Предостережение:

• При рассмотрении сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, содержащихся в информации, поступившей из Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (вх. № 24-64618-2025 от 01.12.2025), в действиях контролируемого лица установлены признаки нарушения обязательных требований абзаца 1 пункта 1, пункта 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей). В ходе рассмотрения указанных сведений установлено, что акционерное общество «Специализированный застройщик «Сибагропромстрой» (далее – АО «СЗ «Сибагропромстрой») разместило в государственной информационной системе – единой информационной системе жилищного строительства https://наш.дом.рф/ проект договора участия в долевом строительстве, используемый для привлечения денежных средств участников долевого строительства (Многоэтажные жилые дома с нежилыми помещениями, подземной автостоянкой и инженерным обеспечением в квартале «I-Ц» жилого массива «Аэропорт», Советский район, г. Красноярск. Второй и третий этапы строительства), содержащий положения, ущемляющие права потребителей. В целях оценки достоверности поступивших сведений  Управлением Роспотребнадзора по Красноярскому краю в отношении АО «СЗ «Сибагропромстрой» проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом - наблюдение за соблюдением обязательных требований (мониторинг безопасности) (акт № 7082 от 04.05.2026). Руководствуясь пунктом 1 статьи 74 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», проведен сбор и анализ данных, размещенных в государственной информационной системе – в единой информационной системе жилищного строительства https://наш.дом.рф/. В ходе проведения контрольного (надзорного) мероприятия установлено наличие в действиях (бездействии) АО «СЗ «Сибагропромстрой» признаков нарушения обязательных требований, предусмотренных абзацем 1 пункта 1, пунктом 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей, а именно: 1. Условие пункта 2.2.2. проекта договора, предусматривающее, что участник обязуется принять от застройщика объект долевого строительства по акту приема-передачи в срок, указанный в уведомлении от застройщика о завершении строительства и готовности объекта к передаче Согласно части 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Таким образом, указанной правовой нормой предусмотрена обязанность участника долевого строительства приступить к принятию объекта долевого строительства, а не принять его, а также предоставлено право отказаться от принятия объекта в установленных законом случаях. Условие проекта договора, возлагающее на участника долевого строительства обязанность принять объект долевого строительства в срок, указанный в уведомлении от застройщика, не соответствует вышеуказанным правовым нормам и ущемляет права потребителей. В соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. 2. Условие пункта 4.2. проекта договора в части, предусматривающей, что застройщик уведомляет участника о завершении строительства жилого дома, о готовности к передаче объекта, необходимости его принятия участником, о последствиях его бездействия путем направления заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу участника либо вручает участнику лично под расписку, либо направляет по адресу электронной почты, указанному в п. 11 договора. Условие пункта 5.2. проекта договора в части, предусматривающей, что в случае досрочного исполнения застройщиком обязательств застройщик уведомляет участника о завершении строительства жилого дома, о готовности к передаче объекта, необходимости его принятия участником, о последствиях его бездействия путем направления заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу участника либо вручает участнику лично под расписку, либо направляет по адресу электронной почты, указанному в п. 11 договора. Согласно части 4 статьи 8 Закона о долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Таким образом, условие договора в части, предоставляющей застройщику право направлять по электронной почте участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, предупреждении участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, не соответствует закону, ведет к нарушению прав потребителей. В соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. 3. Условие пункта 4.4. проекта договора в части, предусматривающей, что при уклонении участника от осмотра до подписания передаточного акта или при отказе участника от принятия объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного п. 4.3. договора для передачи объекта долевого строительства участнику, составить одно сторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Условие пункта 5.4. проекта договора в части, предусматривающей, что при уклонении участника от осмотра до подписания передаточного акта или при отказе участника от принятия объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного п. 4.3. договора для передачи объекта долевого строительства участнику, составить одно сторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Согласно пункту 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Диспозитивность указанной правовой нормы не предоставляет застройщику право на ухудшение положения участника долевого строительства в части уменьшения срока (с 2-х месяцев до 1) составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Анализируемое условие существенно сокращает срок для составления одностороннего акта, что противоречит общим нормам Закона о долевом строительстве, предусматривающим основания и порядок исчисления срока для односторонней передачи объекта долевого строительства и может иметь своим следствием досрочный перевод риска случайной гибели или повреждения объекта на участника долевого строительства. В соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. 4. Условие пункта 4.4. проекта договора в части, предусматривающей, что отказ участника от принятия объекта и подписания передаточного акта в связи с выявленными участником несущественными недостатками, при условии наличия у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, признается как уклонение участника от принятия объекта и подписания передаточного акта. Условие пункта 5.4. проекта договора в части, предусматривающей, что отказ участника от принятия объекта и подписания передаточного акта в связи с выявленными участником несущественными недостатками, при условии наличия у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, признается как уклонение участника от принятия объекта и подписания передаточного акта. Согласно пункту 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Согласно части 2 статьи 8 Закона о долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. При этом, по смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не является доказательством свидетельством качества объекта долевого строительства. Таким образом, наличие любых недостатков, свидетельствующих о  несоответствии объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, предоставляет участнику долевого строительства право на отказ от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве. Условие проекта договора, ограничивающее указанное право, ущемляет права потребителей. В соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. 5. Условие пункта 4.5. проекта договора, предусматривающее, что участник, обнаруживший недостатки объекта долевого строительства при его приемке, вправе ссылаться на них только в том случае, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. Условие пункта 4.6. проекта договора, предусматривающее, что участник, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки объекта долевого строительства, которые могли быть установлены при обычном способе их приемки (явные недостатки). Условие пункта 5.5. проекта договора, предусматривающее, что участник, обнаруживший недостатки объекта долевого строительства при его приемке, вправе ссылаться на них только в том случае, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. Условие пункта 5.6. проекта договора, предусматривающее, что участник, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки объекта долевого строительства, которые могли быть установлены при обычном способе их приемки (явные недостатки). В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно 6 статьи 7 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. Таким образом, участнику долевого строительства предоставлено безусловное право на предъявление застройщику в течении гарантийного срока требований, связанных с недостатками в объекте долевого строительства. Условия проекта договора, ограничивающее такое право, ущемляют права потребителей. В соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав. 6. Условие пункта 5.1. проекта договора в части, предусматривающей, что застройщик не несет ответственности за дефекты, возникшие вследствие нарушения участником изложенных в инструкции по эксплуатации многоквартирного дома требований к техническому обслуживанию конструктивных элементов и оборудования объекта долевого строительства. Условие пункта 6.3. проекта договора, предусматривающее, что застройщик не несет ответственность по гарантийным обязательствам в случае неисполнения эксплуатирующей организацией или собственником помещения установленных требований о проведении ремонта, регламентных работ, подготовки к сезонной эксплуатации многоквартирного дома, а также вследствие нормального износа объекта долевого строительства. Основания освобождения застройщика от гарантийных обязательств предусмотрены частью 7 статьи 7 Закона о долевом строительстве, согласно которой застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами. Таким образом, застройщик не будет нести ответственность за недостатки объекта долевого строительства при одновременном соблюдении следующих условий: - если имеется причинно-следственная связь между неисполнением собственником объекта установленных требований с возникшим в объекте долевого строительства недостатком, - если застройщик докажет наличие такой причинно-следственной связи. Согласно статье 1098 ГК РФ исполнитель работы или услуги освобождается от ответственности в случае, если докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил пользования товаром, результатами работы, услуги или их хранения. Согласно части 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Освобождение застройщика от ответственности без возложения на него обязанности по доказыванию вышеуказанных обстоятельств, ущемляет права потребителей. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом. Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В силу абзаца 1 пункта 1, подпунктов 4, 13, 15 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей вышеуказанное условие является недопустимым, ущемляющим права потребителей. Таким образом, получены сведения о наличии в действиях (бездействии) АО «СЗ «Сибагропромстрой» признаков нарушения обязательных требований абзаца 1 пункта 1, пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей. Предлагаю: принять меры по обеспечению соблюдения указанных выше обязательных требований. В соответствии с пунктом 17 Положения о федеральном государственном контроле (надзоре) в области защиты прав потребителей, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 25.06.2021 № 1005 на настоящее предостережение могут быть поданы возражения. Адрес сайта в сети «Интернет», позволяющий контролируемым лицам пройти самообследование соблюдения ими обязательных требований в сфере защиты прав потребителей https://www.rospotrebnadzor.ru/region/samoobsledovanie.php.