|
Значение |
указанных в обращении, поступившем в Службу из Администрации Губернатора Красноярского края, зарегистрированное в Службе 02.03.2026 № 02-23/4476, по вопросу нарушения периодичности проведения текущего ремонта многоквартирного дома, расположенного по адресу: Красноярский край, Канский муниципальный округ, г. Канск, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 28 (далее – МКД), ненадлежащее санитарное состояние подъездного помещения и придомовой территории МКД, а также правомерности начисления платы за содержание жилого помещения МКД. в ходе рассмотрения обращения установлено, что собственниками помещений в МКД на общем собрании, результаты которого оформлены протоколом от 04.08.2025 № 1, принято решение о выборе непосредственного способа управления и заключении договора с обслуживающей организацией. По результатам принятых решений был заключен договор на оказание услуг по аварийно-диспетчерскому обслуживанию МКД. В части 2.1 статьи 161 ЖК РФ указано, что при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами. Далее как указано в части 1 статьи 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) определено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. В пункте 16 Правил № 491 указано, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в частности при непосредственном управлении многоквартирным домом путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы в соответствии со статьей 164 ЖК РФ. В случае управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений на таких собственников, в том числе возложено несение бремени расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (пункт 29 Правил № 491). Далее, как указано в постановлении Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, которым утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме положения об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 9). Обращаем внимание, что жилищный кодекс Российской Федерации выделяет два вида договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом: договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирным домом и договоры о снабжении собственников коммунальными ресурсами (ч. 1, ч. 2 ст. 164 ЖК РФ). Стоит отметить позицию министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, выраженную в письме от 04.07.2023 № 18184-ОГ/00, согласно которой при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме самостоятельно не производят какие-либо работы по содержанию и (или) текущему ремонту общего имущества в таком доме, а заключают договоры на проведение таких работ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Необходимо обратить внимание на то, что положения действующего жилищного законодательства не содержат в себе каких-либо требований, указывающих на необходимость обсуждения общим собранием собственников помещений обязательных условий заключаемого договора, равно как и требований к содержанию (наличию) таких условий в заключенном договоре, как это требует статья 162 ЖК РФ в отношении договора управления многоквартирным домом, заключаемого по результатам проведенного общего собрания собственников на котором принято решение о выборе способа управления в виде управляющей организации. Таким образом, при наличии проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать, где принято положительное решение о выборе непосредственного способа управления, а также всеми или большинством собственников помещений договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества (вне зависимости от фактического наименования и (или) содержания такого договора) заключен по результатам принятого общим собранием собственников соответствующего решения о заключении такого договора с лицом, осуществляющим соответствующие виды деятельности, можно сделать вывод о том, что непосредственный способ управления многоквартирным домом реализован. При этом выбранное собственниками лицо выставляет плату за содержание жилого помещения в таком многоквартирном доме, а также отвечает перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. Обстоятельства, изложенные в обращении, указывают на наличие со стороны обслуживающей организации ООО «ГАРАНТ КОМФОРТА» признаков нарушений обязательных требований жилищного законодательства, а именно: ненадлежащее санитарное состояние подъездного помещения и придомовой территории МКД, нарушение периодичности проведения текущего ремонта МКД. В части обращения по вопросу начисления платы за содержание жилого помещения МКД. Собственниками утверждена плата за оказание услуг по аварийно-диспетчерскому обслуживанию МКД в размере 35,00 руб./м² (протокол от 04.08.2025 №1). Анализ договора от 03.08.2025 № 1 показал, что пунктом 3.7. «Исполнитель» в одностороннем порядке имеет право увеличить тариф за аварийное обслуживание, но не более 10% в год, предварительно уведомив «Заказчика» об изменении стоимости за 30 дней. Данные условия договора не утверждены собственниками помещений МКД. Тем самым, имеются признаки нарушения обязательных требований ч. 7 ст. 156 ЖК РФ |