РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КП №5"
№61241176140110114468

🔢 ИНН:
6163222120
🆔 ОГРН:
1216100005550
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
03.04.2024

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КП №5" (ИНН: 6163222120)

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6163222120
ОГРН проверяемого лица 1216100005550
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КП №5"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Горбацевич Наталья Евгеньевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате Предостережение по результатам акта наблюдения без взаимодействия
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 22.03.2024 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 21.03.2024 размещена информация о строительстве многоквартирного 20-21 этажного жилого дома (жилого комплекса) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз.1) по ул Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону: - разрешение на строительство № 61-44-042801-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.02.2028; - проектная декларация № 61-001563 от 28.11.2023 c изменениями от 21.03.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2023 года; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 28 февраля 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок №61:44:0040206:352 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:352-61/214/2023-16). В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 21.03.2024 размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома (жилого комплекса) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз.2) по ул Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону: - разрешение на строительство № 61-44-042901-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.11.2028; -проектная декларация № 61-001565 от 28.11.2023 c изменениями от 21.03.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2023 года; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 28 февраля 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:344 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:344-61/214/2023-7). В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 21.03.2024 размещена информация о строительстве многоквартирного 20-26 этажного жилого дома (жилого комплекса) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз.3) по ул Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону: - разрешение на строительство № 61-44-043001-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.08.2029; -проектная декларация № 61-001568 от 29.11.2023 c изменениями от 21.03.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2023 года; -фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 28 февраля 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:351 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:351-61/214/2023-9). В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 22.03.2024 размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома (жилого комплекса) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз.4) по ул Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону: - разрешение на строительство № 61-44-043001-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.05.2030; -проектная декларация № 61-001569 от 29.11.2023 c изменениями от 21.03.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2023 года; -фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 28 февраля 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:346 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:346-61/214/2023-7). В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 22.03.2024 размещена информация о строительстве объекта хранения автотранспорта (поз.5) по ул Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону: - разрешение на строительство № 61-44-043201-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.11.2028; -проектная декларация № 61-001570 от 29.11.2023 c изменениями от 21.03.2024; - проект договора участия в долевом строительстве на машино-место; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3 квартал 2023 года; -фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 28 февраля 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:348 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:348-61/214/2023-7). B единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на даты мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий, поскольку обязанность по размещению указанных документов y застpойщика отсутствует в связи c получением по всем пяти позициям положительных заключений экспертиз проектной документации № 61-2-1-2-069402-2023 от 16.11.2023, № 61-2-1-2-069587-2023 от 17.11.2023, № 61-2-1-2-069963-2023 от 20.11.2023, № 61-2-1-2-069921-2023 от 20.11.2023, № 61-2-1-2-069875-2023 от 20.11.2023. B соответствии c ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения o заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также o представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, y застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее – Правила). Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Согласно ч. 1. ст. 3.1 Федерального закона №214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренную настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. I. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что информация ООО «СЗ КП 5» по всем многоквартирным домам размещена в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на даты мониторинга сайта в полном объеме. Вместе с тем, возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, актуализация других документов, предусмотренных ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. II. В результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком в ЕИСЖС по всем объектам строительства, расположенным по адресу: ул. Текучева, 205, г. Ростов-на-Дону, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 1. Согласно абз. 4 п. 4.1.1 проектов договоров застройщик обязуется «передать в собственность Дольщика Объект долевого строительства в состоянии, предусмотренном п.1.4. настоящего Договора, не позднее 30 декабря 2026 (30 сентября 2027 года, 30 июня 2028 года, 30 марта 2029 года) (при условии надлежащего исполнения Дольщиком своих обязательств по настоящему Договору (в том числе, обязательств по оплате цены Договора, неустойки) в полном объеме, иных обязательств.» При буквальном толковании абз. 4 п. 4.1.1 проектов договоров застройщик вправе не передавать объект долевого строительства не только в случае неуплаты цены договора, но и если участник долевого строительства не исполнит обязательства по выплате неустойки, иные обязательства. Вместе с тем необходимо указать следующее. В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч.1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, выполнение иных обязательств, как условие для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства застройщиком, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. Кроме того, согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, абз. 4 п. 4.1.1 проектов договоров не соответствует действующему законодательству. 2. Согласно п. 4.2.1 проектов договоров на жилое и нежилое помещение «застройщик имеет право внести изменения в проектную документацию строящегося Жилого дома, а также произвести изменения в Жилом доме без их согласования с Дольщиком, связанные, в том числе, с изменением конфигурации вентиляционных каналов и шахт, расположенных в Квартире/Нежилом помещении, в результате чего могут быть изменены конструктивное решение и/или конфигурация Квартиры/ Нежилого помещения (без изменения количества помещений в Квартире/Нежилом помещении), при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или без такого согласования, если это не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Стороны пришли к соглашению, что указанные в настоящем пункте изменения не являются существенными изменениями проектной документации строящегося Жилого дома и/или нарушениями требований к качеству Жилого дома и Квартиры». Согласно п. 4.2.1 проектов договоров на машино-места «Застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося Жилого дома/Автостоянки, а также произвести изменения в Жилом доме без их согласования с Дольщиками (в случае, если такие изменения не затрагивают местоположение Машино-места), при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или без такого согласования, если это не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Стороны пришли к соглашению, что указанные в настоящем пункте изменения не являются существенными изменениями проектной документации строящегося Жилого дома/Автостоянки и/или нарушениями требований к качеству Жилого дома и Объекта долевого строительства». Согласно абз. 2 п. 10.5 проектов договоров на жилое помещение «Дольщик при подписании настоящего договора подтверждает, что ознакомлен с возможными изменениями проектной документации строящегося Жилого дома, в том числе, в части изменения конструктивного решения и/или конфигурации Объекта долевого строительства, связанного с изменением конфигурации вентиляционных каналов и шахт, расположенных в Квартире, и не возражает против внесения таких изменений. Стороны согласовали, что в случае изменения проектной документации строящегося Жилого дома в части внесения таких изменений, оформление и подписание Сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору не требуется». Аналогичные условия содержатся в абз. 2 п. 10.5 проектов договоров на нежилое помещение и машино-место. Указанные положения проектов договоров участия в долевом строительстве не соответствуют действующему законодательству по следующим основаниям. Изменения конструктивных решений и/или конфигураций квартиры/нежилого помещения (без изменения количества помещений в квартире/нежилом помещении) являются существенными условиями относительно предмета договора и поэтому не могут определяться проектами договоров как не являющимися существенными изменениями проектной документации. Более того, из прямого толкования п. 4.2.1 проектов договоров следует, что застройщик имеет право вносить любые изменения в проектную документацию, следовательно и в частях, являющихся существенными для реализации законных интересов участников долевого строительства. В данном случае происходит введение в заблуждение граждан при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении характеристик многоквартирного дома и приобретаемого объекта долевого строительства. Внесение указанных изменений в проектную документацию приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных другими законами или иными правовыми актами. Согласно ч.1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Учитывая изложенное, при внесении изменений в проектную документацию, в части, касающейся существенных условий договора, в том числе относительно изменений, приводящих к изменению конструктивных решений и/или конфигураций квартиры/нежилого помещения (без изменения количества помещений в квартире/нежилом помещении), должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, оформленное дополнительным соглашением, в предусмотренном законодательством порядке. Указание на согласие участника долевого строительства на внесение изменений в предмет договора, без оформления дополнительного соглашения, не соответствует указанным положениям законодательства. Таким образом, п. 4.2.1 абз. 2 п. 10.5 проектов договоров о праве застройщика на внесение изменений в проектную документацию без согласования с участниками долевого строительства противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 3. Согласно п. 4.2.3 проектов договоров «Дольщик настоящим предоставляет право Застройщику на передачу по усмотрению Застройщика в собственность эксплуатирующей организации, органу местного самоуправления и т.п.: внеплощадочных и/или внутриплощадочных инженерных сетей, сооружений и оборудования (протяженностью - до внешней стены многоквартирного дома) для целей обеспечения их содержания в исправном состоянии, осуществления своевременного обслуживания и бесперебойного снабжения многоквартирного жилого дома необходимыми коммунальными ресурсами». Положения настоящего пункта создают правовую неопределенность и возможность их произвольного толкования. Участники долевого строительства не могут передать в собственность/аренду имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, поскольку согласно ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. В то же время застройщиком после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию должен быть заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Так, согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявших от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 161 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом в данном случае заключается на срок не более чем три месяца. В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, положения п.4.2.3 проектов договоров должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством РФ, ЖК РФ. 4. Согласно абз. 2, 3 п. 4.3.3 проектов договоров «В случае обнаружения при осмотре и приемке Объекта долевого строительства его несоответствия условиям договора, а также иным обязательным требованиям, приведшим к существенному нарушению его качества, которые делают его непригодным для использования по назначению, Дольщик обязан письменно уведомить Застройщика об отказе от принятия Квартиры с мотивированным перечислением всех недостатков, которые делают ее непригодным для использования по назначению, не позднее 3 (трех) календарных дней с момента осмотра Квартиры. Обязанность по доказыванию фактов существенного нарушения качества Объекта долевого строительства и непригодности его использования возлагается на Дольщика. В целях исполнения настоящего Договора (в период приемки Объекта долевого строительства и в гарантийный период) существенным признается такое нарушение требований к качеству Объекта долевого строительства, при котором невозможность использования Объекта по назначению очевидна (то есть может быть установлена без применения специальных познаний и средств), либо использование Объекта долевого строительства по его назначению с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью Дольщика и третьих лиц». В соответствии ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Исходя из толкования действующего законодательства, участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства, если качество объекта не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Предусмотренное проектом договора право застройщика субъективно оценивать обоснованность и доказанность отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта ущемляет его законные права и интересы. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Кроме того, Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Определение в п 4.3.3 проекта договора несущественных недостатков, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренного ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, на требование от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. Произвольное применение указанных положений ограничивает право участника долевого строительства на отказ от принятия объекта и, как следствие, реализацию прав, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Кроме того, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Следовательно, участник долевого строительства имеет право отказаться от принятия объекта долевого строительства в случае наличия любых замечаний к качеству объекта. Таким образом, п. 4.3.4 проектов договоров ухудшает положение граждан участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. 5. Согласно п. 4.3.9 проектов договоров «После передачи Дольщику Объекта долевого строительства по передаточному акту, Дольщик вправе осуществлять переустройство и перепланировку помещений в Объекте долевого строительства исключительно в соответствии с требованиями закона и при условии надлежащего согласования этих работ, в том числе, с эксплуатирующей Жилой дом/Автостоянку организацией» В соответствии со ст. 1 Федерального закона 214-ФЗ настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом в предмет договора участия в долевом строительстве не входят вопросы осуществления переустройства и перепланировки помещений в Объекте долевого строительства. Таким образом, п. 4.3.9 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 6. Согласно абз.3 п. 6.2 проектов договора на жилое «В случае если Квартира построена (создана) с отступлениями от условий Договора, требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иных обязательных требований, приведших к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного Договором использования, Дольщик вправе по своему выбору потребовать от Застройщика безвозмездного устранения возникшего недостатка в срок, согласованный в настоящем Договоре, либо обратиться с иными требованиями, установленными законом. Стороны установили, что согласованный срок устранения возникших недостатков составляет не менее 60 (шестидесяти) рабочих дней; при этом Застройщик имеет право устранить недостатки досрочно. Более длительный срок устранения недостатков должен быть определен в случае, если недостаток не может быть устранен в согласованный в настоящем договоре срок по причинам, не зависящим от Застройщика, а именно, характер недостатка; последовательность технологического процесса устранения недостатка; действия Дольщика, не позволяющие устранить недостаток в срок и т.д.». Аналогичные условия содержатся в абз. 3 п. 6.2 проектов договоров на нежилое помещение, машино-место. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок для устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 1 ст. 20 Закона № 2300-1, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. Таким образом, абз.3 п. 6.2 проектов договоров противоречат ч. 1 ст. 20 Закона РФ № 2300-1 и ущемляют права участников долевого строительства. III. Кроме того, в силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении форм
Вакансии вахтой