РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК АВАНГАРД"
№61241176140109201179

🔢 ИНН:
6163143461
🆔 ОГРН:
1156196067576
📍 Адрес:
Ростовская область, Ростов-на-Дону
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
24.01.2024

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК АВАНГАРД" (ИНН: 6163143461) , адрес: Ростовская область, Ростов-на-Дону

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6163143461
ОГРН проверяемого лица 1156196067576
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК АВАНГАРД"
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 41.20
Наименование проверочного листа Строительство жилых и нежилых зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 42.21
Наименование проверочного листа Строительство инженерных коммуникаций для водоснабжения и водоотведения, газоснабжения
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 42.22.2
Наименование проверочного листа Строительство местных линий электропередачи и связи
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.21
Наименование проверочного листа Производство электромонтажных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.99.4
Наименование проверочного листа Работы бетонные и железобетонные
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.99.5
Наименование проверочного листа Работы по монтажу стальных строительных конструкций
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.99.6
Наименование проверочного листа Работы каменные и кирпичные
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.99.7
Наименование проверочного листа Работы по сборке и монтажу сборных конструкций
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.74.3
Наименование проверочного листа Торговля оптовая ручными инструментами

Сведения об объектах

Адрес объекта проведения КНМ Ростовская область, Ростов-на-Дону

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Асланова Людмила Сергеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Наименование проверочного листа (ФЗ 248) Наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся или возможных нарушениях обязательных требований, а также о непосредственных нарушениях обязательных требований, если указанные сведения не соответствуют утвержденным индикаторам риска нарушения обязательных требований
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ PM_1
Цифровой код 5.0.1
Может иметь текст в свободной форме Нет
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 633 от 25.09.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «Авангард» (ИНН 6163143461) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 машино-мест, расположенный по адресу: квартал 11-2 (кадастровый номер земельного участка 61:44:0073012:388) (далее – объект). В ЕИСЖС на 22.12.2023 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Авангард» (ИНН 6163143461) по объекту размещена следующая информация: - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, указанного в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешения на строительство № 61-310-998501-2021 от 01.10.2021 со сроком действия до 11.04.2028, с внесенными 17.04.2023 изменениями в части указания сведений об объекте, реквизитов положительного заключения экспертизы проектной документации и градостроительного плана земельного участка; - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-018051-2023 от 10.04.2034, № 61-2-1-2-052604-2021 от 13.09.2021; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка № 36471 от 08.02.2016, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 31.08.2016, дополнительное соглашение № 1 от 09.03.2021 к договору аренды, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 18.03.2021, дополнительное соглашение № 2 от 27.04.2022 к договору аренды, письмо Департамента имущественных-земельных отношений г. Ростова-на-Дону № 59.30-9142/14 от 06.05.2022 о государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 27.04.2022 к договору аренды); - проектная декларация № 61-001474 от 10.05.2023 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (проектная декларация № 61-001261 от 27.12.2021 отозвана 06.07.2023 застройщиком); - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - аудиторские заключения за 2021, 2022 годы; - фотографии объекта (актуальные на 28.11.2023); - градостроительные планы земельного участка № РФ-61-3-10-0-00-2023-0186 от 15.02.2023, № RU61310000-0903 от 19.04.2019; - схема планировочной организации земельного участка от 2021, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства от 24.05.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Нарушения указанных нормативных правовых актов по итогам наблюдения не выявлены. В результате анализа условий проектов договоров, размещенных застройщиком 28.09.2023, в ЕИСЖС, установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 1.В пункте 5.4 проектов договоров: «Застройщик» уведомляет «Участника долевого строительства» о завершении строительства Жилого дома и получении им Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, готовности к передаче Объекта, а также о необходимости принятия «Участником долевого строительства» по Передаточному акту Объекта долевого строительства и о последствиях его бездействия, направляя уведомление на адрес электронной почты, указанный в договоре, по почте заказным письмом с описью вложения или телеграммой с уведомлением о вручении либо вручается Участнику лично под расписку, по адресу «Участника долевого строительства», указанному в настоящем Договоре. При изменении адреса «Участника долевого строительства», последний обязуется в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты такого изменения заказным письмом с уведомлением известить об этом «Застройщика». Все негативные последствия не уведомления «Застройщика» об изменении адреса несет Участник». В пункте 5.13 проектов договоров: «Застройщик считается не нарушившим срок передачи Объекта, если Участник получил уведомление о готовности Объекта к передаче и необходимости его принятия, но не явился для приемки в установленный срок, а также в случае возврата оператором почтовой связи уведомления в связи с отказом Участника принять его, либо по причине истечения срока хранения уведомления, или в связи с отсутствием Участника по почтовому адресу, указанному в настоящем Договоре, а также и в случае направления уведомления Участнику долевого строительства по адресу электронной почты указанному в договоре». В пункте 12.5 проектов договоров: «Любое уведомление по настоящему Договору совершается в письменной форме в виде заказного письма или телеграммы с уведомлением, направленным в отношении «Застройщика» в соответствии с его реквизитами, указанными в п. 12 Договора, а в отношении «Участника долевого строительства» по адресу регистрации». Обязанность и способы для направления застройщиком уведомлений участникам долевого строительства предусмотрена в ч. 3 ст. 6, ч. 4 ст. 8, ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. Предусмотрены следующие способы для направления застройщиком уведомлений: по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручение участнику долевого строительства лично под расписку. В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. С учетом изложенного уведомление считается надлежащим образом направленным застройщиком в случае отправления участнику долевого строительства способом, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено направление застройщиком уведомлений участникам долевого строительства путем направления телеграммы, по адресу электронной почты. Таким образом, условия пунктов 5.4, 5.13, 12.5 проектов договоров противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ. 2.В пункте 5.5 проектов договоров «Участник долевого строительства» обязуется в срок передачи Объекта долевого строительства, установленный «Застройщиком» в соответствии с п.п. 5.1, 5.2 Договора, либо по устному согласованию с Застройщиком в течение 5 (пяти) календарных дней с момента получения уведомления «Застройщика» (п. 5.4. настоящего договора) прибыть в офис «Застройщика» для принятия Объекта долевого строительства и подписания передаточного акта. Если у «Участника долевого строительства» имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства по недостаткам, которые делают его непригодным для использования по назначению, «Участник долевого строительства» вправе требовать соблюдения условий, предусмотренных ч. 5 ст. 8 Федерального Закона № 214-ФЗ. В пункте 5.6 проектов договоров: «Участник долевого строительства» вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства, связанные с недостатками, которые делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования по назначению. Под недостатками Стороны понимают отступления от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной̆ документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований. В пункте 5.7 проектов договоров: «В случае, если Объект долевого строительства построен (создан) «Застройщиком» с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков». В пункте 5.9 проектов договоров: «В случае, если выявленные «Участником долевого строительства» несоответствия Объекта долевого строительства не связанны с недостатками, которые делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования (п. 5.5 Договора), они рассматриваются Сторонами, как недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия «Участником долевого строительства» Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока, указанного в п. 6.3 настоящего Договора, после передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в соответствии с условиями настоящего Договора. В данном случае отказ Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора, в связи с выявленными Участником долевого строительства недостатками, при условии наличия у Застройщика Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию и получения Участником долевого строительства уведомления от Застройщика о завершении строительства Объекта недвижимости согласно п. 5.4 настоящего Договора, признается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта». В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Необходимо отметить, что согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2. соразмерного уменьшения цены договора; 3. возмещения своих расходов на устранение недостатков. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Таким образом, условия пунктов 5.5, 5.6, 5.7 проектов договоров, ограничивающие основания, по которым участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, не соответствуют требованиям ч.ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а также ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. 2 и ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, условия пунктов 5.5, 5.7, 5.9 проектов договоров ухудшают положение граждан участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. 3.В абзаце 6 пункта 7.1 проектов договоров: «Обязательства «Участника долевого строительства» по настоящему Договору считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с п. 4 настоящего Договора, выполнения обязательств, предусмотренных п.7.1 настоящего договора и подписания Сторонами Передаточного акта». Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, условие абзаца 6 пункта 7.1 проектов договоров противоречит ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ. 4. В пункте 11.2 проектов договоров «Помимо оснований досрочного прекращения действия Договора, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Договор может быть расторгнут по инициативе Участника в одностороннем порядке в случаях: -неисполнения «Застройщиком» обязательства по передаче Объекта долевого строительства в предусмотренный Договором срок; - существенного нарушения требований к качеству Объекта долевого строительства». В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Таким образом, пункт 11.2 проектов договоров противоречит ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. На основании изложенного проекты договоров нуждаются в корректировке.

Предупреждение

Описание документа На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 633 от 25.09.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «Авангард» (ИНН 6163143461) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 машино-мест, расположенный по адресу: квартал 11-2 (кадастровый номер земельного участка 61:44:0073012:388) (далее – объект). В ЕИСЖС на 22.12.2023 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Авангард» (ИНН 6163143461) по объекту размещена следующая информация: - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, указанного в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешения на строительство № 61-310-998501-2021 от 01.10.2021 со сроком действия до 11.04.2028, с внесенными 17.04.2023 изменениями в части указания сведений об объекте, реквизитов положительного заключения экспертизы проектной документации и градостроительного плана земельного участка; - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-018051-2023 от 10.04.2034, № 61-2-1-2-052604-2021 от 13.09.2021; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка № 36471 от 08.02.2016, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 31.08.2016, дополнительное соглашение № 1 от 09.03.2021 к договору аренды, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 18.03.2021, дополнительное соглашение № 2 от 27.04.2022 к договору аренды, письмо Департамента имущественных-земельных отношений г. Ростова-на-Дону № 59.30-9142/14 от 06.05.2022 о государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 27.04.2022 к договору аренды); - проектная декларация № 61-001474 от 10.05.2023 с изменениями по состоянию на 06.12.2023 (проектная декларация № 61-001261 от 27.12.2021 отозвана 06.07.2023 застройщиком); - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - аудиторские заключения за 2021, 2022 годы; - фотографии объекта (актуальные на 28.11.2023); - градостроительные планы земельного участка № РФ-61-3-10-0-00-2023-0186 от 15.02.2023, № RU61310000-0903 от 19.04.2019; - схема планировочной организации земельного участка от 2021, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства от 24.05.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Нарушения указанных нормативных правовых актов по итогам наблюдения не выявлены. В результате анализа условий проектов договоров, размещенных застройщиком 28.09.2023, в ЕИСЖС, установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 1.В пункте 5.4 проектов договоров: «Застройщик» уведомляет «Участника долевого строительства» о завершении строительства Жилого дома и получении им Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, готовности к передаче Объекта, а также о необходимости принятия «Участником долевого строительства» по Передаточному акту Объекта долевого строительства и о последствиях его бездействия, направляя уведомление на адрес электронной почты, указанный в договоре, по почте заказным письмом с описью вложения или телеграммой с уведомлением о вручении либо вручается Участнику лично под расписку, по адресу «Участника долевого строительства», указанному в настоящем Договоре. При изменении адреса «Участника долевого строительства», последний обязуется в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты такого изменения заказным письмом с уведомлением известить об этом «Застройщика». Все негативные последствия не уведомления «Застройщика» об изменении адреса несет Участник». В пункте 5.13 проектов договоров: «Застройщик считается не нарушившим срок передачи Объекта, если Участник получил уведомление о готовности Объекта к передаче и необходимости его принятия, но не явился для приемки в установленный срок, а также в случае возврата оператором почтовой связи уведомления в связи с отказом Участника принять его, либо по причине истечения срока хранения уведомления, или в связи с отсутствием Участника по почтовому адресу, указанному в настоящем Договоре, а также и в случае направления уведомления Участнику долевого строительства по адресу электронной почты указанному в договоре». В пункте 12.5 проектов договоров: «Любое уведомление по настоящему Договору совершается в письменной форме в виде заказного письма или телеграммы с уведомлением, направленным в отношении «Застройщика» в соответствии с его реквизитами, указанными в п. 12 Договора, а в отношении «Участника долевого строительства» по адресу регистрации». Обязанность и способы для направления застройщиком уведомлений участникам долевого строительства предусмотрена в ч. 3 ст. 6, ч. 4 ст. 8, ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. Предусмотрены следующие способы для направления застройщиком уведомлений: по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручение участнику долевого строительства лично под расписку. В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. С учетом изложенного уведомление считается надлежащим образом направленным застройщиком в случае отправления участнику долевого строительства способом, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено направление застройщиком уведомлений участникам долевого строительства путем направления телеграммы, по адресу электронной почты. Таким образом, условия пунктов 5.4, 5.13, 12.5 проектов договоров противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ. 2.В пункте 5.5 проектов договоров «Участник долевого строительства» обязуется в срок передачи Объекта долевого строительства, установленный «Застройщиком» в соответствии с п.п. 5.1, 5.2 Договора, либо по устному согласованию с Застройщиком в течение 5 (пяти) календарных дней с момента получения уведомления «Застройщика» (п. 5.4. настоящего договора) прибыть в офис «Застройщика» для принятия Объекта долевого строительства и подписания передаточного акта. Если у «Участника долевого строительства» имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства по недостаткам, которые делают его непригодным для использования по назначению, «Участник долевого строительства» вправе требовать соблюдения условий, предусмотренных ч. 5 ст. 8 Федерального Закона № 214-ФЗ. В пункте 5.6 проектов договоров: «Участник долевого строительства» вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства, связанные с недостатками, которые делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования по назначению. Под недостатками Стороны понимают отступления от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной̆ документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований. В пункте 5.7 проектов договоров: «В случае, если Объект долевого строительства построен (создан) «Застройщиком» с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков». В пункте 5.9 проектов договоров: «В случае, если выявленные «Участником долевого строительства» несоответствия Объекта долевого строительства не связанны с недостатками, которые делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования (п. 5.5 Договора), они рассматриваются Сторонами, как недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия «Участником долевого строительства» Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока, указанного в п. 6.3 настоящего Договора, после передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в соответствии с условиями настоящего Договора. В данном случае отказ Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора, в связи с выявленными Участником долевого строительства недостатками, при условии наличия у Застройщика Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию и получения Участником долевого строительства уведомления от Застройщика о завершении строительства Объекта недвижимости согласно п. 5.4 настоящего Договора, признается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта». В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Необходимо отметить, что согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2. соразмерного уменьшения цены договора; 3. возмещения своих расходов на устранение недостатков. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Таким образом, условия пунктов 5.5, 5.6, 5.7 проектов договоров, ограничивающие основания, по которым участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, не соответствуют требованиям ч.ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а также ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. 2 и ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, условия пунктов 5.5, 5.7, 5.9 проектов договоров ухудшают положение граждан участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. 3.В абзаце 6 пункта 7.1 проектов договоров: «Обязательства «Участника долевого строительства» по настоящему Договору считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с п. 4 настоящего Договора, выполнения обязательств, предусмотренных п.7.1 настоящего договора и подписания Сторонами Передаточного акта». Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, условие абзаца 6 пункта 7.1 проектов договоров противоречит ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ. 4. В пункте 11.2 проектов договоров «Помимо оснований досрочного прекращения действия Договора, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Договор может быть расторгнут по инициативе Участника в одностороннем порядке в случаях: -неисполнения «Застройщиком» обязательства по передаче Объекта долевого строительства в предусмотренный Договором срок; - существенного нарушения требований к качеству Объекта долевого строительства». В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Таким образом, пункт 11.2 проектов договоров противоречит ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. На основании изложенного проекты договоров нуждаются в корректировке.

Дополнительно

Информация об уведомлении проверяемого лица о проведении ПМ Нет
Информация о несогласии контролируемого лица на проведение мероприятия Нет
Вакансии вахтой