нормам жилищного законодательства. В соответствии со ст.162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления МКД относятся порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом порядок определения цены за содержание и ремонт помещений должен быть четко сформулирован. Указанный выше порядок соблюден в рамках протокольного решения общего собрания собственников помещений в доме №13 от 24.04.2018 г., где конкретно определен порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Действующее законодательство не предусматривает право управляющей компании на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенным с гражданами-потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников. Условие об одностороннем увеличении размера платы, предусмотренное п.3.2.17 договора управления МКД, которое не было утверждено общим собранием собственников помещений дома №13, ущемляет права потребителей, а в соответствии с ч.1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, являются недействительными. Кроме того, 19.09.2022 г. общим собранием собственников помещений дома №13, оформленным протоколом №1, приняты решения: «признать недействительным и исключить п.3.2.17 из договора управления МКД, внесенного управляющей компанией без согласования с собственниками МКД после общего собрания собственников, проведенного в июле 2021 г.» (вопрос №4) и «признать действующим договор управления МКД от 2018 г., заключенный между собственниками МКД и ООО «УК «Оптима». Таким образом, ООО «УК «Оптима» не вправе было с октября 2021 г. в односторон-нем порядке изменять размер платы за содержание жилого помещения по дому №13 без со-ответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД и применять размер 15,44 руб./кв.м. вместо 14,65 руб./кв.м. По вопросу начисления платы за содержание жилого помещения по дому №14 Ин-спекцией установлено следующее. Решением общего собрания собственников помещений в доме №14, оформленным протоколом № 1 от 14.11.2018 г., принято решение о выборе в качестве управляющей орга-низации ООО «УК «Управдом» (с октября 2022 г. ООО «УК «Оптима») и заключении с ней договора управления домом с существенными условиями, изложенными в редакции, описанной в протоколе (п. 8 указанного протокола), где указанно, что «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения утверждается общим собранием собственников помещений в МКД согласно смете с обоснованием тарифов (Приложение №5 к Договору управления)». Утвержденный договор управления домом №14 размещен в ГИС ЖКХ (Версия от 05.12.2018 № 1). Решением общего собрания собственников помещений в доме №14, оформленным протоколом №1 от 09.04.2021 г., собственниками утвержден размер платы за содержание жилого помещения в размере 17,28 руб./кв.м., в т. ч. текущий ремонт 1,50 руб./кв.м. и сметы в обоснование указанного размера платы. В рамках ранее проведенной проверки от 10.12.2021 г. (акт проверки №30/38) Инспекцией было выявлено нарушение со стороны ООО «УК «Оптима» в части начисления платы за содержание жилого помещения по дому №14 за период с октября по ноябрь 2021г., в размере 18,22 руб./кв.м. вместо 17,28 руб./кв.м. По результатам проверки Инспекцией в адрес УК выдано предписание № 30/21 от 10.12.2021 произвести перерасчет (возврат) платы за содержание жилого помещения МКД, предъявленных в платежных документах на оплату жилищно-коммунальных услуг за октябрь 2021 года, ноябрь 2021 года, исходя из размера платы за содержание жилого помещения 17,28 руб./кв. м. (без учета коммунальных ресурсов на содержание общего имущества в МКД). За декабрь 2021 года плату за содержание жилого помещения МКД определить в размере 17,28 руб./кв. м, без учета стоимости коммунальных ресурсов на содержание общего имущества. Указанное предписание УК исполнено, а именно произведен перерасчет (возврат) платы за содержание жилого помещения по МКД за период с октября по декабрь 2021 г. По квартире №120 сумма перерасчета составила 165,51 руб. Между тем, в июле 2022 г. прокуратурой Московского района Чувашской Республики проведена проверка ООО «УК «Оптима» по вопросу начисления платы за содержание жилого помещения по дому №14 с января 2022 г. По итогам проверки прокуратурой Московского района г. Чебоксары выявлено, что ООО «УК «Оптима» в нарушение требований ч. 7 ст. 156 ЖК РФ с января по март 2022г. при начислении платы за содержание жилого помещения по дому №14 необоснованно применен тариф в размере 18,22 руб./кв.м. В связи с чем, прокуратурой Московского района г. Чебоксары внесено представление в адрес ООО «УК «Оптима», которое устранено управляющей компанией, путем проведения перерасчета (возврата) за период с января по апрель 2022 г. в платежном документе за июль 2022 г. С мая 2022 г. ООО «УК «Оптима» начисление платы за содержание жилого помещения по дому №14 производит в размере 19,28 руб./кв.м., обосновывая это наличием в договоре управления многоквартирным домом, утвержденном на общем собрании собственников, оформленным от 09.04.2021 г. протокол №1, п.3.2.17 «Изменить (увеличить) принятый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий отчетный (текущий) год соразмерно ежегодному индексу потребительских цен в Чувашской Республике на жилищно-коммунальные услуги с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего отчетного (текущего) года, определенному и официально опубликованному в порядке, установленном действующим законодательством (на официальном сайте Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Чувашской Республике). Изложенный порядок применяется в отсутствие утвержденного собственниками помещений в МКД размера платы за содержание жилого помещения, в том числе и тогда, когда указанный размер платы не был принят в связи с отсутствием кворума на собрании». Анализ оригиналов договоров управления дома №14, представленных на обозрение, заключенных на условиях, утвержденных на общем собрании собственников помещений дома № 14, оформленных протоколом от 09.04.2021 г. №1, показал, что договор управления заключен между ООО «УК «Оптима» и собственниками помещений дома, обладающих 371,6 кв.м. голосов, что составляет 4,7 % от общей площади дома. При этом в качестве одной стороны заключаемого договора могут выступать собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, в связи, с чем договор считается незаключенным на условиях, утвержденных протоколом общего собрания от 09.04.2021 г. При таких обстоятельствах будет действовать договор управления на прежних условиях. Кроме того, анализ протокола №1 от 09.04.2021 г. показал, что вопрос № 9 не содержит информации об изменении условий договора управления или включении дополнительного пункта об односторонней индексации со стороны управляющей организации размера платы за содержание жилого помещения по дому №13. Следовательно, собственниками не было принято решение об изменении условий договора управления домом №13, а также решение о включении в договор управления п.3.2.17. Условие об одностороннем увеличении размера платы, предусмотренное п.3.2.17 договора управления МКД, которое не было утверждено общим собранием собственников помещений дома №13, ущемляет права потребителей, а в соответствии с ч.1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляю-щие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, являются недействительными. Таким образом, ООО «УК «Оптима» не вправе было с мая 2022 г. в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание жилого помещения по дому №14 без со-ответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД и применять размер 19,28 руб./кв.м. вместо 17,28 руб./кв.м.

Дополнительно

Информация об уведомлении проверяемого лица о проведении ПМ Нет
Информация о несогласии контролируемого лица на проведение мероприятия Нет
Вакансии вахтой