|
Значение |
В государственную жилищную инспекцию Краснодарского края поступило обращение от собственника жилого помещения (далее – заявитель) многоквартирного дома № 3А/3 по
ул. Газовиков в с. Небуг Туапсинского района (далее – МКД) о признаках нарушения обязательных требований жилищного законодательства ООО «УК «Метрикс».
Согласно реестру лицензий Краснодарского края, деятельность по управлению МКД осуществляет ООО «УК «Метрикс» и производит начисление платы за коммунальный ресурс по электроэнергии, используемый на содержание общего имущества в МКД (далее – КР на СОИ), собственникам помещений в МКД.
Согласно представленной ООО «УК «Метрикс» информации установлено, что в каждом многоквартирном доме ЖК СанХиллс Небуг установлены общедомовые приборы учета потребления электроэнергии и водоснабжения, которые фиксируют объемы потребления ресурсов каждого дома в отдельности. Отдельный узел учета электроэнергии установлен на уличное освещение, и в конце февраля 2024 года установлен еще один дополнительный узел учета электроэнергии, который учитывает потребление электроэнергии на канализационную насосную станцию (далее – КНС) и автоматические ворота. Показания данных счетчиков распределяются на все три многоквартирные дома ЖК СанХиллс Небуг пропорционально площади.
МКД оборудован общедомовыми приборами учета электрической энергии.
При этом, электрическая энергия в МКД измеряется посредством нескольких средств измерения и в совокупности образуют общий объем, определенный по общедомовому прибору учета всего коммунального ресурса.
Собственниками помещений МКД принято решение о порядке расчета размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, оформленное протоколом общего собрания собственников помещений МКД от 10 октября 2023 г. № 1.
В соответствии с пунктом 29(2) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, определяется как произведение тарифа (цены) для потребителей, установленного ресурсоснабжающей организацией в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов), и объема коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, приходящегося на каждое жилое и нежилое помещение, определенного в соответствии с формулами 11 - 12(2), 15, 17, 20(2), 24 и 28 приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354).
Расчет платы за коммунальные услуги, предусмотренный соответствующими формулами в приложении № 2 Правил № 354, основан на применении объемов, потребленных и учтенных общедомовым прибором учета, в каждом многоквартирном доме отдельно.
В таком случае, объем коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – КР СОИ), определяется как разница между объемом, учтенным общедомовым прибором учета, и суммарным объемом коммунального ресурса, потребленным во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, который распределяется пропорционально площади жилого (нежилого) помещения в МКД.
В соответствии с пунктом 4 Правил № 354 коммунальная услуга по электроснабжению включает в себя снабжение электрической энергией жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также помещений, входящих в состав общего имущества (в целях содержания общего имущества).
Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В силу пункта 7 Правил № 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил № 491, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (пункт 8 Правил № 491).
Исходя из системного толкования пунктов 7 и 8 Правил № 491, электрические сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему электроснабжения, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в письме от 18.09.2017 № 33418-АЧ/04 разъяснило, что состав общего имущества в многоквартирном доме определен частью 1 статьей 36 ЖК РФ, а также пунктом 2 Правил № 491 и является исчерпывающим.
В состав общего имущества в многоквартирном доме сети наружного освещения придомовой территории, КНС и ворота на территории жилого комплекса, которые подключены к отдельным приборам учета электрической энергии, не входят; обязанность собственников помещений в многоквартирных домах нести расходы по уличному (дворовому) освещению, потребление электрической энергии на КНС и ворота в части расходов на КР на СОИ ЖК РФ и Правила № 491 не содержат.
Согласно данным представленным в рамках запроса из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (далее – ЕГРН) в МКД общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 8217,7 кв.м., из них жилых - 7871,9 кв.м. и нежилых - 345,8 кв.м.
Расчет размера платы за КР на СОИ (электрическая энергия), исключающий потребление электрической энергии по уличному (дворовому) освещению, на КНС и ворота, на примере жилого помещения № 163 в МКД за период с января по март 2024 г. представлен в таблице:
месяц одпу, кВтч сумм ипу , кВтч объем электрической энергии используемой в целях содержания общего имущества, кВтч Si - общая площадь i-го жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном доме, кв.м Sоб - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, кв.м тариф, руб размер платы за кр сои (эл. энергия) размер платы за кр сои (эл. энергия) предъявленный исполнителем к оплате отклонение
янв.24 24 050,00 14 697,00 9 353,00 34,5 8 217,7 4,2 164,92 134,44 30,48
фев.24 19 700,00 14 232,00 5 468,00 34,5 8 217,7 4,2 96,42 78,37 18,05
мар.24 21 250,00 12 992,00 8 258,00 34,5 8 217,7 4,2 145,61 196,90 -51,29
Итого 406,94 409,71 -2,77
Таким образом, в период с января по март 2024 г. ООО «УК «Метрикс» осуществляло начисление платы за КР на СОИ (электрическая энергия) с нарушением требований, установленных частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ.
В соответствии с пунктом 2 Правил № 354 к нежилым помещением в многоквартирном доме является помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям также приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Жилищное законодательство обязывает собственника нежилого помещения в МКД наряду с собственниками жилых помещений нести расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества пропорционально его доле в праве собственности на общедомовое имущество (пункт 2 статьи 39 ЖК РФ, статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества, а также на коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества многоквартирного дома, независимо от наличия у него затрат на коммунальные услуги и содержание принадлежащего ему помещения на праве собственности (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04 февраля 2011 г. № 07АП-11319/2010 по делу № А27-10487/2010).
Исполнителем коммунальной услуги электроснабжение потребителям в МКД является ООО «УК «Метрикс».
Таким образом, ООО «УК «Метрикс» обязана осуществлять начисление платы за коммунальную услугу электроснабжение собственникам нежилых помещений (кладовых), расположенных в МКД.
В связи с тем, что ООО «УК «Метрикс» не осуществляет проверку индивидуальных приборов учета (далее – ИПУ) в жилых помещениях в МКД, объем коммунального ресурса, принимаемый к расчету платы КР на СОИ, может являться некорректным.
Согласно пунктам 82 - 84 Правил № 354 исполнитель обязан проводить проверки состояния установленных и введенных в эксплуатацию индивидуальных приборов учета, факта их наличия или отсутствия, а также проводить проверки достоверности представленных потребителями сведений о показаниях индивидуальных приборов учета путем сверки их с показаниями соответствующего прибора учета на момент проверки. |
