РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ТЕМЕРНИЦКИЙ ЛЕС"
№61241176140109701471

🔢 ИНН:
6102020769
🆔 ОГРН:
1056102011734
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
28.02.2024

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ТЕМЕРНИЦКИЙ ЛЕС" (ИНН: 6102020769)

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6102020769
ОГРН проверяемого лица 1056102011734
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ТЕМЕРНИЦКИЙ ЛЕС"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 41.2
Наименование проверочного листа Строительство жилых и нежилых зданий

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Софья Богосовна Чебанян

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Ведущий специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате Объявление предостережения в случае наличия у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся нарушениях обязательных требований или признаках нарушений обязательных требований и (или) в случае отсутствия подтвержденных данных о том, что нарушение обязательных требований причинило вред (ущерб) охраняемым законом ценностям либо создало угрозу причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Темерницкий лес» (ИНН 6102020769) размещена следующая информация о строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Крупской, д. 5Б: - разрешение на строительство №61-302-58-2021 от 08.09.2021 со сроком действия до 31.12.2023. Согласно внесенным изменениям в разрешение на строительство 04.12.2023 срок действия разрешения продлен до 31.05.2024; - проектная декларация № 61-001421 по состоянию на 09.01.2024; - проект договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (со сроком передачи – 01.06.2024); - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1,2,3 кварталы 2023; - фотографии (актуальные на 26.12.2023); - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства от 17.02.2022; - сведения об открытии расчетного счета; - экспертиза проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из ЕГРН от 23.05.2022). Поскольку экспертиза проектной документации проводилась в 2021 (после 01.07.2018), на застройщика не распространяются требования по размещению проектной документации на сайте. Расчет нормативов финансовой устойчивости и собственных средств, отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства, не требуется для застройщиков, перешедших на счета эскроу. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного 01.02.2024, выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: 1.1. В графе 15.1 проектной декларации № 61-001421 от 10.11.2022 указаны характеристики 91 жилого помещения, 88 нежилых помещений, 44 машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО «СЗ «Темерницкий лес» в ЕИСЖС на дату наблюдения - 01.02.2024 не размещены проекты договоров участия в долевом строительстве, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, на нежилое помещение и на машино-место. Проект договора необходимо было разместить застройщику в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф до регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 17.03.2023, размещенной застройщиком в ЕИСЖС, первый договор долевого участия № ДДУ-Б-1 от 30.12.2022 зарегистрирован 17.03.2023. Дата совершения правонарушения – 18.03.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. 1.2. По результатам наблюдения установлено, что Застройщиком нарушены сроки опубликования и размещения изменений, вносимых в подраздел 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001421, о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на отчетные даты 30.06.2023 и 30.09.2023. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Согласно п.п. «и» п. 9 Правил застройщик размещает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, застройщику необходимо разместить бухгалтерскую (финансовую) отчетность по состоянию на 30.06.2023 до 31.07.2023, на 30.09.2023 до 30.10.2023, с учетом изложенного изменения в подразделе 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001421 на отчетную дату – 30.06.2023 застройщик должен внести до 10.08.2023, на отчетную дату – 30.09.2023 застройщик должен внести до 10.11.2023. Однако застройщиком в подразделе 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001421 на дату наблюдения – 01.02.2024 соответствующая информация о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на отчетные даты не внесены. Даты совершения правонарушения – 11.08.2023 и 11.11.2023, соответственно. 1.3. В соответствии с п.п. «с» п. 9 Правил застройщиком в ЕИСЖС должны быть размещены документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (участки), на котором осуществляется строительство каждого объекта (объектов) недвижимости, указанного в размещенных в системе жилищного строительства проектных декларациях (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости договор аренды (субаренды) земельного участка). В проектной декларации № 61-001421 в графе 12.1 размещен «Отчет об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости», сформированный Контур.Реестро (отчет носит справочный характер и не является официальной выпиской). Таким образом, на дату наблюдения застройщиком не размещены документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (участки), на котором осуществляется строительство каждого объекта (объектов) недвижимости, указанного в размещенных в системе жилищного строительства проектных декларациях (выписка из Единого государственного реестра недвижимости). Согласно ч. 3 ст. 3.1, п. 2 ч. 2 ст. 3.1, п. 4 ч. 2 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, проектная декларация, содержащая в себе актуальные сведения, со всеми внесенными в нее изменениями, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства до направления на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, документы, содержащие информацию о правах застройщика на земельный участок необходимо было разместить в проектной декларации № 61-001421, актуальной на 06.03.2023. Дата совершения административного правонарушения – 07.03.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. 1.4. На дату наблюдения- 01.02.2024 на сайте ЕИСЖС застройщиком не размещены фотографии строящегося многоквартирного дома, отражающие состояние строительства за январь 2024. Фотографии, указанные в п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства ежемесячно, дата правонарушения – 01.02.2024. 1.5. В проектной декларации № 61-001421, по состоянию на 09.01.2024, размещённой ООО СЗ «Темерницкий лес» в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится информация о планируемом сроке ввода объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2024 года и планируемой дате передачи объекта долевого строительства – 01.06.2024. Согласно ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Согласно ч. 3 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока Учитывая изложенное, 2 квартал 2024 года оканчивается - 30.06.2024. Вместе с тем, в результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве выявлено противоречие в датах срока ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, т.к. согласно п. п. 1.3, 5.1.3 проекта договора предусмотрен срок завершения строительства - 31.05.2024, что не соответствует информации, размещенной в проектной декларации. Таким образом, п.п. 1.3, 5.1.3 проектов договоров участия в долевом строительстве, содержащие информацию о сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, не соответствуют аналогичной информации, указанной в графе 17.1.1 подраздела 17.1 раздела 17 проектной декларации № 61-001421 от 10.11.2022 с изменениями по состоянию на 09.01.2024. Кроме того, указанные в проектной декларации № 61-001421 и в проекте договора, размещенном 07.12.2023 застройщиком на сайте ЕИСЖС, сроки передачи объекта долевого строительства превышают сроки ввода объекта в эксплуатацию. Согласно ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Следовательно, указанные в проектной декларации № 61-001421 и в проекте договора, размещенного 07.12.2023 застройщиком на сайте ЕИСЖС, сроки передачи объекта долевого строительства не могут превышать сроки ввода объекта в эксплуатацию. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. 1.6. Согласно статье 21 Федерального закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать (помимо прочей) информацию - о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу. Согласно проектной декларации № 61-001421 (графа 9.3.1, подраздела 9.3, раздела 9; графа 15.2.1, подраздела 15.2, раздела 15), размещённой ООО СЗ «Темерницкий лес» в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, общая площадь жилых помещений составляет - 4 579,90 кв.м. Вместе с тем, согласно разрешению на строительство № 61-302-58-2021 от 08.09.2021 и положительному заключению экспертизы № 61-2-1-3-029030-2021, размещённых ООО СЗ «Темерницкий лес» в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф общая площадь жилых помещений составляет - 4 408,85 кв.м. Таким образом в проектной декларации № 61-001421, размещённой ООО СЗ «Темерницкий лес» в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф, содержится недостоверная информация. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 2. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее – проекта договора) установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. В соответствии с п. 2.4-2.5 проекта договора «Если отклонение фактической Общей площади Квартиры будет более чем на 5% от площади, указанной в пункте 1.5 настоящего Договора, то стороны производят перерасчет Цены Договора пропорционально изменению Общей площади Квартиры. В соответствии с условиями настоящего Договора окончательный расчет осуществляется по результатам обмеров (оформления технического плана на Жилой дом) после окончания строительства Жилого дома. Застройщик уведомляет Участника о необходимости подписания документа об окончании взаиморасчетов - Акта о взаиморасчетах, оформляемого Застройщиком на основании технического плана на Жилой дом. В случае, если в результате строительства фактическая Общая площадь Квартиры уменьшится более чем на 5% от проектируемой, Застройщик вправе получить в счет уплаты цены Договора часть депонируемой суммы, соответствующую фактической Общей площади Квартиры, указанной в Акте о взаиморасчетах. В случае, если в результате строительства фактическая Общая площадь Квартиры увеличится более чем на 5% от проектируемой, Участник в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента получения соответствующего уведомления от Застройщика обязан подписать Акт о взаиморасчетах и произвести дополнительную оплату за всю площадь, отличную от Общей проектной площади Квартиры, указанной в пункте 1.5 настоящего Договора» Вместе с тем согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Следовательно, такое изменение цены договора требует обязательного согласования с участниками долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, подписания соответствующих дополнительных соглашений и регистрации их в Росреестре. Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о цене договора участия в долевом строительства является существенным. Таким образом, поскольку условие договора о цене объекта долевого строительства является существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данного условия не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ прямо предусмотрено, что цена договора может быть изменена только по соглашению сторон. Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Следовательно, соглашение об изменении цены договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой. Изменение цены договора участия в долевом строительстве должно осуществляться путем заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. Таким образом, нормы, содержащиеся в Федеральном законе № 214-ФЗ, не обязывают участника долевого строительства производить подписывать дополнительное соглашение о внесении изменений в договор долевого участия, как это следует из п. 2.5 проекта договора. Таким образом, п.п. 2.4 – 2.5 проекта договора не соответствуют требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 2.2. В соответствии с абз. 1 п. 5.2.5 проекта договора «участник обязуется не позднее 1 (одного) месяца с момента принятия Квартиры зарегистрировать право собственности». B соответствии c ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии co ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ. При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок, в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застpойщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застpойщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа o передаче объекта долевого строительства). Кроме того, условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, условия абз.1 п. 5.2.5 проекта договора не соответствуют действующему законодательству, ущемляют права участников долевого строительства. 2.3. Согласно абз. 2 п. 5.2.6 проекта договора «после передачи Участнику Квартиры по передаточному акту Участник вправе осуществлять переустройство и перепланировку помещений в Квартире исключительно в соответствии с требованиями законодательства РФ и при условии надлежащего согласования этих работ, в том числе с эксплуатирующей Жилой дом организацией». В соответствии со ст. 1 Федерального закона 214-ФЗ настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом в предмет договора участия в долевом строительстве не входят вопросы осуществления переустройства и перепланировки помещений в Объекте долевого строительства. Таким образом, абз. 2 п. 5.2.6. проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.4. В силу пункта 8.4. проекта договора «любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями Сторон». Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Таким образом, все изменения и дополнения к договору участия в долевом строительстве осуществляются путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированным в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Кроме того, правом подписания дополнительных соглашений в первую очередь наделены стороны соглашения (сделки). В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Ч.1 ст. 163 ГК РФ устанавливает, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Таким образом, изменения и дополнения к договору долевого участия в силу действующего законодательства являются легитимными, в том числе в случае подписания их сторонами по договору участия в долевом строительстве. Следовательно, пункт 8.4. проекта договора противоречит действующему законодательству. 2.5. Согласно пункту 8.6. проекта договора «участник при подписании настоящего договора подтверждает, что ознакомлен с возможными изменениями проектной документации строящегося Жилого дома, в том числе, в части изменения конструктивного решения и/или конфигурации Квартиры, и не возражает против внесения таких изменений». Указанное положение проекта договора не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям. Изменения проектной документации строящегося жилого дома, в том числе, в части изменения конструктивного решения и/или конфигурации квартиры являются существенными условиями относительно предмета договора и поэтому не могут определяться проектами договоров как не являющимися существенными изменениями проектной документации. Более того, из прямого толкования пункта 8.6. проектов договоров следует, что застройщик имеет право вносить любые изменения в проектную документацию, следовательно и в частях, являющихся существенными для реализации законных интересов участников долевого строительства. В данном случае происходит введение в заблуждение граждан при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении характеристик многоквартирного дома и приобретаемого объекта долевого строительства. Внесение указанных изменений в проектную документацию приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных другими законами или иными правовыми актами. Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Учитывая изложенное, при внесении изменений в проектную документацию, в части, касающейся существенных условий договора, в том числе относительно изменений, приводящих к изменению конструктивных решений и/или конфигураций квартиры, должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, оформленное дополнительным соглашением, в предусмотренном законодательством порядке. Указание на согласие участника долевого строительства на внесение изменений в предмет договора, без оформления дополнительного соглашения, не соответствует указанным положениям законодательства. Таким образом, пункт 8.6. проекта договора о праве застройщика на внесение изменений в проектную документацию противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 2.6. Согласно пункту 9.4. проекта договора «уведомление со стороны Застройщика, за исключением уведомлений, направляемых согласно п. 9.1.1. – 9.1.2. настоящего Договора, считается надлежащим в случае его публикации в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе на сайте Застройщика». Пунктами 9.1.1. – 9.1.2. проекта договора установлены случаи уведомления застройщиком участника долевого строительства при одностороннем отказе от исполнения договора и при уведомлении участника долевого строительства о завершении строительства жилого дома, готовности к передаче объекта. Вместе с тем согласно ч.3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. В силу ч.1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Исходя из действующего законодательства, обязанность застройщика по надлежащему уведомлению участника долевого строительства о переносе срока завершения строительства в предусмотренный договором срок и предложение об изменении договора (по которому в силу ч. 1 ст. 450, ч. 1 ст. 432 ГК РФ необходимо заключение дополнительного соглашения) не может быть исполнена путем публикации соответствующей информации в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе на сайте застройщика. Уведомление участника долевого строительства о переносе срока завершения строительства в предусмотренный договором срок указанным в проекте договора способом не влечет для него гражданско-правовых последствий, ведет к ущемлению законных интересов участника долевого строительства. Таким образом, пункт 9.4. проекта договора противоречит действующему законодательству. Учитывая изложенное, договор нуждается в корректировке.
Вакансии вахтой