РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК АВАНГАРД"
№61241176140111340782

🔢 ИНН:
6163143461
🆔 ОГРН:
1156196067576
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
12.07.2024

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК АВАНГАРД" (ИНН: 6163143461)

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6163143461
ОГРН проверяемого лица 1156196067576
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК АВАНГАРД"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Баштовой Дмитрий Юрьевич

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Начальник отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате отсутствует
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 134 от 26.03.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «Авангард» (ИНН 6163143461) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства следующих объектов: 1. Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 машино-мест, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», XI микрорайон, квартал 11-2 (кадастровый номер земельного участка 61:44:0073012:388) (далее также – объект, объект 1). Строительство объекта осуществляется на основании разрешения №61-310-998501-2021, выданного 01.10.2021 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, срок действия – до 01.10.2026, наименование объекта на момент выдачи разрешения – «10-этажный 2-секционный жилой дом, поз. 11-22» (проектная декларация №61-001261 от 27.12.2021). Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 кв. 2023 г., первоначальный срок передачи объекта участникам долевого строительства – 29.01.2024. 17.04.2023 в указанное разрешение внесены изменения в части сведений об объекте, реквизитов положительного заключения экспертизы проектной документации и градостроительного плана земельного участка, наименование объекта – «многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест», количество этажей – 16, срок действия разрешения на строительство – до 11.04.2028 (проектная декларация №001474 от 10.05.2023). Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию - 2 кв. 2025 г., первоначальный срок передачи объекта участникам долевого строительства – 28.09.2025. В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) на 28.06.2024 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Авангард» (ИНН 6163143461) по объекту размещена следующая информация: - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, указанного в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешение на строительство № 61-310-998501-2021 от 01.10.2021 со сроком действия до 11.04.2028, с внесенными 17.04.2023 изменениями в части указания сведений об объекте, реквизитов положительного заключения экспертизы проектной документации и градостроительного плана земельного участка; - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-018051-2023 от 10.04.2023, № 61-2-1-2-052604-2021 от 13.09.2021; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка № 36471 от 08.02.2016, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 31.08.2016, дополнительное соглашение № 1 от 09.03.2021 к договору аренды, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 18.03.2021, дополнительное соглашение № 2 от 27.04.2022 к договору аренды, письмо Департамента имущественных-земельных отношений г. Ростова-на-Дону № 59.30-9142/14 от 06.05.2022 о государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 27.04.2022 к договору аренды); - проектная декларация № 61-001474 от 10.05.2023 с изменениями по состоянию на 05.06.2024 (проектная декларация № 61-001261 от 27.12.2021 отозвана 06.07.2023 застройщиком); - проект договора участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место (размещен 18.03.2024); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3,4 кварталы 2023 года; 1 квартал 2024 года; - аудиторские заключения за 2021, 2022, 2023 годы; - фотографии объекта (актуальные на 30.05.2024); - градостроительные планы земельного участка № РФ-61-3-10-0-00-2023-0186 от 15.02.2023, № RU61310000-0903 от 19.04.2019; - схема планировочной организации земельного участка от 2021, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства от 24.05.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); 2. Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест. Квартал 11-3, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», XI микрорайон, квартал 11-3 (кадастровый номер земельного участка 61:44:0073012:389) (далее также – объект, объект 2). Строительство объекта осуществляется на основании разрешения №61-310-998801-2021, выданного 01.10.2021 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, срок действия – до 01.10.2026, продлен 26.05.2023 до 24.05.2028. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию - 1 кв. 2026 г., первоначальный срок передачи объекта участникам долевого строительства - срок передачи объекта – 29.07.2026, сроки не переносились. В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) на 28.06.2024 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Авангард» (ИНН 6163143461) по объекту размещена следующая информация: - разрешение на строительство № 61-310-998801-2021 от 01.10.2021 со сроком действия до 01.10.2026, продлено 26.05.2023 до 24.05.2028; - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-052257-2021 от 13.09.2021, № 61-2-1-3-025704-2023 от 17.05.2023; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка № 36470 от 08.02.2016, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 31.08.2016, дополнительное соглашение № 1 от 09.03.2021 к договору аренды, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 18.03.2021, дополнительное соглашение № 2 от 27.04.2022 к договору аренды, зарегистрировано 04.05.2022, письмо Департамента имущественных-земельных отношений г. Ростова-на-Дону № 59.30-9144/14 от 06.05.2022 о государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 27.04.2022 к договору аренды); - проектная декларация № 61-001509 от 20.07.2023 с изменениями по состоянию на 05.06.2024; - проект договора участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место (размещен 25.03.2024); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3,4 кварталы 2023 года; 1 квартал 2024 года; - аудиторские заключения за 2021, 2022, 2023 годы; - фотографии объекта (актуальные на 30.05.2024); - градостроительные планы земельного участка № РФ-61-3-10-0-00-2023-0189 от 15.02.2023, № RU61310000-0903 от 19.04.2019; - схема планировочной организации земельного участка от 2021 года, с изменениями от 2023 года, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства от 11.12.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами. Нарушения указанных нормативных правовых актов по итогам наблюдения не выявлены. 1. Согласно информации, размещенной ООО «СЗ «Аванагрд» в ЕИСЖС, планируемый срок ввода объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 машино-мест, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», XI микрорайон, квартал 11-2 (кадастровый номер земельного участка 61:44:0073012:388)» в эксплуатацию перенесен с 4 квартала 2023 года (01.10.2023) на 2 квартал 2025 года, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства перенесен с 29.01.2024 на 28.09.2025. Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Таким образом, застройщику ООО «СЗ «Авангард» в соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ необходимо направить участникам долевого строительства информацию о том, что строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок, и направить предложение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения. При этом необходимо учитывать следующее. В ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены основания, по которым контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В соответствии с п.п. 3, 4 ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ одним из оснований, в соответствии с которыми контролирующий орган вправе обратится в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости являются: неисполнение застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности; неисполнение застройщиком требований Федерального закона № 214-ФЗ, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия. Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена административная ответственность за нарушение законодательства в области долевого строительства: статья 13.19.3, статья 14.28, часть 4 статьи 19.5, ст. 19.6 КоАП РФ. С учетом изложенного в случае неисполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований Региональная служба ГСН РО вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Кроме того, нарушение застройщиком требований, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, может повлечь приостановление на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что, как следствие, повлияет на надлежащее исполнение застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства, в т.ч. завершение строительства. В соответствии со статьей 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в ЕИСЖС (наш.дом.рф) в электронной форме формируется единый реестр проблемных объектов (далее - ЕРПО). При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона В случае просрочки застройщиком обязательств более чем на 6 месяцев объект может быть включен в ЕРПО, что повлечет правовые последствия, в частности, приостановление регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, в целях предупреждения нарушения прав участников долевого строительства, недопущения включения указанных объектов в ЕРПО, застройщику необходимо принять меры по заключению дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве со всеми участниками долевого строительства в части изменения сроков ввода объекта в эксплуатацию и срока передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Ранее Региональной службой ГСН РО ООО «СЗ «Авангард» (ИНН 6163143461) по указанным основаниям объявлены предостережения № 61231176140107178250 от 10.08.2023, №61241176140110235249 от 11.04.2024 о недопустимости нарушения обязательных требований. 2. В результате анализа условий проектов договоров, размещенных застройщиком 18.03.2024, 25.03.2024 в ЕИСЖС, установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1 В пункте 3.3 проектов договоров: «План Объекта долевого строительства согласован Сторонами в Приложении № 1 к настоящему Договору. Приложение №1 не выполнено в масштабе и является отображением в графической форме расположения по отношению друг к другу частей объекта долевого строительства (комнат, помещений вспомогательного назначения), а также указывает местоположение объекта долевого строительства на этаже. Наличие на плане обозначений межкомнатных стен/перегородок, ванн, унитазов, умывальников, раковин, электрических щитков, вентиляционных и иных шахт и прочего, имеет условный характер и не создает для Застройщика каких-либо обязательств по фактическому выполнению/установке/поставке указанных объектов». В пункте 9.12 проектов договоров: «В случае наличия на плане (Приложение № 1 к настоящему Договору) обозначений межкомнатных стен/перегородок, окон и дверей, ванн, унитазов, умывальников, раковин, электрических щитков, вентиляционных и иных шахт и прочего оборудования, их расположение будет носить условный характер и может быть изменено Застройщиком в одностороннем порядке без дополнительного уведомления Участник долевого строительства». На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения. Таким образом, поскольку условие договора о предмете договора, в том числе план объекта долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данного условия не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16. Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Указанная правовая позиция подтверждена также судебной практикой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.12.2015 № 5-КГ15-156; п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом о защите прав потребителей, гарантирующий потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его (Определение Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320). Таким образом, пункты 3.3, 9.12 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.2. В пункте 4.3. проекта договоров: «Использование денежных средств Застройщиком регулируется ст. 18 Закона о долевом участии». Как следует из раздела 4 проекта договоров, строительство объекта 1 и объекта 2 осуществляется с использованием счетов эскроу. Между тем, в соответствии с ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные, в т.ч., статьями 18-18.2, настоящего Федерального закона, не применяются. Таким образом, п. 4.3 проектов договоров не применим к данным правоотношениям и подлежит исключению. 2.3 В абзаце 14 пункта 7.1 проектов договоров: «До оформления права собственности на объект долевого строительства Участник долевого строительства обязуется не производить в объекте долевого строительства и в самом здании работы, связанные с отступлением от проекта, а после оформления права собственности на объект долевого строительства, производить указанные действия в установленном порядке с согласованием с проектной организацией, эксплуатирующей организацией и уполномоченными государственными органами. В противном случае гарантийные обязательства снимаются, и Участник долевого строительства самостоятельно несет негативные последствия, связанные с этим». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, запрет участнику долевого строительства осуществлять в объекте долевого строительства любые строительные работы, установленный положениями абзаца 14 пункта 7.1 проектов договоров, не входит в предмет договора. 2.4. В соответствии с пунктами 9.1 - 9.3 проектов договоров: «9.1. Подписанием настоящего Договора Участник долевого строительства дает письменное согласие на осуществление в процессе строительства и/или после окончания строительства Объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию Застройщиком землеустроительных работ (определение границ, межевание, постановка на кадастровый учет, снятие с кадастрового учета и т.п.), связанных с образованием из земельного участка, расположенного непосредственно под Объектом недвижимости, а равно других земельных участков, расположенных под любыми другими возводимыми и/или возведенными отдельно стоящими зданиями/строениями/сооружениями и необходимыми для их эксплуатации и использования в соответствии с правилами и требованиями земельного и иного действующего законодательства, с последующим осуществлением всех необходимых и достаточных процедур, связанных с постановкой на кадастровый учет и внесением во все соответствующие государственные реестры данных в отношении вновь образуемых земельных участков. 9.2. Участник долевого строительства уведомлен и выражает свое безусловное согласие на строительство на указанном земельном участке иных МКД, торгово-развлекательных центров, паркингов и иных объектов недвижимости, на которые пока не получены разрешения на строительство. 9.3. Участник долевого строительства уведомлен и выражает свое безусловное согласие на передачу Застройщиком в соответствии с требованиями банка при проектном финансировании в залог Банку любых прав на земельный участок, в том числе и права аренды, а также прав на объекты незавершенного строительства на данном участке и передачу в Залог всех прав на строящиеся жилые и нежилые помещения». В этой связи необходимо отметить следующее. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с ч. 4. ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома и основные характеристики жилого или нежилого помещения являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение параметров строящегося многоквартирного дома, в т.ч. этажности описанных в предмете договора, являются изменением существенных условий договора. Учитывая изложенное по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, в соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16 Закона №2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе уменьшение площади земельного участка, мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений, разделе, выделе земельного участка происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Таким образом, пункты 9.1.-9.3. проектов договоров противоречат действующему законодательству и ущемляют права участников долевого строительства. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства. На основании изложенного проекты договоров нуждаются в корректировке. (приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований) 2. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: Федеральный закон № 214-ФЗ, постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства», приказ Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации». (приводится описание обязательных требований, которые могут быть нарушены в результате действий (бездействия) организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников) 3. В соответствии счастью 1 статьи 49 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: принять меры: 1) по своевременному размещению в ЕИСЖС (https://дом.рф/) информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства»; 2) по своевременному внесению в проектные декларации объекта 1, объекта 2 с использованием ЕИСЖС изменений, касающихся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, предусмотренных ст. ст. 20-21 Федерального закона № 214-ФЗ, приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации»; 3) в целях предупреждения нарушения прав участников долевого строительства, недопущения включения объекта в ЕРПО, принять меры по заключению дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве со всеми участниками долевого строительства в части изменения срока ввода объекта в эксплуатацию и срока передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства многоквартирного дома по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», XI микрорайон, квартал 11-2 (кадастровый номер земельного участка 61:44:0073012:388); 4) по приведению проектов догов
Вакансии вахтой