Предостережение:

• поступили сведения о следующих действиях (бездействии): предписание Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области от 21.12.2021 № 1647 по вопросам обращения гражданина Гоготова К.Э. и других граждан (вх. от 15.06.2020 № УЖИВ/Г-2053/5) в части перерасчета платы за предоставление услуг и выполнение работ по содержанию жилого помещения ненадлежащего качества потребителям, проживающим в многоквартирном доме № 101 по пр. им. В.И.Ленина за период с января 2020 года по май 2020 года. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Управляющая организация при осуществлении деятельности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязана руководствоваться следующими стандартами и правилами деятельности по управлению многоквартирным домом, установленными Правительством РФ: - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491); - Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее - Постановление № 290); - Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416. Таким образом, в плате за содержание и ремонт жилого помещения должны быть учтены все работы, предусмотренные вышеуказанными нормативными правовыми актами в объемах, соответствующих объемам работ, выполняемым при текущем ремонте общего имущества. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Исходя из ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирном домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В случае невыполнения работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома собственники могут предпринять меры для проведения перерасчета платы за содержание и ремонт жилого помещения в связи с неоказанием услуг. Изменение размера платы за услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме осуществляется только в случаях, предусмотренных Правилами № 491. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте, который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. Управляющая организация обязана в течение 2 рабочих дней с даты получения заявления направить собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа. В соответствии с п. 16 Правил № 491 акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами № 354. Утвержденная (рекомендуемая) законодательством форма акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ и акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества отсутствует. При этом разделом Х Правил № 354 утвержден порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в котором указаны требования законодательства, необходимые при подтверждении факта предоставления услуг ненадлежащего качества. Кроме того, согласно п. 10 Правил № 491 размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения рассчитывается на основании стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения с учетом количества полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, по отношению к количеству календарных дней в месяце. Таким образом, при составлении указанных актов следует учитывать положения раздела Х Правил № 354 и п. 10 Правил № 491 и указывать факты, позволяющие точно определить продолжительность предоставления услуг ненадлежащего качества (начало и окончание, периодичность, количество раз и т.п.) и параметры услуг (температура, давление т.п. для коммунальных услуг, периодичность, стоимость и т.п. для жилищных услуг). В акте «приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме», которые составляются согласно Приказа Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме», происходит фиксация оказанных (выполненных) управляющей организацией работ. На основании таких актов нельзя сделать вывод о работах (количестве работ, периодичности), которые управляющая организация не выполнила. Таким образом, акты приемки выполненных работ не являются основанием для перерасчета платы за содержание и ремонт жилого помещения. Для подтверждения факта предоставления услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в соответствующем акте должен быть отражен факт не предоставления (некачественного предоставления) соответствующей услуги с обязательным указанием согласно п. 10 Правил № 491 продолжительности предоставления услуг ненадлежащего качества (начало и окончание, периодичность, количество раз и т.п.): например, услуга «уборки придомовой территории» согласно периодичности ее предоставления, указанной в договоре управления должна выполняться каждый день, в акте необходимо указать, что в период декабрь месяц из 31 дня оказания услуги «уборки придомовой территории» услуга не была оказана 5 раз (с указанием конкретных дат не оказания, также подтвержденных соответствующими актами) или если оказана некачественно, то с указанием площади, которая не подвергалась уборке из всей площади, подлежащей уборке согласно договора управления. Кроме того, согласно п. 10 Правил № 491 расчет размера уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения производится на основании стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения, т.е. стоимость конкретной непредставленной услуги должна быть указана в договоре управления отдельно в составе ежемесячной платы. Как определено п. 110(1) Правил № 354 в случае непроведения исполнителем проверки в срок, установленный в п. 108 Правил № 354 (не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время), а также в случае невозможности уведомить его о факте нарушения качества предоставляемых услуг в связи с ненадлежащей организацией работы круглосуточной аварийной службы потребитель вправе составить акт проверки качества предоставляемых коммунальных услуг в отсутствие исполнителя. В таком случае указанный акт подписывается не менее чем 2 потребителями и председателем совета многоквартирного дома, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление многоквартирным домом осуществляется товариществом или кооперативом. Кроме того, сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Плата за работы по устранению нарушений технического состояния общего имущества многоквартирного дома, которые должны быть выполнены в рамках исполнения договора между собственниками помещений дома и управляющей организацией, а также за обязательные работы (услуги), невыполнение которых может повлечь угрозу жизни или здоровья граждан, должны быть выполнены и перерасчету не подлежат. Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы (п. 14 Правил № 491). Согласно сведениям, размещенным на сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства dom.gosusugi.ru в разделе «Реестр объектов жилищного фонда», функции по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И.Ленина, д. 101 (далее – МКД № 101), в период с 01.01.2020 по 31.05.2020 осуществляла управляющая организация ООО «ДОМХОЛЛ», с 01.06.2020 МКД № 101 перешел в управление управляющей организации ООО УК «Жемчужина». Также факт управления ООО «ДОМХОЛЛ» МКД № 101 в период с 01.01.2020 по 31.05.2020 подтверждается распоряжением департамента жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации Волгограда от 04.12.2019 № 458. Управляющая организация ООО «ДОМХОЛЛ» получила лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами от 16.04.2019 № 034000443. Согласно информации, размещенной на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Реестр лицензий субъекта», сведения о вышеуказанном МКД внесены в реестр лицензий Волгоградской области в период управления МКД № 101 с 01.01.2020 по 31.05.2020. Исходя из доводов, изложенных в обращении граждан, проживающих в МКД № 101 (вх. от 15.06.2020 № УЖИВ/Г-2053/5) следует, что в период с января 2020 года по май 2020 года ООО «ДОМХОЛЛ» оказывались жилищные услуги по содержанию жилого помещения потребителям МКД № 101 ненадлежащего качества (неоказание услуг). Тем самым нарушены требования п. 10 Правил № 491 и п. 23 Постановления № 290. Представленные гражданами, проживающими в МКД № 101 к обращению Акты о ненадлежащем предоставлении или непредставлении услуг от 30.01.2020, от 31.01.2020, от 20.04.2020, от 24.04.2020, от 25.05.2020 от 31.05.2020, а также заявления о произведении перерасчета платы за некачественно оказанные (неоказанные) услуги за период с января 2020 года по май 2020 года направлялись в адрес управляющей организации заказным письмом с уведомлением, которые были получены представителем ООО «ДОМХОЛЛ» 08.06.2020, что также подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 40000746710070. При этом указанные Акты о ненадлежащем предоставлении или непредоставлении услуг по своей сути являются актами проверки, составление которых предусмотрено п. 109 Правил № 354. При анализе платежных документов по квартире № 4 МКД № 101 за период с января 2020 года по май 2020 года плата за содержание жилого помещения выставлена в полном объеме исходя из установленного тарифа на содержание жилого помещения. 3. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих лицензионных требований: Перерасчет управляющей организацией потребителям, проживающим в МКД № 101, в связи с некачественным предоставлением жилищных услуг (неоказанием услуг) за период с января 2020 года по май 2020 года не произведен, что является нарушением требований п. 10, п. 16 Правил № 491. 4. В соответствии с ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения лицензионных требований и предлагаю: Произвести перерасчет платы за содержание жилого помещения в связи с некачественным оказанием жилищных услуг (неоказанием услуг) потребителям, проживающим в МКД № 101 с января 2020 года по май 2020 года, в соответствии с положениями п. 10, п. 16 Правил № 491.