Предостережение:

• Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики (далее – Инспекция) на основании обращений Вх. №464 от 13.01.2023 г., №358 от 12.01.2023 г. жителей, проживающих в доме №13 по ул. Водопроводная г. Чебоксары (далее – дом №13) и доме №14 по ул. Герцена г. Чебоксары (далее – дом №14), проведена проверка ООО «УК «Оптима» по вопросу обоснованности начисления платы за содержание жилого помещения, в ходе которой установлено следующее. В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1). Пунктом 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имуще-ства в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. В силу части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товари-щество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 данной статьи. Частью 4 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, нормами части 7 статьи 156 и части 4 статьи 158 ЖК РФ установлен порядок ценообразования относительно платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Указанные нормы жилищного законодательства являются императивными нормами, которые не предусматривают самостоятельного установления управляющей организацией платы за содержание и ремонт жилого помещения многоквартирного дома. Следовательно, в случае возникновения обстоятельств, вызывающих необходимость изменения цены договора относительно платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, управляющая организация может осуществить такие действия в рамках законодательных норм. Из пункта 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» (далее - Постановление № 22) следует, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Согласно части 1 статьи 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу приведенных нормативных положений размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме определяется с учетом предложений выбранной в установленном законом порядке управляющей организации на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, если в этом доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Если такое решение собственниками принято не было, то размер платы устанавливается органом местного самоуправления, а в городах федерального значения - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации Иных процедур изменения платы за содержание жилого помещения действующим законодательством не предусмотрено. Следовательно, основным способом установления и изменения размера платы за со-держание и ремонт жилого помещения для собственников на законодательном уровне определено волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. При наличии такого волеизъявления уста-новление платы иным образом противоречит требованиям закона и нарушает права соб-ственников. Соблюдение подобной процедуры способствует пресечению со стороны управляющей (обслуживающей) организации возможности в одностороннем порядке не-обоснованно по своему собственному усмотрению изменять размер платы. Действующее законодательство не предусматривает каких-либо изъятий из данного правила, допускающих одностороннее изменение управляющей организацией платы за со-держание общего имущества, и установленный им порядок определения платы (тарифа) за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома обязателен для хозяй-ствующих субъектов, осуществляющих деятельность в качестве управляющих организаций, что направлено на исключение возможности произвольного применения указанной платы (тарифа). Аналогичный правовой вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2017 по делу № 306-КГ17-6962. Процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется норма-ми жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нор-мам гражданского законодательства. Названные нормы призваны, в первую очередь, гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. В соответствии со статьей 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относятся порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом порядок определения цены за содержание и ремонт помещений должен быть четко сформулирован. Действующее законодательство не предусматривает право управляющей компании на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенным с гражданами потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников. Решение и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является официальным документом как документ, удостоверяющий факт, влекущий за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Установлено, что на общем собрании собственниками помещений в доме №13, принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК «Управдом» (с октября 2022 г. переименовано в ООО «УК «Оптима») и заключении с ней договора управления домом с существенными условиями, изложенными в редакции, описанной в протоколе (п. 8 указанного протокола), где указанно, что «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения утверждается общим собранием собственников помещений в МКД согласно смете с обоснованием тарифов (Приложение №5 к Договору управления)», что подтверждается протоколом № 1 от 24.04.2018 г. Договор управления домом №13 размещен в ГИС ЖКХ (версия от 15.05.2018 №1). На общем собрании собственниками помещений дома утвержден размер платы за содержание жилого помещения в размере 18,85 руб./кв.м. в том числе на текущий ремонт в размере 0,5 руб., и сметы в обоснование, что подтверждается протоколом от 24.04.2018 г. №1. Согласно приложенной смете размер платы на содержание и ремонт жилого помещения (за исключением размера платы за коммунальные ресурсы, используемые на содержание общего имущества) составляет 17,15 руб./кв.м., где за содержание жилья – 16,65 руб./кв.м. (в т. ч. расходы за вы-воз ТКО), за текущий ремонт – 0,5 руб./кв.м. В связи с введением с 1 октября 2018 года на территории Чувашской Республики новой коммунальной услуги по обращению с ТКО, стоимость услуг по вывозу, утилизации (захоронению) ТКО исключается из платы за содержание жилого помещения. Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения по дому №13 с октября 2018 г. составляет 14,65 руб./кв.м. (17,15 руб./кв.м. – 2,5 руб./кв.м.). На общем собрании собственниками помещений дома №13 большинством голосов принято решение «против» утверждения размера платы за содержание жилого помещения в размере 21,47 руб./кв.м. и утверждении сметы расходов, что подтверждается протоколом от 19.04.2019 № 1. На общем собрании собственниками помещений дома № 13 принято решение «утвердить условия договора управления с управляющей организацией», что подтверждается протоколом от 28.07.2021 № 1. Анализ оригиналов договоров управления дома №13, представленных на обозрение, заключенных на условиях, утвержденных на общем собрании собственников помещений дома № 13, оформленных протоколом от 28.07.2021 г. №1, показал, что договор управления заключен между ООО «УК «Оптима» и собственниками помещений дома, обладающих 158,4 кв.м. голосов, что составляет 4,4 % от общей площади дома. При этом в качестве одной стороны заключаемого договора могут выступать собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, в связи, с чем договор считается незаключенным на условиях, утвержденных протоколом общего собрания от 28.07.2021 г. При таких обстоятельствах будет действовать договор управления на прежних условиях. Установлено, что с октября 2021 г. ООО «УК «Оптима» произведено увеличение платы за содержание жилого помещения по дому №13 в размере 15,44 руб./кв.м., обосновывая это договором управления многоквартирным домом в редакции п.3.2.17 «Изменить (увеличить) принятый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий отчетный (текущий) год соразмерно ежегодному индексу потребительских цен в Чувашской Республике на жилищно-коммунальные услуги с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего отчетного (текущего) года, определенному и официально опубликованному в порядке, установленном действующим законодательством (на официальном сайте Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Чувашской Республике). Изложенный порядок применяется в отсутствие утвержденного собственниками помещений в МКД размера платы за содержание жилого помещения, в том числе и тогда, когда указанный размер платы не был принят в связи с отсутствием кворума на собрании», утвержденной на общем собрании собственников, оформленным от 28.07.2021 г. протокол №1 при отсутствии подписанного договора управления. Кроме того, анализ протокола №1 от 28.07.2021 г. показал, что вопрос № 8 не содержит информации об изменении условий договора управления или включении дополнительного пункта об односторонней индексации со стороны управляющей организации размера платы за содержание жилого помещения по дому №13. Следовательно, собственниками не было принято решение об изменении условий договора управления домом №13, а также решение о включении в договор управления п.3.2.17. На основании изложенного, голосование по утверждению договора управления в новой редакции без указания на конкретные изменения условий договора управления является фактически формальным вопросом, поставленным на голосование, без указания конкретных изменений, вносимых в договор управления, фактически не позволяющее сделать собственникам осознанный выбор при утверждении данных условий. При этом процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется положениями жилищного законодательства, которое не предусматривает каких-либо исключений в части, касающейся одностороннего изменения управляющей организацией указанной платы, а равно не предусматривает право лиц, осуществляющих деятельность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, на одностороннее изменение размера платы за содержание жилого помещения. Установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в спорный период иным способом, в том числе посредством применения тарифа, утвержденного органом местного самоуправления, противоречит нормам матери-ального права и нарушает права собственников жилых помещений. Нормы жилищного законодательства имеют приоритет по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании жилищных отношений. На законода-тельном уровне определен только способ установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в виде волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании. Установление размера платы иным способом противоречит требованиям закона и нарушает права потребителей. Следовательно, условия договора управления многоквартирным домом в части возможности одностороннего изменения управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт общего имущества в этом доме не соответствуют специальным нормам жилищного законодательства. В соответствии со ст.162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления МКД относятся порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом порядок определения цены за содержание и ремонт помещений должен быть четко сформулирован. Указанный выше порядок соблюден в рамках протокольного решения общего собрания собственников помещений в доме №13 от 24.04.2018 г., где конкретно определен порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Действующее законодательство не предусматривает право управляющей компании на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенным с гражданами-потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников. Условие об одностороннем увеличении размера платы, предусмотренное п.3.2.17 договора управления МКД, которое не было утверждено общим собранием собственников помещений дома №13, ущемляет права потребителей, а в соответствии с ч.1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, являются недействительными. Кроме того, 19.09.2022 г. общим собранием собственников помещений дома №13, оформленным протоколом №1, приняты решения: «признать недействительным и исключить п.3.2.17 из договора управления МКД, внесенного управляющей компанией без согласования с собственниками МКД после общего собрания собственников, проведенного в июле 2021 г.» (вопрос №4) и «признать действующим договор управления МКД от 2018 г., заключенный между собственниками МКД и ООО «УК «Оптима». Таким образом, ООО «УК «Оптима» не вправе было с октября 2021 г. в односторон-нем порядке изменять размер платы за содержание жилого помещения по дому №13 без со-ответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД и применять размер 15,44 руб./кв.м. вместо 14,65 руб./кв.м. По вопросу начисления платы за содержание жилого помещения по дому №14 Ин-спекцией установлено следующее. Решением общего собрания собственников помещений в доме №14, оформленным протоколом № 1 от 14.11.2018 г., принято решение о выборе в качестве управляющей орга-низации ООО «УК «Управдом» (с октября 2022 г. ООО «УК «Оптима») и заключении с ней договора управления домом с существенными условиями, изложенными в редакции, описанной в протоколе (п. 8 указанного протокола), где указанно, что «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения утверждается общим собранием собственников помещений в МКД согласно смете с обоснованием тарифов (Приложение №5 к Договору управления)». Утвержденный договор управления домом №14 размещен в ГИС ЖКХ (Версия от 05.12.2018 № 1). Решением общего собрания собственников помещений в доме №14, оформленным протоколом №1 от 09.04.2021 г., собственниками утвержден размер платы за содержание жилого помещения в размере 17,28 руб./кв.м., в т. ч. текущий ремонт 1,50 руб./кв.м. и сметы в обоснование указанного размера платы. В рамках ранее проведенной проверки от 10.12.2021 г. (акт проверки №30/38) Инспекцией было выявлено нарушение со стороны ООО «УК «Оптима» в части начисления платы за содержание жилого помещения по дому №14 за период с октября по ноябрь 2021г., в размере 18,22 руб./кв.м. вместо 17,28 руб./кв.м. По результатам проверки Инспекцией в адрес УК выдано предписание № 30/21 от 10.12.2021 произвести перерасчет (возврат) платы за содержание жилого помещения МКД, предъявленных в платежных документах на оплату жилищно-коммунальных услуг за октябрь 2021 года, ноябрь 2021 года, исходя из размера платы за содержание жилого помещения 17,28 руб./кв. м. (без учета коммунальных ресурсов на содержание общего имущества в МКД). За декабрь 2021 года плату за содержание жилого помещения МКД определить в размере 17,28 руб./кв. м, без учета стоимости коммунальных ресурсов на содержание общего имущества. Указанное предписание УК исполнено, а именно произведен перерасчет (возврат) платы за содержание жилого помещения по МКД за период с октября по декабрь 2021 г. По квартире №120 сумма перерасчета составила 165,51 руб. Между тем, в июле 2022 г. прокуратурой Московского района Чувашской Республики проведена проверка ООО «УК «Оптима» по вопросу начисления платы за содержание жилого помещения по дому №14 с января 2022 г. По итогам проверки прокуратурой Московского района г. Чебоксары выявлено, что ООО «УК «Оптима» в нарушение требований ч. 7 ст. 156 ЖК РФ с января по март 2022г. при начислении платы за содержание жилого помещения по дому №14 необоснованно применен тариф в размере 18,22 руб./кв.м. В связи с чем, прокуратурой Московского района г. Чебоксары внесено представление в адрес ООО «УК «Оптима», которое устранено управляющей компанией, путем проведения перерасчета (возврата) за период с января по апрель 2022 г. в платежном документе за июль 2022 г. С мая 2022 г. ООО «УК «Оптима» начисление платы за содержание жилого помещения по дому №14 производит в размере 19,28 руб./кв.м., обосновывая это наличием в договоре управления многоквартирным домом, утвержденном на общем собрании собственников, оформленным от 09.04.2021 г. протокол №1, п.3.2.17 «Изменить (увеличить) принятый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий отчетный (текущий) год соразмерно ежегодному индексу потребительских цен в Чувашской Республике на жилищно-коммунальные услуги с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего отчетного (текущего) года, определенному и официально опубликованному в порядке, установленном действующим законодательством (на официальном сайте Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Чувашской Республике). Изложенный порядок применяется в отсутствие утвержденного собственниками помещений в МКД размера платы за содержание жилого помещения, в том числе и тогда, когда указанный размер платы не был принят в связи с отсутствием кворума на собрании». Анализ оригиналов договоров управления дома №14, представленных на обозрение, заключенных на условиях, утвержденных на общем собрании собственников помещений дома № 14, оформленных протоколом от 09.04.2021 г. №1, показал, что договор управления заключен между ООО «УК «Оптима» и собственниками помещений дома, обладающих 371,6 кв.м. голосов, что составляет 4,7 % от общей площади дома. При этом в качестве одной стороны заключаемого договора могут выступать собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, в связи, с чем договор считается незаключенным на условиях, утвержденных протоколом общего собрания от 09.04.2021 г. При таких обстоятельствах будет действовать договор управления на прежних условиях. Кроме того, анализ протокола №1 от 09.04.2021 г. показал, что вопрос № 9 не содержит информации об изменении условий договора управления или включении дополнительного пункта об односторонней индексации со стороны управляющей организации размера платы за содержание жилого помещения по дому №13. Следовательно, собственниками не было принято решение об изменении условий договора управления домом №13, а также решение о включении в договор управления п.3.2.17. Условие об одностороннем увеличении размера платы, предусмотренное п.3.2.17 договора управления МКД, которое не было утверждено общим собранием собственников помещений дома №13, ущемляет права потребителей, а в соответствии с ч.1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляю-щие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, являются недействительными. Таким образом, ООО «УК «Оптима» не вправе было с мая 2022 г. в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание жилого помещения по дому №14 без со-ответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД и применять размер 19,28 руб./кв.м. вместо 17,28 руб./кв.м.