Предостережение:

• 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом № 24 от 04.07.2022, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) в части анализа ежеквартальной отчетности застройщика, размещаемой им в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф в соответствии с ч. 4, п. 6 ч. 6 статьи 23, ч. 2 статьи 23.4 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства», приказом Минстроя России от 12.10.2018 № 656/пр «Об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства» (далее – Приказ № 656/пр) установлено следующее. ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. Севастопольская, д. 5/14. Разрешение на строительство выд. Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 24.12.2018 № 61-310-876602-2018 (выдано взамен разрешения на строительство № 61-310-876601-2016 от 04.02.2016), срок действия до 24.06.2023 (продлен). В отношении ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом (далее – КНМ) путем анализа: - отчетности застройщика за 1 квартал 2022 года, обязанность по представлению которой возложена на застройщика в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; - сведения и документы, представленные 10.06.2022 (вх.№ 38/1854) застройщиком по запросу Региональной службы ГСН РО от 26.05.2022 (исх.№ 38/2604). В ходе КНМ выявлено нарушение законодательства: 1.) ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» представило отчетность за 2 квартал 2022 года, содержащую недостоверные сведения, в нарушение требований пункта 6 части 6 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ: - Информация о стоимости объекта незавершенного строительства; - Информация об оплате за активы, относящиеся к строительству; - Информация об объемах выполненных работ в отчетности застройщика. 2.) В бухгалтерском учете ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» не в полном объеме обеспечен учет обязательств в отношении каждого участника долевого строительства – в бухгалтерском учете обязательства застройщика перед участниками долевого строительства отражены не в соответствии с заключенными (действующими) договорами. Указанное нарушает требования части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ. В ходе КНМ выявлены факты, которые представляются существенными: 3.) Наличие у ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» высокого уровня дебиторской задолженности по оплате договоров участия в долевом строительстве. По состоянию на 31.03.2022 ООО Управляющая группа «Вверх» имеет дебиторскую задолженность по ДДУ перед ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» в сумме 15.83 млн.руб. Принимая к учету наличие дефицита денежных средств для достройки объекта и медленные темпы строительства, можно сделать вывод, что непогашение ООО Управляющая группа «Вверх» дебиторской задолженности по оплате ДДУ - может являться одной из причин дефицита. 4.) Наличие у ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» непогашенной дебиторской задолженности поставщиков и подрядчиков (авансов за работы, услуги в целях строительства объекта), с давним сроком возникновения. У застройщика имеются непогашенные контрагентами авансы (дебиторская задолженность), с давним сроком возникновения. Принимая к учету наличие дефицита денежных средств для достройки объекта и медленные темпы строительства, можно сделать вывод, что непогашение поставщиками и подрядчиками дебиторской задолженности путем выполнения работ/ оказания услуг по договору, либо возврата застройщику денежных средств приводит к отвлечению средств из денежной массы, предназначенной для строительства, и может являться одной из причин дефицита. Вместе с тем, возможное непринятие ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» мер по истребованию задолженности может быть признаком нецелевого использования денежных средств участников долевого строительства. 5.) Низкие темпы строительства. Отставание от обоснованной продолжительности строительства «МЖД ул.Севастопольская, 5/14» более чем на 31 месяц. Согласно отчетности застройщика за 1 квартал 2022 года (Раздел IV «Примерный график реализации проекта строительства и обязательств по договорам»), окончание строительства «МЖД ул.Севастопольская, 5/14», то есть достижение степени готовности объекта недвижимости 100 %, планируется в срок до 31.12.2022. Вместе с тем, специалист строительного надзора Региональной службы ГСН РО по состоянию на 23.05.2022 предоставляет следующую информацию об объекте строительства: «Представленный примерный график не соответствует расчетной продолжительности строительства указанной в проекте организации строительства (01/11-2013-ПОС). Согласно проекта организации строительства обоснованная продолжительность строительства объекта составляет 7,4 месяца, включая подготовительный период, а представленный примерный график реализации строительства рассчитан на 33 месяца. Учитывая текущую строительную готовность на объекте и низкие темпы строительства, отставание от обоснованной продолжительности строительства составляет более 31 месяца.» Вышеуказанное является причиной нарушения застройщиком срока исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства на 12 месяцев и более. 6.) Наличие признаков нецелевого использования денежных средств для строительства объекта незавершенного строительства по состоянию на 31.03.2022 в сумме 0.5 млн.руб. Анализ отчетности застройщика за 1 квартал 2022 года и иных сведений и документов, предоставленных ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» в рамках проведения КНМ показал наличие признаков нецелевого расходования денежных средств участников долевого строительства в сумме 0.5 млн.руб. Указанное нарушает требования статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ. 7.) Признаки дефицита (нехватки) денежных средств для строительства «МЖД ул. Севастопольская, 5/14». Согласно отчетности застройщиком заключено 38 договоров долевого участия на 38 квартир общей площадью 2035.9 кв. м., на сумму 90.17 млн. руб. Фактически реализовано 96% площадей по средней цене 44.29 тыс. руб. за 1 кв.м. Согласно отчетности застройщика за 1 квартал 2022 года, проектная (планируемая) стоимость объекта составляет 91.5 млн.руб., расчетное количество денежных средств, необходимых для достройки дома – 16.08 млн.руб. Согласно «Информации о возможности завершения застройщиком проекта строительства (анализ возможного дефицита денежных средств для достройки)» от 10.06.2022, проектная (планируемая) стоимость объекта составляет 104.5 млн.руб., расчетное количество денежных средств, необходимых для достройки дома – 25.00 млн.руб. Расчет показал, что с учетом дебиторской задолженности по ДДУ в сумме 14.23 млн.руб., остатке неиспользованных денежных средств на расчетном счете в сумме 0.5 млн.руб., стоимости оплаченных запасов, предназначенных для строительства и находящихся на складе, в сумме 5.66 млн.руб. , прогнозируемый дефицит денежных средств составляет предположительно 4.62 млн.руб. (на основании сведений от 10.06.2022). Возможное наступление дефицита денежных средств повлечет за собой недостройку многоквартирного дома и нарушение прав участников долевого строительства. По итогам КНМ составлен акт от 24.08.2022 № 199/с (получен 06.09.2022 руководителем ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» Нейманом В.В.). 2. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: 1) При непредставлении ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» отчетности за 3 квартал 2022 года, обязанность по представлению (размещению в виде электронного документа посредством личного кабинета застройщика в ЕИСЖС) которой возложена на застройщиков в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также представлении отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представлении отчетности не в полном объеме, возможно нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. 2) При несоблюдении срока исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства, указанного в договорах участия в долевом строительстве (или дополнительных соглашениях к договорам участия в долевом строительстве), возможно нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. 3) При наличии у ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» дефицита (нехватки) денежных средств для строительства объекта недвижимости может произойти остановка строительства и, как следствие, возможно нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. Представление ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» отчетности за 1 квартал 2022 года, содержащей недостоверные сведения, образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 3 ст. 14.28 КРФ об АП. Согласно ч. 3.1 ст. 28.1 КРФ об АП дело об административном правонарушении, выражающемся в несоблюдении обязательных требований, оценка соблюдения которых является предметом государственного контроля (надзора), муниципального контроля, при наличии одного из предусмотренных пунктами 1 – 3 ч. 1 ст. 28.1 поводов к возбуждению дела может быть возбуждено только после проведения контрольного (надзорного) мероприятия во взаимодействии с контролируемым лицом, проверки, совершения контрольного (надзорного) действия в рамках постоянного государственного контроля (надзора), постоянного рейда и оформления их результатов, за исключением случаев, предусмотренных ч.ч. 3.2 – 3.4 ст. 28.1 и ст. 28.6 КРФ об АП. Согласно п. 7 постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 №336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» в 2022 году по результатам проведения мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом выдача предписаний не допускаются. С учетом изложенного, привлечь застройщика к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.28 КРФ об АП и выдать предписание не представляется возможным. 3. В соответствии счастью 1 статьи 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предложено принять меры: 1) по размещению в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф отчетности за 3 квартал 2022 года в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, Приказа № 656/пр. 2) по недопущению нецелевого расходования денежных средств участников долевого строительства. 3) по истребованию дебиторской задолженности участников долевого строительства, дебиторской задолженности поставщиков и подрядчиков. 4) по предотвращению наступления дефицита (нехватки) денежных средств для строительства объекта недвижимости.