|
Значение |
В Государственную жилищную инспекцию Камчатского края (далее-Инспекция) поступило обращение/жалоба от гражданина от «10» февраля 2026 года № Ю-1816 по вопросам: ненормативного отопления, намокания стен в квартире № 6-8, текущего ремонта мест общего пользования многоквартирного дома № 12 по ул. Океанская в г. Петропавловске-Камчатском.
В соответствии с ч. 1 ст. 59 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», личность заявителя(ей) подтверждена и установлена.
Предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом № 12 по ул. Океанская в г. Петропавловске-Камчатском осуществляет управляющая организация ООО УК «СОЮЗ-ПК» на основании Договора управления многоквартирным домом от 27.03.2018 № 20-ДУ-18.
В ходе проведенного осмотра квартиры № 6-8 многоквартирного дома № 12 по ул. Океанской, температура воздуха составила +21,5°С, что соответствует нормативным требованиям.
Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственниками пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354), качество предоставляемой коммунальной услуги по отоплению определяется температурой воздуха в жилых помещениях. В соответствии с приложением № 1 Правил № 354, в жилых помещениях температура воздуха должна быть не ниже +18°С (в угловых комнатах +20°С).
Вместе с тем, при проведении осмотра в квартире были включены электрические приборы для отопления помещений.
В жилом помещении, наибольшем по площади, в районе окон, выходящих на торцевой и главный фасад дома, на отделочных покрытиях, в ходе осмотра выявлены сухие следы протечек. При осмотре фасада дома, над окном с торцевого фасада дома квартиры № 6-8 наблюдается разрушение отделочного покрытия наружной стены.
На балконе, являющимся местом общего пользования, оконный блок деревянный, створка окна перекошена, не закрывается.
При осмотре узла учета тепловой энергии, стрелка измерительного прибора (монометра) находятся на нулевой отметке.
В соответствии с ч. 1, ч. 2.3. ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме), в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Согласно п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Согласно п. 4.2.3.1. Правил № 170, местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
Согласно п. 4.2.3.2. Правил № 170, с появлением на фасадах зданий отслоений и разрушений облицовочных слоев необходимо: отслоившуюся от поверхности стены штукатурку отбить сразу же после обнаружения отслоения; поврежденные места на фасаде восстановить с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией.
Согласно п. 4.2.1.7. Правил № 170, стыки панелей должны отвечать трем требованиям: водозащиты за счет герметизирующих мастик с соблюдением технологии их нанесения, обеспечив подготовку поверхности; воздухозащиты за счет уплотняющих прокладок из пороизола, гернита, вилатерма, пакли, смоляного каната или др. материалов с обязательным обжатием не менее 30-50%; теплозащиты за счет установки утепляющих пакетов. Регламентируемое раскрытие стыков от температурных деформаций: вертикальных 2-3 мм; горизонтальных 0,6-0,7 мм. В стыках закрытого типа гидроизоляция достигается герметиком; воздухозащита - уплотняющими материалами с обязательным обжатием 30-50%; теплоизоляция - теплопакетами или устройством "вутов", ширина которых должна быть не менее 300 мм.
Согласно п. 4.10.2.1. Правил № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно осуществлять мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций (поддержание надлежащего температурно-влажностного режима и воздухообмена в жилых и вспомогательных помещениях, включая чердаки и подполья; содержание в исправном состоянии санитарно-технических систем, кровли и внутренних водостоков, гидро- и пароизоляционных слоев стен, перекрытий, покрытий и пола, герметизации стыков и швов полносборных зданий, утепление дефектных ограждающих конструкций, тепло- и пароизоляции трубопроводов, на поверхности которых образуется конденсат, обеспечение бесперебойной работы дренажей, просушивание увлажненных мест, содержание в исправном состоянии отмосток и водоотводящих устройств и др.).
Согласно п. 4.10.5.1. Правил № 170, теплоизоляцию ограждающих конструкций жилых зданий следует устраивать в соответствии с действующими нормативными документами.
Согласно п. 4.10.5.2. Правил № 170, теплозащиту дефектных участков стен и крыш необходимо осуществлять путем: устранения неисправностей в ограждающих конструкциях, способствующих увлажнению атмосферной (особенно через стыки панелей), бытовой и грунтовой влагой и повышению инфильтрации; просушки отсыревших участков стен и крыш; утепления участков ограждающих конструкций с недостаточным сопротивлением теплопередачи (по расчету) дополнительным утепляющим слоем, устройством вертикальных скосов в местах сопряжения наружных стен между собой и с чердачными перекрытиями (покрытиями), установки стояков отопления в наружных углах и др.; просушки или замены (в случае целесообразности) отсыревшего утеплителя на более эффективный; восстановления герметизации стыковых соединений панелей, сопряжений стен с оконными блоками, балконными плитами и отделкой стен; ремонта кровельного покрытия. Стыковые соединения, имеющие протечки, должны быть заделаны с наружной стороны эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками) силами специалистов в кратчайшие сроки (в малых объемах в период подготовки домов к зиме).
В соответствии с п. 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, в том числе, включают: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках; контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Согласно п. 3.2.3. Правил № 170, окна и двери лестничных клеток должны иметь плотно пригнанные притворы с установкой уплотняющих прокладок.
В соответствии с п. 4.7.1. Правил № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: исправное состояние окон, дверей и световых фонарей; нормативные воздухо-изоляционные, теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства окон, дверей и световых фонарей; периодическую очистку светопрозрачных заполнений.
Согласно п. 4.7.2. Правил № 170, неисправности заполнений оконных и дверных проемов: неплотности по периметру оконных и дверных коробок; зазоры повышенной ширины в притворах переплетов и дверей; разрушение замазки в фальцах; отслоение штапиков; отсутствие или износ уплотняющих прокладок; загнивание и коробление элементов заполнений; ослабление сопряжений в узлах переплетов и дверных полотен; недостаточный уклон и некачественная заделка краев оконных сливов; отсутствие и ослабление крепления стекол и приборов, отслоение и разрушение окраски оконных коробок, переплетов и дверных полотен; засорение желобов в коробке для стока конденсата, промерзание филенок балконных дверей; проникание атмосферной влаги через заполнение проемов; щели в соединениях отдельных элементов между собой; обледенение отдельных участков окон и балконных дверей, приточных отверстий вентиляционных приборов под подоконниками в крупнопанельных домах следует устранять по мере их накопления, не допуская дальнейшего развития.
Согласно п. 4.7.4. Правил № 170, окраску оконных переплетов и дверных полотен следует возобновлять не реже, чем через шесть лет (преимущественно совмещать с ремонтом фасада).
Согласно п. 4.7.7. Правил № 170, заполнения оконных и дверных проемов, подвергшиеся значительному износу (вследствие гниения, коробления, разрушения в узлах и т.п.), должны заменяться новыми, проантисептированными аналогичной конструкции и формы с однотипными приборами. Все поверхности, соприкасающиеся с каменными стенами, должны быть изолированы.
В соответствии с п. 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, включают: проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
В соответствии с п. 5.1.1. Правил № 170, системы теплоснабжения (котельные, тепловые сети, тепловые пункты, системы отопления и горячего водоснабжения) жилых зданий должны постоянно находиться в технически исправном состоянии и эксплуатироваться в соответствии с нормативными документами по теплоснабжению (вентиляции), утвержденными в установленном порядке.
Согласно п. 5.1.2. Правил № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны: проводить с эксплуатационным персоналом и населением соответствующую разъяснительную работу; своевременно производить наладку, ремонт и реконструкцию инженерных систем и оборудования; совершенствовать учет и контроль расхода топливно-энергетических ресурсов и воды путем оснащения тепловых узлов зданий современными контрольно-измерительными приборами и приборами учета (теплосчетчики и водосчетчики), установки поквартирных водо- и газосчетчиков и обеспечивать их сохранность и работоспособность; внедрять средства автоматического регулирования и диспетчеризацию систем; широко использовать прогрессивные технические решения и передовой опыт эксплуатации. Реконструкция, капитальный ремонт и наладка систем должна производиться, как правило, специализированными монтажными и наладочными организациями.
Согласно пп. «а», «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110, лицензионными требованиями являются: соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ; исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.
Из анализа вышеуказанных норм следует, что управляющая организация при управлении многоквартирным домом обязана оказывать все услуги и выполнять работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, своевременно выявлять и принимать меры для устранения выявленных нарушений по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, управляющая организация обязана соблюдать общеобязательные требования, которые в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Управляющая организация обязана обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. |
