РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ГАЛАКТИКА 4"
№61241176140109884282

🔢 ИНН:
6162088200
🆔 ОГРН:
1227700776797
📍 Адрес:
г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", 4 микрорайон, (4.8 по проекту планировки территории)
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
14.03.2024

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ГАЛАКТИКА 4" (ИНН: 6162088200) , адрес: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", 4 микрорайон, (4.8 по проекту планировки территории)

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6162088200
ОГРН проверяемого лица 1227700776797
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ГАЛАКТИКА 4"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Не является субъектом МСП
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 41.20
Наименование проверочного листа Строительство жилых и нежилых зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 42.21
Наименование проверочного листа Строительство инженерных коммуникаций для водоснабжения и водоотведения, газоснабжения
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 42.22
Наименование проверочного листа Строительство коммунальных объектов для обеспечения электроэнергией и телекоммуникациями
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.11
Наименование проверочного листа Разборка и снос зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.12
Наименование проверочного листа Подготовка строительной площадки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.12.3
Наименование проверочного листа Производство земляных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.21
Наименование проверочного листа Производство электромонтажных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.22
Наименование проверочного листа Производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.29
Наименование проверочного листа Производство прочих строительно-монтажных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.71
Наименование проверочного листа Торговля оптовая твердым, жидким и газообразным топливом и подобными продуктами
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.71.2
Наименование проверочного листа Торговля оптовая моторным топливом, включая авиационный бензин
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 46.90
Наименование проверочного листа Торговля оптовая неспециализированная
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.10
Наименование проверочного листа Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.20
Наименование проверочного листа Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.32
Наименование проверочного листа Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.32.1
Наименование проверочного листа Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.11
Наименование проверочного листа Деятельность в области архитектуры
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.11.1
Наименование проверочного листа Деятельность в области архитектуры, связанная с созданием архитектурного объекта
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12
Наименование проверочного листа Деятельность в области инженерных изысканий, инженерно-технического проектирования, управления проектами строительства, выполнения строительного контроля и авторского надзора, предоставление технических консультаций в этих областях
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.5
Наименование проверочного листа Деятельность в области гидрометеорологии и смежных с ней областях, мониторинга состояния окружающей среды, ее загрязнения
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.6
Наименование проверочного листа Деятельность в области технического регулирования, стандартизации, метрологии, аккредитации, каталогизации продукции

Сведения об объектах

Адрес объекта проведения КНМ Ростовская обл.,городской округ «Город Ростов-на-Дону», город Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский».
Адрес объекта проведения КНМ Ростовская обл., городской округ «Город Ростов-на-Дону», город Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», 4 микрорайон
Адрес объекта проведения КНМ г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", 4 микрорайон, (4.8 по проекту планировки территории)

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Асланова Людмила Сергеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Наименование проверочного листа (ФЗ 248) Наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся или возможных нарушениях обязательных требований, а также о непосредственных нарушениях обязательных требований, если указанные сведения не соответствуют утвержденным индикаторам риска нарушения обязательных требований
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ PM_1
Цифровой код 5.0.1
Может иметь текст в свободной форме Нет
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «Галактика 4» (ИНН 6162088200) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоквартирных жилых домов с объектами обслуживания жилой застройки (№ 4.6, № 4.7, № 4.8 по проекту планировки территории) по адресу: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», 4 микрорайон (далее – жилой дом № 4.6, № 4.7, № 4.8). В ЕИСЖС на дату наблюдения - 16.02.2024 по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Галактика 4» (ИНН 6162088200) размещена следующая информация о строительстве жилого дома № 4.6, № 4.7, № 4.8: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешения на строительство № 61-44-038301-2023 от 22.09.2023 со сроком действия до 22.09.2028 (по жилому дому № 4.6), № 61-44-038901-2023 от 06.10.2023 со сроком действия до 06.10.2028 (по жилому дому № 4.7), № 61-44-040101-2023 от 06.10.2023 со сроком действия до 06.10.2028 (по жилому дому № 4.8); - положительные заключения экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-052361-2023 от 04.09.2023 (по жилому дому № 4.6), № 61-2-1-2-057026-2023 от 25.09.2023 (по жилому дому № 4.7), № 61-2-1-2-058529-2023 от 29.09.2023 (по жилому дому № 4.8); - положительные заключения экспертизы результатов инженерных изысканий № 61-2-1-1-038801-2023 от 06.07.2023, № 61-2-1-1-077200-2022 от 02.11.2022 (по жилому дому № 4.6), № 61-2-1-1-038804-2023 от 06.07.2023, № 61-2-1-1-077200-2022 от 02.11.2022 (по жилому дому № 4.7), № 61-2-1-1-038806-2023 от 06.07.2023, № 61-2-1-1-077200-2022 от 02.11.2022 (по жилому дому № 4.8); - проектные декларации № 61-001545 (по жилому дому № 4.6), № 61-001547 (по жилому дому № 4.7), № 61-001546 (по жилому дому № 4.8) от 23.10.2023 с изменениями по состоянию на 09.02.2024; - документы, подтверждающие права застройщика на земельные участки (договор аренды земельного участка № 38369 от 13.09.2022, акт приема-передачи земельного участка, дополнительное соглашение № 1 от 14.09.2023 к договору аренды земельного участка № 38369 от 13.09.2022, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 06.09.2022 № КУВИ-001/2022-154846224, о характеристиках объекта недвижимости от 12.10.2023 № КУВИ-001/2023-232298223 (по жилому дому № 4.6); договор аренды земельного участка № 38378 от 13.09.2022, акт приема-передачи земельного участка, дополнительное соглашение № 1 от 14.09.2023 к договору аренды земельного участка № 38378 от 13.09.2022, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 06.09.2022 № КУВИ-001/2022-154846406, о характеристиках объекта недвижимости от 12.10.2023 № КУВИ-001/2023-232297529 (по жилому дому № 4.7); договор аренды земельного участка № 38373 от 13.09.2022, акт приема-передачи земельного участка, дополнительное соглашение № 1 от 14.09.2023 к договору аренды земельного участка № 38373 от 13.09.2022, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 06.09.2022 № КУВИ-001/2022-154871918, о характеристиках объекта недвижимости от 18.09.2023 № КУВИ-001/2023-212257899 (по жилому дому № 4.8); - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2022 года, 2, 3 кварталы 2023 года; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объектов (актуальные на 30.01.2024); - извещения о начале строительства объектов капитального строительства № 1 от 23.10.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); - градостроительные планы земельных участков; - схемы планировочной организации земельных участков, выполненные в соответствии с информацией, указанной в градостроительных планах земельных участков, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. На дату мониторинга сайта – 16.02.2024 выявлены следующие нарушения требований ст. 3.1, ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО СЗ «Галактика 4» (ИНН 6162088200) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. 1.В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001545, № 61-001547, № 61-001546 от 23.10.2023 с изменениями по состоянию на 09.02.2024 по жилому дому № 4.6 указаны характеристики 8 нежилых помещений для коммерческого использования, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по жилому дому № 4.7 указаны характеристики 1 нежилого помещения; по жилому дому № 4.8 указаны характеристики 7 нежилых помещений. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО СЗ «Галактика 4» (ИНН 6162088200) в ЕИСЖС на дату наблюдения - 16.02.2024 по жилым домам № 4.6, № 4.7, № 4.8 не размещены проекты договоров участия в долевом строительстве на нежилые помещения, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ (далее – проекты договоров). Проекты договоров необходимо было разместить застройщику в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф одновременно с проектными декларациями № 61-001545, № 61-001547, № 61-001546 от 23.10.2023 – то есть до 23.10.2023. Дата совершения правонарушений - 24.10.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. 2.В результате анализа условий, размещенного в ЕИСЖС застройщиком проектов договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее – проекты договоров), установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1 Согласно пунктам 4.5-4.6 проектов договоров: «При наличии у Участника долевого строительства замечаний по недостаткам Объекта долевого строительства, не являющихся существенными и не препятствующими использовать Объект долевого строительства по назначению, Участник долевого строительства не вправе отказаться от подписания Передаточного акта, при этом Стороны одновременно с подписанием передаточного акта подписывают Акт осмотра в отношении недостатков Квартиры с указанием всех имеющихся у Участника долевого строительства замечаний к Объекту долевого строительства. В случае обоснованности таких замечаний, недостатки должны быть устранены Застройщиком в срок не более 30 (тридцати) рабочих дней. При наличии у Участника долевого строительства замечаний по недостаткам Объекта долевого строительства, являющихся существенными и которые делают Объекта долевого строительства непригодным для использования по назначению, Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания Передаточного акта, и обязуется представить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Передаточного акта не позднее 2 (Двух) рабочих дней с даты осмотра Объекта долевого строительства». В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Необходимо отметить, что согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2. соразмерного уменьшения цены договора; 3. возмещения своих расходов на устранение недостатков. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их существенности и влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Таким образом, условия пунктов 4.5, 4.6 проектов договоров, ограничивающие основания, по которым участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, не соответствуют требованиям ч.ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а также ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1). В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. 2 и ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, условия пунктов 4.5, 4.6 проектов договоров ухудшают положение граждан участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. 2.2 Согласно пункту 4.7 проектов договоров: «При уклонении Участника долевого строительства от принятия Квартиры в установленные Договором или уведомлением Застройщика сроки или при немотивированном отказе Участника долевого строительства от принятия Квартиры, Застройщик по истечении 10 (десять) рабочих дней со дня, когда согласно п. 4.4. настоящего Договора, Объект должен быть принят Участником долевого строительства, вправе составить односторонний Акт о передаче объекта долевого строительства». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, пункт 4.7 проектов договоров противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.3 В пункте 5.6 проектов договоров: «В случае изменения по результатам технической инвентаризации Общей приведённой площади Объекта в размере более чем на 5 (пять) процентов от общей приведённой площади Квартиры (в сторону увеличения либо уменьшения), такое изменение влечет изменение цены Договора и необходимость доплаты/возврата разницы между договорной и фактической общей приведённой площади Квартиры». В пункте 5.6.1 проектов договоров: «В случае увеличения фактической Общей приведенной площади Квартиры по данным, полученным в результате обмеров построенного Многоквартирного дома органом, осуществляющим кадастровую деятельность, более чем на 5 (пять) процентов от Общей приведенной площади Квартиры, установленной Договором, цена Договора считается измененной и увеличивается на размер денежных средств, подлежащий уплате Участником долевого строительства Застройщику, исходя из цены 1 кв.м. Общей приведенной площади Квартиры (п. 5.1 Договора). О соответствующем изменении площади Квартиры и необходимости доплаты Участником денежных средств Застройщик информирует Участника долевого строительства путем направления ему уведомления в порядке, предусмотренном настоящим Договором. Доплата денежных средств производится Участником долевого строительства на основании указанного уведомления в срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней со дня его получения». В соответствии с п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. На основании изложенного условия пунктов 5.6, 5.6.1 проектов договоров не соответствуют требованиям ст. 5 и п.п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади, а также при превышении допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения (на более пять процентов от общей площади объекта долевого строительства) по требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке. 2.4 Согласно пункту 5.7 проектов договоров: «Пунктом 5.6. Договора Стороны в соответствии с п. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве установили возможность, случаи и условия уточнения цены Договора после его заключения. При этом Стороны согласовали, что в указанных случаях оформления дополнительных соглашений не требуется». В соответствии с пунктом 11.2 проектов договоров: «Любые изменения и дополнения к Договору оформляются Сторонами в форме дополнительных соглашений, подписываются уполномоченными лицами и подлежат государственной регистрации, за исключением изменений, указанных в пунктах 4.2, 5.6-5.6.2, 12.2 Договора». При этом в пункте 4.2 проектов договоров: «В случае, если строительство Жилого дома не может быть завершено в предусмотренный срок, Застройщик не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение, предусмотренного договором, срока передачи Застройщиком Объекта Участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации». В ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При этом, в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным. Из нормы ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. Таким образом, поскольку условие договора о сроке передачи объекта долевого строительства являются существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон путем заключения соглашения, изменение в одностороннем порядке данного условия не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Указанная правовая позиция подтверждена также судебной практикой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2015 № 5-КГ15-156; п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017). На основании изложенного условия пункта 11.2 проекта договора, предусматривающие изменение предусмотренного в договоре срока передачи объекта долевого строительства без согласования застройщиком с участником долевого строительства соответствующего дополнительного соглашения к договору, не соответствуют требованиям ч. 1 ст. 450 ГК РФ, ч. 1 ст. 452 ГК РФ, ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.5 В соответствии с пунктом 10.1 проектов договоров: «Все споры и разногласия, возникшие из Договора или в связи с ним, будут решаться Сторонами путем направления претензий. До направления искового заявления в суд предъявление письменной претензии другой стороне является обязательным. Претензия должна быть рассмотрена и по ней должен быть дан ответ в течение 15 рабочих дней со дня ее получения. В случае неурегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворении требований заинтересованной стороны по существу, спор передается на разрешение в суд в установленном действующим законодательством порядке». Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». В п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом № 2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком. Кроме того, в пункте 10.1 проектов договоров указано, что ответ на претензию должен быть дан в течение 15 (пятнадцать) рабочих дней со дня ее получения. Необходимо отметить, что положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет менее 15 рабочих дней со дня ее поступления. Таким образом, в пункт 10.1 проектов договоров в нарушение п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 включены недопустимые условия договора, ущемляющие права участников долевого строительства – граждан, которые нарушают правила, установленные настоящим законом и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2019 №308-ЭС19-261). В связи с этим, пункт 10.1 проектов договоров противоречит действующему законодательству и ущемляет права граждан – участников долевого строительства. 3.В силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, Приказа Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. В соответствии со ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.

Предупреждение

Описание документа На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «Галактика 4» (ИНН 6162088200) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоквартирных жилых домов с объектами обслуживания жилой застройки (№ 4.6, № 4.7, № 4.8 по проекту планировки территории) по адресу: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», 4 микрорайон (далее – жилой дом № 4.6, № 4.7, № 4.8). В ЕИСЖС на дату наблюдения - 16.02.2024 по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Галактика 4» (ИНН 6162088200) размещена следующая информация о строительстве жилого дома № 4.6, № 4.7, № 4.8: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешения на строительство № 61-44-038301-2023 от 22.09.2023 со сроком действия до 22.09.2028 (по жилому дому № 4.6), № 61-44-038901-2023 от 06.10.2023 со сроком действия до 06.10.2028 (по жилому дому № 4.7), № 61-44-040101-2023 от 06.10.2023 со сроком действия до 06.10.2028 (по жилому дому № 4.8); - положительные заключения экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-052361-2023 от 04.09.2023 (по жилому дому № 4.6), № 61-2-1-2-057026-2023 от 25.09.2023 (по жилому дому № 4.7), № 61-2-1-2-058529-2023 от 29.09.2023 (по жилому дому № 4.8); - положительные заключения экспертизы результатов инженерных изысканий № 61-2-1-1-038801-2023 от 06.07.2023, № 61-2-1-1-077200-2022 от 02.11.2022 (по жилому дому № 4.6), № 61-2-1-1-038804-2023 от 06.07.2023, № 61-2-1-1-077200-2022 от 02.11.2022 (по жилому дому № 4.7), № 61-2-1-1-038806-2023 от 06.07.2023, № 61-2-1-1-077200-2022 от 02.11.2022 (по жилому дому № 4.8); - проектные декларации № 61-001545 (по жилому дому № 4.6), № 61-001547 (по жилому дому № 4.7), № 61-001546 (по жилому дому № 4.8) от 23.10.2023 с изменениями по состоянию на 09.02.2024; - документы, подтверждающие права застройщика на земельные участки (договор аренды земельного участка № 38369 от 13.09.2022, акт приема-передачи земельного участка, дополнительное соглашение № 1 от 14.09.2023 к договору аренды земельного участка № 38369 от 13.09.2022, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 06.09.2022 № КУВИ-001/2022-154846224, о характеристиках объекта недвижимости от 12.10.2023 № КУВИ-001/2023-232298223 (по жилому дому № 4.6); договор аренды земельного участка № 38378 от 13.09.2022, акт приема-передачи земельного участка, дополнительное соглашение № 1 от 14.09.2023 к договору аренды земельного участка № 38378 от 13.09.2022, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 06.09.2022 № КУВИ-001/2022-154846406, о характеристиках объекта недвижимости от 12.10.2023 № КУВИ-001/2023-232297529 (по жилому дому № 4.7); договор аренды земельного участка № 38373 от 13.09.2022, акт приема-передачи земельного участка, дополнительное соглашение № 1 от 14.09.2023 к договору аренды земельного участка № 38373 от 13.09.2022, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 06.09.2022 № КУВИ-001/2022-154871918, о характеристиках объекта недвижимости от 18.09.2023 № КУВИ-001/2023-212257899 (по жилому дому № 4.8); - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2022 года, 2, 3 кварталы 2023 года; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объектов (актуальные на 30.01.2024); - извещения о начале строительства объектов капитального строительства № 1 от 23.10.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); - градостроительные планы земельных участков; - схемы планировочной организации земельных участков, выполненные в соответствии с информацией, указанной в градостроительных планах земельных участков, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. На дату мониторинга сайта – 16.02.2024 выявлены следующие нарушения требований ст. 3.1, ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО СЗ «Галактика 4» (ИНН 6162088200) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. 1.В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001545, № 61-001547, № 61-001546 от 23.10.2023 с изменениями по состоянию на 09.02.2024 по жилому дому № 4.6 указаны характеристики 8 нежилых помещений для коммерческого использования, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по жилому дому № 4.7 указаны характеристики 1 нежилого помещения; по жилому дому № 4.8 указаны характеристики 7 нежилых помещений. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО СЗ «Галактика 4» (ИНН 6162088200) в ЕИСЖС на дату наблюдения - 16.02.2024 по жилым домам № 4.6, № 4.7, № 4.8 не размещены проекты договоров участия в долевом строительстве на нежилые помещения, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ (далее – проекты договоров). Проекты договоров необходимо было разместить застройщику в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф одновременно с проектными декларациями № 61-001545, № 61-001547, № 61-001546 от 23.10.2023 – то есть до 23.10.2023. Дата совершения правонарушений - 24.10.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. 2.В результате анализа условий, размещенного в ЕИСЖС застройщиком проектов договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее – проекты договоров), установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1 Согласно пунктам 4.5-4.6 проектов договоров: «При наличии у Участника долевого строительства замечаний по недостаткам Объекта долевого строительства, не являющихся существенными и не препятствующими использовать Объект долевого строительства по назначению, Участник долевого строительства не вправе отказаться от подписания Передаточного акта, при этом Стороны одновременно с подписанием передаточного акта подписывают Акт осмотра в отношении недостатков Квартиры с указанием всех имеющихся у Участника долевого строительства замечаний к Объекту долевого строительства. В случае обоснованности таких замечаний, недостатки должны быть устранены Застройщиком в срок не более 30 (тридцати) рабочих дней. При наличии у Участника долевого строительства замечаний по недостаткам Объекта долевого строительства, являющихся существенными и которые делают Объекта долевого строительства непригодным для использования по назначению, Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания Передаточного акта, и обязуется представить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Передаточного акта не позднее 2 (Двух) рабочих дней с даты осмотра Объекта долевого строительства». В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Необходимо отметить, что согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2. соразмерного уменьшения цены договора; 3. возмещения своих расходов на устранение недостатков. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их существенности и влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Таким образом, условия пунктов 4.5, 4.6 проектов договоров, ограничивающие основания, по которым участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, не соответствуют требованиям ч.ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а также ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1). В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. 2 и ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, условия пунктов 4.5, 4.6 проектов договоров ухудшают положение граждан участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. 2.2 Согласно пункту 4.7 проектов договоров: «При уклонении Участника долевого строительства от принятия Квартиры в установленные Договором или уведомлением Застройщика сроки или при немотивированном отказе Участника долевого строительства от принятия Квартиры, Застройщик по истечении 10 (десять) рабочих дней со дня, когда согласно п. 4.4. настоящего Договора, Объект должен быть принят Участником долевого строительства, вправе составить односторонний Акт о передаче объекта долевого строительства». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, пункт 4.7 проектов договоров противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.3 В пункте 5.6 проектов договоров: «В случае изменения по результатам технической инвентаризации Общей приведённой площади Объекта в размере более чем на 5 (пять) процентов от общей приведённой площади Квартиры (в сторону увеличения либо уменьшения), такое изменение влечет изменение цены Договора и необходимость доплаты/возврата разницы между договорной и фактической общей приведённой площади Квартиры». В пункте 5.6.1 проектов договоров: «В случае увеличения фактической Общей приведенной площади Квартиры по данным, полученным в результате обмеров построенного Многоквартирного дома органом, осуществляющим кадастровую деятельность, более чем на 5 (пять) процентов от Общей приведенной площади Квартиры, установленной Договором, цена Договора считается измененной и увеличивается на размер денежных средств, подлежащий уплате Участником долевого строительства Застройщику, исходя из цены 1 кв.м. Общей приведенной площади Квартиры (п. 5.1 Договора). О соответствующем изменении площади Квартиры и необходимости доплаты Участником денежных средств Застройщик информирует Участника долевого строительства путем направления ему уведомления в порядке, предусмотренном настоящим Договором. Доплата денежных средств производится Участником долевого строительства на основании указанного уведомления в срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней со дня его получения». В соответствии с п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. На основании изложенного условия пунктов 5.6, 5.6.1 проектов договоров не соответствуют требованиям ст. 5 и п.п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади, а также при превышении допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения (на более пять процентов от общей площади объекта долевого строительства) по требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке. 2.4 Согласно пункту 5.7 проектов договоров: «Пунктом 5.6. Договора Стороны в соответствии с п. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве установили возможность, случаи и условия уточнения цены Договора после его заключения. При этом Стороны согласовали, что в указанных случаях оформления дополнительных соглашений не требуется». В соответствии с пунктом 11.2 проектов договоров: «Любые изменения и дополнения к Договору оформляются Сторонами в форме дополнительных соглашений, подписываются уполномоченными лицами и подлежат государственной регистрации, за исключением изменений, указанных в пунктах 4.2, 5.6-5.6.2, 12.2 Договора». При этом в пункте 4.2 проектов договоров: «В случае, если строительство Жилого дома не может быть завершено в предусмотренный срок, Застройщик не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение, предусмотренного договором, срока передачи Застройщиком Объекта Участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации». В ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При этом, в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным. Из нормы ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. Таким образом, поскольку условие договора о сроке передачи объекта долевого строительства являются существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон путем заключения соглашения, изменение в одностороннем порядке данного условия не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Указанная правовая позиция подтверждена также судебной практикой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2015 № 5-КГ15-156; п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017). На основании изложенного условия пункта 11.2 проекта договора, предусматривающие изменение предусмотренного в договоре срока передачи объекта долевого строительства без согласования застройщиком с участником долевого строительства соответствующего дополнительного соглашения к договору, не соответствуют требованиям ч. 1 ст. 450 ГК РФ, ч. 1 ст. 452 ГК РФ, ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.5 В соответствии с пунктом 10.1 проектов договоров: «Все споры и разногласия, возникшие из Договора или в связи с ним, будут решаться Сторонами путем направления претензий. До направления искового заявления в суд предъявление письменной претензии другой стороне является обязательным. Претензия должна быть рассмотрена и по ней должен быть дан ответ в течение 15 рабочих дней со дня ее получения. В случае неурегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворении требований заинтересованной стороны по существу, спор передается на разрешение в суд в установленном действующим законодательством порядке». Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». В п. 11 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом № 2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком. Кроме того, в пункте 10.1 проектов договоров указано, что ответ на претензию должен быть дан в течение 15 (пятнадцать) рабочих дней со дня ее получения. Необходимо отметить, что положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет менее 15 рабочих дней со дня ее поступления. Таким образом, в пункт 10.1 проектов договоров в нарушение п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 включены недопустимые условия договора, ущемляющие права участников долевого строительства – граждан, которые нарушают правила, установленные настоящим законом и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2019 №308-ЭС19-261). В связи с этим, пункт 10.1 проектов договоров противоречит действующему законодательству и ущемляет права граждан – участников долевого строительства. 3.В силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, Приказа Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. В соответствии со ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.

Дополнительно

Информация об уведомлении проверяемого лица о проведении ПМ Нет
Информация о несогласии контролируемого лица на проведение мероприятия Нет
Вакансии вахтой