РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ВЕРТИКАЛЬ ИНВЕСТ-ЮГ"
№61241176140111171116

🔢 ИНН:
6164141241
🆔 ОГРН:
1236100011399
📍 Адрес:
Ростовская область, Аксайский, Аксай, пр-кт Аксайский, А и Б автомобильная дорога М-4 «Дон», 1054 км слева по ходу километража
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Есть возражение
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
01.07.2024

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Есть возражение) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ВЕРТИКАЛЬ ИНВЕСТ-ЮГ" (ИНН: 6164141241) , адрес: Ростовская область, Аксайский, Аксай, пр-кт Аксайский, А и Б автомобильная дорога М-4 «Дон», 1054 км слева по ходу километража

Смотреть все проверки данной организации (7 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6164141241
ОГРН проверяемого лица 1236100011399
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ВЕРТИКАЛЬ ИНВЕСТ-ЮГ"
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 41.20
Наименование проверочного листа Строительство жилых и нежилых зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.11
Наименование проверочного листа Разборка и снос зданий
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.12
Наименование проверочного листа Подготовка строительной площадки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.12.3
Наименование проверочного листа Производство земляных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.21
Наименование проверочного листа Производство электромонтажных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.29
Наименование проверочного листа Производство прочих строительно-монтажных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.31
Наименование проверочного листа Производство штукатурных работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.32
Наименование проверочного листа Работы столярные и плотничные
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.33
Наименование проверочного листа Работы по устройству покрытий полов и облицовке стен
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.39
Наименование проверочного листа Производство прочих отделочных и завершающих работ
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 43.99
Наименование проверочного листа Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.10
Наименование проверочного листа Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.20
Наименование проверочного листа Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 68.32
Наименование проверочного листа Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.11
Наименование проверочного листа Деятельность в области архитектуры
Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.6
Наименование проверочного листа Деятельность в области технического регулирования, стандартизации, метрологии, аккредитации, каталогизации продукции

Сведения об объектах

Адрес объекта проведения КНМ Ростовская область, Аксайский, Аксай, пр-кт Аксайский, А и Б автомобильная дорога М-4 «Дон», 1054 км слева по ходу километража

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Горбацевич Наталья Евгеньевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате предостережение
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Наименование проверочного листа Предостережение
Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 134 от 26.03.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 18.06.2024 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО «СЗ «Вертикаль Инвест-Юг» (ИНН 6164141241) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства объекта: «Торговый комплекс, расположенный по адресу: Ростовская область, р-н Аксайский, г. Аксай, пр-кт Аксайский, автомобильная дорога М-4 «Дон», 1054 км слева по ходу километража (корпусы А и Б)» (далее – объект) на основании разрешения на строительство № RU61-502101-60-2023 от 11.10.2023 со сроком действия до 11.10.2023. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 30.06.2025. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией – 2 квартал 2025 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001623 от 27.04.2024 с изменениями от 06.06.2024 срок передачи объектов долевого строительства перенесен на 31.12.2025, срок ввода объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2025 года. Таким образом, срок передачи объектов долевого строительства изменен. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Вертикаль Инвест-Юг» на дату мониторинга - 18.06.2024 размещена информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № RU61-502101-60-2023 от 11.10.2023 со сроком действия до 11.10.2023; - проектная декларация № 61-001623 от 27.04.2024 с изменениями от 06.06.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве на нежилые помещения (далее - проекты договоров); - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 06 июня 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - извещение о начале строительства; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); -положительные заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 04.10.2023 № 61-2-1-3-059798-2023, от 23.04.2024 № 61-2-1-2-019388-2024; -документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:14507, впоследствии разделенный на земельные участки с кадастровыми номерами 61:02:0600010:26002, 61:02:0600010:26003, 61:02:0600010:26004, 61:02:0600010:26005 (договор купли-продажи земельного участка б/н от 14.12.2023, выписки из ЕГРН на земельные участки от 25.12.2023, от 20.03.2024 ). В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий, поскольку обязанность по размещению указанных документов у застройщика отсутствует в связи с получением положительных заключений экспертизы проектной документации - 04.10.2023 и 23.04.2024. В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее – Правила). Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что информация ООО СЗ «Вертикаль Инвест-Юг» по всем объектам строительства размещена в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 18.06.2024 в полном объеме. Вместе с тем, возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, актуализация других документов, предусмотренных ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. Анализ проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 18.06.2024, показал следующее. 1) В соответствии c пунктом 4.7 проектов договоров «В случае если в Объекте имеются какие-либо дефекты, которые препятствуют использованию Объекта по назначению (далее - «существенные дефекты»), которые выявлены в процессе передачи Объекта Участнику, Стороны подписывают дефектную ведомость, в которой отражают перечень таких существенных дефектов, подлежащих устранению, и разумный срок для их устранения, который в любом случае должен с оставлять не более 90 (девяноста) календарных дней с даты подписания такой ведомости. В соответствии с пунктом 4.8 проектов договоров «В случае, если в Объекте имеются какие-либо дефекты, которые не препятствуют использованию Объекта по назначению (далее - «несущественные дефекты»), дефекты подлежат указанию в дефектной ведомости, прилагаемой к Передаточному Акту, и подлежат устранению в разумный срок для их устранения, который в любом случае должен составлять не более 60 (шестидесяти) календарных дней с даты подписания Передаточного акта. В соответствии с пунктом 4.9 проектов договоров «В случае если Участник отказался от подписания Передаточного Акта в связи с наличием существенных дефектов, то после их устранения процедура приемки Объекта повторяется». В соответствии c пунктом 5.2 проектов договоров «В случае выявления в течение Гарантийного срока существенных дефектов, Участник вправе потребовать от Застройщика устранения таких существенных дефектов в разумный срок, который в любом случае должен составлять не более 90 (девяноста) календарных дней с даты подписания Сторонами дефектной ведомости, если такие дефекты возникли по причине отступления Застройщика от требований к качеству строительства Объекта и не связаны с нормальным износом, нарушением требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу его эксплуатации, в том числе вследствие ненадлежащего ремонта Объекта, проведенного Участником самим или с привлечением третьих лиц». В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, указанные условия договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), поскольку устанавливают только один способ восстановления нарушенных прав, предусмотренный подпyнктом 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. Кроме того, постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» устанавливающее п. «в» ч. 1 понятия «существенных» и «несущественных» недостатков, носило временный характер и прекратило своё действие 30.06.2023. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Определение в п. 4.8 проектов договоров несущественных дефектов, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренного ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ на требование от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Необходимо также учитывать, что также сроки 90 и 60 дней для устранения недостатков застройщиком противоречат требованиям Закона № 2300-1. Положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок для устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства. Вместе с тем в соответствии с ч. 1 ст. 20 Закона № 2300-1, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. Таким образом, пункты 4.7, 4.8, 4.9, 5.2 проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 2) В соответствии c абзацем 2 пункта 4.11 проектов договоров «Стороны согласовали, что немотивированным отказом Участника от подписания Передаточного Акта и приемки Объекта является: - внесение Застройщиком изменений в Проектную Документацию в установленном законодательством порядке. В указанных случаях Участник не вправе отказаться от настоящего Договора, требовать возврата Цены Договора, отказаться от приемки Объекта, требовать от Застройщика совершения действий по изменению Объекта, требовать соразмерного уменьшения Цены Договора, требовать компенсации расходов на изменение Объекта своими силами. Вышеуказанные случаи не будут считаться нарушением условия о качестве Объекта и не являются существенными дефектами». Исходя из толкования действующего законодательства, участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства, если качество объекта не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Предусмотренное проектом договора право застройщика субъективно оценивать обоснованность и доказанность отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта ущемляет его законные права и интересы. Условия данного пункта создают правовую неопределенность и возможность расширительного толкования, поскольку из него не ясно какие именно изменения будут вносится в проектную документацию и повлияют ли они на качество передаваемого объекта, будет ли изменено назначение общего имущества и предмет договора. Учитывая, что при наступлении обстоятельств, указанных в абзаце 2 пункта 4.11 проектов договоров, участник долевого строительства вправе требовать в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ восстановления своих нарушенных прав, в том числе и способами, на которые застройщик установил запрет данным пунктом, его условия противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ и нуждаются в корректировке. 3) В соответствии c пунктом 4.14 проектов договоров «Участник согласен, что после оформления разрешения на ввод Здания в эксплуатацию в установленном градостроительным законодательством порядке Здание будет управляться выбранной Застройщиком организацией, с которой Участник обязуется подписать соответствующий договор в сроки, указанные в уведомлении Застройщика». Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявших от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 161 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом в данном случае заключается на срок не более чем три месяца. В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, положения пункта 4.14 проектов договоров должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством РФ, ЖК РФ. 4) В соответствии c пунктом 11.1 проектов договоров «В настоящем Договоре обстоятельства непреодолимой силы означают: стихийные бедствия (наводнения, землетрясения, техногенные катастрофы и т.п.), войну, военные действия, диверсии, террористические и экстремистские акты, революцию, восстание, гражданские волнения, изъятие Земельного Участка в установленном законодательством порядке, ядерный взрыв, радиоактивное или химическое заражение или ионизирующее излучение, решение государственного и/или муниципального органа власти, государственного регулирования экономики и кредитно-финансовой системы, санкций, вето, эмбарго, международных и внутренних конфликтов, забастовок в организациях, задействованных в подготовке и выполнении работ при строительстве Здания, и (или) любое другое обстоятельство, включая изменение действовавшего на дату подписания настоящего Договора законодательства, при условии, что любое из указанных обстоятельств делают невозможным исполнение обязательств по настоящему Договору. При этом недостаток финансовых средств не относится к обстоятельствам непреодолимой силы». В соответствии с ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, а неотвратимость его наступления должна носить объективный, а не субъективный характер. Признаки чрезвычайности и неотвратимости должны присутствовать одновременно, в совокупности (определение Верховного Суда РФ от 24.03.2015 № 306-ЭС14-7853). Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Только при наличии двух критериев (чрезвычайность и непредотвратимость) можно признать обстоятельство форс-мажорным. Согласно п. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Стороны не могут назвать обстоятельством непреодолимой силы любые ситуации на свое усмотрение, указав их в условиях договора как форс-мажорные и освобождающие застройщика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Только суд, анализируя правовые последствия конкретного акта и оценивая его характеристики (непредотвратимость и чрезвычайность), может определить, является ли данный акт обстоятельством непреодолимой силы или нет. Указанные в пункте 11.1 проектов договоров решение государственного и/или муниципального органа власти, государственного регулирования экономики и кредитно-финансовой системы, санкций, вето, эмбарго и (или) любое другое обстоятельство, включая изменение действовавшего на дату подписания настоящего договора законодательства не являются обстоятельствами, наступление которых является чрезвычайным и непредотвратимыми. Нельзя считать любое обстоятельство, любые решения государственных или муниципальных органов, задействованных в подготовке и выполнении работ при строительстве многоквартирного жилого дома, чрезвычайными и непредотвратимыми. При этом нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы такие решения государственных или муниципальных органов власти, которое лицо могло или имело возможность предвидеть, могло его предотвратить, либо было вызвано поведением лица, в отношении которого они вынесены. Также сам факт изменение действовавшего на дату подписания настоящего договора законодательства не является форс-мажором. Нужно, чтобы изменение законодательства задевало интересы предпринимательства, только в таком случае можно доказать их неотвратимость. Таким образом, пункт 11.1 проектов договоров противоречит действующему законодательству РФ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 5) В соответствии c пунктом 12.1 проектов договоров «Если между Сторонами возникает спор в связи с настоящим Договором, Стороны должны сделать все возможное, чтобы прийти к соглашению, но, если соглашение не будет достигнуто в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с даты соответствующей претензии, такой спор подлежит разрешению в Ленинском районном суде г. Ростова-на-Дону или Арбитражном суде Ростовской области, если Покупатель на день обращения в суд является субъектом экономической деятельности». Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1 иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: -нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застpойщиком и, вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцy право выбора места обращения. Кроме того, согласно п. 2 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный п. 2 ст. 17 настоящего Закона. В соответствии с Обзором судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 18.10.2023 право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона № 2300-1 подсуден спор, принадлежит потребителю. Условие договора, заключенного продавцом (исполнителем) с потребителем, об изменении территориальной подсудности споров не ограничивает право потребителя на предъявление иска в соответствии с подсудностью, установленной законом. Согласно п. 11 ч.2 ст. 16. Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся также условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 ГПК РФ в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом № 2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком. Кроме того, в пункте 12.1 проектов договоров указано, что срок ответа на претензию составляет 60 дней. Необходимо отметить, что положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет менее 15 календарных дней со дня ее поступления. Таким образом, пункт 12.1 проектов договоров в нарушение п. 1, п. 11 с. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 содержит недопустимые условия, ущемляющие права участников долевого строительства – граждан, которые нарушают правила, установленные настоящим законом и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2019 № 308-ЭС19-261). 6) В соответствии c пунктом 13.2 проектов договоров «Уведомления считаются полученными адресатом и вступают в силу в дату фактического получения или дату, когда они считаются полученными (в дату, которая наступит ранее). Способы отправления уведомлений и даты, когда они считаются полученными: при вручении уполномоченному представителю адресата лично под расписку о получении либо курьерским сообщением – с момента вручения; при направлении предварительно оплаченным ценным почтовым отправлением с уведомлением о вручении с описью вложения Почтой России – по истечении 7 (семи) календарных дней, или иной почтовой службой– по истечении 3 (трех) календарных дней с даты отправления; при направлении телеграммой – на следующий день после отправления». Вместе с тем согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Таким образом, в ст. 165.1 ГК РФ определено когда юридически значимые сообщения считаются доставленными и произвольное толкование законодательства застройщиком недопустимо. Учитывая изложенное, указанные в пункте 13.2 проектов договоров условия, противоречат требованиям законодательства РФ и нарушают права участников долевого строительства. 7) В соответствии c пунктом 14.3 проектов договоров «Если иное не предусмотрено соглашением Сторон, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания Передаточного Акта Участник обязан направить в уполномоченный орган все необходимые и достаточные документы для государственной регистрации права собственности на Объект и предоставить Застройщику копию расписки о приеме заявления о государственной регистрации». В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок, в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). B связи c изложенным возложение обязанности по регистрации права собственности на объект долевого строительства на участника долевого строительства не соответствует законодательству, ущемляет права участника долевого строительства как потребителя. Кроме того, условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ, a именно ч. 2 ст. 12, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Учитывая изложенное, пункт 14.3 проектов договоров противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. Таким образом, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства объекта, размещенные в ЕИСЖС на дату мониторинга – 18.06.2024, не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждаются в корректировке . Кроме того, в силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в д

Предупреждение

Описание документа 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 134 от 26.03.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 18.06.2024 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО «СЗ «Вертикаль Инвест-Юг» (ИНН 6164141241) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства объекта: «Торговый комплекс, расположенный по адресу: Ростовская область, р-н Аксайский, г. Аксай, пр-кт Аксайский, автомобильная дорога М-4 «Дон», 1054 км слева по ходу километража (корпусы А и Б)» (далее – объект) на основании разрешения на строительство № RU61-502101-60-2023 от 11.10.2023 со сроком действия до 11.10.2023. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 30.06.2025. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией – 2 квартал 2025 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001623 от 27.04.2024 с изменениями от 06.06.2024 срок передачи объектов долевого строительства перенесен на 31.12.2025, срок ввода объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2025 года. Таким образом, срок передачи объектов долевого строительства изменен. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Вертикаль Инвест-Юг» на дату мониторинга - 18.06.2024 размещена информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № RU61-502101-60-2023 от 11.10.2023 со сроком действия до 11.10.2023; - проектная декларация № 61-001623 от 27.04.2024 с изменениями от 06.06.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве на нежилые помещения (далее - проекты договоров); - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 06 июня 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - извещение о начале строительства; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); -положительные заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 04.10.2023 № 61-2-1-3-059798-2023, от 23.04.2024 № 61-2-1-2-019388-2024; -документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:14507, впоследствии разделенный на земельные участки с кадастровыми номерами 61:02:0600010:26002, 61:02:0600010:26003, 61:02:0600010:26004, 61:02:0600010:26005 (договор купли-продажи земельного участка б/н от 14.12.2023, выписки из ЕГРН на земельные участки от 25.12.2023, от 20.03.2024 ). В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий, поскольку обязанность по размещению указанных документов у застройщика отсутствует в связи с получением положительных заключений экспертизы проектной документации - 04.10.2023 и 23.04.2024. В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее – Правила). Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что информация ООО СЗ «Вертикаль Инвест-Юг» по всем объектам строительства размещена в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 18.06.2024 в полном объеме. Вместе с тем, возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, актуализация других документов, предусмотренных ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. Анализ проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 18.06.2024, показал следующее. 1) В соответствии c пунктом 4.7 проектов договоров «В случае если в Объекте имеются какие-либо дефекты, которые препятствуют использованию Объекта по назначению (далее - «существенные дефекты»), которые выявлены в процессе передачи Объекта Участнику, Стороны подписывают дефектную ведомость, в которой отражают перечень таких существенных дефектов, подлежащих устранению, и разумный срок для их устранения, который в любом случае должен с оставлять не более 90 (девяноста) календарных дней с даты подписания такой ведомости. В соответствии с пунктом 4.8 проектов договоров «В случае, если в Объекте имеются какие-либо дефекты, которые не препятствуют использованию Объекта по назначению (далее - «несущественные дефекты»), дефекты подлежат указанию в дефектной ведомости, прилагаемой к Передаточному Акту, и подлежат устранению в разумный срок для их устранения, который в любом случае должен составлять не более 60 (шестидесяти) календарных дней с даты подписания Передаточного акта. В соответствии с пунктом 4.9 проектов договоров «В случае если Участник отказался от подписания Передаточного Акта в связи с наличием существенных дефектов, то после их устранения процедура приемки Объекта повторяется». В соответствии c пунктом 5.2 проектов договоров «В случае выявления в течение Гарантийного срока существенных дефектов, Участник вправе потребовать от Застройщика устранения таких существенных дефектов в разумный срок, который в любом случае должен составлять не более 90 (девяноста) календарных дней с даты подписания Сторонами дефектной ведомости, если такие дефекты возникли по причине отступления Застройщика от требований к качеству строительства Объекта и не связаны с нормальным износом, нарушением требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу его эксплуатации, в том числе вследствие ненадлежащего ремонта Объекта, проведенного Участником самим или с привлечением третьих лиц». В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, указанные условия договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), поскольку устанавливают только один способ восстановления нарушенных прав, предусмотренный подпyнктом 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. Кроме того, постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» устанавливающее п. «в» ч. 1 понятия «существенных» и «несущественных» недостатков, носило временный характер и прекратило своё действие 30.06.2023. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Определение в п. 4.8 проектов договоров несущественных дефектов, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренного ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ на требование от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Необходимо также учитывать, что также сроки 90 и 60 дней для устранения недостатков застройщиком противоречат требованиям Закона № 2300-1. Положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок для устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства. Вместе с тем в соответствии с ч. 1 ст. 20 Закона № 2300-1, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. Таким образом, пункты 4.7, 4.8, 4.9, 5.2 проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 2) В соответствии c абзацем 2 пункта 4.11 проектов договоров «Стороны согласовали, что немотивированным отказом Участника от подписания Передаточного Акта и приемки Объекта является: - внесение Застройщиком изменений в Проектную Документацию в установленном законодательством порядке. В указанных случаях Участник не вправе отказаться от настоящего Договора, требовать возврата Цены Договора, отказаться от приемки Объекта, требовать от Застройщика совершения действий по изменению Объекта, требовать соразмерного уменьшения Цены Договора, требовать компенсации расходов на изменение Объекта своими силами. Вышеуказанные случаи не будут считаться нарушением условия о качестве Объекта и не являются существенными дефектами». Исходя из толкования действующего законодательства, участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства, если качество объекта не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Предусмотренное проектом договора право застройщика субъективно оценивать обоснованность и доказанность отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта ущемляет его законные права и интересы. Условия данного пункта создают правовую неопределенность и возможность расширительного толкования, поскольку из него не ясно какие именно изменения будут вносится в проектную документацию и повлияют ли они на качество передаваемого объекта, будет ли изменено назначение общего имущества и предмет договора. Учитывая, что при наступлении обстоятельств, указанных в абзаце 2 пункта 4.11 проектов договоров, участник долевого строительства вправе требовать в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ восстановления своих нарушенных прав, в том числе и способами, на которые застройщик установил запрет данным пунктом, его условия противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ и нуждаются в корректировке. 3) В соответствии c пунктом 4.14 проектов договоров «Участник согласен, что после оформления разрешения на ввод Здания в эксплуатацию в установленном градостроительным законодательством порядке Здание будет управляться выбранной Застройщиком организацией, с которой Участник обязуется подписать соответствующий договор в сроки, указанные в уведомлении Застройщика». Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявших от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 161 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом в данном случае заключается на срок не более чем три месяца. В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, положения пункта 4.14 проектов договоров должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством РФ, ЖК РФ. 4) В соответствии c пунктом 11.1 проектов договоров «В настоящем Договоре обстоятельства непреодолимой силы означают: стихийные бедствия (наводнения, землетрясения, техногенные катастрофы и т.п.), войну, военные действия, диверсии, террористические и экстремистские акты, революцию, восстание, гражданские волнения, изъятие Земельного Участка в установленном законодательством порядке, ядерный взрыв, радиоактивное или химическое заражение или ионизирующее излучение, решение государственного и/или муниципального органа власти, государственного регулирования экономики и кредитно-финансовой системы, санкций, вето, эмбарго, международных и внутренних конфликтов, забастовок в организациях, задействованных в подготовке и выполнении работ при строительстве Здания, и (или) любое другое обстоятельство, включая изменение действовавшего на дату подписания настоящего Договора законодательства, при условии, что любое из указанных обстоятельств делают невозможным исполнение обязательств по настоящему Договору. При этом недостаток финансовых средств не относится к обстоятельствам непреодолимой силы». В соответствии с ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, а неотвратимость его наступления должна носить объективный, а не субъективный характер. Признаки чрезвычайности и неотвратимости должны присутствовать одновременно, в совокупности (определение Верховного Суда РФ от 24.03.2015 № 306-ЭС14-7853). Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Только при наличии двух критериев (чрезвычайность и непредотвратимость) можно признать обстоятельство форс-мажорным. Согласно п. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Стороны не могут назвать обстоятельством непреодолимой силы любые ситуации на свое усмотрение, указав их в условиях договора как форс-мажорные и освобождающие застройщика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Только суд, анализируя правовые последствия конкретного акта и оценивая его характеристики (непредотвратимость и чрезвычайность), может определить, является ли данный акт обстоятельством непреодолимой силы или нет. Указанные в пункте 11.1 проектов договоров решение государственного и/или муниципального органа власти, государственного регулирования экономики и кредитно-финансовой системы, санкций, вето, эмбарго и (или) любое другое обстоятельство, включая изменение действовавшего на дату подписания настоящего договора законодательства не являются обстоятельствами, наступление которых является чрезвычайным и непредотвратимыми. Нельзя считать любое обстоятельство, любые решения государственных или муниципальных органов, задействованных в подготовке и выполнении работ при строительстве многоквартирного жилого дома, чрезвычайными и непредотвратимыми. При этом нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы такие решения государственных или муниципальных органов власти, которое лицо могло или имело возможность предвидеть, могло его предотвратить, либо было вызвано поведением лица, в отношении которого они вынесены. Также сам факт изменение действовавшего на дату подписания настоящего договора законодательства не является форс-мажором. Нужно, чтобы изменение законодательства задевало интересы предпринимательства, только в таком случае можно доказать их неотвратимость. Таким образом, пункт 11.1 проектов договоров противоречит действующему законодательству РФ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 5) В соответствии c пунктом 12.1 проектов договоров «Если между Сторонами возникает спор в связи с настоящим Договором, Стороны должны сделать все возможное, чтобы прийти к соглашению, но, если соглашение не будет достигнуто в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с даты соответствующей претензии, такой спор подлежит разрешению в Ленинском районном суде г. Ростова-на-Дону или Арбитражном суде Ростовской области, если Покупатель на день обращения в суд является субъектом экономической деятельности». Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1 иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: -нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застpойщиком и, вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцy право выбора места обращения. Кроме того, согласно п. 2 ч. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный п. 2 ст. 17 настоящего Закона. В соответствии с Обзором судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 18.10.2023 право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона № 2300-1 подсуден спор, принадлежит потребителю. Условие договора, заключенного продавцом (исполнителем) с потребителем, об изменении территориальной подсудности споров не ограничивает право потребителя на предъявление иска в соответствии с подсудностью, установленной законом. Согласно п. 11 ч.2 ст. 16. Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся также условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», ч. 4 ст. 3 ГПК РФ в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом для данной категории споров. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». Согласно п. 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом ни Федеральным законом № 214-ФЗ, ни Законом № 2300-1 не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между гражданином – участником долевого строительства и застройщиком. Кроме того, в пункте 12.1 проектов договоров указано, что срок ответа на претензию составляет 60 дней. Необходимо отметить, что положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет менее 15 календарных дней со дня ее поступления. Таким образом, пункт 12.1 проектов договоров в нарушение п. 1, п. 11 с. 2 ст. 16 Закона № 2300-1 содержит недопустимые условия, ущемляющие права участников долевого строительства – граждан, которые нарушают правила, установленные настоящим законом и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.03.2019 № 308-ЭС19-261). 6) В соответствии c пунктом 13.2 проектов договоров «Уведомления считаются полученными адресатом и вступают в силу в дату фактического получения или дату, когда они считаются полученными (в дату, которая наступит ранее). Способы отправления уведомлений и даты, когда они считаются полученными: при вручении уполномоченному представителю адресата лично под расписку о получении либо курьерским сообщением – с момента вручения; при направлении предварительно оплаченным ценным почтовым отправлением с уведомлением о вручении с описью вложения Почтой России – по истечении 7 (семи) календарных дней, или иной почтовой службой– по истечении 3 (трех) календарных дней с даты отправления; при направлении телеграммой – на следующий день после отправления». Вместе с тем согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Таким образом, в ст. 165.1 ГК РФ определено когда юридически значимые сообщения считаются доставленными и произвольное толкование законодательства застройщиком недопустимо. Учитывая изложенное, указанные в пункте 13.2 проектов договоров условия, противоречат требованиям законодательства РФ и нарушают права участников долевого строительства. 7) В соответствии c пунктом 14.3 проектов договоров «Если иное не предусмотрено соглашением Сторон, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания Передаточного Акта Участник обязан направить в уполномоченный орган все необходимые и достаточные документы для государственной регистрации права собственности на Объект и предоставить Застройщику копию расписки о приеме заявления о государственной регистрации». В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок, в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). B связи c изложенным возложение обязанности по регистрации права собственности на объект долевого строительства на участника долевого строительства не соответствует законодательству, ущемляет права участника долевого строительства как потребителя. Кроме того, условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ, a именно ч. 2 ст. 12, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Учитывая изложенное, пункт 14.3 проектов договоров противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. Таким образом, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства объекта, размещенные в ЕИСЖС на дату мониторинга – 18.06.2024, не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждаются в корректировке . Кроме того, в силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в д

Дополнительно

Информация об уведомлении проверяемого лица о проведении ПМ Нет
Информация о несогласии контролируемого лица на проведение мероприятия Нет
Вакансии вахтой