Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОНСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ" от 27.12.2022 | выявлены нарушения | региональная служба государственного строительного надзора ростовской области

🔢 ИНН:	6165178607
🆔 ОГРН:	1126165014381
📍 Адрес:	Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, район Кировский, пер.Ахтарский, 6.
🔍 Тип проверки:	Объявление предостережения
📌 Статус:	Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:	Да
📅 Дата начала:	27.12.2022

Взаимодействия по КНМ со СМЭВ

Vs_ver	600
Exchange_Date	2022-12-27T06:56:24.277845Z
Vs_ver	600
Exchange_Date	2022-12-27T08:38:23.947767Z
Vs_ver	600
Exchange_Date	2022-12-27T08:38:23.947767Z
Vs_ver	600
Exchange_Date	2022-12-27T08:38:23.947767Z
Vs_ver	600
Exchange_Date	2022-12-27T08:38:23.947767Z

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение	Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение	Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица	6165178607
ОГРН проверяемого лица	1126165014381
Наименование проверочного листа	ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОНСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса	Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл	ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ	41.2
Наименование проверочного листа	Строительство жилых и нежилых зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ	43.12
Наименование проверочного листа	Подготовка строительной площадки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ	43.2
Наименование проверочного листа	Производство электромонтажных, санитарно-технических и прочих строительно-монтажных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ	43.3
Наименование проверочного листа	Работы строительные отделочные
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ	43.99
Наименование проверочного листа	Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ	71.1
Наименование проверочного листа	Деятельность в области архитектуры, инженерных изысканий и предоставление технических консультаций в этих областях
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ	71.12.5
Наименование проверочного листа	Деятельность в области гидрометеорологии и смежных с ней областях, мониторинга состояния окружающей среды, ее загрязнения
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ	71.12.6
Наименование проверочного листа	Деятельность в области технического регулирования, стандартизации, метрологии, аккредитации, каталогизации продукции
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ	71.2
Наименование проверочного листа	Технические испытания, исследования, анализ и сертификация

Сведения об объектах

Адрес объекта проведения КНМ	Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, район Кировский, пер.Ахтарский, 6.

Тип объекта

Значение	Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение	Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение	Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение	низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ	Золотых Юлия Алексеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение	Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение	РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Признак главной записи	Нет
Требует согласования	Нет

Тип основани проведения КНМ

Наименование проверочного листа	(ФЗ 248) Наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся или возможных нарушениях обязательных требований, а также о непосредственных нарушениях обязательных требований, если указанные сведения не соответствуют утвержденным индикаторам риска нарушения обязательных требований
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ	PM_1
Цифровой код	5.0.1
Может иметь текст в свободной форме	Нет
Требует согласования	Нет
Требует указания даты	Нет

Описание

Значение	При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №26 от 18.10.2022, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» застройщик размещает в системе жилищного строительства (далее – Правила), информации, осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Донская Строительная Компания» (ИНН 6165178607) (далее – ООО СЗ «ДСК») размещена информация о строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Ахтарский, 6 (1 этап строительства): - разрешение на строительство №61-310-941601-2018 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2023; - заключение экспертизы проектной документации от 31.03.2021 №61-2-1-3-014884-2021; - права на земельный участок; - проектная декларация №61-001303 по состоянию на 06.12.2022; - проект договора участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3 кварталы 2022 года и годовой бухгалтерский баланс за 2021 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта – по состоянию на 02.12.2022; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика; - сведения о первом договоре участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 29.06.2022 заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, экспертиза проектной документации, извещение о начале строительства не требуется. Размещение проектных документаций и результаты инженерных изысканий в отношении многоквартирного дома не требуется от застройщика, поскольку экспертиза проведена после 01.07.2018 (31.03.2021). В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Однако ООО СЗ «ДСК» проектная документация и результаты инженерных изысканий размещены в разделе 10.4 проектной декларации №61-001303. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Анализ проекта договора, размещенного застройщиком 30.06.2022 в ЕИСЖС, показал следующее. 1. В п. 17.2 проектной декларации № 61-001303, размещённой ООО СЗ «ДСК» с внесенными изменениями по состоянию на 06.12.2022 в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится информация о первоначальной и планируемой дате передачи застройщиком объектов долевого строительства участнику долевого строительства – 30.11.2023. Аналогичная информация о сроках передачи объекта содержится в разделе сайта https://наш.дом.рф «Данные из ПД и профиля застройщика». Вместе с тем, согласно п. 2.2 проекта договора: «Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, при условии полного выполнения Участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору передать соответствующий Объект Участнику долевого строительства. Срок передачи Объекта – в течение 2 (двух) месяцев после ввода в эксплуатацию Жилого дома». Если определение срока передачи объекта долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве производится от даты ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, определяемой кварталом, то срок должен исчисляться в соответствии с правилами, установленными ст. 199 ГК РФ, то есть с последнего дня месяца, которым оканчивается указанный квартал. Необходимо при этом учитывать положения ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким образом, срок передачи не может исчисляться от предполагаемого застройщиком события – ввода объекта в эксплуатацию, а должен быть точно определен конкретной датой. 2. В соответствии с п. 2.3 проекта договора: «В случае, если Участник долевого строительства уклоняется от приема Объекта, при условии, что Застройщик обладает сведениями о получении Участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (уведомления о сдаче дома), либо у Застройщика имеются сведения о неполучении или несвоевременном получении сообщения о завершении строительства, либо если оператором почтовой связи заказное письмо было возвращено с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, в соответствии с п.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, Застройщик вправе оформить односторонний Акт приема-передачи. Риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего передаточного акта. При этом, в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, Застройщик наделяется правом передать Объект в одностороннем порядке и при условии неполного исполнения Участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора, а равно выполнения обязательств в соответствии с п. 4.5 настоящего договора. В случае уклонения Участника долевого строительства от принятия Объекта, Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от Цены Договора за каждый день просрочки принятия Объекта долевого строительства, до момента подписания Акта приема – передачи, указанного в п. 2.9 настоящего Договора, либо составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства». Однако согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства – составление одностороннего акта или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, положения п. 2.3 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2. В соответствии с п. 2.6 проекта договора: «Стороны исходят из того, что свидетельством соответствия Объекта, проектной документации, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию, выданное в установленном порядке». Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии c разрешением на строительство, проектной документацией, a также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, a также ограничениям, установленным в соответствии c земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, a п. 2.6 проекта договора по своей сути освобождает застpойщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи c чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 3. В соответствии со вторым абзацем п. 2.8 проекта договора: «Характеристики Объекта являются проектными и подлежат уточнению после сдачи Жилого дома в эксплуатацию, в состав которого входит Объект». Указанное положение проекта договора не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе, основные характеристики жилого или нежилого помещения, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, является существенным условием договора участия в долевом строительстве. Согласно п.1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования. Предусмотренное вторым абзацем п.2.8 проекта договора условие противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4. В соответствии с п. 3.5 проекта договора: «До оформления права собственности на Объект Участник долевого строительства обязуется не производить в Объекте и в самом здании работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводки инженерных коммуникаций, электрики, доставки дополнительных секций батарей, устройство теплых полов и вынос отопления на лоджию (балкон) – устройство труб и батарей отопления, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада здания и т.д.) без согласования с Застройщиком, проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами, а после оформления права собственности на Объект производить указанные действия в установленном порядке с согласованием с проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами, в случае если данные согласования предусмотрены действующим законодательством и данные виды работ не предусмотрены проектом. В противном случае гарантийные обязательства снимаются, и Участник долевого строительства самостоятельно несет негативные последствия, связанные с этим». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Соответственно информация, указанная в п. 3.5 в части гарантийного срока, противоречит действующему законодательству, устанавливает условия по освобождению застройщика от гарантийных обязательств, не предусмотренные законодательством. 5. В соответствии с п. 3.6 проекта договора: «Участник долевого строительства при условии полного внесения денежных средств по Договору, может уступить свои права по Договору третьим лицам только с письменного согласия Застройщика. Объем, условия и момент перехода уступаемых прав требований от Участника долевого строительства (Цедента) к новому Участнику долевого строительства (Цессионарию) определяется в Договоре уступки прав требования, согласованном Застройщиком. Расходы на государственную регистрацию Договора уступки прав требования несет Цедент и Цессионарий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору допускается с момента оплаты цены указанной в п. 4.1. настоящего Договора, до момента подписания Сторонами Акта приема – передачи на Объект. При этом Застройщик не несет ответственности по обязательствам Участника долевого строительства, вытекающим из Договора уступки прав требования, заключаемого с третьим лицом». Из содержания ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом из условия перевода долга предусмотренных ст. 391 ГК РФ следует, что «перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником». Таким образом, п. 3.6. проекта договора противоречит ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ. 6. В соответствии с п. 7.1 проекта договора: «Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров, при этом указанный способ разрешения споров рассматривается Сторонами как достижение соглашения о досудебном порядке его урегулирования. До направления искового заявления в суд предъявления письменной претензии другой Стороне является обязательным. Претензия должна быть рассмотрена и по ней должен быть дан ответ в течение 15 (пятнадцати) дней со дня получения. В случае не урегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворении требований заинтересованной Стороны по существу, спор передается на разрешение в суд по месту нахождения Объекта долевого строительства». Согласно ч. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1) иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застpойщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцy право выбора места обращения. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона. Согласно п. 11 ч.2 ст. 16. Закона № 2300-1 недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Вместе c тем обязательный досудебный порядок урегулирования споров между застройщиком и участниками долевого строительства не предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ. B связи c этим п. 7.1 проекта договора противоречит ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1. 7. В соответствии с п. 7.3 проекта договора: «Все изменения и дополнения к настоящему Договору признаются действительными, если они совершены в письменной форме, скреплены печатями и подписаны Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Во всем, что не урегулировано данным Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ». В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, все изменения, вносимые в него, должны быть зарегистрированы в том же порядке и в тех же органах, что и сам договор. Таким образом, изменение и дополнения к договору участия в долевом строительстве осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. 8. В соответствии с п. 7.13 проекта договора: «Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог Земельного участка, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на земельном участке, на котором осуществляется строительство Жилого дома, а также в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед кредитными организациями». В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона, то есть в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. Таким образом, поскольку ООО СЗ «ДСК» для строительства многоквартирных домов привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров не возникает право залога на земельный участок и на строящийся на нем многоквартирный дом.

Значение

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №26 от 18.10.2022, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» застройщик размещает в системе жилищного строительства (далее – Правила), информации, осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Донская Строительная Компания» (ИНН 6165178607) (далее – ООО СЗ «ДСК») размещена информация о строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Ахтарский, 6 (1 этап строительства): - разрешение на строительство №61-310-941601-2018 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2023; - заключение экспертизы проектной документации от 31.03.2021 №61-2-1-3-014884-2021; - права на земельный участок; - проектная декларация №61-001303 по состоянию на 06.12.2022; - проект договора участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3 кварталы 2022 года и годовой бухгалтерский баланс за 2021 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта – по состоянию на 02.12.2022; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика; - сведения о первом договоре участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 29.06.2022 заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, экспертиза проектной документации, извещение о начале строительства не требуется. Размещение проектных документаций и результаты инженерных изысканий в отношении многоквартирного дома не требуется от застройщика, поскольку экспертиза проведена после 01.07.2018 (31.03.2021). В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Однако ООО СЗ «ДСК» проектная документация и результаты инженерных изысканий размещены в разделе 10.4 проектной декларации №61-001303. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Анализ проекта договора, размещенного застройщиком 30.06.2022 в ЕИСЖС, показал следующее. 1. В п. 17.2 проектной декларации № 61-001303, размещённой ООО СЗ «ДСК» с внесенными изменениями по состоянию на 06.12.2022 в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится информация о первоначальной и планируемой дате передачи застройщиком объектов долевого строительства участнику долевого строительства – 30.11.2023. Аналогичная информация о сроках передачи объекта содержится в разделе сайта https://наш.дом.рф «Данные из ПД и профиля застройщика». Вместе с тем, согласно п. 2.2 проекта договора: «Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, при условии полного выполнения Участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору передать соответствующий Объект Участнику долевого строительства. Срок передачи Объекта – в течение 2 (двух) месяцев после ввода в эксплуатацию Жилого дома». Если определение срока передачи объекта долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве производится от даты ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, определяемой кварталом, то срок должен исчисляться в соответствии с правилами, установленными ст. 199 ГК РФ, то есть с последнего дня месяца, которым оканчивается указанный квартал. Необходимо при этом учитывать положения ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким образом, срок передачи не может исчисляться от предполагаемого застройщиком события – ввода объекта в эксплуатацию, а должен быть точно определен конкретной датой. 2. В соответствии с п. 2.3 проекта договора: «В случае, если Участник долевого строительства уклоняется от приема Объекта, при условии, что Застройщик обладает сведениями о получении Участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (уведомления о сдаче дома), либо у Застройщика имеются сведения о неполучении или несвоевременном получении сообщения о завершении строительства, либо если оператором почтовой связи заказное письмо было возвращено с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, в соответствии с п.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, Застройщик вправе оформить односторонний Акт приема-передачи. Риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего передаточного акта. При этом, в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, Застройщик наделяется правом передать Объект в одностороннем порядке и при условии неполного исполнения Участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора, а равно выполнения обязательств в соответствии с п. 4.5 настоящего договора. В случае уклонения Участника долевого строительства от принятия Объекта, Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от Цены Договора за каждый день просрочки принятия Объекта долевого строительства, до момента подписания Акта приема – передачи, указанного в п. 2.9 настоящего Договора, либо составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства». Однако согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства – составление одностороннего акта или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, положения п. 2.3 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2. В соответствии с п. 2.6 проекта договора: «Стороны исходят из того, что свидетельством соответствия Объекта, проектной документации, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию, выданное в установленном порядке». Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии c разрешением на строительство, проектной документацией, a также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, a также ограничениям, установленным в соответствии c земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, a п. 2.6 проекта договора по своей сути освобождает застpойщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи c чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 3. В соответствии со вторым абзацем п. 2.8 проекта договора: «Характеристики Объекта являются проектными и подлежат уточнению после сдачи Жилого дома в эксплуатацию, в состав которого входит Объект». Указанное положение проекта договора не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе, основные характеристики жилого или нежилого помещения, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, является существенным условием договора участия в долевом строительстве. Согласно п.1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования. Предусмотренное вторым абзацем п.2.8 проекта договора условие противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4. В соответствии с п. 3.5 проекта договора: «До оформления права собственности на Объект Участник долевого строительства обязуется не производить в Объекте и в самом здании работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводки инженерных коммуникаций, электрики, доставки дополнительных секций батарей, устройство теплых полов и вынос отопления на лоджию (балкон) – устройство труб и батарей отопления, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада здания и т.д.) без согласования с Застройщиком, проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами, а после оформления права собственности на Объект производить указанные действия в установленном порядке с согласованием с проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами, в случае если данные согласования предусмотрены действующим законодательством и данные виды работ не предусмотрены проектом. В противном случае гарантийные обязательства снимаются, и Участник долевого строительства самостоятельно несет негативные последствия, связанные с этим». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Соответственно информация, указанная в п. 3.5 в части гарантийного срока, противоречит действующему законодательству, устанавливает условия по освобождению застройщика от гарантийных обязательств, не предусмотренные законодательством. 5. В соответствии с п. 3.6 проекта договора: «Участник долевого строительства при условии полного внесения денежных средств по Договору, может уступить свои права по Договору третьим лицам только с письменного согласия Застройщика. Объем, условия и момент перехода уступаемых прав требований от Участника долевого строительства (Цедента) к новому Участнику долевого строительства (Цессионарию) определяется в Договоре уступки прав требования, согласованном Застройщиком. Расходы на государственную регистрацию Договора уступки прав требования несет Цедент и Цессионарий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору допускается с момента оплаты цены указанной в п. 4.1. настоящего Договора, до момента подписания Сторонами Акта приема – передачи на Объект. При этом Застройщик не несет ответственности по обязательствам Участника долевого строительства, вытекающим из Договора уступки прав требования, заключаемого с третьим лицом». Из содержания ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом из условия перевода долга предусмотренных ст. 391 ГК РФ следует, что «перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником». Таким образом, п. 3.6. проекта договора противоречит ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ. 6. В соответствии с п. 7.1 проекта договора: «Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров, при этом указанный способ разрешения споров рассматривается Сторонами как достижение соглашения о досудебном порядке его урегулирования. До направления искового заявления в суд предъявления письменной претензии другой Стороне является обязательным. Претензия должна быть рассмотрена и по ней должен быть дан ответ в течение 15 (пятнадцати) дней со дня получения. В случае не урегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворении требований заинтересованной Стороны по существу, спор передается на разрешение в суд по месту нахождения Объекта долевого строительства». Согласно ч. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1) иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застpойщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцy право выбора места обращения. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона. Согласно п. 11 ч.2 ст. 16. Закона № 2300-1 недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Вместе c тем обязательный досудебный порядок урегулирования споров между застройщиком и участниками долевого строительства не предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ. B связи c этим п. 7.1 проекта договора противоречит ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1. 7. В соответствии с п. 7.3 проекта договора: «Все изменения и дополнения к настоящему Договору признаются действительными, если они совершены в письменной форме, скреплены печатями и подписаны Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Во всем, что не урегулировано данным Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ». В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, все изменения, вносимые в него, должны быть зарегистрированы в том же порядке и в тех же органах, что и сам договор. Таким образом, изменение и дополнения к договору участия в долевом строительстве осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. 8. В соответствии с п. 7.13 проекта договора: «Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог Земельного участка, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на земельном участке, на котором осуществляется строительство Жилого дома, а также в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед кредитными организациями». В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона, то есть в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. Таким образом, поскольку ООО СЗ «ДСК» для строительства многоквартирных домов привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров не возникает право залога на земельный участок и на строящийся на нем многоквартирный дом.

Предупреждение

Описание документа	При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №26 от 18.10.2022, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» застройщик размещает в системе жилищного строительства (далее – Правила), информации, осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Донская Строительная Компания» (ИНН 6165178607) (далее – ООО СЗ «ДСК») размещена информация о строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Ахтарский, 6 (1 этап строительства): - разрешение на строительство №61-310-941601-2018 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2023; - заключение экспертизы проектной документации от 31.03.2021 №61-2-1-3-014884-2021; - права на земельный участок; - проектная декларация №61-001303 по состоянию на 06.12.2022; - проект договора участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3 кварталы 2022 года и годовой бухгалтерский баланс за 2021 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта – по состоянию на 02.12.2022; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика; - сведения о первом договоре участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 29.06.2022 заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, экспертиза проектной документации, извещение о начале строительства не требуется. Размещение проектных документаций и результаты инженерных изысканий в отношении многоквартирного дома не требуется от застройщика, поскольку экспертиза проведена после 01.07.2018 (31.03.2021). В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Однако ООО СЗ «ДСК» проектная документация и результаты инженерных изысканий размещены в разделе 10.4 проектной декларации №61-001303. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Анализ проекта договора, размещенного застройщиком 30.06.2022 в ЕИСЖС, показал следующее. 1. В п. 17.2 проектной декларации № 61-001303, размещённой ООО СЗ «ДСК» с внесенными изменениями по состоянию на 06.12.2022 в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится информация о первоначальной и планируемой дате передачи застройщиком объектов долевого строительства участнику долевого строительства – 30.11.2023. Аналогичная информация о сроках передачи объекта содержится в разделе сайта https://наш.дом.рф «Данные из ПД и профиля застройщика». Вместе с тем, согласно п. 2.2 проекта договора: «Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, при условии полного выполнения Участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору передать соответствующий Объект Участнику долевого строительства. Срок передачи Объекта – в течение 2 (двух) месяцев после ввода в эксплуатацию Жилого дома». Если определение срока передачи объекта долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве производится от даты ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, определяемой кварталом, то срок должен исчисляться в соответствии с правилами, установленными ст. 199 ГК РФ, то есть с последнего дня месяца, которым оканчивается указанный квартал. Необходимо при этом учитывать положения ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким образом, срок передачи не может исчисляться от предполагаемого застройщиком события – ввода объекта в эксплуатацию, а должен быть точно определен конкретной датой. 2. В соответствии с п. 2.3 проекта договора: «В случае, если Участник долевого строительства уклоняется от приема Объекта, при условии, что Застройщик обладает сведениями о получении Участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (уведомления о сдаче дома), либо у Застройщика имеются сведения о неполучении или несвоевременном получении сообщения о завершении строительства, либо если оператором почтовой связи заказное письмо было возвращено с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, в соответствии с п.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, Застройщик вправе оформить односторонний Акт приема-передачи. Риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего передаточного акта. При этом, в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, Застройщик наделяется правом передать Объект в одностороннем порядке и при условии неполного исполнения Участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора, а равно выполнения обязательств в соответствии с п. 4.5 настоящего договора. В случае уклонения Участника долевого строительства от принятия Объекта, Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от Цены Договора за каждый день просрочки принятия Объекта долевого строительства, до момента подписания Акта приема – передачи, указанного в п. 2.9 настоящего Договора, либо составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства». Однако согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства – составление одностороннего акта или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, положения п. 2.3 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2. В соответствии с п. 2.6 проекта договора: «Стороны исходят из того, что свидетельством соответствия Объекта, проектной документации, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию, выданное в установленном порядке». Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии c разрешением на строительство, проектной документацией, a также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, a также ограничениям, установленным в соответствии c земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, a п. 2.6 проекта договора по своей сути освобождает застpойщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи c чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 3. В соответствии со вторым абзацем п. 2.8 проекта договора: «Характеристики Объекта являются проектными и подлежат уточнению после сдачи Жилого дома в эксплуатацию, в состав которого входит Объект». Указанное положение проекта договора не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе, основные характеристики жилого или нежилого помещения, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, является существенным условием договора участия в долевом строительстве. Согласно п.1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования. Предусмотренное вторым абзацем п.2.8 проекта договора условие противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4. В соответствии с п. 3.5 проекта договора: «До оформления права собственности на Объект Участник долевого строительства обязуется не производить в Объекте и в самом здании работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводки инженерных коммуникаций, электрики, доставки дополнительных секций батарей, устройство теплых полов и вынос отопления на лоджию (балкон) – устройство труб и батарей отопления, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада здания и т.д.) без согласования с Застройщиком, проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами, а после оформления права собственности на Объект производить указанные действия в установленном порядке с согласованием с проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами, в случае если данные согласования предусмотрены действующим законодательством и данные виды работ не предусмотрены проектом. В противном случае гарантийные обязательства снимаются, и Участник долевого строительства самостоятельно несет негативные последствия, связанные с этим». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Соответственно информация, указанная в п. 3.5 в части гарантийного срока, противоречит действующему законодательству, устанавливает условия по освобождению застройщика от гарантийных обязательств, не предусмотренные законодательством. 5. В соответствии с п. 3.6 проекта договора: «Участник долевого строительства при условии полного внесения денежных средств по Договору, может уступить свои права по Договору третьим лицам только с письменного согласия Застройщика. Объем, условия и момент перехода уступаемых прав требований от Участника долевого строительства (Цедента) к новому Участнику долевого строительства (Цессионарию) определяется в Договоре уступки прав требования, согласованном Застройщиком. Расходы на государственную регистрацию Договора уступки прав требования несет Цедент и Цессионарий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору допускается с момента оплаты цены указанной в п. 4.1. настоящего Договора, до момента подписания Сторонами Акта приема – передачи на Объект. При этом Застройщик не несет ответственности по обязательствам Участника долевого строительства, вытекающим из Договора уступки прав требования, заключаемого с третьим лицом». Из содержания ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом из условия перевода долга предусмотренных ст. 391 ГК РФ следует, что «перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником». Таким образом, п. 3.6. проекта договора противоречит ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ. 6. В соответствии с п. 7.1 проекта договора: «Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров, при этом указанный способ разрешения споров рассматривается Сторонами как достижение соглашения о досудебном порядке его урегулирования. До направления искового заявления в суд предъявления письменной претензии другой Стороне является обязательным. Претензия должна быть рассмотрена и по ней должен быть дан ответ в течение 15 (пятнадцати) дней со дня получения. В случае не урегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворении требований заинтересованной Стороны по существу, спор передается на разрешение в суд по месту нахождения Объекта долевого строительства». Согласно ч. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1) иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застpойщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцy право выбора места обращения. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона. Согласно п. 11 ч.2 ст. 16. Закона № 2300-1 недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Вместе c тем обязательный досудебный порядок урегулирования споров между застройщиком и участниками долевого строительства не предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ. B связи c этим п. 7.1 проекта договора противоречит ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1. 7. В соответствии с п. 7.3 проекта договора: «Все изменения и дополнения к настоящему Договору признаются действительными, если они совершены в письменной форме, скреплены печатями и подписаны Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Во всем, что не урегулировано данным Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ». В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, все изменения, вносимые в него, должны быть зарегистрированы в том же порядке и в тех же органах, что и сам договор. Таким образом, изменение и дополнения к договору участия в долевом строительстве осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. 8. В соответствии с п. 7.13 проекта договора: «Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог Земельного участка, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на земельном участке, на котором осуществляется строительство Жилого дома, а также в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед кредитными организациями». В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона, то есть в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. Таким образом, поскольку ООО СЗ «ДСК» для строительства многоквартирных домов привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров не возникает право залога на земельный участок и на строящийся на нем многоквартирный дом.

Описание документа

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №26 от 18.10.2022, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» застройщик размещает в системе жилищного строительства (далее – Правила), информации, осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Донская Строительная Компания» (ИНН 6165178607) (далее – ООО СЗ «ДСК») размещена информация о строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Ахтарский, 6 (1 этап строительства): - разрешение на строительство №61-310-941601-2018 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2023; - заключение экспертизы проектной документации от 31.03.2021 №61-2-1-3-014884-2021; - права на земельный участок; - проектная декларация №61-001303 по состоянию на 06.12.2022; - проект договора участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3 кварталы 2022 года и годовой бухгалтерский баланс за 2021 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта – по состоянию на 02.12.2022; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика; - сведения о первом договоре участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 29.06.2022 заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, экспертиза проектной документации, извещение о начале строительства не требуется. Размещение проектных документаций и результаты инженерных изысканий в отношении многоквартирного дома не требуется от застройщика, поскольку экспертиза проведена после 01.07.2018 (31.03.2021). В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Однако ООО СЗ «ДСК» проектная документация и результаты инженерных изысканий размещены в разделе 10.4 проектной декларации №61-001303. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Анализ проекта договора, размещенного застройщиком 30.06.2022 в ЕИСЖС, показал следующее. 1. В п. 17.2 проектной декларации № 61-001303, размещённой ООО СЗ «ДСК» с внесенными изменениями по состоянию на 06.12.2022 в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится информация о первоначальной и планируемой дате передачи застройщиком объектов долевого строительства участнику долевого строительства – 30.11.2023. Аналогичная информация о сроках передачи объекта содержится в разделе сайта https://наш.дом.рф «Данные из ПД и профиля застройщика». Вместе с тем, согласно п. 2.2 проекта договора: «Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, при условии полного выполнения Участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору передать соответствующий Объект Участнику долевого строительства. Срок передачи Объекта – в течение 2 (двух) месяцев после ввода в эксплуатацию Жилого дома». Если определение срока передачи объекта долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве производится от даты ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, определяемой кварталом, то срок должен исчисляться в соответствии с правилами, установленными ст. 199 ГК РФ, то есть с последнего дня месяца, которым оканчивается указанный квартал. Необходимо при этом учитывать положения ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким образом, срок передачи не может исчисляться от предполагаемого застройщиком события – ввода объекта в эксплуатацию, а должен быть точно определен конкретной датой. 2. В соответствии с п. 2.3 проекта договора: «В случае, если Участник долевого строительства уклоняется от приема Объекта, при условии, что Застройщик обладает сведениями о получении Участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (уведомления о сдаче дома), либо у Застройщика имеются сведения о неполучении или несвоевременном получении сообщения о завершении строительства, либо если оператором почтовой связи заказное письмо было возвращено с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, в соответствии с п.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, Застройщик вправе оформить односторонний Акт приема-передачи. Риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего передаточного акта. При этом, в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, Застройщик наделяется правом передать Объект в одностороннем порядке и при условии неполного исполнения Участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора, а равно выполнения обязательств в соответствии с п. 4.5 настоящего договора. В случае уклонения Участника долевого строительства от принятия Объекта, Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от Цены Договора за каждый день просрочки принятия Объекта долевого строительства, до момента подписания Акта приема – передачи, указанного в п. 2.9 настоящего Договора, либо составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства». Однако согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства – составление одностороннего акта или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, положения п. 2.3 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2. В соответствии с п. 2.6 проекта договора: «Стороны исходят из того, что свидетельством соответствия Объекта, проектной документации, строительно-техническим нормам и правилам, является Разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию, выданное в установленном порядке». Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии c разрешением на строительство, проектной документацией, a также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, a также ограничениям, установленным в соответствии c земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, a п. 2.6 проекта договора по своей сути освобождает застpойщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи c чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 3. В соответствии со вторым абзацем п. 2.8 проекта договора: «Характеристики Объекта являются проектными и подлежат уточнению после сдачи Жилого дома в эксплуатацию, в состав которого входит Объект». Указанное положение проекта договора не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе, основные характеристики жилого или нежилого помещения, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, является существенным условием договора участия в долевом строительстве. Согласно п.1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования. Предусмотренное вторым абзацем п.2.8 проекта договора условие противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4. В соответствии с п. 3.5 проекта договора: «До оформления права собственности на Объект Участник долевого строительства обязуется не производить в Объекте и в самом здании работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводки инженерных коммуникаций, электрики, доставки дополнительных секций батарей, устройство теплых полов и вынос отопления на лоджию (балкон) – устройство труб и батарей отопления, пробивка проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада здания и т.д.) без согласования с Застройщиком, проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами, а после оформления права собственности на Объект производить указанные действия в установленном порядке с согласованием с проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами, в случае если данные согласования предусмотрены действующим законодательством и данные виды работ не предусмотрены проектом. В противном случае гарантийные обязательства снимаются, и Участник долевого строительства самостоятельно несет негативные последствия, связанные с этим». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Соответственно информация, указанная в п. 3.5 в части гарантийного срока, противоречит действующему законодательству, устанавливает условия по освобождению застройщика от гарантийных обязательств, не предусмотренные законодательством. 5. В соответствии с п. 3.6 проекта договора: «Участник долевого строительства при условии полного внесения денежных средств по Договору, может уступить свои права по Договору третьим лицам только с письменного согласия Застройщика. Объем, условия и момент перехода уступаемых прав требований от Участника долевого строительства (Цедента) к новому Участнику долевого строительства (Цессионарию) определяется в Договоре уступки прав требования, согласованном Застройщиком. Расходы на государственную регистрацию Договора уступки прав требования несет Цедент и Цессионарий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору допускается с момента оплаты цены указанной в п. 4.1. настоящего Договора, до момента подписания Сторонами Акта приема – передачи на Объект. При этом Застройщик не несет ответственности по обязательствам Участника долевого строительства, вытекающим из Договора уступки прав требования, заключаемого с третьим лицом». Из содержания ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом из условия перевода долга предусмотренных ст. 391 ГК РФ следует, что «перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником». Таким образом, п. 3.6. проекта договора противоречит ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ. 6. В соответствии с п. 7.1 проекта договора: «Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров, при этом указанный способ разрешения споров рассматривается Сторонами как достижение соглашения о досудебном порядке его урегулирования. До направления искового заявления в суд предъявления письменной претензии другой Стороне является обязательным. Претензия должна быть рассмотрена и по ней должен быть дан ответ в течение 15 (пятнадцати) дней со дня получения. В случае не урегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворении требований заинтересованной Стороны по существу, спор передается на разрешение в суд по месту нахождения Объекта долевого строительства». Согласно ч. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1) иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застpойщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцy право выбора места обращения. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона. Согласно п. 11 ч.2 ст. 16. Закона № 2300-1 недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Вместе c тем обязательный досудебный порядок урегулирования споров между застройщиком и участниками долевого строительства не предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ. B связи c этим п. 7.1 проекта договора противоречит ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1. 7. В соответствии с п. 7.3 проекта договора: «Все изменения и дополнения к настоящему Договору признаются действительными, если они совершены в письменной форме, скреплены печатями и подписаны Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Во всем, что не урегулировано данным Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ». В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, все изменения, вносимые в него, должны быть зарегистрированы в том же порядке и в тех же органах, что и сам договор. Таким образом, изменение и дополнения к договору участия в долевом строительстве осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. 8. В соответствии с п. 7.13 проекта договора: «Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог Земельного участка, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на земельном участке, на котором осуществляется строительство Жилого дома, а также в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед кредитными организациями». В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона, то есть в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. Таким образом, поскольку ООО СЗ «ДСК» для строительства многоквартирных домов привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров не возникает право залога на земельный участок и на строящийся на нем многоквартирный дом.

Дополнительно

Информация об уведомлении проверяемого лица о проведении ПМ	Нет
Информация о несогласии контролируемого лица на проведение мероприятия	Нет

РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОНСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ"
№61221176140104619940

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Общая информация

Подробная информация

Взаимодействия по КНМ со СМЭВ

Вид контроля(надзора) и его номер

Вид КНМ

Сведения о контролируемом лице

ОКВЭДЫ

Сведения об объектах

Тип объекта

Вид Объекта

Подвид объекта

Категория риска - Справочник

Инспекторы

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Контрольно надзорный орган

Основания проведения КНМ

Тип основани проведения КНМ

Описание

Предупреждение

Дополнительно

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОНСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ" №61221176140104619940

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Общая информация

Подробная информация

Взаимодействия по КНМ со СМЭВ

Вид контроля(надзора) и его номер

Вид КНМ

Сведения о контролируемом лице

ОКВЭДЫ

Сведения об объектах

Тип объекта

Вид Объекта

Подвид объекта

Категория риска - Справочник

Инспекторы

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Контрольно надзорный орган

Основания проведения КНМ

Тип основани проведения КНМ

Описание

Предупреждение

Дополнительно

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОНСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ"
№61221176140104619940