РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СОФТ-НЕДВИЖИМОСТЬ"
№61231176140105216047

🔢 ИНН:
6165123767
🆔 ОГРН:
1056165095931
📍 Адрес:
г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. Буденновский, 77/117
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Есть возражение
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
01.03.2023

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Есть возражение) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СОФТ-НЕДВИЖИМОСТЬ" (ИНН: 6165123767) , адрес: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. Буденновский, 77/117

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Взаимодействия по КНМ со СМЭВ

Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-03-01T06:58:27.960278Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-03-01T10:45:24.302284Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-03-01T10:45:24.302284Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-03-01T10:45:24.302284Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-04-14T12:19:47.159213Z

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6165123767
ОГРН проверяемого лица 1056165095931
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СОФТ-НЕДВИЖИМОСТЬ"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 41.20
Наименование проверочного листа Строительство жилых и нежилых зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.12
Наименование проверочного листа Подготовка строительной площадки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.2
Наименование проверочного листа Производство электромонтажных, санитарно-технических и прочих строительно-монтажных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.3
Наименование проверочного листа Работы строительные отделочные
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.99
Наименование проверочного листа Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.32.1
Наименование проверочного листа Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.32.2
Наименование проверочного листа Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

Сведения об объектах

Адрес объекта проведения КНМ г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. Буденновский, 77/117

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Асланова Людмила Сергеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Наименование проверочного листа (ФЗ 248) Наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся или возможных нарушениях обязательных требований, а также о непосредственных нарушениях обязательных требований, если указанные сведения не соответствуют утвержденным индикаторам риска нарушения обязательных требований
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ PM_1
Цифровой код 5.0.1
Может иметь текст в свободной форме Нет
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 10 от 13.01.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «Софт-Недвижимость» (ИНН 6165123767) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 77/117 (далее – объект). В ЕИСЖС на дату наблюдения - 16.02.2023 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Софт-Недвижимость» (ИНН 6165123767) размещена следующая информация о строительстве указанного объекта: - разрешения на строительство от 17.07.2019 № 61-310-949001-2019 со сроком действия до 17.07.2024; - положительные заключения экспертизы проектной документации, проектные документации и результаты инженерных изысканий; - проектная декларация № 61-001088 от 15.10.2020 с изменениями по состоянию на 07.02.2023; - заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ, от 13.11.2020 № 93; - документы, подтверждающие права застройщика на земельные участки (договор купли-продажи недвижимого имущества № Б77-2 от 14.11.2017, зарегистрированный 29.12.2017 в Управлении Росреестра по Ростовской области, выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.02.2020, 10.02.2020); - проект договора участия в долевом строительстве на жилое помещение; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2020 года, 2,3,4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3 кварталы 2022 года; - аудиторские заключения за 2020, 2021 годы; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объектов (актуальные на 30.01.2023); - извещение о начале строительства объекта капитального строительства № 1 от 06.09.2019; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. В подразделах 15.1, 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001088 от 15.10.2020 с изменениями по состоянию на 07.02.2023 предусмотрены в составе многоквартирного дома и указаны характеристики 25 нежилых помещений, 97 машино-мест. Однако, в нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО «СЗ «Софт-Недвижимость» (ИНН 6165123767) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения - 16.02.2023, не размещены проекты договоров участия в долевом строительстве, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства на нежилые помещения, машино-места. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Проектная декларация № 61-001088 от 15.10.2020 с изменениями по состоянию на 07.02.2023 содержит неполную информацию: в подразделе 10.4 раздела 10 проектной декларации не размещена информация о выданном положительном заключении экспертизы № 61-2-1-4-0216-19 от 16.12.2019. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. В результате анализа условий размещенного в ЕИСЖС застройщиком проекта договора участия в долевом строительстве (далее – проект договора) на жилое помещение установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 1.В проекте договора отсутствуют следующие существенные условия, установленные п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ: сведения в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости. 2.В соответствии с пунктом 3.4 проекта договора «Право требования на получение Квартиры и оформления её в собственность Участника возникают с момента полного исполнения обязательств по оплате настоящего Договора и после государственной регистрации настоящего Договора, а также при выполнении Участником и Застройщиком условий, установленных законодательством Российской Федерации». Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. В соответствии с ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. На основании изложенного, права и обязанности сторон (в том числе право требования участника долевого строительства на передачу застройщиком объекта долевого строительства) возникают с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а обязательства участника долевого строительства на принятие объекта долевого строительства от застройщика только с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором. Таким образом, условие абзацев 3.4 пункта 3.4 проекта договора противоречит ст. 8 ГК РФ, ч. 1, 3 ст. 4, ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ. 3.В соответствии с абзацами 2, 3 пункта 4.7 проекта договора «В случае изменения проектной документации на Квартиру, указанную в п. 3.2. настоящего договора, в пределах от 5% до 10% от площади жилого или нежилого помещения, Застройщик уведомляет об этом Участника заказным письмом с уведомлением о вручении. При неполучении Застройщиком ответа от Участника в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты получения такого уведомления, Стороны считают, что согласие Участника получено. Оформление дополнительных соглашений производится по требованию Участника. При этом в случае изменения проектной документации на Квартиру в пределах более 5% от площади жилого или нежилого помещения, Участник не вправе требовать расторжения настоящего договора, если Застройщик уведомил его о необходимости доплаты денежных средств в связи с увеличением площади Квартиры только в размере 4,9% от площади жилого или нежилого помещения». Вместе с тем согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, абзацы 2, 3 пункта 4.7 проекта договора не соответствуют требованиям ст. 5 и п.п. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади, а также при превышении допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения (на более пять процентов от общей площади объекта долевого строительства) по требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке. 4.В соответствии с абзацем 2 пункта 4.8 проекта договора: «Эскроу-агент: Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (сокращенное наименование ПАО Сбербанк), место нахождения: г. Москва; адрес: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19; адрес электронной почты: Escrow_Sberbank@sberbank.ru, номер телефона: 900 – для мобильных, 8800 555 55 50 – для мобильных и городских». При этом в подразделе 19.2 раздела 19 проектной декларации № 61-001088 от 15.10.2020 с изменениями по состоянию на 07.02.2023 застройщиком указан банк, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу: ПАО Банк «ФК Открытие». Таким образом, абзац 2 пункта 4.8 проекта договора и подраздел 19.2 раздела 19 проектной декларации № 61-001088 от 15.10.2020 с изменениями по состоянию на 07.02.2023 содержат противоречивые сведения о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу. 5.В соответствии с абзацем 1 пункта 5.3 проекта договора «Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту (далее – «Передаточный акт») или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом в Передаточном акте указывается общая площадь Объекта, определенная органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, и указанная в техническом паспорте без учета площади лоджий, балконов и террас». Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Таким образом, абзацем 1 пункта 5.3 проекта договора противоречит ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. 6.В соответствии с абзацами 4, 5, 6 пункта 5.3 проекта договора «Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия уведомляет Участника о завершении строительства Жилого дома и получении им Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, готовности к передаче Объекта, а также о необходимости принятия Участником по Передаточному акту Объекта и о последствиях его бездействия. Уведомление направляется по почте заказным письмом с описью вложения или телеграммой с уведомлением о вручении либо вручается Участнику лично под расписку, по адресу Участника, указанному в п. 11.1 настоящего Договора. Застройщик вправе направить уведомление Участнику о завершении строительства Жилого дома и необходимости явки для принятия Объекта до получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома. При этом такое уведомление будет считаться надлежаще направленным, если к моменту его получения Участником и его прибытию к Застройщику для принятия Объекта, разрешение на ввод в эксплуатацию будет получено Застройщиком. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома Застройщик вправе посредством смс-сообщения направить Участнику уведомление о завершении строительства Жилого дома и необходимости принятия Участником по передаточному акту Объекта. Сообщение, направленное таким способом по номеру телефона, указанному в статье 12 настоящего Договора, по соглашению сторон считается равнозначным почтовому отправлению и так же будет считаться надлежащим исполнением обязательств Застройщика по уведомлению Участника о необходимости принять Объект. Подтверждением направления такого уведомления и получения его Участником будет являться распечатка, заверенная оператором связи». Согласно абзацу 3 пункта 11.1 проекта договора «Любое уведомление по настоящему Договору совершается в письменной форме в виде заказного письма или телеграммы с уведомлением, направленным в отношении Застройщика в соответствии с его реквизитами, указанными в п. 12 Договора, а в отношении Участника по следующему почтовому адресу: _________________________________________. Уведомление так же может быть направлено Застройщиком Участнику в виде смс-сообщения в случаях, установленных в п. 5.3. настоящего Договора». В соответствии ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В силу ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также о необходимости принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 настоящей статьи должно быть направлено застройщиком участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено установление альтернативного способа доставки корреспонденции по соглашению сторон, а также направление застройщиком уведомления о необходимости принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства до завершения строительства многоквартирного дома в полном объеме и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Таким образом, абзацы 4, 5, 6 пункта 5.3, абзац 3 пункта 11.1 проекта договора противоречат ст. 8, ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ. 7.В соответствии с абзацем 2 пункта 5.4 проекта договора: «Если у Участника имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту либо он построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования по назначению, Участник в течение 1 (одного) рабочего дня обязуется представить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Передаточного акта. В случае отсутствия недостатков, которые делают жилье непригодным для использования по назначению, Участник в течении 1 рабочего дня подписывает акт приема передачи с указанием возможных других недостатков. Подтвержденные недостатки подлежат устранению Застройщиком в разумные сроки». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. 2 и ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, условия абзаца 2 пункта 5.4 проекта договора, ограничивающие основания, по которым участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, не соответствуют требованиям ч.ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1. 8.В соответствии с пунктом 5.5 проекта договора «При уклонении либо при отказе Участника от принятия Объекта Застройщик по истечении двух месяцев со дня получения Участником уведомления, предусмотренного п. 5.3. Договора, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта. При этом риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче Объекта. Указанные меры могут применяться только в случае, если Застройщик обладает сведениями о получении Участником сообщения, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе Участника от его получения, или в связи с отсутствием Участника по указанному им почтовому адресу». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, пункт 5.5 проекта договоров противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 9.В соответствии с пунктом 5.6 проекта договора «Стороны пришли к соглашению, что перед приемкой-передачей Квартиры Участник долевого строительства выплачивает Застройщику аванс в размере _______________ (_____________________) рублей для оплаты Застройщиком расходов, связанных с затратами по обеспечению Объекта энергоресурсами и затратами по эксплуатации и по техническому обслуживанию Жилого дома соразмерно доле Участника в праве общей долевой собственности в период с даты подписания Участником акта приема-передачи квартиры по дату регистрации права собственности Участником на Квартиру. В случае остатка денежных средств Застройщик производит их возврат Участнику в течение 7 дней с даты соответствующего письменного заявления Участника. В случае возникновения обстоятельств, указанных в п. 5.5 настоящего Договора, а также в случае недостатка авансированных денежных средств, указанных в абзаце 1 настоящего пункта, Участник в течение 7 рабочих дней с даты предъявления требования Застройщиком, оплачивает все расходы по оплате затрат по обеспечению Объекта энергоресурсами и затрат по эксплуатации и по техническому обслуживанию Жилого дома соразмерно его доле в праве общей долевой собственности». В соответствии с подпунктом 7.1.3 пункта 7.1 проекта договора «Обязанности Участника: Оплатить Застройщику аванс в соответствии с п. 5.6. настоящего Договора». Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Федеральный закон № 214-ФЗ после подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства не регулирует отношения, связанные с оплатами расходов по эксплуатации жилого дома и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Также согласно Определению Верховного суда РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. В связи с изложенным пункт 5.6, подпункт 7.1.3 пункта 7.1 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 10.В соответствии с пунктом 5.7 проекта договора «В случае если строительство (создание) Жилого дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок Застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику соответствующую информацию и предложение об изменении Договора. Участник долевого строительства обязан в течение 10 (десяти) дней, с момента получения предложения рассмотреть его и дать ответ. Изменение предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ». Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированным в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Нормы, содержащиеся в Федеральном законе № 214-ФЗ, не обязывают участника долевого строительства представлять ответ на информацию застройщика и предложение об изменении договора. Таким образом, пункт 5.7 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 11.В соответствии с пунктом 5.12 проекта договора «Стороны договорились учитывать неблагоприятные погодные условия, в дни действия которых строительство Жилого дома производить невозможно. К их числу относятся: - температура воздуха более 40оС; - температура воздуха менее -25оС; - осадки более 50 мм за 12 часов; - ураганы и порывы ветра более 15м/с; - гололед; - туман и дождь, исключающие видимость в пределах фронта работ, а также иные неблагоприятные условия, создающие опасность для граждан и имущества при производстве работ. Суммарное количество дней с неблагоприятными погодными условиями, при которых производство строительных работ невозможно, отодвигают сроки исполнения Договора на такое же количество дней. Неблагоприятные погодные условия и количество дней, когда они наблюдались, должны подтверждаться справкой Федерального государственного бюджетного учреждения «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» (далее – Росгидромет). Застройщик по истечению каждого календарного года обязан производить подсчет дней с неблагоприятными погодными условиями. В случае наличия в году таких дней Застройщик подготавливает и направляет Участнику дополнительное соглашение об изменении срока исполнения Договора, предусмотренного пунктом 4.9.1. Договора, на количество дней с неблагоприятными погодными условиями. К дополнительному соглашению, направляемому для подписания Участнику, Застройщик прилагает справку Росгидромета. В течение 15 календарных дней с даты получения дополнительного соглашения Участник обязан рассмотреть его, подписать и направить в адрес Застройщика, а также предпринять необходимые действия по регистрации дополнительного соглашения в уполномоченном регистрирующем органе, либо заявить обоснованный и мотивированный отказ от подписания дополнительного соглашения в случае неподтверждения наличия в календарном году дней с неблагоприятными погодными условиями. В целях соблюдения единого для всех участников долевого строительства срока передачи Застройщиком объектов долевого строительства подсчет дней с неблагоприятными погодными условиями осуществляется с даты заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства». В соответствии с ч. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» требование чрезвычайности подразумевает исклю

Предупреждение

Описание документа На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 10 от 13.01.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «Софт-Недвижимость» (ИНН 6165123767) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 77/117 (далее – объект). В ЕИСЖС на дату наблюдения - 16.02.2023 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Софт-Недвижимость» (ИНН 6165123767) размещена следующая информация о строительстве указанного объекта: - разрешения на строительство от 17.07.2019 № 61-310-949001-2019 со сроком действия до 17.07.2024; - положительные заключения экспертизы проектной документации, проектные документации и результаты инженерных изысканий; - проектная декларация № 61-001088 от 15.10.2020 с изменениями по состоянию на 07.02.2023; - заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ, от 13.11.2020 № 93; - документы, подтверждающие права застройщика на земельные участки (договор купли-продажи недвижимого имущества № Б77-2 от 14.11.2017, зарегистрированный 29.12.2017 в Управлении Росреестра по Ростовской области, выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.02.2020, 10.02.2020); - проект договора участия в долевом строительстве на жилое помещение; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2020 года, 2,3,4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3 кварталы 2022 года; - аудиторские заключения за 2020, 2021 годы; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объектов (актуальные на 30.01.2023); - извещение о начале строительства объекта капитального строительства № 1 от 06.09.2019; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. В подразделах 15.1, 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001088 от 15.10.2020 с изменениями по состоянию на 07.02.2023 предусмотрены в составе многоквартирного дома и указаны характеристики 25 нежилых помещений, 97 машино-мест. Однако, в нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО «СЗ «Софт-Недвижимость» (ИНН 6165123767) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения - 16.02.2023, не размещены проекты договоров участия в долевом строительстве, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства на нежилые помещения, машино-места. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Проектная декларация № 61-001088 от 15.10.2020 с изменениями по состоянию на 07.02.2023 содержит неполную информацию: в подразделе 10.4 раздела 10 проектной декларации не размещена информация о выданном положительном заключении экспертизы № 61-2-1-4-0216-19 от 16.12.2019. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. В результате анализа условий размещенного в ЕИСЖС застройщиком проекта договора участия в долевом строительстве (далее – проект договора) на жилое помещение установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 1.В проекте договора отсутствуют следующие существенные условия, установленные п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ: сведения в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости. 2.В соответствии с пунктом 3.4 проекта договора «Право требования на получение Квартиры и оформления её в собственность Участника возникают с момента полного исполнения обязательств по оплате настоящего Договора и после государственной регистрации настоящего Договора, а также при выполнении Участником и Застройщиком условий, установленных законодательством Российской Федерации». Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. В соответствии с ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. На основании изложенного, права и обязанности сторон (в том числе право требования участника долевого строительства на передачу застройщиком объекта долевого строительства) возникают с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а обязательства участника долевого строительства на принятие объекта долевого строительства от застройщика только с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором. Таким образом, условие абзацев 3.4 пункта 3.4 проекта договора противоречит ст. 8 ГК РФ, ч. 1, 3 ст. 4, ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ. 3.В соответствии с абзацами 2, 3 пункта 4.7 проекта договора «В случае изменения проектной документации на Квартиру, указанную в п. 3.2. настоящего договора, в пределах от 5% до 10% от площади жилого или нежилого помещения, Застройщик уведомляет об этом Участника заказным письмом с уведомлением о вручении. При неполучении Застройщиком ответа от Участника в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты получения такого уведомления, Стороны считают, что согласие Участника получено. Оформление дополнительных соглашений производится по требованию Участника. При этом в случае изменения проектной документации на Квартиру в пределах более 5% от площади жилого или нежилого помещения, Участник не вправе требовать расторжения настоящего договора, если Застройщик уведомил его о необходимости доплаты денежных средств в связи с увеличением площади Квартиры только в размере 4,9% от площади жилого или нежилого помещения». Вместе с тем согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, абзацы 2, 3 пункта 4.7 проекта договора не соответствуют требованиям ст. 5 и п.п. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади, а также при превышении допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения (на более пять процентов от общей площади объекта долевого строительства) по требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке. 4.В соответствии с абзацем 2 пункта 4.8 проекта договора: «Эскроу-агент: Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (сокращенное наименование ПАО Сбербанк), место нахождения: г. Москва; адрес: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19; адрес электронной почты: Escrow_Sberbank@sberbank.ru, номер телефона: 900 – для мобильных, 8800 555 55 50 – для мобильных и городских». При этом в подразделе 19.2 раздела 19 проектной декларации № 61-001088 от 15.10.2020 с изменениями по состоянию на 07.02.2023 застройщиком указан банк, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу: ПАО Банк «ФК Открытие». Таким образом, абзац 2 пункта 4.8 проекта договора и подраздел 19.2 раздела 19 проектной декларации № 61-001088 от 15.10.2020 с изменениями по состоянию на 07.02.2023 содержат противоречивые сведения о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу. 5.В соответствии с абзацем 1 пункта 5.3 проекта договора «Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту (далее – «Передаточный акт») или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом в Передаточном акте указывается общая площадь Объекта, определенная органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, и указанная в техническом паспорте без учета площади лоджий, балконов и террас». Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Таким образом, абзацем 1 пункта 5.3 проекта договора противоречит ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. 6.В соответствии с абзацами 4, 5, 6 пункта 5.3 проекта договора «Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия уведомляет Участника о завершении строительства Жилого дома и получении им Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, готовности к передаче Объекта, а также о необходимости принятия Участником по Передаточному акту Объекта и о последствиях его бездействия. Уведомление направляется по почте заказным письмом с описью вложения или телеграммой с уведомлением о вручении либо вручается Участнику лично под расписку, по адресу Участника, указанному в п. 11.1 настоящего Договора. Застройщик вправе направить уведомление Участнику о завершении строительства Жилого дома и необходимости явки для принятия Объекта до получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома. При этом такое уведомление будет считаться надлежаще направленным, если к моменту его получения Участником и его прибытию к Застройщику для принятия Объекта, разрешение на ввод в эксплуатацию будет получено Застройщиком. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома Застройщик вправе посредством смс-сообщения направить Участнику уведомление о завершении строительства Жилого дома и необходимости принятия Участником по передаточному акту Объекта. Сообщение, направленное таким способом по номеру телефона, указанному в статье 12 настоящего Договора, по соглашению сторон считается равнозначным почтовому отправлению и так же будет считаться надлежащим исполнением обязательств Застройщика по уведомлению Участника о необходимости принять Объект. Подтверждением направления такого уведомления и получения его Участником будет являться распечатка, заверенная оператором связи». Согласно абзацу 3 пункта 11.1 проекта договора «Любое уведомление по настоящему Договору совершается в письменной форме в виде заказного письма или телеграммы с уведомлением, направленным в отношении Застройщика в соответствии с его реквизитами, указанными в п. 12 Договора, а в отношении Участника по следующему почтовому адресу: _________________________________________. Уведомление так же может быть направлено Застройщиком Участнику в виде смс-сообщения в случаях, установленных в п. 5.3. настоящего Договора». В соответствии ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В силу ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также о необходимости принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 настоящей статьи должно быть направлено застройщиком участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено установление альтернативного способа доставки корреспонденции по соглашению сторон, а также направление застройщиком уведомления о необходимости принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства до завершения строительства многоквартирного дома в полном объеме и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Таким образом, абзацы 4, 5, 6 пункта 5.3, абзац 3 пункта 11.1 проекта договора противоречат ст. 8, ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ. 7.В соответствии с абзацем 2 пункта 5.4 проекта договора: «Если у Участника имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту либо он построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования по назначению, Участник в течение 1 (одного) рабочего дня обязуется представить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Передаточного акта. В случае отсутствия недостатков, которые делают жилье непригодным для использования по назначению, Участник в течении 1 рабочего дня подписывает акт приема передачи с указанием возможных других недостатков. Подтвержденные недостатки подлежат устранению Застройщиком в разумные сроки». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. 2 и ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, условия абзаца 2 пункта 5.4 проекта договора, ограничивающие основания, по которым участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, не соответствуют требованиям ч.ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1. 8.В соответствии с пунктом 5.5 проекта договора «При уклонении либо при отказе Участника от принятия Объекта Застройщик по истечении двух месяцев со дня получения Участником уведомления, предусмотренного п. 5.3. Договора, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта. При этом риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче Объекта. Указанные меры могут применяться только в случае, если Застройщик обладает сведениями о получении Участником сообщения, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе Участника от его получения, или в связи с отсутствием Участника по указанному им почтовому адресу». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, пункт 5.5 проекта договоров противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 9.В соответствии с пунктом 5.6 проекта договора «Стороны пришли к соглашению, что перед приемкой-передачей Квартиры Участник долевого строительства выплачивает Застройщику аванс в размере _______________ (_____________________) рублей для оплаты Застройщиком расходов, связанных с затратами по обеспечению Объекта энергоресурсами и затратами по эксплуатации и по техническому обслуживанию Жилого дома соразмерно доле Участника в праве общей долевой собственности в период с даты подписания Участником акта приема-передачи квартиры по дату регистрации права собственности Участником на Квартиру. В случае остатка денежных средств Застройщик производит их возврат Участнику в течение 7 дней с даты соответствующего письменного заявления Участника. В случае возникновения обстоятельств, указанных в п. 5.5 настоящего Договора, а также в случае недостатка авансированных денежных средств, указанных в абзаце 1 настоящего пункта, Участник в течение 7 рабочих дней с даты предъявления требования Застройщиком, оплачивает все расходы по оплате затрат по обеспечению Объекта энергоресурсами и затрат по эксплуатации и по техническому обслуживанию Жилого дома соразмерно его доле в праве общей долевой собственности». В соответствии с подпунктом 7.1.3 пункта 7.1 проекта договора «Обязанности Участника: Оплатить Застройщику аванс в соответствии с п. 5.6. настоящего Договора». Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Федеральный закон № 214-ФЗ после подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства не регулирует отношения, связанные с оплатами расходов по эксплуатации жилого дома и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Также согласно Определению Верховного суда РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. В связи с изложенным пункт 5.6, подпункт 7.1.3 пункта 7.1 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 10.В соответствии с пунктом 5.7 проекта договора «В случае если строительство (создание) Жилого дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок Застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику соответствующую информацию и предложение об изменении Договора. Участник долевого строительства обязан в течение 10 (десяти) дней, с момента получения предложения рассмотреть его и дать ответ. Изменение предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ». Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированным в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Нормы, содержащиеся в Федеральном законе № 214-ФЗ, не обязывают участника долевого строительства представлять ответ на информацию застройщика и предложение об изменении договора. Таким образом, пункт 5.7 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 11.В соответствии с пунктом 5.12 проекта договора «Стороны договорились учитывать неблагоприятные погодные условия, в дни действия которых строительство Жилого дома производить невозможно. К их числу относятся: - температура воздуха более 40оС; - температура воздуха менее -25оС; - осадки более 50 мм за 12 часов; - ураганы и порывы ветра более 15м/с; - гололед; - туман и дождь, исключающие видимость в пределах фронта работ, а также иные неблагоприятные условия, создающие опасность для граждан и имущества при производстве работ. Суммарное количество дней с неблагоприятными погодными условиями, при которых производство строительных работ невозможно, отодвигают сроки исполнения Договора на такое же количество дней. Неблагоприятные погодные условия и количество дней, когда они наблюдались, должны подтверждаться справкой Федерального государственного бюджетного учреждения «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» (далее – Росгидромет). Застройщик по истечению каждого календарного года обязан производить подсчет дней с неблагоприятными погодными условиями. В случае наличия в году таких дней Застройщик подготавливает и направляет Участнику дополнительное соглашение об изменении срока исполнения Договора, предусмотренного пунктом 4.9.1. Договора, на количество дней с неблагоприятными погодными условиями. К дополнительному соглашению, направляемому для подписания Участнику, Застройщик прилагает справку Росгидромета. В течение 15 календарных дней с даты получения дополнительного соглашения Участник обязан рассмотреть его, подписать и направить в адрес Застройщика, а также предпринять необходимые действия по регистрации дополнительного соглашения в уполномоченном регистрирующем органе, либо заявить обоснованный и мотивированный отказ от подписания дополнительного соглашения в случае неподтверждения наличия в календарном году дней с неблагоприятными погодными условиями. В целях соблюдения единого для всех участников долевого строительства срока передачи Застройщиком объектов долевого строительства подсчет дней с неблагоприятными погодными условиями осуществляется с даты заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства». В соответствии с ч. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» требование чрезвычайности подразумевает исклю

Дополнительно

Информация об уведомлении проверяемого лица о проведении ПМ Нет
Информация о несогласии контролируемого лица на проведение мероприятия Нет
Вакансии вахтой