Предостережение:

• В Управление Роспотребнадзора по Пензенской области (далее – Управление) поступило обращение потребителя (вх. №1853/ж-2026 от 27.04.2026г.), из которого следует, что 25.09.2023г. между потребителем-дольщиком и застройщиком ООО Специализированный застройщик «Термодом – Стройсервис» заключен Договор участия в долевом строительстве №МЦ162/77-455 от 25.09.2023г. (далее - Договор). В рамках рассмотрения  обращения проведен анализ Договора участия в долевом строительстве №МЦ162/77-455 от 25.09.2023г. (далее - Договор), заключенного потребителем с застройщиком – ООО  Специализированный застройщик «Термодом – Стройсервис» на основании изложенных доводов о несоответствии условий Договора требованиям Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1), Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), о включении условий, ущемляющих права потребителя на расторжение Договора и возврат денежных средств, по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актам. Исходя из содержания ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащем случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Пунктом 2.6 Договора предусмотрено, что «в случае уменьшения фактической площади от общей проектной площади с учетом балконов и лоджий по результатам обмера более чем на 5 (пять) процентов от площади, указанной в пункте 2.2 Договора, цена Договора подлежит уменьшению пропорционально изменению. Излишне уплаченные денежные средства возвращаются Участнику долевого строительства на основании его письменного заявления в разумный срок со дня получения Застройщиком такого заявления». Указанный пункт  в части установления «разумного срока» противоречит  десятидневному сроку, установленному пунктом 1 статьи 31 Закона № 2300-1.   Положения пункта 3.4 Договора в части допущения передачи объекта без завершённого благоустройства прилегающей территории и до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, что переносит на потребителя негативные последствия нарушения Застройщиком сроков строительства противоречат ч. 2 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно которой, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Подпункт 6.3.3 в части установления необоснованного запрета на любые работы по перепланировке и переустройству квартиры до момента государственной регистрации права собственности, противоречит статье 12 Федерального закона № 214-ФЗ и статье 408 ГК РФ. Согласно статье 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Таким образом, обязательства сторон прекращаются с момента передачи застройщиком объекта долевого строительства и оплаты его участником. В связи с чем, дальнейшие действия участника, в том числе по регистрации права собственности на квартиру, привлечения подрядных организаций в целях перепланировки или переустройства квартиры при наличии всех необходимых разрешительных документов, не могут регулироваться положениями договора. Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у участника прав владения и пользования вновь созданным объектом. Спорные пункты договора возлагают на участника ничем не обусловленные ограничения и обязанности, что ухудшает положение потребителя и прямо запрещено статьей 16 Закона № 2300-1. В силу пункта 1 статьи 16 Закона № 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 16 Закона № 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.  К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся в том числе иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей (пп.15 п. 2 ст. 16 Закона № 2300-1).