РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЗАВОД"
№61231176140108292296

🔢 ИНН:
2632114221
🆔 ОГРН:
1192651013972
📍 Адрес:
обл Ростовская,г Ростов-на-Дону, Буйнакская, 7
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
31.10.2023

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЗАВОД" (ИНН: 2632114221) , адрес: обл Ростовская,г Ростов-на-Дону, Буйнакская, 7

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Взаимодействия по КНМ со СМЭВ

Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-10-31T09:32:01.997000Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-10-31T11:31:01.656000Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-10-31T11:31:01.656000Z
Vs_ver 600
Exchange_Date 2023-10-31T11:31:01.656000Z

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 2632114221
ОГРН проверяемого лица 1192651013972
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЗАВОД"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 41.20
Наименование проверочного листа Строительство жилых и нежилых зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 28.93
Наименование проверочного листа Производство машин и оборудования для производства пищевых продуктов, напитков и табачных изделий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.11
Наименование проверочного листа Разборка и снос зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.12
Наименование проверочного листа Подготовка строительной площадки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.12.1
Наименование проверочного листа Расчистка территории строительной площадки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.13
Наименование проверочного листа Деятельность агентов по оптовой торговле лесоматериалами и строительными материалами
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.10
Наименование проверочного листа Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.20
Наименование проверочного листа Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.31
Наименование проверочного листа Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12
Наименование проверочного листа Деятельность в области инженерных изысканий, инженерно-технического проектирования, управления проектами строительства, выполнения строительного контроля и авторского надзора, предоставление технических консультаций в этих областях
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ f9c13828a95046f98e3e41099d73bd6d
Наименование проверочного листа Деятельность геодезическая и картографическая
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.45
Наименование проверочного листа Создание геодезической, нивелирной, гравиметрической сетей
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.9
Наименование проверочного листа Землеустройство

Сведения об объектах

Адрес объекта проведения КНМ обл Ростовская,г Ростов-на-Дону, Буйнакская, 7

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Асланова Людмила Сергеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Наименование проверочного листа (ФЗ 248) Наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся или возможных нарушениях обязательных требований, а также о непосредственных нарушениях обязательных требований, если указанные сведения не соответствуют утвержденным индикаторам риска нарушения обязательных требований
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ PM_1
Цифровой код 5.0.1
Может иметь текст в свободной форме Нет
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 407 от 03.07.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «Завод» (ИНН 2632114221) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Буйнакская, 7 (далее – объект). В ЕИСЖС на 29.09.2023 ООО «СЗ «Завод» (ИНН 2632114221) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-44-024101-2022 от 26.12.2022 со сроком действия разрешения до 26.12.2029; - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-3-073556-2022 от 18.10.2022, проектная документация, утвержденная положительным заключением негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных 61-2-1-3-073556-2022 от 18.10.2022; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 13.12.2022, договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2019); - проектная декларация № 61-001515 от 14.08.2023 c изменениями по состоянию на 28.09.2023; - проект договора участия в долевом строительстве на объект долевого строительства – жилое помещение; - фотографии (актуальные на 05.09.2023); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства объекта капитального строительства № 1 от 08.06.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). В соответствии с пп. «г», «д» п. 8 ст. 1 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным п. 1, 2 - 6, 8 ч. 2 ст. 3 и ст. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ с 28.06.2021 контролирующим органом не выдается и не требуется для регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве № 1 от 07.11.2022 зарегистрирован 06.09.2023, то заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, не требуется. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1.В графе 15.2.1 подраздела 15.2 раздела 15 и графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001515 от 14.08.2023 с изменениями по состоянию на 28.09.2023 указаны характеристики 222 жилых помещений, 13 нежилых помещений (офисы) и 121 машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО «СЗ «Завод» в ЕИСЖС на дату наблюдения - 29.09.2023 не размещены проекты договоров участия в долевом строительстве, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, на нежилое помещение и машино-место. Проекты договоров необходимо было разместить застройщику в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф одновременно с проектной декларацией № 61-001515 от 14.08.2023– то есть до 14.08.2023. Дата совершения правонарушения – 15.08.2023. 2.В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Проектная декларация № 61-001515 от 14.08.2023 с изменениями по состоянию на 28.09.2023 содержит следующую неполную информацию: ООО «СЗ «Завод» в нарушение п. 3.2 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ в графе 3.1.2 подраздела 3.1 проектной декларации № 61-001515 от 14.08.2023 с изменениями по состоянию на 28.09.2023 не указана информация о юридических лицах ООО «Специализированный застройщик «Наследие» (ИНН 9103099615), ООО «Ставстройинвест» (ИНН 2635224744), входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком. Указанную информацию в графе 3.1.2 подраздела 3.1 проектной декларации № 61-001515 застройщик должен был разместить в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф одновременно с проектной декларацией № 61-001515 от 14.08.2023– то есть до 14.08.2023. Дата совершения правонарушения – 15.08.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 3.В проектной декларации № 61-001515 от 14.08.2023 с изменениями по состоянию на 28.09.2023 в разделе 14.1 о планируемом подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения (газоснабжение) в подразделе 14.1.7 указан срок действия технических условий – 07.09.2023; в разделе 14.1 (3) о планируемом подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение) в подразделе 14.1.7 указан срок действия технических условий – 02.04.2023. В связи с чем застройщику в случае продления сроков указанных технических условий необходимо актуализировать сроки. 4.В результате анализа условий размещенного 13.09.2023 в ЕИСЖС застройщиком проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее – проект договора), установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 4.1 В соответствии с пунктом 1.5 проекта договора «В случае, если по окончании строительства, фактическая площадь Квартиры, с учетом площади внутриквартирных перегородок, лоджии/лоджий, балкона/балконов, в соответствии с результатами обмера специализированной организацией, имеющей право на осуществление такого вида деятельности, будет больше проектной более чем на 3%, то Дольщик доплачивает возникшую разницу в течение 10 (десяти) банковских дней после получения надлежащего уведомления от Застройщика. В случае, если по окончании строительства, фактическая площадь Квартиры, с учетом площади внутриквартирных перегородок, лоджии/лоджий, балкона/балконов, в соответствии с результатами обмера специализированной организацией, имеющей право на осуществление такого вида деятельности, будет меньше проектной, более чем на 3%, то Дольщику возвращается разница в течение 10 (десяти) банковских дней после предоставления Дольщиком реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства. Реквизиты счета предоставляются Дольщиком Застройщику, в течение 3 (трех) дней после получения уведомления от Застройщика о необходимости предоставления банковских реквизитов». Вместе с тем согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, пункт 1.5 проекта договора не соответствуют требованиям ст. 5 и п.п. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку допустимый размер изменения общей площади жилого помещения помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади, а также при превышении допустимого изменения общей площади жилого помещения (на более пять процентов от общей площади объекта долевого строительства) по требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке. 4.2 В соответствии с абзацем 2 пункта 3.1.3 проекта договора «В случае, если Дольщик не приступил к принятию объекта долевого строительства в срок, установленный настоящим Договором, при уклонении или отказе Дольщика от принятия объекта долевого строительства, Застройщик вправе по истечении месяца со дня, когда согласно настоящего договора объект долевого строительства должен быть передан Дольщику, оформить односторонний передаточный акт, в случае одновременного наступления следующих событий: - при уклонении Дольщика от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный п. 4.5 Договора срок или при отказе Дольщика от принятия Объекта (за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ); Под уклонением Дольщика от принятия объекта долевого строительства понимается не подписание по любым причинам передаточного акта Объекта или акта, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». - при наличии у Застройщика сведений о получении Дольщиком уведомления о завершении строительства Многоквартирного жилого дома и о готовности Объекта долевого строительства к передаче (либо при возврате заказного письма с сообщением об отказе Дольщика от его получения или в связи с отсутствием Дольщика по указанному им почтовому адресу)». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, абзац 2 пункта 3.1.3 проекта договора противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 4.3 В соответствии с пунктом 3.2.4 проекта договора «Застройщик может использовать денежные средства, полученные от Участника долевого строительства на оплату стоимости услуг Застройщика по своему усмотрению». Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются застройщику уполномоченным банком либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа) только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Таким образом, поскольку ООО «СЗ «Завод» для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу и вправе ими воспользоваться только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то застройщик не может использовать денежные средства, полученные от участника долевого строительства, на строительство многоквартирного дома и на оплату услуг застройщика по своему усмотрению. Учитывая изложенное, пункт 3.2.4 проекта договора не соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 4.4 В соответствии с абзацем 2 пункта 3.3.3 проекта договора «Если у Дольщика имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту, Дольщик в течение 3-х календарных дней обязуется представить Застройщику мотивированный отказ от подписания передаточного акта, путем предоставления Застройщику письменного требования, указанного в п. 3.4.3. настоящего Договора». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом в ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, а не представление застройщику письменного мотивированного отказа от подписания передаточного акта в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта. Таким образом, условия абзацем 2 пункта 3.3.3 проекта договора противоречит ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающей только право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства при выявлении недостатков в объекте до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. 4.5 В соответствии с пунктом 3.4.3 проекта договора «В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщик безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения расходов на устранение недостатков При этом Стороны пришли к соглашению о том, что указанное в п. 3.4.3. Договора требование: - подписывается Дольщиком лично либо представителем на основании нотариальной доверенности; - предъявляется Застройщику в письменном виде; - должно содержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на положение настоящего Договора и/или норму закона, по отношению к которым выявлено несоответствие; - должно содержать установленный Дольщиком разумный срок устранения недостатков не менее 60 (шестьдесят) рабочих дней с даты получения данного требования Застройщиком. При несоблюдении указанных выше условий требование Дольщика считается необоснованным, не подлежит рассмотрению Застройщиком и не считается предъявленным Дольщиком». В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок для устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 1 ст. 20 Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. Таким образом, пункт 3.4.3 проекта договора противоречит ч. 1 ст. 20 Закона РФ. 4.6 В соответствии с пунктом 5.2 проекта договора «Уступка Дольщиком прав требования по настоящему Договору допускается только после уплаты им цены Договора». Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, пункт 5.2 проекта договора не соответствует ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ и ущемляет законные права участников долевого строительства. 4.7 В соответствии с пунктом 6.1 проекта договора «Качество Квартиры, которая будет передана Застройщиком Дольщику по настоящему Договору, должно соответствовать проектной документации на Жилой дом, ГОСТам и иным обязательным требованиям в области строительства». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Таким образом, пункт 6.1 проекта договора противоречит ч.ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.8 B соответствии c абзацем 3 пункта 6.2, пунктов 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4 проектов договоров «Гарантийные обязательства застройщика, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ, ГК РФ и другими нормативными актами, прекращаются, если имеет место одно из следующих обстоятельств: 6.2.1. нарушение условий Дольщиком настоящего договора и/или «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170». 6.2.2. повреждение Объекта или его составных частей в результате механического или химического воздействия (в том числе вследствие аварийной ситуации, возникшей по вине самого Дольщика или третьих лиц); 6.2.3. использование Объекта не по назначению; 6.2.4. нарушение покрытия окон, лоджий от воздействия внешних факторов в результате кислотных дождей, выброса различной металлической пыли или других агрессивных веществ от промышленных предприятий, соляной среды, града, грозового разряда и других природных явлений, а также появление царапин и сколов, возникших в процессе эксплуатации». Вместе с тем Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрены указанные основания прекращения гарантийных обязательств застройщика. При этом в ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ перечислены все случаи, когда застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока. Указанные положения Федерального закона № 214-ФЗ включены также в пункт 6.3 проекта договора. Перечень оснований освобождения застройщика от ответственности, предусмотренный ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Кроме того, ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Также согласно Определению ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, абзац 3 пункта 6.2, пункты 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.9 B соответствии c абзацем 2 пункта 6.3 проекта договора «Гарантийный срок не распространяется на окна и двери, отделочные материалы, применяемые при строительстве жилого дома и (или) квартиры, на которые заводом изготовителем или действующим законодательством установлены иные гарантийные сроки». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Таким образом, гарантийный срок, предусмотренный ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ на имущество, входящее в комплектацию объекта (окна и двери, отделочные материалы, применяемые при строительстве Жилого дома и т.п.), не может быть равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества. Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, пятилетний гарантийный срок, предусмотренный ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, распространяется также на общее имущество жилого дома и не может быть равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества. Правовая позиция Региональной службы ГСН РО подтверждена судебной практикой (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2020 по делу №88-21106/2020, Определение Верховного суда РФ от 17.07.2020 по делу № 305-ЭС19-20516 (5). Соответственно, указанные в абзаце 2 пункта 6.3 проекта договора условия противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.10 В соответствии с пунктом 7.1 проекта договора «Исполнение обязательств Застройщика по настоящему Договору обеспечивается: залогом в порядке, предусмотренным ст. ст. 13-15 Федерального закона № 214-ФЗ». Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (путем размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу), требования, предусмотренные статьями 13, 14, 15 настоящего Федерального закона, не применяются. Таким образом, поскольку ООО «СЗ «Завод» для строительства объекта привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то исполнение обязательств застройщика по настоящему договору не может обеспечиваться залогом в порядке, предусмотренном ст. ст. 13-15 Федерального закона № 214-ФЗ и пункт 7.1 проектов договоров не соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 4.11 B соответствии c пунктом 8.2 проекта договора «Обязательства Застройщика по Договору считаются исполненными с момента передачи Квартиры по передаточному акту либо до наступления иного события, предусмотренного настоящим Договором либо законодательством РФ». Однако согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Какие-либо дополнительные обязательства, иные события ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для застройщика не предусмотрены. Кроме того, пунктом 11.11 проектов договоров предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства для дальнейшей регистрации. Таким образом, пункт 8.2 проекта договора не соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ и противоречит пункту 11.11 проекта договора. 4.12 В соответствии с пунктом 11.1 проекта договора «Стороны пришли к соглашению о том, что свидетельством надлежащего и качественного исполнения обязательств Застройщика по настоящему Договору, связанных со строительством Многоквартирного дома, а также свидетельством надлежащего качества произведенных работ является Разрешение на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию, выданное в установленном законом порядке». Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Кроме того, ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства, а пункт 11.1 проекта договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.13 В соответствии с пунктом 11.3 проекта договора «Все споры, связанные с исполнением Сторонами своих обязательств по настоящему Договору, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров. При невозможности разрешить спорный вопрос путем переговоров до передачи спорного вопроса в суд Стороны обязуются соблюдать претензионный порядок разрешения споров, в соответствии с которым Сторона, получившая претензию, обязана ее рассмотреть и отправить письменный ответ другой стороне в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты получения претензии». В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Необходимо отметить, что положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет менее 20 рабочих дней со дня ее поступления. Таким образом, в пункт 11.3 проекта договора противоречит требованиям п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.14 В соответствии с пунктом 11.8 проекта договора «Дольщик настоящим предоставляет право Застройщику и дает свое согласие на передачу по усмотрению Застройщика третьим лицам - управляющей компании, муниципальному образованию и т.п.: сооружений, теплосетей, электросетей, водопроводных сетей, канализационных сетей, кнс, другого оборудования, доля в праве общей собственности на которые в соответствии с Жилищным Кодексом РФ и условиями настоящего договора принадлежит Дольщику». Положения настоящего пункта создают правовую неопределенность и возможность их произвольного толкования. Участники долевого строительства не могут передать долю в праве собственности на общее имущество третьим лицам, в том числе управляющей компании, муниципальному образованию, поскольку согласно ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Вместе с тем застройщиком после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию должен быть заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Так, согласно ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявших от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом в данном случае заключается на срок не более чем три месяца. В силу ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, положения пункта 11.8 проекта догово

Предупреждение

Описание документа На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 407 от 03.07.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «Завод» (ИНН 2632114221) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Буйнакская, 7 (далее – объект). В ЕИСЖС на 29.09.2023 ООО «СЗ «Завод» (ИНН 2632114221) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-44-024101-2022 от 26.12.2022 со сроком действия разрешения до 26.12.2029; - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-3-073556-2022 от 18.10.2022, проектная документация, утвержденная положительным заключением негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных 61-2-1-3-073556-2022 от 18.10.2022; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 13.12.2022, договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2019); - проектная декларация № 61-001515 от 14.08.2023 c изменениями по состоянию на 28.09.2023; - проект договора участия в долевом строительстве на объект долевого строительства – жилое помещение; - фотографии (актуальные на 05.09.2023); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства объекта капитального строительства № 1 от 08.06.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). В соответствии с пп. «г», «д» п. 8 ст. 1 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным п. 1, 2 - 6, 8 ч. 2 ст. 3 и ст. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ с 28.06.2021 контролирующим органом не выдается и не требуется для регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве № 1 от 07.11.2022 зарегистрирован 06.09.2023, то заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, не требуется. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1.В графе 15.2.1 подраздела 15.2 раздела 15 и графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001515 от 14.08.2023 с изменениями по состоянию на 28.09.2023 указаны характеристики 222 жилых помещений, 13 нежилых помещений (офисы) и 121 машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО «СЗ «Завод» в ЕИСЖС на дату наблюдения - 29.09.2023 не размещены проекты договоров участия в долевом строительстве, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, на нежилое помещение и машино-место. Проекты договоров необходимо было разместить застройщику в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф одновременно с проектной декларацией № 61-001515 от 14.08.2023– то есть до 14.08.2023. Дата совершения правонарушения – 15.08.2023. 2.В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Проектная декларация № 61-001515 от 14.08.2023 с изменениями по состоянию на 28.09.2023 содержит следующую неполную информацию: ООО «СЗ «Завод» в нарушение п. 3.2 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ в графе 3.1.2 подраздела 3.1 проектной декларации № 61-001515 от 14.08.2023 с изменениями по состоянию на 28.09.2023 не указана информация о юридических лицах ООО «Специализированный застройщик «Наследие» (ИНН 9103099615), ООО «Ставстройинвест» (ИНН 2635224744), входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком. Указанную информацию в графе 3.1.2 подраздела 3.1 проектной декларации № 61-001515 застройщик должен был разместить в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф одновременно с проектной декларацией № 61-001515 от 14.08.2023– то есть до 14.08.2023. Дата совершения правонарушения – 15.08.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 3.В проектной декларации № 61-001515 от 14.08.2023 с изменениями по состоянию на 28.09.2023 в разделе 14.1 о планируемом подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения (газоснабжение) в подразделе 14.1.7 указан срок действия технических условий – 07.09.2023; в разделе 14.1 (3) о планируемом подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение) в подразделе 14.1.7 указан срок действия технических условий – 02.04.2023. В связи с чем застройщику в случае продления сроков указанных технических условий необходимо актуализировать сроки. 4.В результате анализа условий размещенного 13.09.2023 в ЕИСЖС застройщиком проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее – проект договора), установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 4.1 В соответствии с пунктом 1.5 проекта договора «В случае, если по окончании строительства, фактическая площадь Квартиры, с учетом площади внутриквартирных перегородок, лоджии/лоджий, балкона/балконов, в соответствии с результатами обмера специализированной организацией, имеющей право на осуществление такого вида деятельности, будет больше проектной более чем на 3%, то Дольщик доплачивает возникшую разницу в течение 10 (десяти) банковских дней после получения надлежащего уведомления от Застройщика. В случае, если по окончании строительства, фактическая площадь Квартиры, с учетом площади внутриквартирных перегородок, лоджии/лоджий, балкона/балконов, в соответствии с результатами обмера специализированной организацией, имеющей право на осуществление такого вида деятельности, будет меньше проектной, более чем на 3%, то Дольщику возвращается разница в течение 10 (десяти) банковских дней после предоставления Дольщиком реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства. Реквизиты счета предоставляются Дольщиком Застройщику, в течение 3 (трех) дней после получения уведомления от Застройщика о необходимости предоставления банковских реквизитов». Вместе с тем согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, пункт 1.5 проекта договора не соответствуют требованиям ст. 5 и п.п. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку допустимый размер изменения общей площади жилого помещения помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади, а также при превышении допустимого изменения общей площади жилого помещения (на более пять процентов от общей площади объекта долевого строительства) по требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке. 4.2 В соответствии с абзацем 2 пункта 3.1.3 проекта договора «В случае, если Дольщик не приступил к принятию объекта долевого строительства в срок, установленный настоящим Договором, при уклонении или отказе Дольщика от принятия объекта долевого строительства, Застройщик вправе по истечении месяца со дня, когда согласно настоящего договора объект долевого строительства должен быть передан Дольщику, оформить односторонний передаточный акт, в случае одновременного наступления следующих событий: - при уклонении Дольщика от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный п. 4.5 Договора срок или при отказе Дольщика от принятия Объекта (за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ); Под уклонением Дольщика от принятия объекта долевого строительства понимается не подписание по любым причинам передаточного акта Объекта или акта, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». - при наличии у Застройщика сведений о получении Дольщиком уведомления о завершении строительства Многоквартирного жилого дома и о готовности Объекта долевого строительства к передаче (либо при возврате заказного письма с сообщением об отказе Дольщика от его получения или в связи с отсутствием Дольщика по указанному им почтовому адресу)». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, абзац 2 пункта 3.1.3 проекта договора противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 4.3 В соответствии с пунктом 3.2.4 проекта договора «Застройщик может использовать денежные средства, полученные от Участника долевого строительства на оплату стоимости услуг Застройщика по своему усмотрению». Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются застройщику уполномоченным банком либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа) только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Таким образом, поскольку ООО «СЗ «Завод» для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу и вправе ими воспользоваться только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то застройщик не может использовать денежные средства, полученные от участника долевого строительства, на строительство многоквартирного дома и на оплату услуг застройщика по своему усмотрению. Учитывая изложенное, пункт 3.2.4 проекта договора не соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 4.4 В соответствии с абзацем 2 пункта 3.3.3 проекта договора «Если у Дольщика имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту, Дольщик в течение 3-х календарных дней обязуется представить Застройщику мотивированный отказ от подписания передаточного акта, путем предоставления Застройщику письменного требования, указанного в п. 3.4.3. настоящего Договора». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом в ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, а не представление застройщику письменного мотивированного отказа от подписания передаточного акта в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта. Таким образом, условия абзацем 2 пункта 3.3.3 проекта договора противоречит ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающей только право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства при выявлении недостатков в объекте до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. 4.5 В соответствии с пунктом 3.4.3 проекта договора «В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщик безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения расходов на устранение недостатков При этом Стороны пришли к соглашению о том, что указанное в п. 3.4.3. Договора требование: - подписывается Дольщиком лично либо представителем на основании нотариальной доверенности; - предъявляется Застройщику в письменном виде; - должно содержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на положение настоящего Договора и/или норму закона, по отношению к которым выявлено несоответствие; - должно содержать установленный Дольщиком разумный срок устранения недостатков не менее 60 (шестьдесят) рабочих дней с даты получения данного требования Застройщиком. При несоблюдении указанных выше условий требование Дольщика считается необоснованным, не подлежит рассмотрению Застройщиком и не считается предъявленным Дольщиком». В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок для устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 1 ст. 20 Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. Таким образом, пункт 3.4.3 проекта договора противоречит ч. 1 ст. 20 Закона РФ. 4.6 В соответствии с пунктом 5.2 проекта договора «Уступка Дольщиком прав требования по настоящему Договору допускается только после уплаты им цены Договора». Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, пункт 5.2 проекта договора не соответствует ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ и ущемляет законные права участников долевого строительства. 4.7 В соответствии с пунктом 6.1 проекта договора «Качество Квартиры, которая будет передана Застройщиком Дольщику по настоящему Договору, должно соответствовать проектной документации на Жилой дом, ГОСТам и иным обязательным требованиям в области строительства». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Таким образом, пункт 6.1 проекта договора противоречит ч.ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.8 B соответствии c абзацем 3 пункта 6.2, пунктов 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4 проектов договоров «Гарантийные обязательства застройщика, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ, ГК РФ и другими нормативными актами, прекращаются, если имеет место одно из следующих обстоятельств: 6.2.1. нарушение условий Дольщиком настоящего договора и/или «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170». 6.2.2. повреждение Объекта или его составных частей в результате механического или химического воздействия (в том числе вследствие аварийной ситуации, возникшей по вине самого Дольщика или третьих лиц); 6.2.3. использование Объекта не по назначению; 6.2.4. нарушение покрытия окон, лоджий от воздействия внешних факторов в результате кислотных дождей, выброса различной металлической пыли или других агрессивных веществ от промышленных предприятий, соляной среды, града, грозового разряда и других природных явлений, а также появление царапин и сколов, возникших в процессе эксплуатации». Вместе с тем Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрены указанные основания прекращения гарантийных обязательств застройщика. При этом в ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ перечислены все случаи, когда застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока. Указанные положения Федерального закона № 214-ФЗ включены также в пункт 6.3 проекта договора. Перечень оснований освобождения застройщика от ответственности, предусмотренный ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Кроме того, ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Также согласно Определению ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, абзац 3 пункта 6.2, пункты 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.9 B соответствии c абзацем 2 пункта 6.3 проекта договора «Гарантийный срок не распространяется на окна и двери, отделочные материалы, применяемые при строительстве жилого дома и (или) квартиры, на которые заводом изготовителем или действующим законодательством установлены иные гарантийные сроки». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Таким образом, гарантийный срок, предусмотренный ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ на имущество, входящее в комплектацию объекта (окна и двери, отделочные материалы, применяемые при строительстве Жилого дома и т.п.), не может быть равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества. Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, пятилетний гарантийный срок, предусмотренный ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, распространяется также на общее имущество жилого дома и не может быть равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества. Правовая позиция Региональной службы ГСН РО подтверждена судебной практикой (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2020 по делу №88-21106/2020, Определение Верховного суда РФ от 17.07.2020 по делу № 305-ЭС19-20516 (5). Соответственно, указанные в абзаце 2 пункта 6.3 проекта договора условия противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.10 В соответствии с пунктом 7.1 проекта договора «Исполнение обязательств Застройщика по настоящему Договору обеспечивается: залогом в порядке, предусмотренным ст. ст. 13-15 Федерального закона № 214-ФЗ». Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (путем размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу), требования, предусмотренные статьями 13, 14, 15 настоящего Федерального закона, не применяются. Таким образом, поскольку ООО «СЗ «Завод» для строительства объекта привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то исполнение обязательств застройщика по настоящему договору не может обеспечиваться залогом в порядке, предусмотренном ст. ст. 13-15 Федерального закона № 214-ФЗ и пункт 7.1 проектов договоров не соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 4.11 B соответствии c пунктом 8.2 проекта договора «Обязательства Застройщика по Договору считаются исполненными с момента передачи Квартиры по передаточному акту либо до наступления иного события, предусмотренного настоящим Договором либо законодательством РФ». Однако согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Какие-либо дополнительные обязательства, иные события ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для застройщика не предусмотрены. Кроме того, пунктом 11.11 проектов договоров предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства для дальнейшей регистрации. Таким образом, пункт 8.2 проекта договора не соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ и противоречит пункту 11.11 проекта договора. 4.12 В соответствии с пунктом 11.1 проекта договора «Стороны пришли к соглашению о том, что свидетельством надлежащего и качественного исполнения обязательств Застройщика по настоящему Договору, связанных со строительством Многоквартирного дома, а также свидетельством надлежащего качества произведенных работ является Разрешение на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию, выданное в установленном законом порядке». Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Кроме того, ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства, а пункт 11.1 проекта договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.13 В соответствии с пунктом 11.3 проекта договора «Все споры, связанные с исполнением Сторонами своих обязательств по настоящему Договору, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров. При невозможности разрешить спорный вопрос путем переговоров до передачи спорного вопроса в суд Стороны обязуются соблюдать претензионный порядок разрешения споров, в соответствии с которым Сторона, получившая претензию, обязана ее рассмотреть и отправить письменный ответ другой стороне в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты получения претензии». В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Необходимо отметить, что положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет менее 20 рабочих дней со дня ее поступления. Таким образом, в пункт 11.3 проекта договора противоречит требованиям п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.14 В соответствии с пунктом 11.8 проекта договора «Дольщик настоящим предоставляет право Застройщику и дает свое согласие на передачу по усмотрению Застройщика третьим лицам - управляющей компании, муниципальному образованию и т.п.: сооружений, теплосетей, электросетей, водопроводных сетей, канализационных сетей, кнс, другого оборудования, доля в праве общей собственности на которые в соответствии с Жилищным Кодексом РФ и условиями настоящего договора принадлежит Дольщику». Положения настоящего пункта создают правовую неопределенность и возможность их произвольного толкования. Участники долевого строительства не могут передать долю в праве собственности на общее имущество третьим лицам, в том числе управляющей компании, муниципальному образованию, поскольку согласно ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Вместе с тем застройщиком после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию должен быть заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Так, согласно ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявших от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом в данном случае заключается на срок не более чем три месяца. В силу ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, положения пункта 11.8 проекта догово

Дополнительно

Информация об уведомлении проверяемого лица о проведении ПМ Нет
Информация о несогласии контролируемого лица на проведение мероприятия Нет
Вакансии вахтой