РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК НОВОСТРОЙ-ЮГ"
№61241176140109268484

🔢 ИНН:
6166124611
🆔 ОГРН:
1226100005361
📍 Адрес:
Ростовская область, г. Аксай ул. Луначарского, 50
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Есть возражение
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
29.01.2024

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Есть возражение) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК НОВОСТРОЙ-ЮГ" (ИНН: 6166124611) , адрес: Ростовская область, г. Аксай ул. Луначарского, 50

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6166124611
ОГРН проверяемого лица 1226100005361
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК НОВОСТРОЙ-ЮГ"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 41.20
Наименование проверочного листа Строительство жилых и нежилых зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.11
Наименование проверочного листа Разборка и снос зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.12
Наименование проверочного листа Подготовка строительной площадки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 69.10
Наименование проверочного листа Деятельность в области права
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 69.20
Наименование проверочного листа Деятельность по оказанию услуг в области бухгалтерского учета, по проведению финансового аудита, по налоговому консультированию
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.11
Наименование проверочного листа Деятельность в области архитектуры
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12
Наименование проверочного листа Деятельность в области инженерных изысканий, инженерно-технического проектирования, управления проектами строительства, выполнения строительного контроля и авторского надзора, предоставление технических консультаций в этих областях
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 73.20
Наименование проверочного листа Исследование конъюнктуры рынка и изучение общественного мнения
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 96.04
Наименование проверочного листа Деятельность физкультурно- оздоровительная
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 96.09
Наименование проверочного листа Предоставление прочих персональных услуг, не включенных в другие группировки

Сведения об объектах

Адрес объекта проведения КНМ Ростовская область, г. Аксай ул. Луначарского, 50

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Горбацевич Наталья Евгеньевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате начало осуществления деятельности
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 18.01.2024 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «СЗ «Новострой-Юг» (ИНН 6166124611) на дату мониторинга - 18.01.2024 размещена информация о строительстве объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным подземным паркингом и помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Луначарского 50» (ЖК «ПРОСТОР»): -разрешение на строительство № RU61-502101-38-2023 от 03.07.2023 со сроком действия до 03.07.2025; - проектная декларация № 61-001558 от 24.11.2023 с изменениями от 18.01.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение и машино-место (далее - проекты договоров); - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 27 декабря 2023 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); -положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 07.06.2023 № 61-2-1-3-031137-2023; -документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120159:461 (договор аренды земельного участка б/н от 18.04.2022 со сроком действия до 03.07.2025, дополнительное соглашение № 2 от 24.10.2023 к договору аренды). В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий, поскольку обязанность по размещению указанных документов у застройщика отсутствует в связи с получением положительного заключения экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-031137-2023 - 07.06.2023. В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее – Правила). Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного 18.01.2024, выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: 1) В соответствии с п.п. «с» п. 9 Правил застройщиком в ЕИСЖС должны быть размещены документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (участки), на котором осуществляется строительство каждого объекта (объектов) недвижимости, указанного в размещенных в системе жилищного строительства проектных декларациях (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости договор аренды (субаренды) земельного участка). Согласно выписке из ЕГРН от 18.01.2024 № КУВИ-001/2024-17391427 право аренды земельного участка зарегистрировано в Росреестре 23.06.2023, запись №61:02:0120159:461-61/186/2023-2, правоустанавливающими документами на земельный участок являются договор аренды земельного участка б/н от 18.04.2022 со сроком действия до 03.07.2025, дополнительные соглашения № 1 от 29.09.2023, № 2 от 24.10.2023 к договору аренды. Вместе с тем, в графе 12.1.5 подраздела 12.1 раздела 12 проектной декларации №61-001558 от 24.11.2023 с изменениями по состоянию на 18.01.2024 застройщиком указана недостоверная дата (21.06.2023) государственной регистрации права аренды застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120159:461 и размещены не все документы, подтверждающие право аренды застройщика на данный земельный участок, отсутствуют выписка из ЕГРН и дополнительное соглашение № 1 от 29.09.2023 к договору аренды земельного участка. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. Дата совершения административного правонарушения – 25.11.2023 года. 2) В графе 17.1.2 подраздела 17.1 раздела 17 проектной декларации № 61-001558 от 24.11.2023 с изменениями по состоянию на 18.01.2024 указан планируемый квартал и год получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию – 3 квартал 2025 года. При этом согласно пунктов 6.1 проектов договоров участия в долевом строительстве, размещённых ООО «СЗ «Новострой-Юг» в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, «Застройщик обязуется завершить строительство (создание) многоквартирного жилого дома и ввести его в эксплуатацию в срок не позднее 03 июля 2025 года». Согласно ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Учитывая изложенное, 3 квартал 2025 года оканчивается - 30.09.2025 года. Таким образом, пункты 6.1 проектов договоров участия в долевом строительстве, содержащие информацию о сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, не соответствуют аналогичной информации, указанной в графе 17.1.2 подраздела 17.1 раздела 17 проектной декларации № 61-001558 от 24.11.2023 с изменениями по состоянию на 15.01.2024. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. Дата совершения административного правонарушения – 25.11.2023 года. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. II. Анализ проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком в ЕИСЖС на 18.01.2024, показал следующее. 1) В соответствии c абзацем 6 пункта 1.9 проектов договоров «С момента государственной регистрации настоящего договора в залоге у Участника долевого строительства находится право аренды на земельный участок и строящийся на нем Многоквартирный дом (ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004)». Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона, то есть в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. Таким образом, поскольку ООО «СЗ «Новострой-Юг» для строительства многоквартирных домов привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров не возникает право залога на земельный участок и на строящийся на нем многоквартирный дом. Учитывая изложенное, абзац 6 пункта 1.9 проектов договоров не соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 2) В соответствии c пунктами 3.4, 3.5 проектов договоров в случае увеличения или уменьшения фактической площади объектового долевого строительства по результатам обмеров более чем на 5% (пять процентов) от указанной в п.3.1 площади стороны производят расчет стоимости разницы площадей и соответственно доплату или возврат денежных средств. Расчет осуществляется исходя из цены за один квадратный метр, установленной в пункте 3.1 настоящего договора. Вместе с тем согласно пп. 2 п.1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, пункты 3.4, 3.5 проектов договоров противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3) Согласно пункта 4.3.1 проектов договоров «Участник долевого строительства обязан в полном объеме уплатить цену договора в сроки и в размере, указанные в настоящем договоре, с учетом положений п.3.4 настоящего договора, включая уплату неустойки (штрафы, пени), предусмотренные договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки до подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства». Согласно пункта 6.9 проектов договоров «Застройщик вправе не передавать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства до момента выполнения им денежных обязательств, предусмотренных Договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации». При буквальном толковании пунктов 4.3.1 и 6.9 проектов договоров застройщик вправе не передавать объект долевого строительства не только в случае неуплаты цены договора, но и если участник долевого строительства не исполнит денежные обязательства (не оплатит неустойки (штрафы, пени) и не возместит убытки), предусмотренные договорами. Вместе с тем необходимо указать следующее. В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, выполнение иных денежных обязательств, как условие для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства застройщиком, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрена. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. Кроме того, положения указанных пунктов договоров противоречат пункту 9.3 проектов договоров, согласно которым «Обязательства Участника долевого строительства по Договору считаются исполненными с момента уплаты им в полном объеме цены договора и принятия Объекта долевого строительства по акту приема-передачи». Также согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, пункты 4.3.1, 6.9 проектов договоров противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4) B соответствии c пунктом 4.3.3 проектов договоров «Заключая настоящий договор, Участник долевого строительства уведомлен и заранее согласен на последующий раздел/выдел/объединение земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего договора. При разделе/выделе/объединении земельного участка Участник долевого строительства будет иметь соответствующие права на земельный участок, занятый Объектом долевого строительства и территорией для его благоустройства. Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что земельный участок под Объектом долевого строительства может быть изменен по результатам межевания и постановки на кадастровый учет без его дополнительного согласования и уведомления, при этом площадь земельного участка может быть увеличена или уменьшена. B соответствии c пунктом 4.3.4 проектов договоров «Участник долевого строительства дает согласие на перенос записи об ипотеке на предмет залога (земельный участок) на один из вновь образованных земельных участков по выбору Застройщика, без дополнительного согласования и уведомления Участника долевого строительства, и на замену предмета залога (дома) на измененный согласно проекту многоквартирный жилой дом». B соответствии c пунктом 4.3.5 проектов договоров «Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что разрешенное использование земельного участка под Объектом долевого строительства может быть изменено, без его дополнительного согласования и уведомления». B соответствии c пунктом 4.3.6 проектов договоров «Заключая настоящий договор, Участник долевого строительства уведомлен и заранее согласен на осуществление проектных и строительных работ, возведение зданий и сооружений и иных объектов капитального строительства на земельном участке, указанном в п.1.1. и иных действий, связанных с выполнением данных мероприятий». Специальными положениями ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №189-ФЗ ) и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона №218-ФЗ). Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона №214-ФЗ, части 5 статьи 40 Закона Федерального закона №218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество. Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок. В силу статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Указанная позиция подтверждена судебной практикой (Определение Верховного суда РФ от 09.02.2023 №307-ЭС22-19570) В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1) недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Кроме того, согласно ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом), которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Учитывая изложенное указанные условия договора являются ничтожными, поскольку нарушают требования Федерального закона №214-ФЗ. Также согласно Определению ВС РФ от 14.08.2020 №307-ЭС19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, пункты 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6 проектов договоров противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ и законодательства РФ. 5) B соответствии c пунктом 4.4.1 проектов договоров «При наличии письменного согласия Застройщика и исключительно при условии уплаты Застройщику цены договора в полном объеме и государственной регистрации настоящего договора до подписания передаточного акта Объекта долевого строительства передать свои права на Объект долевого строительства третьим лицам по договору уступки». Вместе с тем, согласно ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, пункт 4.4.1 проектов договоров противоречит ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ. 6) В соответствии с пунктом 5.3 проектов договоров «В случае выявления недостатка (дефекта) в Объекте долевого строительства Участник долевого строительства обязан направить Застройщику соответствующее уведомление. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Застройщика, указанному в договоре, или вручено представителю Застройщика, имеющему соответствующие полномочия, лично под расписку. В уведомлении должно содержаться четкое описание выявленного недостатка (дефекта), с приложением фото, видео-фиксации. Наличие недостатка (дефекта), его характер и сроки его исправления устанавливаются двусторонним актом Застройщика и Участника долевого строительства (далее по тексту – Акт о несоответствии). Устранение недостатков (дефектов), за исключением недостатков (дефектов), возникших в случаях, предусмотренных п. 5.2 договора, осуществляется Застройщиком безвозмездно в срок, не превышающий 60 (шестьдесят) дней с даты подписания акта о несоответствии. В соответствии с пунктом 6.7 проектов договоров «В случае обнаружения при осмотре Объекта долевого строительства недостатков (дефектов) Стороны составляют Акт о несоответствии. При устранении перечисленных в Акте о несоответствии недостатков (дефектов) Участник обязан принять Объект долевого строительства в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения уведомления об устранении перечисленных в Акте о несоответствии недостатков (дефектов). Устранению Застройщиком подлежат только те недостатки (дефекты), в отношении которых установлена вина Застройщика». Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застpойщиком c отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательны требований, приведшими к ухудшению качеств такого объекта, или c иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застpойщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Учитывая изложенное, пункты 5.3, 6.7 проектов договоров не соответствуют ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку устанавливает только один способ восстановления нарушенных прав, предусмотренный подпyнктом 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанные условия проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. B соответствии c Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия пунктов 5.3, 6.7 проектов договоров не соответствуют Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляют права участников долевого строительства. 7) В соответствии с пунктом 7.3 проектов договоров: «В случае уклонения Участника от принятия Объекта, Участник обязан уплатить Застройщику неустойку (пени) в размере 0,5 % (ноль целых пять десятых процента) от цены договора за каждый день просрочки принятия Объекта, а кроме того Участник обязан возместить затраты Застройщика на содержание общего имущества Объекта недвижимости и Объекта, пропорционально доле Участника, за период с момента, указанного в уведомлении о завершении строительства Объекта недвижимости до момента подписания акта приема-передачи, либо составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта. В соответствии c ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застpойщик по истечении двух месяцев co дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ o передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства co дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. B соответствии c ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застpойщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу o передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными c момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застpойщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства затрат на содержание общего имущества Объекта недвижимости и Объекта до их передачи участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только c момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и c этого момента y него как y законного владельца объекта наряду c правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных c его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320. В связи с этим застройщик не вправе в проекте договора предусматривать дополнительную ответственность участника долевого строительства, не предусмотренную Федеральным законом №214-ФЗ. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в пункте 7.3 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. B связи c изложенным пункт 7.3 проектов договоров противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 8) В соответствии с пунктом 7.4 проектов договоров «Споры и разногласия, возникающие между Сторонами из настоящего Договора или в связи с ним, в том числе в связи с его заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью, передаются на разрешение суда по месту нахождения Объекта». Вместе с тем согласно ч.2 ст.17 Закона № 2300-1 иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застpойщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцy право выбора места обращения. Согласно п. 2 ч.2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона. Таким образом, пункт 7.4 проектов договоров в нарушение п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 содержит недопустимые условия, ущемляющие права участников долевого строительства – граждан, которые нарушают правила, установленные настоящим законом и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2019 № 308-ЭС19-261). Учитывая изложенное, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, размещенные в ЕИСЖС на дату мониторинга – 18.01.2024, не отвечает требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждаются в корректировке

Предупреждение

Описание документа 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 18.01.2024 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «СЗ «Новострой-Юг» (ИНН 6166124611) на дату мониторинга - 18.01.2024 размещена информация о строительстве объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным подземным паркингом и помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Луначарского 50» (ЖК «ПРОСТОР»): -разрешение на строительство № RU61-502101-38-2023 от 03.07.2023 со сроком действия до 03.07.2025; - проектная декларация № 61-001558 от 24.11.2023 с изменениями от 18.01.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение и машино-место (далее - проекты договоров); - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 27 декабря 2023 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); -положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 07.06.2023 № 61-2-1-3-031137-2023; -документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120159:461 (договор аренды земельного участка б/н от 18.04.2022 со сроком действия до 03.07.2025, дополнительное соглашение № 2 от 24.10.2023 к договору аренды). В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий, поскольку обязанность по размещению указанных документов у застройщика отсутствует в связи с получением положительного заключения экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-031137-2023 - 07.06.2023. В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее – Правила). Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного 18.01.2024, выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: 1) В соответствии с п.п. «с» п. 9 Правил застройщиком в ЕИСЖС должны быть размещены документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (участки), на котором осуществляется строительство каждого объекта (объектов) недвижимости, указанного в размещенных в системе жилищного строительства проектных декларациях (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости договор аренды (субаренды) земельного участка). Согласно выписке из ЕГРН от 18.01.2024 № КУВИ-001/2024-17391427 право аренды земельного участка зарегистрировано в Росреестре 23.06.2023, запись №61:02:0120159:461-61/186/2023-2, правоустанавливающими документами на земельный участок являются договор аренды земельного участка б/н от 18.04.2022 со сроком действия до 03.07.2025, дополнительные соглашения № 1 от 29.09.2023, № 2 от 24.10.2023 к договору аренды. Вместе с тем, в графе 12.1.5 подраздела 12.1 раздела 12 проектной декларации №61-001558 от 24.11.2023 с изменениями по состоянию на 18.01.2024 застройщиком указана недостоверная дата (21.06.2023) государственной регистрации права аренды застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120159:461 и размещены не все документы, подтверждающие право аренды застройщика на данный земельный участок, отсутствуют выписка из ЕГРН и дополнительное соглашение № 1 от 29.09.2023 к договору аренды земельного участка. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. Дата совершения административного правонарушения – 25.11.2023 года. 2) В графе 17.1.2 подраздела 17.1 раздела 17 проектной декларации № 61-001558 от 24.11.2023 с изменениями по состоянию на 18.01.2024 указан планируемый квартал и год получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию – 3 квартал 2025 года. При этом согласно пунктов 6.1 проектов договоров участия в долевом строительстве, размещённых ООО «СЗ «Новострой-Юг» в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, «Застройщик обязуется завершить строительство (создание) многоквартирного жилого дома и ввести его в эксплуатацию в срок не позднее 03 июля 2025 года». Согласно ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Учитывая изложенное, 3 квартал 2025 года оканчивается - 30.09.2025 года. Таким образом, пункты 6.1 проектов договоров участия в долевом строительстве, содержащие информацию о сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, не соответствуют аналогичной информации, указанной в графе 17.1.2 подраздела 17.1 раздела 17 проектной декларации № 61-001558 от 24.11.2023 с изменениями по состоянию на 15.01.2024. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. Дата совершения административного правонарушения – 25.11.2023 года. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. II. Анализ проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком в ЕИСЖС на 18.01.2024, показал следующее. 1) В соответствии c абзацем 6 пункта 1.9 проектов договоров «С момента государственной регистрации настоящего договора в залоге у Участника долевого строительства находится право аренды на земельный участок и строящийся на нем Многоквартирный дом (ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004)». Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона, то есть в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. Таким образом, поскольку ООО «СЗ «Новострой-Юг» для строительства многоквартирных домов привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров не возникает право залога на земельный участок и на строящийся на нем многоквартирный дом. Учитывая изложенное, абзац 6 пункта 1.9 проектов договоров не соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 2) В соответствии c пунктами 3.4, 3.5 проектов договоров в случае увеличения или уменьшения фактической площади объектового долевого строительства по результатам обмеров более чем на 5% (пять процентов) от указанной в п.3.1 площади стороны производят расчет стоимости разницы площадей и соответственно доплату или возврат денежных средств. Расчет осуществляется исходя из цены за один квадратный метр, установленной в пункте 3.1 настоящего договора. Вместе с тем согласно пп. 2 п.1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, пункты 3.4, 3.5 проектов договоров противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3) Согласно пункта 4.3.1 проектов договоров «Участник долевого строительства обязан в полном объеме уплатить цену договора в сроки и в размере, указанные в настоящем договоре, с учетом положений п.3.4 настоящего договора, включая уплату неустойки (штрафы, пени), предусмотренные договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки до подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства». Согласно пункта 6.9 проектов договоров «Застройщик вправе не передавать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства до момента выполнения им денежных обязательств, предусмотренных Договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации». При буквальном толковании пунктов 4.3.1 и 6.9 проектов договоров застройщик вправе не передавать объект долевого строительства не только в случае неуплаты цены договора, но и если участник долевого строительства не исполнит денежные обязательства (не оплатит неустойки (штрафы, пени) и не возместит убытки), предусмотренные договорами. Вместе с тем необходимо указать следующее. В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, выполнение иных денежных обязательств, как условие для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства застройщиком, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрена. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. Кроме того, положения указанных пунктов договоров противоречат пункту 9.3 проектов договоров, согласно которым «Обязательства Участника долевого строительства по Договору считаются исполненными с момента уплаты им в полном объеме цены договора и принятия Объекта долевого строительства по акту приема-передачи». Также согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, пункты 4.3.1, 6.9 проектов договоров противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4) B соответствии c пунктом 4.3.3 проектов договоров «Заключая настоящий договор, Участник долевого строительства уведомлен и заранее согласен на последующий раздел/выдел/объединение земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего договора. При разделе/выделе/объединении земельного участка Участник долевого строительства будет иметь соответствующие права на земельный участок, занятый Объектом долевого строительства и территорией для его благоустройства. Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что земельный участок под Объектом долевого строительства может быть изменен по результатам межевания и постановки на кадастровый учет без его дополнительного согласования и уведомления, при этом площадь земельного участка может быть увеличена или уменьшена. B соответствии c пунктом 4.3.4 проектов договоров «Участник долевого строительства дает согласие на перенос записи об ипотеке на предмет залога (земельный участок) на один из вновь образованных земельных участков по выбору Застройщика, без дополнительного согласования и уведомления Участника долевого строительства, и на замену предмета залога (дома) на измененный согласно проекту многоквартирный жилой дом». B соответствии c пунктом 4.3.5 проектов договоров «Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что разрешенное использование земельного участка под Объектом долевого строительства может быть изменено, без его дополнительного согласования и уведомления». B соответствии c пунктом 4.3.6 проектов договоров «Заключая настоящий договор, Участник долевого строительства уведомлен и заранее согласен на осуществление проектных и строительных работ, возведение зданий и сооружений и иных объектов капитального строительства на земельном участке, указанном в п.1.1. и иных действий, связанных с выполнением данных мероприятий». Специальными положениями ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №189-ФЗ ) и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона №218-ФЗ). Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона №214-ФЗ, части 5 статьи 40 Закона Федерального закона №218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество. Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок. В силу статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Указанная позиция подтверждена судебной практикой (Определение Верховного суда РФ от 09.02.2023 №307-ЭС22-19570) В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1) недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Кроме того, согласно ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом), которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Учитывая изложенное указанные условия договора являются ничтожными, поскольку нарушают требования Федерального закона №214-ФЗ. Также согласно Определению ВС РФ от 14.08.2020 №307-ЭС19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, пункты 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6 проектов договоров противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ и законодательства РФ. 5) B соответствии c пунктом 4.4.1 проектов договоров «При наличии письменного согласия Застройщика и исключительно при условии уплаты Застройщику цены договора в полном объеме и государственной регистрации настоящего договора до подписания передаточного акта Объекта долевого строительства передать свои права на Объект долевого строительства третьим лицам по договору уступки». Вместе с тем, согласно ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, пункт 4.4.1 проектов договоров противоречит ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ. 6) В соответствии с пунктом 5.3 проектов договоров «В случае выявления недостатка (дефекта) в Объекте долевого строительства Участник долевого строительства обязан направить Застройщику соответствующее уведомление. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Застройщика, указанному в договоре, или вручено представителю Застройщика, имеющему соответствующие полномочия, лично под расписку. В уведомлении должно содержаться четкое описание выявленного недостатка (дефекта), с приложением фото, видео-фиксации. Наличие недостатка (дефекта), его характер и сроки его исправления устанавливаются двусторонним актом Застройщика и Участника долевого строительства (далее по тексту – Акт о несоответствии). Устранение недостатков (дефектов), за исключением недостатков (дефектов), возникших в случаях, предусмотренных п. 5.2 договора, осуществляется Застройщиком безвозмездно в срок, не превышающий 60 (шестьдесят) дней с даты подписания акта о несоответствии. В соответствии с пунктом 6.7 проектов договоров «В случае обнаружения при осмотре Объекта долевого строительства недостатков (дефектов) Стороны составляют Акт о несоответствии. При устранении перечисленных в Акте о несоответствии недостатков (дефектов) Участник обязан принять Объект долевого строительства в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения уведомления об устранении перечисленных в Акте о несоответствии недостатков (дефектов). Устранению Застройщиком подлежат только те недостатки (дефекты), в отношении которых установлена вина Застройщика». Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застpойщиком c отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательны требований, приведшими к ухудшению качеств такого объекта, или c иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застpойщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Учитывая изложенное, пункты 5.3, 6.7 проектов договоров не соответствуют ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку устанавливает только один способ восстановления нарушенных прав, предусмотренный подпyнктом 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанные условия проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. B соответствии c Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия пунктов 5.3, 6.7 проектов договоров не соответствуют Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляют права участников долевого строительства. 7) В соответствии с пунктом 7.3 проектов договоров: «В случае уклонения Участника от принятия Объекта, Участник обязан уплатить Застройщику неустойку (пени) в размере 0,5 % (ноль целых пять десятых процента) от цены договора за каждый день просрочки принятия Объекта, а кроме того Участник обязан возместить затраты Застройщика на содержание общего имущества Объекта недвижимости и Объекта, пропорционально доле Участника, за период с момента, указанного в уведомлении о завершении строительства Объекта недвижимости до момента подписания акта приема-передачи, либо составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта. В соответствии c ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застpойщик по истечении двух месяцев co дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ o передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства co дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. B соответствии c ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застpойщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу o передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными c момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застpойщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства затрат на содержание общего имущества Объекта недвижимости и Объекта до их передачи участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только c момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и c этого момента y него как y законного владельца объекта наряду c правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных c его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320. В связи с этим застройщик не вправе в проекте договора предусматривать дополнительную ответственность участника долевого строительства, не предусмотренную Федеральным законом №214-ФЗ. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в пункте 7.3 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. B связи c изложенным пункт 7.3 проектов договоров противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 8) В соответствии с пунктом 7.4 проектов договоров «Споры и разногласия, возникающие между Сторонами из настоящего Договора или в связи с ним, в том числе в связи с его заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью, передаются на разрешение суда по месту нахождения Объекта». Вместе с тем согласно ч.2 ст.17 Закона № 2300-1 иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застpойщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцy право выбора места обращения. Согласно п. 2 ч.2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона. Таким образом, пункт 7.4 проектов договоров в нарушение п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 содержит недопустимые условия, ущемляющие права участников долевого строительства – граждан, которые нарушают правила, установленные настоящим законом и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2019 № 308-ЭС19-261). Учитывая изложенное, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, размещенные в ЕИСЖС на дату мониторинга – 18.01.2024, не отвечает требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждаются в корректировке

Дополнительно

Информация об уведомлении проверяемого лица о проведении ПМ Нет
Информация о несогласии контролируемого лица на проведение мероприятия Нет
Вакансии вахтой