Предостережение:

•  из обращения Муниципального унитарного предприятия «ЖИЛСЕРВИС», расположенного по адресу: Амурская область, г. Сковородино, ул. Победы, д. 40 (вх. № 04-04-2953 от 26.03.2026) по вопросу заключения договора с ресурсоснабжающей организацией на приобретении коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества. В соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) при управлении многоквартирным домом (далее -МКД) управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД. Согласно статьи 162 ЖК РФ управляющая организация по договору управления МКД в течение согласованного срока за плату обязуется, в том числе, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Переход на «прямые» договоры касается только предоставления коммунальных услуг собственникам помещений. Обязанность управляющей организации по обеспечению содержания общего имущества МКД и, соответственно, заключению договоров с ресурсоснабжающей организацией (далее - РСО) на поставку коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (далее - СОИ), сохраняется. По смыслу часть 12 статья 161 ЖК РФ в рамках обязанности по предоставлению коммунальных услуг управляющие организации не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 ЖК РФ. Частью 1 статьи 157.2 ЖК РФ установлены случаи, когда при управлении многоквартирным домом управляющей организацией коммунальные услуги собственникам помещений в МКД предоставляются на основании договора на оказание коммунальных услуг, заключенного между собственником помещения в многоквартирном доме и РСО, минуя управляющую организацию («прямой» договор). Соответствующие нормы закреплены и в пункте 14 Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354), согласно которому управляющая организация приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в МКД, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами «г» - «ж» пункта 17 названных Правил (которые дублируют положения части 1 статьи 157.2 ЖК РФ о случаях заключения «прямых» договоров). С учетом изложенного переход на «прямые» договоры касается только предоставления коммунальных услуг собственникам помещений. В случае «прямых» договоров управляющие организации в рамках деятельности по управлению МКД освобождаются от обязанности по оказанию коммунальных услуг и, соответственно, от заключения соответствующих договоров с РСО. В обязанности управляющей организации помимо предоставления коммунальных услуг входит обеспечение содержания общего имущества МКД (часть 2 статьи 162 ЖК РФ). В свою очередь содержание общего имущества включает в себя приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (подпункт «л» пункта 11 Правил № 491). При управлении МКД управляющей организацией плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и СОИ, входит в структуру платы за содержание жилого помещения, в состав платы за коммунальные услуги коммунальные услуги для нужд СОИ не входят (части 4, 5 статьи 154 ЖК РФ, пункт 29(1) Правил № 491, пункт 40 Правил № 354). Обязанность управляющей организации заключать с РСО договоры о приобретении коммунальных ресурсов для нужд СОИ в том числе в случаях, предусмотренных подпунктами «б», «г» - «ж» пункта 17 Правил № 354 (случаи заключения «прямых» договоров) предусмотрена подпунктом «а» пункта 31(1) Правил № 354. Таким образом, деятельность по управлению МКД в рамках деятельности по содержанию общего имущества МКД предполагает обязанность управляющей организации приобретать коммунальные услуги с целью содержания общего имущества МКД, для чего управляющей организацией заключаются соответствующие договоры с РСО, отказаться от заключения которых управляющая организация не вправе. Между тем в связи с внесенными изменениями в законодательство Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме», расходы на оплату коммунальных ресурсов, в том числе холодной воды, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, будучи включенными в состав платы за содержание жилого помещения, а не платы за коммунальные услуги, с 01.01.2017 при управлении многоквартирным домом управляющей организацией подлежат возмещению потребителями услуг исключительно данной управляющей организации, но не ресурсоснабжающей организации. Т.е. независимо от решения собственников МКД, ресурсоснабжающая организация не вправе предъявлять им и взимать плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества МКД, а потребители не могут быть обязаны оплачивать непосредственно ресурсоснабжающей организации покупку коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании общего имущества МКД и необходимых, в том числе для надлежащего оказания услуг по содержанию общего имущества МКД. Указанный вывод подтверждается правоприменительной практикой Верховного Суда Российской Федерации (решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 № АКПИ21-108; определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 16.07.2018 № 308-ЭС18-3279 по делу № А63-9878/2017). Также Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.03.2026 по делу № Ф03-4413/2025. С целью соблюдения действующего жилищного законодательства инспекцией в адрес управляющей организации ООО «БСК» объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований, а именно: 1) заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на приобретении коммунальных ресурсов для нужд СОИ.