РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РСК-ДОМ"
№61221176140104631519

🔢 ИНН:
6141057586
🆔 ОГРН:
1216100009927
📍 Адрес:
г. Ростов-на-Дону, район Пролетарский, ул. Горсоветская, 77
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
28.12.2022

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РСК-ДОМ" (ИНН: 6141057586) , адрес: г. Ростов-на-Дону, район Пролетарский, ул. Горсоветская, 77

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Взаимодействия по КНМ со СМЭВ

Vs_ver 600
Exchange_Date 2022-12-28T06:52:22.870797Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2022-12-28T12:53:23.762797Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2022-12-28T12:53:23.762797Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2022-12-28T12:53:23.762797Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2022-12-28T12:53:23.762797Z

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6141057586
ОГРН проверяемого лица 1216100009927
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РСК-ДОМ"
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 31.01
Наименование проверочного листа Производство мебели для офисов и предприятий торговли
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 31.02
Наименование проверочного листа Производство кухонной мебели
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 31.09
Наименование проверочного листа Производство прочей мебели
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 41.20
Наименование проверочного листа Строительство жилых и нежилых зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.11
Наименование проверочного листа Разборка и снос зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.12
Наименование проверочного листа Подготовка строительной площадки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.13
Наименование проверочного листа Разведочное бурение
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.21
Наименование проверочного листа Производство электромонтажных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.22
Наименование проверочного листа Производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.29
Наименование проверочного листа Производство прочих строительно-монтажных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.31
Наименование проверочного листа Производство штукатурных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.32
Наименование проверочного листа Работы столярные и плотничные
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.33
Наименование проверочного листа Работы по устройству покрытий полов и облицовке стен
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.34
Наименование проверочного листа Производство малярных и стекольных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.39
Наименование проверочного листа Производство прочих отделочных и завершающих работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.91
Наименование проверочного листа Производство кровельных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.99
Наименование проверочного листа Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 45.32
Наименование проверочного листа Торговля розничная автомобильными деталями, узлами и принадлежностями
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.13
Наименование проверочного листа Деятельность агентов по оптовой торговле лесоматериалами и строительными материалами
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.15
Наименование проверочного листа Деятельность агентов по оптовой торговле мебелью, бытовыми товарами, скобяными, ножевыми и прочими металлическими изделиями
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.47
Наименование проверочного листа Торговля оптовая мебелью, коврами и осветительным оборудованием
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.65
Наименование проверочного листа Торговля оптовая офисной мебелью
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.69
Наименование проверочного листа Торговля оптовая прочими машинами и оборудованием
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.71
Наименование проверочного листа Торговля оптовая твердым, жидким и газообразным топливом и подобными продуктами
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.73
Наименование проверочного листа 75/1/1-1. Помещение книгохранилища (каб. № 408) не отделено противопожарной сертифицированной дверью с нормируемым пределом огнестойкости. 75/1/1-2. Помещение инвентарной (каб. № 509) не отделено противопожарной сертифицированной дверью с нормируемым пределом огнестойкости. 75/1/1-3. Помещение склада на 1 этаже не отделено противопожарной сертифицированной дверью с нормируемым пределом огнестойкости.
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.74
Наименование проверочного листа Торговля оптовая скобяными изделиями, водопроводным и отопительным оборудованием и принадлежностями
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.76
Наименование проверочного листа Торговля оптовая прочими промежуточными продуктами
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.90
Наименование проверочного листа Торговля оптовая неспециализированная
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 69.10
Наименование проверочного листа Деятельность в области права
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 69.20
Наименование проверочного листа Деятельность по оказанию услуг в области бухгалтерского учета, по проведению финансового аудита, по налоговому консультированию
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.11
Наименование проверочного листа Деятельность в области архитектуры
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12
Наименование проверочного листа Деятельность в области инженерных изысканий, инженерно-технического проектирования, управления проектами строительства, выполнения строительного контроля и авторского надзора, предоставление технических консультаций в этих областях
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 72.20
Наименование проверочного листа Научные исследования и разработки в области общественных и гуманитарных наук
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 73.20
Наименование проверочного листа Исследование конъюнктуры рынка и изучение общественного мнения
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 74.90
Наименование проверочного листа Деятельность профессиональная, научная и техническая прочая, не включенная в другие группировки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 81.29
Наименование проверочного листа Деятельность по чистке и уборке прочая
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 96.01
Наименование проверочного листа Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 96.04
Наименование проверочного листа Деятельность физкультурно- оздоровительная
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 96.09
Наименование проверочного листа Предоставление прочих персональных услуг, не включенных в другие группировки

Сведения об объектах

Адрес объекта проведения КНМ г. Ростов-на-Дону, район Пролетарский, ул. Горсоветская, 77

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Асланова Людмила Сергеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Наименование проверочного листа (ФЗ 248) Наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся или возможных нарушениях обязательных требований, а также о непосредственных нарушениях обязательных требований, если указанные сведения не соответствуют утвержденным индикаторам риска нарушения обязательных требований
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ PM_1
Цифровой код 5.0.1
Может иметь текст в свободной форме Нет
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 26 от 18.10.2022, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «РСК-ДОМ» (ИНН 6141057586) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным подземным паркингом и помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Горсоветская, д. 77 (далее – объект). В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) на 30.11.2022 ООО «СЗ «РСК-ДОМ» (ИНН 6141057586) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-310-999701-2021 от 19.10.2021 со сроком действия до 19.02.2025; - проектная декларация № 61-001375 от 10.08.2022 c изменениями по состоянию на 25.11.2022; - проект договора участия в долевом строительстве (на жилое и нежилое помещения); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2021 года, 3 квартал 2022 года; - аудиторское заключение за 2021 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 14.11.2022; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства объекта капитального строительства от 18.07.2022; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). - проектная документация от 11.10.2021 № 61-2-1-2-059051-2021; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды от 18.08.2021, зарегистрированный Управлением Росреестра по Ростовской области 06.09.2021 № 61:44:003223:33-61/183/2021-12). В соответствии с пп. «г», «д» п. 8 ст. 1 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным п. 1, 2 - 6, 8 ч. 2 ст. 3 и ст. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ с 28.06.2021 контролирующим органом не выдается и не требуется для регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве № 1 от 16.09.2022 зарегистрирован 10.10.2022, то заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, не требуется. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Согласно п. 3.2 ч. 3 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ фотографии, указанные в п. 8 ч. 2 настоящей статьи, подлежат размещению в ЕИСЖС ежемесячно. В соответствии с ч. 3 ст. 192 Гражданского кодекса РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Однако, в нарушение требований п. 3.2 ч. 3 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, пп. «л» п. 9 Правил ООО «СЗ «РСК-ДОМ» (ИНН 6141057586) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения - 30.11.2022 нарушены сроки размещения фотографий за октябрь 2022 года (размещены 25.11.2022) строящегося застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства объекта. Фотографии подлежат размещению ежемесячно, за октябрь 2022 года до 31.10.2022. Дата совершения правонарушения - 01.11.2022. Кроме того, согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства обязан разместить проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (далее – проект договора). В подразделе 15.1 раздела 15 проектной декларации № 61-001375 от 10.08.2022 c изменениями по состоянию на 25.11.2022 содержатся сведения o 161 машино-месте, строящемся в рамках проекта строительства многоквартирного дома. Однако в нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО «СЗ «РСК-ДОМ» в ЕИСЖС на дату наблюдения - 30.11.2022 не разместило проект договора на машино-место. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Проектная декларация № 61-001375 от 10.08.2022 c изменениями по состоянию на 25.11.2022 содержит неполную информацию: в подразделе 10.4 раздела 10 проектной декларации не размещена информация о выданном положительном заключении негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий № 61-2-1-1-0477818-2021 от 25.08.2021. ООО «СЗ «РСК-ДОМ» также нарушены сроки внесения изменений в подраздел 19.7 проектной декларации № 61-001375 о количестве заключенных договоров с использованием счетов эскроу в октябре 2022 года. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 25.11.2022 № КУВИ-001/2022-209923965 в октябре 2022 зарегистрирован один договор участия в долевом строительстве № 1 от 16.09.2022 (дата государственной регистрации 10.10.2022). Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ изменения в подраздел 19.7 проектной декларации о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве в октябре 2022 года подлежат внесению застройщиком не позднее 10.11.2022. ООО «СЗ «РСК-ДОМ» изменения в подраздел 19.7 проектной декларации № 61-001375 о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве в октябре 2022 года внесены 25.11.2022. Дата совершения правонарушения - 11.11.2022. Частью 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлен перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве. В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные ч. 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Однако, в размещенном 10.11.2022 проекте договора на жилое и нежилое помещения и в проектной декларации № 61-001375 от 10.08.2022 c изменениями по состоянию на 25.11.2022 выявлено противоречие в части указанного срока передачи застройщиком объектов долевого строительства. В проекте договора указан срок передачи объектов долевого строительства – не позднее 30.05.2025 (пункт 5.2 проекта договора), а в ЕИСЖС в разделе «Данные из ПД и профиля застройщика» и в графе 17.2.2 подраздела 17.2 проектной декларации № 61-001375 внесены данные о планируемой дате передачи застройщиком объекта долевого строительства – 30.06.2025. Также в графе 17.2.1 подраздела 17.2 проектной декларации № 61-001375 указана первоначальная дата передачи застройщиком объекта долевого строительства – 31.05.2025. Однако согласно размещенному первому договору участия в долевом строительстве № 1 от 16.09.2022, зарегистрированному 10.10.2022, срок передачи объектов долевого строительства не позднее 30.06.2025 (пункт 5.2 проекта договора). На основании изложенного в размещенных документах (проекте договора и проектной декларации) и информации имеются противоречивые и недостоверные сведения о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства (существенное условие договора в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Согласно ч. 3.1 ст. 28.1 КРФ об АП дело об административном правонарушении, выражающемся в несоблюдении обязательных требований, оценка соблюдения которых является предметом государственного контроля (надзора), муниципального контроля, при наличии одного из предусмотренных пунктами 1 – 3 части 1 настоящей статьи поводов к возбуждению дела может быть возбуждено только после проведения контрольного (надзорного) мероприятия во взаимодействии с контролируемым лицом, проверки, совершения контрольного (надзорного) действия в рамках постоянного государственного контроля (надзора), постоянного рейда и оформления их результатов, за исключением случаев, предусмотренных частями 3.2 – 3.4 настоящей статьи и статьей 28.6 настоящего Кодекса. В соответствии с п. 7 постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» в 2022 году по результатам проведения мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом выдача предписаний не допускаются. С учетом изложенного привлечь ООО «СЗ «РСК-ДОМ» по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП и выдать предписание не представляется возможным. В результате анализа условий размещенного застройщиком проекта договора на жилое и нежилое помещения установлено нарушение положения законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 1.Согласно пункту 3.6 проекта договора: «Проектная величина общей площади Объекта долевого строительства (как в целом, так и в ее составных частях) из-за технологических особенностей процесса строительства может отличаться от фактической величины по данным обмера организации, уполномоченной на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства». Вместе с тем согласно пп. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, пункт 3.6 проекта договора о возможном изменении общей площади объекта долевого строительства без указания допустимого размера изменения (не более 5 процентов) противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.В соответствии с пунктом 5.4 проекта договора: «В том случае, если строительство (создание) Многоэтажного дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее чем за 2 (два) месяца до истечения указанного срока направляет Участнику долевого строительства соответствующее уведомление и предложение об изменении Договора. В этом случае стороны заключают соглашение об изменении Договора в части изменения срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства». Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. 3.Согласно пункту 6.2.14 проекта договора: «В случае оплаты Участником долевого строительства Цены Договора (или части Цены Договора), предусмотренной п. 3.1. Договора, до даты государственной регистрации настоящего Договора, Участник возмещает Застройщику расходы на уплату административных штрафов, связанных с нарушением порядка привлечения денежных средств Участниками долевого строительства, предусмотренного Федеральным законом «Об участии долевом строительстве», в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения от Застройщика требования о возмещении затрат на уплату таких административных штрафов с приложением вступившего в силу постановления уполномоченного органа или суда (далее – «Требование»). Оплата Цены Договора, указанной в пункте 3.1. Договора может быть осуществлена третьим лицом в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации». В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в пункте 6.2.14 проекта договора ответственность участника долевого строительства. Кроме того, застройщик указанным пунктом проекта договора возлагает на участника долевого строительства ответственность за нарушение, которое может возникнуть до заключения договора участия в долевом строительстве (до его государственной регистрации), то есть указанные правоотношения находятся вне рамок регулирования Федерального закона № 214-ФЗ и договора, следовательно, предусматривать в проекте договора ответственность за данное нарушение неправомерно. Таким образом, пункт 6.2.14 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.В соответствии с пунктом 6.2.15 проекта договора: «В том случае, если Объект долевого строительства создан с отступлениями от условий Договора, требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иных обязательных требований, приведших к ухудшению его качества, или с иными недостатками (дефектами), которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика только безвозмездного устранения недостатков (дефектов) в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, указанные в пункте 6.2.15 условия проекта ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. 2 и ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. 5.Согласно пункту 9.2 проекта договора: «Все споры и разногласия по Договору подлежат разрешению с обязательным соблюдением досудебного порядка урегулирования спора». В соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Вместе c тем обязательный досудебный порядок урегулирования споров между застройщиком и участниками долевого строительства не предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ, следовательно, пункт 9.2 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.

Предупреждение

Описание документа На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 26 от 18.10.2022, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «РСК-ДОМ» (ИНН 6141057586) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным подземным паркингом и помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Горсоветская, д. 77 (далее – объект). В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) на 30.11.2022 ООО «СЗ «РСК-ДОМ» (ИНН 6141057586) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-310-999701-2021 от 19.10.2021 со сроком действия до 19.02.2025; - проектная декларация № 61-001375 от 10.08.2022 c изменениями по состоянию на 25.11.2022; - проект договора участия в долевом строительстве (на жилое и нежилое помещения); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2021 года, 3 квартал 2022 года; - аудиторское заключение за 2021 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 14.11.2022; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства объекта капитального строительства от 18.07.2022; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). - проектная документация от 11.10.2021 № 61-2-1-2-059051-2021; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды от 18.08.2021, зарегистрированный Управлением Росреестра по Ростовской области 06.09.2021 № 61:44:003223:33-61/183/2021-12). В соответствии с пп. «г», «д» п. 8 ст. 1 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным п. 1, 2 - 6, 8 ч. 2 ст. 3 и ст. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ с 28.06.2021 контролирующим органом не выдается и не требуется для регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве № 1 от 16.09.2022 зарегистрирован 10.10.2022, то заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, не требуется. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Согласно п. 3.2 ч. 3 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ фотографии, указанные в п. 8 ч. 2 настоящей статьи, подлежат размещению в ЕИСЖС ежемесячно. В соответствии с ч. 3 ст. 192 Гражданского кодекса РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Однако, в нарушение требований п. 3.2 ч. 3 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, пп. «л» п. 9 Правил ООО «СЗ «РСК-ДОМ» (ИНН 6141057586) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения - 30.11.2022 нарушены сроки размещения фотографий за октябрь 2022 года (размещены 25.11.2022) строящегося застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства объекта. Фотографии подлежат размещению ежемесячно, за октябрь 2022 года до 31.10.2022. Дата совершения правонарушения - 01.11.2022. Кроме того, согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства обязан разместить проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (далее – проект договора). В подразделе 15.1 раздела 15 проектной декларации № 61-001375 от 10.08.2022 c изменениями по состоянию на 25.11.2022 содержатся сведения o 161 машино-месте, строящемся в рамках проекта строительства многоквартирного дома. Однако в нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО «СЗ «РСК-ДОМ» в ЕИСЖС на дату наблюдения - 30.11.2022 не разместило проект договора на машино-место. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Проектная декларация № 61-001375 от 10.08.2022 c изменениями по состоянию на 25.11.2022 содержит неполную информацию: в подразделе 10.4 раздела 10 проектной декларации не размещена информация о выданном положительном заключении негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий № 61-2-1-1-0477818-2021 от 25.08.2021. ООО «СЗ «РСК-ДОМ» также нарушены сроки внесения изменений в подраздел 19.7 проектной декларации № 61-001375 о количестве заключенных договоров с использованием счетов эскроу в октябре 2022 года. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 25.11.2022 № КУВИ-001/2022-209923965 в октябре 2022 зарегистрирован один договор участия в долевом строительстве № 1 от 16.09.2022 (дата государственной регистрации 10.10.2022). Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ изменения в подраздел 19.7 проектной декларации о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве в октябре 2022 года подлежат внесению застройщиком не позднее 10.11.2022. ООО «СЗ «РСК-ДОМ» изменения в подраздел 19.7 проектной декларации № 61-001375 о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве в октябре 2022 года внесены 25.11.2022. Дата совершения правонарушения - 11.11.2022. Частью 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлен перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве. В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные ч. 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Однако, в размещенном 10.11.2022 проекте договора на жилое и нежилое помещения и в проектной декларации № 61-001375 от 10.08.2022 c изменениями по состоянию на 25.11.2022 выявлено противоречие в части указанного срока передачи застройщиком объектов долевого строительства. В проекте договора указан срок передачи объектов долевого строительства – не позднее 30.05.2025 (пункт 5.2 проекта договора), а в ЕИСЖС в разделе «Данные из ПД и профиля застройщика» и в графе 17.2.2 подраздела 17.2 проектной декларации № 61-001375 внесены данные о планируемой дате передачи застройщиком объекта долевого строительства – 30.06.2025. Также в графе 17.2.1 подраздела 17.2 проектной декларации № 61-001375 указана первоначальная дата передачи застройщиком объекта долевого строительства – 31.05.2025. Однако согласно размещенному первому договору участия в долевом строительстве № 1 от 16.09.2022, зарегистрированному 10.10.2022, срок передачи объектов долевого строительства не позднее 30.06.2025 (пункт 5.2 проекта договора). На основании изложенного в размещенных документах (проекте договора и проектной декларации) и информации имеются противоречивые и недостоверные сведения о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства (существенное условие договора в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Согласно ч. 3.1 ст. 28.1 КРФ об АП дело об административном правонарушении, выражающемся в несоблюдении обязательных требований, оценка соблюдения которых является предметом государственного контроля (надзора), муниципального контроля, при наличии одного из предусмотренных пунктами 1 – 3 части 1 настоящей статьи поводов к возбуждению дела может быть возбуждено только после проведения контрольного (надзорного) мероприятия во взаимодействии с контролируемым лицом, проверки, совершения контрольного (надзорного) действия в рамках постоянного государственного контроля (надзора), постоянного рейда и оформления их результатов, за исключением случаев, предусмотренных частями 3.2 – 3.4 настоящей статьи и статьей 28.6 настоящего Кодекса. В соответствии с п. 7 постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» в 2022 году по результатам проведения мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом выдача предписаний не допускаются. С учетом изложенного привлечь ООО «СЗ «РСК-ДОМ» по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП и выдать предписание не представляется возможным. В результате анализа условий размещенного застройщиком проекта договора на жилое и нежилое помещения установлено нарушение положения законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 1.Согласно пункту 3.6 проекта договора: «Проектная величина общей площади Объекта долевого строительства (как в целом, так и в ее составных частях) из-за технологических особенностей процесса строительства может отличаться от фактической величины по данным обмера организации, уполномоченной на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства». Вместе с тем согласно пп. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, пункт 3.6 проекта договора о возможном изменении общей площади объекта долевого строительства без указания допустимого размера изменения (не более 5 процентов) противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.В соответствии с пунктом 5.4 проекта договора: «В том случае, если строительство (создание) Многоэтажного дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее чем за 2 (два) месяца до истечения указанного срока направляет Участнику долевого строительства соответствующее уведомление и предложение об изменении Договора. В этом случае стороны заключают соглашение об изменении Договора в части изменения срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства». Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. 3.Согласно пункту 6.2.14 проекта договора: «В случае оплаты Участником долевого строительства Цены Договора (или части Цены Договора), предусмотренной п. 3.1. Договора, до даты государственной регистрации настоящего Договора, Участник возмещает Застройщику расходы на уплату административных штрафов, связанных с нарушением порядка привлечения денежных средств Участниками долевого строительства, предусмотренного Федеральным законом «Об участии долевом строительстве», в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения от Застройщика требования о возмещении затрат на уплату таких административных штрафов с приложением вступившего в силу постановления уполномоченного органа или суда (далее – «Требование»). Оплата Цены Договора, указанной в пункте 3.1. Договора может быть осуществлена третьим лицом в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации». В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в пункте 6.2.14 проекта договора ответственность участника долевого строительства. Кроме того, застройщик указанным пунктом проекта договора возлагает на участника долевого строительства ответственность за нарушение, которое может возникнуть до заключения договора участия в долевом строительстве (до его государственной регистрации), то есть указанные правоотношения находятся вне рамок регулирования Федерального закона № 214-ФЗ и договора, следовательно, предусматривать в проекте договора ответственность за данное нарушение неправомерно. Таким образом, пункт 6.2.14 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.В соответствии с пунктом 6.2.15 проекта договора: «В том случае, если Объект долевого строительства создан с отступлениями от условий Договора, требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иных обязательных требований, приведших к ухудшению его качества, или с иными недостатками (дефектами), которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика только безвозмездного устранения недостатков (дефектов) в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, указанные в пункте 6.2.15 условия проекта ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. 2 и ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. 5.Согласно пункту 9.2 проекта договора: «Все споры и разногласия по Договору подлежат разрешению с обязательным соблюдением досудебного порядка урегулирования спора». В соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Вместе c тем обязательный досудебный порядок урегулирования споров между застройщиком и участниками долевого строительства не предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ, следовательно, пункт 9.2 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.

Дополнительно

Информация об уведомлении проверяемого лица о проведении ПМ Нет
Информация о несогласии контролируемого лица на проведение мероприятия Нет
Вакансии вахтой