РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МСК-ГРУПП"
№61241176140109199319

🔢 ИНН:
6164136072
🆔 ОГРН:
1216100027560
📍 Адрес:
обл Ростовская Ростов-на-Дону, район Ленинский, ул. Мечникова, 110г
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
24.01.2024

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МСК-ГРУПП" (ИНН: 6164136072) , адрес: обл Ростовская Ростов-на-Дону, район Ленинский, ул. Мечникова, 110г

Смотреть все проверки данной организации (4 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6164136072
ОГРН проверяемого лица 1216100027560
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МСК-ГРУПП"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Не является субъектом МСП
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 41.20
Наименование проверочного листа Строительство жилых и нежилых зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.99
Наименование проверочного листа Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 52.10
Наименование проверочного листа Деятельность по складированию и хранению
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.10.21
Наименование проверочного листа Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.20
Наименование проверочного листа Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.31
Наименование проверочного листа Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.32
Наименование проверочного листа Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

Сведения об объектах

Адрес объекта проведения КНМ обл Ростовская,г Ростов-на-Дону ул. Мечникова, 110г, Ленинский район, г. Ростов-на-Дону, I этап строительства
Адрес объекта проведения КНМ Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Мечникова, 110г
Адрес объекта проведения КНМ обл Ростовская Ростов-на-Дону, район Ленинский, ул. Мечникова, 110г

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Асланова Людмила Сергеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Наименование проверочного листа (ФЗ 248) Наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся или возможных нарушениях обязательных требований, а также о непосредственных нарушениях обязательных требований, если указанные сведения не соответствуют утвержденным индикаторам риска нарушения обязательных требований
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ PM_1
Цифровой код 5.0.1
Может иметь текст в свободной форме Нет
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 633 от 25.09.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства следующих объектов: - Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: ул. Мечникова, 110 г, Ленинский район, г. Ростов-на-Дону, I этап строительства (дом № 1 (поз. 1 по ПЗУ) (далее – позиция 1); - Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: ул. Мечникова, 110 г, Ленинский район, г. Ростов-на-Дону, II этап строительства (жилой дом № 2 (поз. 2 по ПЗУ) (далее – позиция 2), жилой дом № 3 (поз. 3 по ПЗУ) (далее – позиция 3); - Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: ул. Мечникова, 110г, Ленинский район, г. Ростов-на-Дону, III этап строительства (жилой дом № 4 (поз. 4 по ПЗУ) (далее – позиция 4). В ЕИСЖС на 18.12.2023 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) размещена следующая информация о строительстве объектов: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешения на строительство № 61-310-969101-2020 от 21.02.2020 со сроком действия до 21.01.2026 (позиция 1), № 61-310-969201-2020 от 21.02.2020 со сроком действия до 21.02.2027 (позиции 2, 3), № 61-310-970601-2020 от 17.03.2020 со сроком действия до 17.06.2026 (позиция 4); - положительные заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-3-027164-2019 от 08.10.2019 (позиция 1), № 61-2-1-3-027208-2019 от 08.10.2019 (позиции 2, 3), № 61-2-1-3-006600-2020 от 10.03.2020 (позиция 4); - положительные заключения негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 004-2022 от 26.08.2022, № 0005-2022 от 02.11.2022, № 0001-2023 от 20.03.2023, № 0010-2023 от 09.101.2023; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости от 22.12.2021); - проектные декларации № 61-001284 от 18.02.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиция 1), № 61-001291 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиции 2, 3), № 61-001292 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиция 4); - проекты договоров участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства – жилое и нежилое помещения и машино-места (позиции 1, 4), жилое и нежилое помещения, машино-место по позиции 3; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - аудиторское заключение за 2022 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объектов (на 04.12.2023); - градостроительный план земельного участка № RU61310000-0620171331101080 от 27.06.2017; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства № 1 от 05.09.2022; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. На дату мониторинга сайта – 18.12.2023 выявлены следующие нарушения требований ст. 3.1, ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф: 1)В графе 15.2.1 подраздела 15.2 раздела 15 и графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001291 от 18.02.2022 с изменениями по состоянию на 06.09.2023 по позиции 2 указаны характеристики 345 жилых помещений и 1 нежилого помещения для коммерческого использования (офисы), в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» в ЕИСЖС на дату наблюдения - 22.09.2023 по позиции 2 не размещены проекты договоров участия в долевом строительстве, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, на жилое и нежилое помещения. 2)В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001284 от 18.02.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 по позиции 1 указаны характеристики 3 нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве: 1) нежилое помещение для коммерческого использования (помещение под аренду (магазин) – 291,43 кв.м., 2) нежилое помещение – автостоянка – 4206,60 кв.м.; 3) нежилое помещение – автостоянка – 4179,79 кв.м. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001291 от 18.02.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиции 2, 3) по позиции 2 указаны характеристики 1 нежилого помещения для коммерческого использования (офисы) – 285,72 кв.м., в отношении которого могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по позиции 3 указаны характеристики 5 нежилых помещений: 3 нежилых помещений для коммерческого использования (мини химчистка, аптека, магазин) и 2 нежилых помещений - автостоянки - 7605,75 кв.м., 7562,91 кв.м. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001292 от 18.02.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 по позиции 4 указаны характеристики 4 нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве: 1) нежилое помещение для коммерческого использования (помещение под аренду (офисы) – 286,03 кв.м., 2) нежилое помещение для коммерческого использования (помещение под аренду (офисы) – 286,03 кв.м., 3) нежилое помещение – автостоянка – 4529,76 кв.м.; 3) нежилое помещение – автостоянка – 4565,51 кв.м. В размещенной застройщиком положительном заключении негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 0001-2023 от 20.03.2023 предусмотрено строительство в составе позиции 1 подземной двухуровневой автостоянки (общей площадью 8386,9 кв.м.) на 187 машино-мест. В размещенных в ЕИСЖС разрешениях на строительство предусмотрено строительство в составе: – позиции 3 автостоянки (общей площадью 15168,66 кв.м.) на 197 машино-мест (1 уровень), 206 машино-мест (2 уровень); – позиции 4 автостоянки (общей площадью 9095,27 кв.м.) (проектной документацией предусмотрено строительство двухуровневой автостоянки закрытого типа на 219 машино-мест). В соответствии с выпиской из ЕГРН от 18.12.2023 № КУВИ-001/2023-285191460 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050302:296 отсутствуют записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку, машино-места. Также информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектных деклараций не указана. Согласно информации за исх. № 76 от 22.06.2023, представленной ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» в Региональную службу ГСН РО (вх. № 38/1232 от 22.06.2023), по состоянию на 22.06.2023 договоры участия в долевом строительстве, предусматривающие передачу машино-мест в общую совместную собственность, в подземной автостоянке по позициям 1, 3, 4 не заключались. Необходимо отметить, что в соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета. Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения. При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места. Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола. Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машиноместа устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе. Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта. Таким образом, графы 15.1.2, 15.1.2.1, 15.1.2.2 подраздела 15.1 раздела 15 раздела 15, графы 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектных деклараций № 61-001284 от 18.02.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиция 1), № 61-001291 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиция 3), № 61-001292 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиция 4) в части указания количества нежилых помещений, машино-мест в составе объектов, а также характеристик нежилых помещений, в отношении которых застройщиком могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве содержат недостоверные сведения и требуют корректировки. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) за аналогичные нарушения объявлены предостережения № 61231176140107118120 от 04.08.2023, № 61231176140107945359 от 02.10.2023 о недопустимости нарушения обязательных требований. 3) Проектные декларации № 61-001291, № 61-001292 содержат недостоверную информацию: - в разделах 17.1.1, 17.1.2 проектной декларации № 61-001291 этап проекта реализации: 20 процентов готовности планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства по позициям 2, 3 указан – 2 квартал 2023 (т.е. 30.06.2023); - в разделах 17.1.1, 17.1.2 проектной декларации № 61-001292 этап проекта реализации: 20 процентов готовности планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства по позиции 4 указан – 2 квартал 2023 (т.е. 30.06.2023). Извещения о начале строительства позиций 2, 3, 4 на дату наблюдения - 18.12.2023 в Региональную службу ГСН РО не поступали. Таким образом, на 18.12.2023 (4 квартале 2023 года) ориентировочная степень готовности позиций 2, 3, 4 составляет – 0 %, в связи с этим в разделах 17.1.2 в разделах 17.1.1, 17.1.2 проектных деклараций № 61-001291, № 61-001292 указана недостоверная информация в части срока реализации проекта строительства 20 % во 2 квартале 2023 года. 4) В результате анализа условий размещенных в ЕИСЖС застройщиком проектов договоров установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 4.1.В соответствии с пунктом 4.4 проектов договоров: «В случае выявления недостатка (дефекта) в Объекте долевого строительства Участник долевого строительства обязан направить Застройщику соответствующее уведомление. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Застройщика, указанному в Договоре, или вручено представителю Застройщика, имеющему соответствующие полномочия„ лично под расписку. В уведомлении должно содержаться четкое описание выявленного недостатка (дефекта). Наличие недостатка (дефекта), его характер и сроки его исправления устанавливаются двусторонним актом Застройщика и Участника долевого строительства (далее по тексту — Акт о несоответствии). Устранение недостатков (дефектов), за исключением недостатков (дефектов), возникших в случаях, предусмотренных п. 4.3. Договора, осуществляется Застройщиком безвозмездно в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок». В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч.ч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом Российской Федерации № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия пункта 4.4 проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя гражданина - участника долевого строительства, и не соответствуют требованиям ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. 4.2. В соответствии с пунктом 5.8 проектов договоров: «При отказе или уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (в том числе при возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу) Застройщик по истечении 2-х (двух) месяцев со дня, предусмотренного Договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт передачи Объекта долевого строительства. С момента составления Застройщиком указанного одностороннего акта риск случайной гибели Объекта долевого строительства переходит к Участнику долевого строительства». Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Таким образом, пункт 5.8 проектов договоров противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 4.3.В соответствии с пунктом 5.9 проектов договоров: «Застройщик вправе не передавать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства до момента выполнения им денежных обязательств, предусмотренных Договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации, перед Застройщиком». Положения указанного пункта создают правовую неопределенность и возможность толковать его по своему усмотрению, поскольку проектами договоров предусмотрена обязанность участника долевого строительства уплатить помимо цены договора, все неустойки (штрафы, пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, также уплатить денежные средства, необходимые для приведения объекта долевого строительства в состояние, соответствующее проектной документации по договору (пункты 8.3, 8.4 проектов договоров). Таким образом, при буквальном толковании пункта 5.9 проектов договоров застройщик вправе не передавать объект долевого строительства не только в случае неуплаты цены договора, но также если участник долевого строительства не исполнит денежные обязательства, предусмотренные пунктами 8.3, 8.4 проектов договоров. Вместе с тем необходимо указать следующее. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, выполнение иных денежных обязательств, как условие для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства застройщиком, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрена. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. Кроме того, согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, пункт 5.9 проектов договоров противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. На основании изложенного проекты договоров нуждаются в корректировке.

Предупреждение

Описание документа На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 633 от 25.09.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства следующих объектов: - Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: ул. Мечникова, 110 г, Ленинский район, г. Ростов-на-Дону, I этап строительства (дом № 1 (поз. 1 по ПЗУ) (далее – позиция 1); - Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: ул. Мечникова, 110 г, Ленинский район, г. Ростов-на-Дону, II этап строительства (жилой дом № 2 (поз. 2 по ПЗУ) (далее – позиция 2), жилой дом № 3 (поз. 3 по ПЗУ) (далее – позиция 3); - Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: ул. Мечникова, 110г, Ленинский район, г. Ростов-на-Дону, III этап строительства (жилой дом № 4 (поз. 4 по ПЗУ) (далее – позиция 4). В ЕИСЖС на 18.12.2023 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) размещена следующая информация о строительстве объектов: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешения на строительство № 61-310-969101-2020 от 21.02.2020 со сроком действия до 21.01.2026 (позиция 1), № 61-310-969201-2020 от 21.02.2020 со сроком действия до 21.02.2027 (позиции 2, 3), № 61-310-970601-2020 от 17.03.2020 со сроком действия до 17.06.2026 (позиция 4); - положительные заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-3-027164-2019 от 08.10.2019 (позиция 1), № 61-2-1-3-027208-2019 от 08.10.2019 (позиции 2, 3), № 61-2-1-3-006600-2020 от 10.03.2020 (позиция 4); - положительные заключения негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 004-2022 от 26.08.2022, № 0005-2022 от 02.11.2022, № 0001-2023 от 20.03.2023, № 0010-2023 от 09.101.2023; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости от 22.12.2021); - проектные декларации № 61-001284 от 18.02.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиция 1), № 61-001291 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиции 2, 3), № 61-001292 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиция 4); - проекты договоров участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства – жилое и нежилое помещения и машино-места (позиции 1, 4), жилое и нежилое помещения, машино-место по позиции 3; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - аудиторское заключение за 2022 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объектов (на 04.12.2023); - градостроительный план земельного участка № RU61310000-0620171331101080 от 27.06.2017; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства № 1 от 05.09.2022; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. На дату мониторинга сайта – 18.12.2023 выявлены следующие нарушения требований ст. 3.1, ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф: 1)В графе 15.2.1 подраздела 15.2 раздела 15 и графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001291 от 18.02.2022 с изменениями по состоянию на 06.09.2023 по позиции 2 указаны характеристики 345 жилых помещений и 1 нежилого помещения для коммерческого использования (офисы), в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» в ЕИСЖС на дату наблюдения - 22.09.2023 по позиции 2 не размещены проекты договоров участия в долевом строительстве, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, на жилое и нежилое помещения. 2)В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001284 от 18.02.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 по позиции 1 указаны характеристики 3 нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве: 1) нежилое помещение для коммерческого использования (помещение под аренду (магазин) – 291,43 кв.м., 2) нежилое помещение – автостоянка – 4206,60 кв.м.; 3) нежилое помещение – автостоянка – 4179,79 кв.м. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001291 от 18.02.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиции 2, 3) по позиции 2 указаны характеристики 1 нежилого помещения для коммерческого использования (офисы) – 285,72 кв.м., в отношении которого могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по позиции 3 указаны характеристики 5 нежилых помещений: 3 нежилых помещений для коммерческого использования (мини химчистка, аптека, магазин) и 2 нежилых помещений - автостоянки - 7605,75 кв.м., 7562,91 кв.м. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001292 от 18.02.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 по позиции 4 указаны характеристики 4 нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве: 1) нежилое помещение для коммерческого использования (помещение под аренду (офисы) – 286,03 кв.м., 2) нежилое помещение для коммерческого использования (помещение под аренду (офисы) – 286,03 кв.м., 3) нежилое помещение – автостоянка – 4529,76 кв.м.; 3) нежилое помещение – автостоянка – 4565,51 кв.м. В размещенной застройщиком положительном заключении негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 0001-2023 от 20.03.2023 предусмотрено строительство в составе позиции 1 подземной двухуровневой автостоянки (общей площадью 8386,9 кв.м.) на 187 машино-мест. В размещенных в ЕИСЖС разрешениях на строительство предусмотрено строительство в составе: – позиции 3 автостоянки (общей площадью 15168,66 кв.м.) на 197 машино-мест (1 уровень), 206 машино-мест (2 уровень); – позиции 4 автостоянки (общей площадью 9095,27 кв.м.) (проектной документацией предусмотрено строительство двухуровневой автостоянки закрытого типа на 219 машино-мест). В соответствии с выпиской из ЕГРН от 18.12.2023 № КУВИ-001/2023-285191460 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050302:296 отсутствуют записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку, машино-места. Также информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектных деклараций не указана. Согласно информации за исх. № 76 от 22.06.2023, представленной ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» в Региональную службу ГСН РО (вх. № 38/1232 от 22.06.2023), по состоянию на 22.06.2023 договоры участия в долевом строительстве, предусматривающие передачу машино-мест в общую совместную собственность, в подземной автостоянке по позициям 1, 3, 4 не заключались. Необходимо отметить, что в соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета. Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения. При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места. Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола. Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машиноместа устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе. Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта. Таким образом, графы 15.1.2, 15.1.2.1, 15.1.2.2 подраздела 15.1 раздела 15 раздела 15, графы 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектных деклараций № 61-001284 от 18.02.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиция 1), № 61-001291 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиция 3), № 61-001292 от 18.03.2022 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (позиция 4) в части указания количества нежилых помещений, машино-мест в составе объектов, а также характеристик нежилых помещений, в отношении которых застройщиком могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве содержат недостоверные сведения и требуют корректировки. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» (ИНН 6164136072) за аналогичные нарушения объявлены предостережения № 61231176140107118120 от 04.08.2023, № 61231176140107945359 от 02.10.2023 о недопустимости нарушения обязательных требований. 3) Проектные декларации № 61-001291, № 61-001292 содержат недостоверную информацию: - в разделах 17.1.1, 17.1.2 проектной декларации № 61-001291 этап проекта реализации: 20 процентов готовности планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства по позициям 2, 3 указан – 2 квартал 2023 (т.е. 30.06.2023); - в разделах 17.1.1, 17.1.2 проектной декларации № 61-001292 этап проекта реализации: 20 процентов готовности планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства по позиции 4 указан – 2 квартал 2023 (т.е. 30.06.2023). Извещения о начале строительства позиций 2, 3, 4 на дату наблюдения - 18.12.2023 в Региональную службу ГСН РО не поступали. Таким образом, на 18.12.2023 (4 квартале 2023 года) ориентировочная степень готовности позиций 2, 3, 4 составляет – 0 %, в связи с этим в разделах 17.1.2 в разделах 17.1.1, 17.1.2 проектных деклараций № 61-001291, № 61-001292 указана недостоверная информация в части срока реализации проекта строительства 20 % во 2 квартале 2023 года. 4) В результате анализа условий размещенных в ЕИСЖС застройщиком проектов договоров установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 4.1.В соответствии с пунктом 4.4 проектов договоров: «В случае выявления недостатка (дефекта) в Объекте долевого строительства Участник долевого строительства обязан направить Застройщику соответствующее уведомление. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Застройщика, указанному в Договоре, или вручено представителю Застройщика, имеющему соответствующие полномочия„ лично под расписку. В уведомлении должно содержаться четкое описание выявленного недостатка (дефекта). Наличие недостатка (дефекта), его характер и сроки его исправления устанавливаются двусторонним актом Застройщика и Участника долевого строительства (далее по тексту — Акт о несоответствии). Устранение недостатков (дефектов), за исключением недостатков (дефектов), возникших в случаях, предусмотренных п. 4.3. Договора, осуществляется Застройщиком безвозмездно в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок». В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч.ч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом Российской Федерации № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия пункта 4.4 проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя гражданина - участника долевого строительства, и не соответствуют требованиям ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. 4.2. В соответствии с пунктом 5.8 проектов договоров: «При отказе или уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (в том числе при возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу) Застройщик по истечении 2-х (двух) месяцев со дня, предусмотренного Договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт передачи Объекта долевого строительства. С момента составления Застройщиком указанного одностороннего акта риск случайной гибели Объекта долевого строительства переходит к Участнику долевого строительства». Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Таким образом, пункт 5.8 проектов договоров противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 4.3.В соответствии с пунктом 5.9 проектов договоров: «Застройщик вправе не передавать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства до момента выполнения им денежных обязательств, предусмотренных Договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации, перед Застройщиком». Положения указанного пункта создают правовую неопределенность и возможность толковать его по своему усмотрению, поскольку проектами договоров предусмотрена обязанность участника долевого строительства уплатить помимо цены договора, все неустойки (штрафы, пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, также уплатить денежные средства, необходимые для приведения объекта долевого строительства в состояние, соответствующее проектной документации по договору (пункты 8.3, 8.4 проектов договоров). Таким образом, при буквальном толковании пункта 5.9 проектов договоров застройщик вправе не передавать объект долевого строительства не только в случае неуплаты цены договора, но также если участник долевого строительства не исполнит денежные обязательства, предусмотренные пунктами 8.3, 8.4 проектов договоров. Вместе с тем необходимо указать следующее. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, выполнение иных денежных обязательств, как условие для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства застройщиком, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрена. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. Кроме того, согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, пункт 5.9 проектов договоров противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. На основании изложенного проекты договоров нуждаются в корректировке.

Дополнительно

Информация об уведомлении проверяемого лица о проведении ПМ Нет
Информация о несогласии контролируемого лица на проведение мероприятия Нет
Вакансии вахтой