Предостережение:

• На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №24 от 04.07.2022, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. 1. В результате анализа информации размещенной ООО СЗ «ДОННЕФТЕСТРОЙ-ЮГ» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами. Так, согласно п. 9.1 ч.1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства одного многоквартирного дома должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию (помимо прочей) о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со статьей 6 настоящего Федерального закона; 1.1. Согласно проектной декларации № 61-001069, размещённой ООО СЗ «ДОННЕФТЕСТРОЙ-ЮГ» 09.08.2022 в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится информация о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 17.2 проектной декларации), где первоначальная и планируемая даты передачи указаны как – 29.06.2023г. Аналогичная информация о сроках передачи объекта содержится в разделе сайта https://наш.дом.рф «Данные из ПД и профиля застройщика». Вместе с тем, в результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - Договор) выявлено явное противоречие в датах срока передачи объекта, т.к. согласно п. 5.2. Договора «Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не позднее 30-ти дней с момента получения Разрешения на ввод в эксплуатацию (окончания строительства)». Учитывая, что согласно п. 5.1 Договоров предусмотрен срок окончания строительства - 1 квартал 2023 г., дата передачи объекта – 30.04.2024г., что не соответствует информации, размещенной в проектной декларации. 1.2. В проектной декларации № 61-001168, размещённой ООО СЗ «ДОННЕФТЕСТРОЙ-ЮГ» 09.08.2022 в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится информация о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 17.2 проектной декларации), где первоначальная и планируемая даты передачи указаны как – 30.03.2024г. Аналогичная информация о сроках передачи объекта содержится в разделе сайта https://наш.дом.рф «Данные из ПД и профиля застройщика». Вместе с тем, в результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - Договор) выявлено явное противоречие в датах срока передачи объекта, т.к. согласно п. 5.2. Договора «Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не позднее 30-ти дней с момента получения Разрешения на ввод в эксплуатацию (окончания строительства)». Учитывая, что согласно п. 5.1 Договоров предусмотрен срок окончания строительства - 4 квартал 2023 г., дата передачи объекта - 30.01.2024г., что не соответствует информации, размещенной в проектной декларации. 1.3. В проектной декларации № 61-001192, размещённой ООО СЗ «ДОННЕФТЕСТРОЙ-ЮГ» 09.08.2022 в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится информация о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 17.2 проектной декларации), где первоначальная и планируемая даты передачи указаны как – 30.03.2024г. Аналогичная информация о сроках передачи объекта содержится в разделе сайта https://наш.дом.рф «Данные из ПД и профиля застройщика». Вместе с тем, в результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - Договор) выявлено явное противоречие в датах срока передачи объекта, т.к. согласно п. 5.2. Договора «Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не позднее 30-ти дней с момента получения Разрешения на ввод в эксплуатацию (окончания строительства)». Учитывая, что согласно п. 5.1 Договоров предусмотрен срок окончания строительства - 4 квартал 2023 г., дата передачи объекта - 30.01.2024г., что не соответствует информации, размещенной в проектной декларации. 1.4. В проектной декларации № 61-001256, размещённой ООО СЗ «ДОННЕФТЕСТРОЙ-ЮГ» 09.08.2022 в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится информация о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 17.2 проектной декларации), где первоначальная и планируемая даты передачи указаны как – 30.03.2024г. Аналогичная информация о сроках передачи объекта содержится в разделе сайта https://наш.дом.рф «Данные из ПД и профиля застройщика». Вместе с тем, в результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - Договор) выявлено явное противоречие в датах срока передачи объекта, т.к. согласно п. 5.2. Договора «Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не позднее 30-ти дней с момента получения Разрешения на ввод в эксплуатацию (окончания строительства)». Учитывая, что согласно п. 5.1 Договоров предусмотрен срок окончания строительства - 4 квартал 2023 г., дата передачи объекта - 30.01.2024г., что не соответствует информации, размещенной в проектной декларации. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Кроме того, застройщикам необходимо указывать планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства. Согласно ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. В соответствии с ч.3 указанной статьи срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. На основании ч.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Во избежание противоречий между сроками передачи, установленными в проектной декларации и в проекте договора участия в долевом строительстве, необходимо учитывать следующее. Если определение срока передачи объекта долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве производится от даты ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, определяемой кварталом, то срок должен исчисляться в соответствии с правилами, установленными ст. 199 ГК РФ, то есть с последнего дня месяца, которым оканчивается указанный квартал. Необходимо при этом учитывать положения ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким образом, срок передачи не может исчисляться от предполагаемого застройщиком события – ввода объекта в эксплуатацию, а должен быть точно определен конкретной датой. 2. В результате анализа условий проектов договоров по всем вышеуказанным многоквартирным домам установлены следующие нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. При этом п. 4 той же статьи предусмотрено, что «условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными» Согласно п. 6.1. проектов договоров «Свидетельством надлежащего качества Объекта и соответствия его условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов и проектной документации является Разрешение на ввод в эксплуатацию Жилого дома, полученное Застройщиком в установленном законом порядке. При этом п. 1.3 общих положений проектов договоров определяют понятие объекта как жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома... Вместе с тем согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства, а п. 6.1 Договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.2. Согласно ч.ч. 4,5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 3-5 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 и 5 той же статьи. Таким образом, из вышеизложенных норм следует, что застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора только в одном случае – несвоевременная оплата договора дольщиком (п.4, п.5, ст.5, ФЗ-214). В иных случаях договор долевого участия может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Вместе с тем из содержания п. 10.7 проектов договоров следует, что застройщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, помимо вышеизложенных случаев и в случаях: - нарушения Участником долевого строительства условий пунктов 7.1.2 (непринятия объекта путем подписания передаточного акта), 7.1.10 (осуществления действий, направленных на переустройство и/или перепланировку объекта долевого строительства до подписания передаточного акта). - не заключения договора финансирования объекта, указанного в п.1.2. настоящего договора, между Банком и Застройщиком. Таким образом, п. 10.7 проектов договоров противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.