РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТРОЙГАРАНТ2"
№61241176140111320173

🔢 ИНН:
6141059801
🆔 ОГРН:
1226100034940
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Есть возражение
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
11.07.2024

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Есть возражение) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТРОЙГАРАНТ2" (ИНН: 6141059801)

Смотреть все проверки данной организации (7 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6141059801
ОГРН проверяемого лица 1226100034940
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТРОЙГАРАНТ2"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Софья Богосовна Чебанян

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Ведущий специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате Задание на проведение
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 134 от 26.03.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «СТРОЙГАРАНТ2» (ИНН 6141059801) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства объектов: 1. «Микрорайон жилой застройки «Булгакова». Многоквартирный жилой дом в г. Батайске по ул. Булгакова, 10 (секция 1)»(далее – объект №1). Срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 2 квартал 2026. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.09.2026. В соответствии с проектной декларацией № 61- 001597 с изменениями от 10.06.2024 срок передачи объектов долевого строительства - 31.12.2026. 2. «Микрорайон жилой застройки «Булгакова». Многоквартирный жилой дом в г. Батайске по ул. Булгакова, 11 (секции 6,7)» (далее – объект №2). Срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 2 квартал 2026. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.09.2026. В соответствии с проектной декларацией № 61- 001598 с изменениями от 10.06.2024 срок передачи объектов долевого строительства - 31.12.2026. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «СТРОЙГАРАНТ2» размещена следующая информация об объекте: - разрешения на строительство со сроками действия до 09.02.2029; - проектные декларации № 61- 001597, № 61- 001598 с изменениями от 10.06.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения; - фотографии (актуальные на 05.06.2024); - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1 квартал 2024; - градостроительный план; - схемы планировочной организации земельных участков, выполненных в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещения о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - экспертизы проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельные участки. 1. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Учитывая изложенное, информация ООО СЗ «СТРОЙГАРАНТ2» размещена в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил не выявлено. 2. В результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения по объекту №1, объекту №2 (далее – проекты договоров), размещенных в ЕИСЖС, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. В соответствии с п. 5.2.3 проектов договоров застройщик имеет право «внести в Объект и/или квартиру незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что завершение строительства Объекта в целом и в Квартире, в частности, будут отвечать требованиям проектной документации». Указанное положение проектов договоров по объектам участия в долевом строительстве не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям. В связи с тем, что действующее законодательство не разделяет изменения, вносимые в проектную документацию, на «значительные» и «незначительные», п. 5.2.3 проектов договоров наделяет застройщика правом на внесение любых изменений в проектную документацию, субъективно определяемые застройщиком как «незначительные», в том числе и в частях, являющихся существенными для реализации законных интересов участников долевого строительства. В данном случае происходит введение в заблуждение граждан при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении характеристик многоквартирного дома и приобретаемого объекта долевого строительства. Внесение указанных изменений в проектную документацию приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных другими законами или иными правовыми актами. Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Учитывая изложенное, при внесении изменений в проектную документацию, в части, касающейся существенных условий договора, должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, оформленное дополнительным соглашением, в предусмотренном законодательством порядке. Таким образом, п. 5.2.3 проектов договоров о праве застройщика на внесение любых изменений в проектную документацию без дополнительного согласования с участником долевого строительства противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 2.2. Согласно абз. 2 п. 5.3.2 проектов договоров «в случае нарушения Участником долевого строительства сроков приемки Квартиры без письменного объяснения причин, считается, что Застройщик надлежащим образом исполнил свое обязательство по передаче Квартиры Участнику долевого строительства. Застройщик, по истечении 2 (двух) месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, вправе составить односторонний передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом Участник долевого строительства несет риск случайной гибели объекта долевого строительства со дня составления одностороннего передаточного акта (в соответствии со ст.8 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации №214-ФЗ от 30.12.2004г.)». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Федеральным законом № 214-ФЗ регламентированы случаи, когда действия участника долевого строительства расцениваются как уклонение участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства/отказ от принятия объекта. Указанные в рассматриваемых положениях проекта договора случаи (в случае нарушения Участником долевого строительства сроков приемки Квартиры без письменного объяснения причин) не могут безусловно признаваться уклонением участника долевого строительства от принятия объекта и являться основаниям для составления одностороннего передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Произвольное применение указанных положений ограничивает право участника долевого строительства на отказ от принятия объекта и, как следствие, реализацию прав, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, абз. 2 п. 5.3.2 проектов договоров противоречат ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 2.3. В соответствии с п. 5.3.4 проектов договоров участник долевого строительства обязуется «до момента оформления права собственности на Квартиру не производить без согласования с Застройщиком работы по перепланировке Квартиры, изменению несущих конструкций, монтажу (демонтажу) оборудования, не предусмотренных проектной документацией. Риск производства указанных работ, их согласование и регистрация в соответствующих органах лежит в полном объеме на Участнике долевого строительства». В соответствии с ч. 6 ст.8 Федерального закона 214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно с ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, пункт 5.3.4 проектов договоров противоречит Федеральному закону 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства и нуждается в корректировке. 2.4. В соответствии с п. 5.3.7 проектов договоров участник долевого строительства обязуется «с момента ввода Объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи в течение 10 (десяти) дней заключить договор на техническое обслуживание своей Квартиры». Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса (участником долевого строительства), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Таким образом, положения п. 5.3.7 проектов договоров должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством РФ. 2.5. В соответствии с п. 8.2.4 проектов договоров «в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки». Вместе с тем, согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона 214-ФЗ «в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки». Таким образом, п. 8.2.4. проектов договоров противоречат действующему законодательству. 2.6. Согласно п. 12.4 проектов договоров «настоящий Договор, может быть, расторгнут только по обоюдному письменному соглашению Сторон или в судебном порядке, за исключением случаев одностороннего расторжения, прямо предусмотренных в тексте Договора. При расторжении Договора по обоюдному письменному соглашению Сторон, произведенному по инициативе Участника долевого строительства, последний обязуется компенсировать все расходы, понесенные Застройщиком в связи с заключением, государственной регистрацией и расторжением настоящего Договора. Компенсация производится путем перечисления денежные средств на счет Застройщика в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания соглашения о расторжении настоящего Договора». В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона 214-ФЗ «Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях». Кроме того, ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе 214-ФЗ отсутствует указанная в п. 11.4 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. Указанные условия проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. B соответствии c Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч.ч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, в Федеральном законе 214-ФЗ установлены случаи возникновения у участника долевого строительства права на расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, перечень которых может быть увеличен, но не ограничен положениями договора. Пункт 11.4 проектов договоров противоречит действующему законодательству и нуждается в корректировке. Учитывая изложенное, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, размещенные в ЕИСЖС на дату мониторинга – 28.06.2024, не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждаются в корректировке.
Вакансии вахтой