Предостережение:

• При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №10 от 10.01.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «Респект-Строй» является застройщиком многоквартирного 6-этажного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Севастопольская, 5/14. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением №319. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «РЕСПЕКТ-СТРОЙ» (ИНН 6168086986) размещена следующая информация о строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Севастопольская, 5/14: - разрешение на строительство № 61-310-876602-2018 от 24.12.2018 (срок действия до 24.06.2023); - проектная декларация; - фотографии (актуальные на 19.01.2023); - проект договора участия в долевом строительстве со сроком передачи до 31.03.2023 (срок ввода в эксплуатацию – 31.03.2023); - годовая бухгалтерская отчетность за 2017, 2018,2019,2020,2021 года; - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2018, 1,2,3 квартал 2019 года и 1,2,3 квартал 2020 года, 1,2,3 кварталы 2021 года, 1,2,3 кварталы 2022 года; - аудиторское заключение за 2017, 2018,2019,2020,2021 года; - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - сведения о расчете размера собственных средств и нормативах оценки финансовой устойчивости застройщика за 4 квартал 2018 года, 4 квартал 2019 года, 2,3 кварталы 2020 года; 2,3,4 кварталы 2021 года, 1,2,3 кварталы 2022 года; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - экспертиза проектной документации (в связи с техническими проблемами с сайтом – документ не открывается, но показывает, что размещен); - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (свидетельство о праве собственности на основании договора купли-продажи, договор аренды доли в праве собственности на земельном участок от 15.01.2018 со сроком действия до 15.01.2023); - отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и сводные накопительные ведомости проекта строительства за 1,2,3,4 квартал 2019, 1,2,3,4 квартал 2020, 1,2,3,4 кварталы 2021 года, 1,2,3 кварталы 2022 года; - проектная документация и результаты инженерных изысканий. Поскольку строительство осуществляется с 2016 года заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона не требуется. По информации застройщика тех. условия по теплоснабжению, горячему водоснабжению и электроэнергии выполнены. Однако при наблюдении установлено следующее. 1. Срок действия договора аренды доли в праве собственности на земельном участок № 61:44:0080711:108 от 15.01.2018 истек - 15.01.2023. 2. В соответствии с ежеквартальной отчетностью застройщика ООО «Респект-строй», первоначальный срок передачи квартир в многоквартирном доме, расположенному по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Севастопольская, 5/14 (далее – объект) - 04.05.2018. Сроки передачи объектов неоднократно переносились (30.09.2021, 31.03.2022, 24.06.2022,31.12.2022, 28.02.2023). В настоящее время, на дату мониторинга – 08.02.2023, срок передачи перенесен на 31.03.2023. Нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи в предусмотренный срок договором может повлечь нарушение прав участников долевого строительства. При этом, в случае невозможности ввода объекта в эксплуатацию в срок предусмотренный договором участия в долевом строительстве ООО «Респект-Строй» не позднее чем за два месяца обязано направить участникам долевого строительства информацию о переносе сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи помещений участникам долевого строительства, а также о необходимости подписания дополнительных соглашений. 3. В соответствии с письмом ООО «Респект-строй» (вх. № 38/3540 от 26.12.2022) в Региональную службу завершение строительства планируется за счет реализации нежилых помещений площадью 240-260 кв.м. В связи с этим в настоящее время ООО «Респект-строй» вносит изменения в проектную документацию. По проекту 38 жилых помещений площадью 2035,9 кв.м. и 3 нежилых помещения площадью 85,89 кв.м. Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве: 38 шт. на 38 жилых помещений площадью 2035,9 кв.м. и 2 шт. на 3 нежилых помещения площадью 85,89 кв.м. В соответствии с проектной документацией, размещённой в единой информационной системе жилищного строительства, проектом не предусматривается строительство на отведённом земельном участке площадок дворового благоустройства. Расчет требуемой площади площадок дворового благоустройства выполнен на основании п. 8 раздела 3.4.1. «Нормативные параметры жилой застройки» действующих «Нормативов градостроительного проектирования городских округов и поселений Ростовской области» (2013 г.). Расчетное количество жителей проектируемого многоквартирного жилого дома – 67 человек. Расчет обеспечения площадками дворового благоустройства Наименование площадокНорматив - п. 3.4.1. «НГП ГОиП РО-2013»Количество жителейПлощадь площадки, м2 РасчетнаяПринятая в проекте 1. Для игр детей0,7 м2/чел.6746,90- 2. Для отдыха взрослого населения0,1 м2/чел.676,70- 3. Для занятий физкультурой 2,0 м2/чел.67134,00- 4. Для хозяйственных целей 0,30 м2/чел. 6720,10- Проектом не предусматривается строительство на отведённом земельном участке с КН 61:44:0080711:108 площадок дворового благоустройства. С целью компенсации отсутствия на отведённом земельном участке с КН 61:44:0080711:108 площадок дворового благоустройства проектом предусмотрено (далее – компенсационные помещения): - для компенсации отсутствия площадок для игр детей – устройство на 1-м этаже здания проектируемого многоквартирного жилого дома специального помещения для игр детей, а также использование существующей детской площадки, расположенной в сквере улицы Оганова; - для компенсации отсутствия площадок для отдыха взрослого населения – устройство на 1-м этаже здания проектируемого многоквартирного жилого дома помещения общего пользования, пригодных для отдыха взрослого населения; - для компенсации отсутствия площадок для занятий физкультурой – устройство на 1-м этаже здания проектируемого многоквартирного жилого дома помещения для шахматного клуба; - для компенсации отсутствия площадок для хозяйственных целей – устройство на 1-м этаже здания проектируемого многоквартирного жилого дома помещения для хозяйственных целей, а также использование существующих площадок для хозяйственных целей, расположенных в прилегающей жилой застройке. Общая площадь помещений – 207,7 кв.м. Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определен ст. 36 ЖК РФ и п. п. 2 - 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Согласно пункту 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места. В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, указано, что к общему имуществу относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Таким образом, компенсационные помещения относятся к общему имуществу объекта. Поскольку ООО «Респект-строй» все объекты долевого строительства реализованы, то можно сделать вывод, что застройщиком планируется перевод общего имущества в нежилые помещения для последующей реализации. В соответствии с п.8 ч.1 ст. 21 Федерального закона №214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. По результатам наблюдения установлено, что в нарушение требований п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ информация о компенсационных помещениях в раздел 16 проектной декларации ООО «Респект-строй» не внесена. Указанное обстоятельство образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч.2 ст. 14.28 КоАП РФ. Согласно ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, юридические лица, приобретая право собственности на квартиры, нежилые помещения, машиноместа в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в объекте. В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, и поэтому не может являться условием договора. С учетом изложенного перевод компенсационных помещений, входящих в состав общего имущества объекта, в нежилые помещения в целях дальнейшей реализации является нарушением действующего законодательства и прав участников долевого строительства.