Предостережение:

• На земельном участке с кадастровым номером 23:47:0301034:227, площадью 104 +/- 4 м², категорией земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания, литер «Д», «И», «и», общей площадью 139,3 м2, по назначениям, предусмотренным градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки муниципального образования города Новороссийск по территориальной зоне Ж-3/65, по адресу: г. Новороссийск, ул. Коммунистическая, д. 51 (далее – земельный участок), принадлежащем на праве собственности Холодову Валерию Николаевичу, расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 23:47:0301034:73, а также земляная насыпь. Объекты, распложенные на земельных участках 23:47:0301034:226 и 23:47:0301034:227 фактически представляют собой систему блокированных строений. При эксплуатации рассматриваемого объекта капитального строительства имеются признаки нарушения обязательных требований, установленных ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), а именно: в электронную приемную администрации муниципального образования городского округа город-герой Новороссийск поступило обращение (№ 5529-ВП/25 от 07.07.2025) в котором содержится информация о возможных нарушениях градостроительного законодательства, в том числе о несоответствии площади объекта капитального строительства. К обращению приложены следующие документы: - копия экспертного заключения № 07.23/300 от 18.09.2023, подготовленного на основании определения Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 20.06.2023, о назначении судебной землеустроительной экспертизы по гражданскому делу № 2-2643/2023 (далее – экспертное заключение); - копия технического паспорта инв. № 8755 от 24.08.2021 на нежилое здание по адресу: г. Новороссийск, ул. Коммунистическая, д. 51 (далее – технический паспорт от 24.08.2021). В ходе рассмотрения обращения запрошены и получены: - от ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» - копия технического паспорта инв. № 8161 от 20.05.2006 на указанный объект (далее – технический паспорт от 25.05.2006); - от МБУ «ГеоКадПроект» – информационная схема, подготовленная по результатам комплекса геодезических работ, выполненных с территории общего пользования. Рассмотрев вышеуказанные сведения, а также с использованием данных портала пространственных данных Национальной системы пространственных данных (НСПД) установлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 23:47:0301034:73, а также земляная насыпь. Анализ общедоступных сервисов («Яндекс Карты») показал, что в период с 2020 по 2022 год в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:47:0301034:73 проводились работы. Анализ представленной и запрошенной документации установил наличие расхождений в характеристиках объекта: Согласно техническому паспорту от 20.05.2006: площадь застройки составляет 55.4 м2, ширина со стороны территории общего пользования – 10.17 м; Согласно техническому паспорту от 24.08.2021: площадь застройки составляет 56.2 м2, ширина со стороны территории общего пользования – 10.27 м; В исполнительном чертеже № 1 (к заключению эксперта): площадь застройки составляет 64.1 м2, вместе с тем в заключение эксперта, указанно следующее: объект соответствует характеристикам (количество этажей, адрес, материал стен), указанным в техническом паспорте от 24.08.2021 и не противоречит предельным параметрам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск, утвержденными решением городской Думы г. Новороссийск от 23.12.2014 года № 439 (с актуальными изменениями на дату проведения экспертизы), так как построен раньше даты утверждения этих Правил. Согласно информационной схеме, подготовленной МБУ «ГеоКадПроект»: ширина объекта со стороны территории общего пользования – 10.3 м. Увеличение площади застройки, отраженное в документации, может быть объяснено техническими причинами, не связанными с реконструкцией: - уточнение контура при проведении кадастровых работ с применением более точного оборудования; - учет элементов благоустройства и отделки (обшивка, утепление фасада, монтаж новых элементов), которые формально изменили внешний контур здания. Таким образом, в имеющейся документации присутствуют расхождения, что исключает возможность установления их достоверности и определения однозначных фактических характеристик объекта. Ввиду отсутствия доступа на земельный участок и в объект капитального строительства, установление фактических характеристик, а равно и подтверждение факта проведения реконструкции объекта, не представилось возможным. Согласно сведениям, внесенным в реестр отдела «Выдачи разрешений на строительство (реконструкцию) и ввод объектов в эксплуатацию» управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск за 2006-2025 информация о выданном разрешении (уведомлении) на строительство и ввод объекта в эксплуатацию по адресу: г. Новороссийск, ул. Коммунистическая, д. 51 с кадастровым номером земельного участка 23:47:0301034:227 отсутствует. В соответствии с Генеральным планом городского округа муниципального образования г. Новороссийск, утвержденным решением городской Думы № 158 от 22.11.2011 (с изменениями от 13.11.2024 № 568), земельный участок выделен в многофункциональную общественно-деловую зону. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск, утвержденных решением городской Думы муниципального образования город Новороссийск № 439 от 23.12.2014 (с изменениями от 25.06.2025 № 662), земельный участок выделен в зону ОД-2, зона общественного центра местного значения. В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. В силу ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. Таким образом, застройщик вправе приступить к реконструкции капитального объекта (в случаях, когда это необходимо) только после получения разрешения на реконструкцию такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления реконструкции. В связи с чем, предлагаем: Совершить действия, направленные на приведение технической документации на объект с кадастровым номером 23:47:0301034:73 с фактической площадью застройки во избежание нарушения обязательных требований, установленных ч. 2 ст. 51 ГрК РФ.