|
Значение |
Поступило обращение потребителя от 06.02.2026г. вх. № 485/ж-2026, в котором содержится информация о включении в договор участия в долевом строительстве № 13506/8М3-82 от 08.11.2022 года, заключенного с ООО СЗ «Термодом», условий, ущемляющих права потребителя.
В рамках рассмотрения указанного вопроса проведен анализ данного договора.
Согласно п. 3.3 указанного договора в случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения указанного срока обязан, в порядке, предусмотренном законом, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора. Участник долевого строительства обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения предложения рассмотреть его и предоставить застройщику письменный ответ. В случае неполучения ответа на направленную информацию от участника долевого строительства в установленный срок, застройщик будет считать, что такое согласование на предложение об изменении условий договора со стороны участника долевого строительства получено.
Однако, на основании ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Так п. 1 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Следовательно, для изменения срока передачи объекта долевого строительства необходимо составить письменное соглашение об изменении договора, которое также подлежит государственной регистрации.
Условие договора о том, что отсутствие ответа от участника долевого строительства в течение 10 рабочих дней приравнивается к согласию, противоречит установленной ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 1 ст. 452 ГК РФ процедуре изменения условий такого договора.
Условие, которое нарушает правила Федерального закона № 214-ФЗ и ГК РФ в силу пп. 15 п. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 является недопустимым условием договора, ущемляющим права потребителя.
Пункт 11.8 договора участия в долевом строительстве № 13506/8М3-82 от 08.11.2022 года предусматривает, что «Участник … выражает свое согласие застройщику на передачу в залог (в том числе последующий) кредитным организациям … . Данное согласие действует, в том числе и после получения, в установленном законном порядке, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома № 3 и регистрации права собственности участника на объект долевого строительства, и прекращает свое действие после полного освоения всего указанного земельного участка застройщиком …».
На основании ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ возникший
залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности
на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, которые переходят в собственность собственников помещений после регистрации их прав.
Таким образом, п. 11.8 договора долевого участия, который содержит формулировку, что согласие на передачу в залог прекращает свое действие после полного освоения всего указанного земельного участка застройщиком, ущемляет права потребителя, так как противоречит требованиям ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ, которая четко фиксирует момент прекращения залога – кадастровый учет многоквартирного дома, а не условный срок «освоения».
Таким образом, в действиях ООО СЗ «Термодом» содержатся признаки нарушений обязательных требований, а именно ч. 3 ст. 6, ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 1 ст. 452 ГК РФ, в результате чего включены в договор участия в долевом строительстве № 13506/8М3-82 от 08.11.2022 года условия, ущемляющие права потребителя. |