РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КП №5"
№61241176140111166343

🔢 ИНН:
6163222120
🆔 ОГРН:
1216100005550
📍 Адрес:
Ростовская обл,Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Текучева, поз. 3, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
01.07.2024

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КП №5" (ИНН: 6163222120) , адрес: Ростовская обл,Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Текучева, поз. 3, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6163222120
ОГРН проверяемого лица 1216100005550
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КП №5"
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Сведения об объектах

Адрес объекта проведения КНМ обл Ростовская,г Ростов-на-Дону,ул Текучева,д. 205
Адрес объекта проведения КНМ Ростовская обл,Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Текучева, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону
Адрес объекта проведения КНМ Ростовская обл,Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Текучева, поз. 3, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Горбацевич Наталья Евгеньевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате предостережение
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Наименование проверочного листа Предостережение
Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 134 от 26.03.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 19.06.2024 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: 1. ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства многоквартирного 20-21 этажного жилого дома (жилого комплекса) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз.1) по ул. Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону (далее - объект № 1) на основании разрешения на строительство № 61-44-042801-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.02.2028. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.12.2026. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 2 квартал 2026 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001563 от 28.11.2023 c изменениями от 07.06.2024 срок передачи объектов долевого строительства - 30.12.2026, срок ввода объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2026 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 19.06.2024 размещена информация о строительстве объекта №1: - разрешение на строительство № 61-44-042801-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.02.2028; -проектная декларация № 61-001563 от 28.11.2023 c изменениями от 07.06.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1 квартал 2024 года; - аудиторское заключение за 2023 год; -фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 13 июня 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:352 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, дополнительное соглашение № 1 от 28.08.2023 к договору, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:352-61/214/2023-16). 2. ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства многоквартирного жилого дома (жилого комплекса) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз.2) по ул. Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону (далее – объект № 2) на основании разрешения на строительство № 61-44-042901-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.11.2028. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.09.2027. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 1 квартал 2027 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001565 от 28.11.2023 c изменениями от 07.06.2024 срок передачи объектов долевого строительства - 30.09.2027, срок ввода объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2027 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП № 5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 19.06.2024 размещена информация о строительстве объекта № 2: - разрешение на строительство № 61-44-042901-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.11.2028; -проектная декларация № 61-001565 от 28.11.2023 c изменениями от 07.06.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1 квартал 2024 года; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 13 июня 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:344 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, дополнительное соглашение № 1 от 28.08.2023 к договору, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:344-61/214/2023-7). 3. ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства многоквартирного 20-26 этажного жилого дома (жилого комплекса) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз.3) по ул. Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону (далее – объект № 3) на основании разрешения на строительство № 61-44-043001-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.08.2029. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.06.2027. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 4 квартал 2027 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001568 от 28.11.2023 c изменениями от 07.06.2024 срок передачи объектов долевого строительства - 30.06.2027, срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2027 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 19.06.2024 размещена информация о строительстве объекта № 3: - разрешение на строительство № 61-44-043001-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.08.2029; -проектная декларация № 61-001568 от 29.11.2023 c изменениями от 07.06.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1 квартал 2024 года; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 19 июня 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:351 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, дополнительное соглашение № 1 от 28.08.2023 к договору, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:351-61/214/2023-9). 4. ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства многоквартирного жилого дома (жилого комплекса) с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянкой (поз.4) по ул. Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону (далее – объект № 4) на основании разрешения на строительство № 61-44-043001-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.05.2030. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.03.2029. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 3 квартал 2028 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001569 от 28.11.2023 c изменениями от 07.06.2024 срок передачи объектов долевого строительства - 30.03.2029, срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2028 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 19.06.2024 размещена информация о строительстве объекта № 4: - разрешение на строительство № 61-44-043001-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.05.2030; -проектная декларация № 61-001569 от 29.11.2023 c изменениями от 07.06.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1 квартал 2024 года; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 19 июня 2024 года; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 28 февраля 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:346 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, дополнительное соглашение № 1 от 28.08.2023 к договору, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:346-61/214/2023-7). 5. ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства объекта хранения автотранспорта (поз.5) по ул. Текучева, д. 205 в городе Ростове-на-Дону (далее – объект № 5) на основании разрешения на строительство № 61-44-043201-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.11.2028. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.09.2027. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 1 квартал 2027 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001570 от 28.11.2023 c изменениями от 07.06.2024 срок передачи объектов долевого строительства - 30.09.2027, срок ввода объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2027 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №5» (ИНН 6163222120) на дату мониторинга - 19.06.2024 размещена информация о строительстве объекта № 5: - разрешение на строительство № 61-44-043201-2023 от 21.11.2023 co сроком действия до 21.11.2028; -проектная декларация № 61-001570 от 29.11.2023 c изменениями от 07.06.2024; - проект договора участия в долевом строительстве на машино-место; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2023 года, 1 квартал 2024 года; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 13 июня 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок № 61:44:0040206:348 (договор купли - продажи будущих земельных участков от 23.12.2022, акт приема передачи от 30.11.2023, дополнительное соглашение № 1 от 28.08.2023 к договору, выписка из ЕГРН от 04.12.2023, подтверждающая государственную регистрацию права собственности в Росреестре 04.12.2023, № 61:44:0040206:348-61/214/2023-7). B единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на даты мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий, поскольку обязанность по размещению указанных документов y застpойщика отсутствует в связи c получением по всем пяти позициям положительных заключений экспертиз проектной документации № 61-2-1-2-069402-2023 от 16.11.2023, № 61-2-1-2-069587-2023 от 17.11.2023, № 61-2-1-2-069963-2023 от 20.11.2023, № 61-2-1-2-069921-2023 от 20.11.2023, № 61-2-1-2-069875-2023 от 20.11.2023. B соответствии c ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения o заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также o представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, y застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее – Правила). Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. I. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что информация ООО «СЗ КП 5» по всем многоквартирным домам размещена в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на даты мониторинга сайта в полном объеме. Вместе с тем, возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, актуализация других документов, предусмотренных ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. II. В результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком в ЕИСЖС по всем объектам строительства, расположенным по адресу: ул. Текучева, 205, г. Ростов-на-Дону, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 1. В соответствии с п. 4.2.1 проектов договоров «Застройщик имеет право внести в Объект и/или квартиру незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что завершение строительства Объекта в целом и в Квартире в частности будут отвечать требованиям проектной документации». Указанное положение проектов договоров не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям. В связи с тем, что действующее законодательство не разделяет изменения, вносимые в проектную документацию, на «значительные» и «незначительные», п. 4.2.1 проектов договоров наделяет застройщика правом на внесение любых изменений в проектную документацию, субъективно определяемые застройщиком как «незначительные», в том числе и в частях, являющихся существенными для реализации законных интересов участников долевого строительства. В данном случае происходит введение в заблуждение граждан при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении характеристик многоквартирного дома и приобретаемого объекта долевого строительства. Внесение указанных изменений в проектную документацию приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных другими законами или иными правовыми актами. Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Учитывая изложенное, при внесении изменений в проектную документацию, в части, касающейся существенных условий договора, должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, оформленное дополнительным соглашением, в предусмотренном законодательством порядке. Таким образом, п. 4.2.1 проектов договоров о праве застройщика на внесение любых изменений в проектную документацию без дополнительного согласования с участником долевого строительства противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 2. В соответствии с абз. 2 п. 4.1.3 проектов договоров «В случае, если Дольщик не приступил к принятию Объекта долевого строительства в срок, установленный п. 4.3.3. настоящего договора, а также при уклонении или отказе Дольщика от принятия Объекта долевого строительства (включая, но не ограничиваясь: отказ от подписания передаточного акта, отказ от подписания передаточного акта с отказом от приемки, который признан Застройщиком необоснованным; неявка на подписание передаточного акта по окончании строительства Объекта долевого строительства; неявка на подписание передаточного акта после устранения недостатков Объекта долевого строительства) Застройщик вправе по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного п. 4.3.3 Договора, оформить односторонний передаточный акт. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Дольщику со дня составления одностороннего передаточного акта». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Федеральным законом № 214-ФЗ регламентированы случаи, когда действия участника долевого строительства расцениваются как уклонение участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства/отказ от принятия объекта. Указанные в рассматриваемых положениях проекта договора случаи (признание застройщиком отказа от принятия объекта необоснованным) не могут безусловно признаваться уклонением участника долевого строительства от принятия объекта.Произвольное применение указанных положений ограничивает право участника долевого строительства на отказ от принятия объекта и, как следствие, реализацию прав, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, абз. 2 п. 4.1.3 проектов договоров противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 3. Согласно абз. 3 п. 4.3.3 проектов договоров «В целях исполнения настоящего Договора (в период приемки Объекта долевого строительства и в гарантийный период) существенным признается такое нарушение требований к качеству Объекта долевого строительства, при котором невозможность использования Объекта по назначению очевидна (то есть может быть установлена без применения специальных познаний и средств), либо использование Объекта долевого строительства по его назначению с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью Дольщика и третьих лиц». В соответствии ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Исходя из толкования действующего законодательства, участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства, если качество объекта не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Предусмотренное проектом договора право застройщика субъективно оценивать обоснованность и доказанность отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта ущемляет его законные права и интересы. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Кроме того, Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Определение в абз. 3 п 4.3.3 проектов договоров несущественных недостатков, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренные ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, на требование от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. Произвольное применение указанных положений ограничивает право участника долевого строительства на отказ от принятия объекта и, как следствие, реализацию прав, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Кроме того, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч. 2 и ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Следовательно, участник долевого строительства имеет право отказаться от принятия объекта долевого строительства в случае наличия любых замечаний к качеству объекта. Таким образом, абз. 3 п 4.3.3 проектов договоров ухудшает положение граждан участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. 4. В соответствии с п. 4.3.4 проектов договоров «Дольщик обязан совершить все необходимые действия для регистрации права собственности на Объект долевого строительства, либо обеспечить третье лицо всеми необходимыми полномочиями для осуществления необходимых регистрационных действий. Дольщик обязуется самостоятельно нести расходы по государственной регистрации права собственности на Квартиру, в том числе услуги по оформлению Квартиры в собственность, нотариальные расходы и др». В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок, в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). B связи c изложенным возложение обязанности по регистрации права собственности на объект долевого строительства на участника долевого строительства не соответствует законодательству, ущемляет права участника долевого строительства как потребителя. Кроме того, условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ, a именно ч. 2 ст. 12, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Учитывая изложенное, пункт 4.3.4 проектов договоров противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. Таким образом, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, размещенные в ЕИСЖС на дату мониторинга – 19.06.2024, не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждаются в корректировке.

Дополнительно

Информация об уведомлении проверяемого лица о проведении ПМ Нет
Информация о несогласии контролируемого лица на проведение мероприятия Нет
Вакансии вахтой