|
Значение |
На основании задания На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №407 от 03.07.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее.
ООО СЗ «МСК-Капитал» (ИНН 6164123517) выступает застройщиком жилого комплекса «Город у реки», расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 23-я Линия, 54, включающего в себя объекты:
- жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, литер 7 (жилой дом (позиция 7 по ПЗУ) — III этап строительства: первоначальный срок ввода в эксплуатацию - 30.09.2021, в настоящее время – 4 квартал 2023 года, первоначальный срок передачи объектов долевого строительства - 31.01.2022, в настоящее время – 30.12.2023;
- жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, литер 8 (жилой дом (позиция 8 по ПЗУ) — II этап строительства: первоначальный срок ввода в эксплуатацию - 30.09.2021, в настоящее время – 4 квартал 2023 года, первоначальный срок передачи объектов долевого строительства - 31.01.2022, в настоящее время – 30.12.2023;
- жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, литер 12 (жилой дом (позиция 12 по ПЗУ) – VIII этап строительства (всего 765 квартир/245 продано, 2 нежилых помещения/0 продано)), срок ввода в эксплуатацию - 31.12.2023, срок передачи объектов долевого строительства – 31.03.2024, сроки не переносились.
Таким образом, по литерам 7,8 обязательства перед участниками долевого строительства по передаче объектов долевого строительства нарушены более, чем на 17 месяцев.
В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «МСК-Капитал» размещена информация о строительстве следующих объектов:
- Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 23-я Линия, 54 (жилой дом (позиция 7 по ПЗУ) – III этап строительства;
- Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 23-я Линия, 54 (жилой дом (позиция 8 по ПЗУ) – II этап строительства;
- Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 23-я Линия, 54 (жилой дом (позиция 12 по ПЗУ) – VIII этап строительства.
Размещены следующие документы:
- разрешения на строительство №61-310-942101-2018, № 61-310-942201-2018, № 61-310-9942501;
- экспертиза проектной документации;
- проектная документация;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды с правом выкупа от 12.12.2018);
- проектные декларации № 61-000780, № 61-000781, № 61-001108 в редакции на 05.07.2023;
- проекты договора участия в долевом строительстве;
- бухгалтерская (финансовая) отчетность;
- отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства за 2-4 кварталы 2019 года, 1-4 кварталы 2020 года, 1-4 кварталы 2021 года, 1,2,3,4 кварталы 2022 года, 1 квартал 2023 года;
- аудиторские заключения за 2019, 2020, 2021, 2022 годы;
- фотографии (актуальные на 04.07.2023);
- градостроительный план земельного участка;
- схема планировочной организации земельного участка;
- извещения о начале строительства (7, 8, 12 литеры);
- сведения об открытии расчетного счета;
- сведения о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика.
Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил.
В соответствии с выпиской из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032114:403 имеются 84 записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение -подземную автостоянку.
В п.15.3.1 проектной декларации 61-000781 указаны характеристики нежилых помещений – стоянок: 3481.51 кв.м, 5851.94 кв.м, 6597.53 кв.м.
При этом информация о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении машиномест в разделе 19.7 проектной декларации отсутствует.
В п.15.3.1 проектной декларации 61-000780 указаны характеристики нежилых помещений – стоянок:2825,46 кв.м, 4725,67 кв.м, 5462,48 кв.м.
При этом информация о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении машиномест в разделе 19.7 проектной декларации отсутствует.
В соответствии с абз.3 ч.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Согласно положениям статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В соответствии с п.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства.
В Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета.
Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения. При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места.
Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола.
Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машино-места устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе [1, п. 7.1 ст. 24].
Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта.
Таким образом, застройщик заключены договоры участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства которых фактически является машино-место.
Необходимо отметить, что проектной документацией предусмотрено строительство в составе жилого комплекса трёхуровневой подземной автостоянки на 2394 машиноместа, в т.ч. разрешениями на строительство предусмотрено: 7 позиция – 536 машиномест, 8 позиция – 423 машиноместа.
При этом необходимо отметить следующее.
Приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места. В указанной ситуации требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машиноместа, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше).
Кроме того, в указанном случае не применяются требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту.
Необходимо отметить, что в случае продажи доли в праве собственности на парковку к собственнику применяются требования, предусмотренные ст. 42 Закона о регистрации, о размещении извещения о продаже на официальном сайте Росреестра.
Таким образом, заключение с участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства в котором является доля в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с получением в пользование машино-места, нарушает его права и влечет определенные риски, в частности:
- пользование «зависимым» машино-местом;
-отсутствие статуса собственника самостоятельного объекта недвижимости;
-применение особенностей долевой собственности при продаже доли;
-несоответствие минимальных размеров машино-места требованиям Приказа.
На основании изложенного ООО Специализированный застройщик «МСК-Капитал» нарушены положения Федерального закона № 214-ФЗ.
В связи с этим проектная декларация и заключенные договоры участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку нуждаются в приведении в соответствие с перечисленными положениями законодательства.
Кроме того, проектные декларации застройщика не содержат информацию о договорах участия в долевом строительстве, заключенных с участниками долевого строительства в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку, т.е. содержат недостоверную информацию.
Указанные нарушения содержат состав, предусмотренный ч.2 ст. 14.28 КоАП РФ.
В соответствии с ч.2. ст. 14.28 КоАП РФ опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей. |