РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "БАТАЙСК-ЦЕНТР"
№61241176140115598015

🔢 ИНН:
6141033793
🆔 ОГРН:
1106181000749
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
27.09.2024

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "БАТАЙСК-ЦЕНТР" (ИНН: 6141033793)

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6141033793
ОГРН проверяемого лица 1106181000749
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "БАТАЙСК-ЦЕНТР"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.11.1
Наименование проверочного листа Деятельность в области архитектуры, связанная с созданием архитектурного объекта

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Наталья Андреевна Кириенко

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате мотивированное представление от 26.09.2024 № 539
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 358 от 28.06.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «Батайск-Центр» (ИНН 6141033793) является застройщиком жилого комплекса с отдельностоящим зданием автостоянки по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Луначарского, 180А. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Батайск-Центр» размещена следующая информация: - первоначальный срок ввода в эксплуатацию – 31.12.2026, срок ввода не переносился; - первоначальный срок передачи – 31.03.2027, в настоящее время - 30.06.2027; - разрешение на строительство (№ 61-46-12-2024 от 04.03.2024 сроком до 04.03.2029); - экспертиза проектной документации (№ 61-2-1-3-008674-2024 от 01.03.2024); - проектная документация; - результаты инженерных изысканий; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи от 31.01.2024 б/н, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.02.2024); - проектная декларация (№ 61-001606 в редакции от 10.09.2024); - проекты договора участия в долевом строительстве; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2 кварталы 2024 года; - аудиторские заключения за 2023 год; - фотографии (актуальные на 04.09.2024); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Однако, на дату мониторинга сайта - 25.09.2024, в нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и пп. «и» п. 9 Правил, утвержденными постановлением № 319 ООО СЗ «Батайск-Центр» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, с нарушением срока размещена промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2 квартал 2024 года – 06.08.2024 (размещается не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода, т.е. не позднее 30.07.2024). В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2 квартал 2024 года приходился на 30.07.2024. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлены нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 1) Согласно абз.2 п. 5.1.1 договора: «Свидетельством исполнения обязательств Застройщика, связанных с постройкой Многоквартирного жилого дома, качества произведенных работ, качества Объекта долевого строительства, соответствия проекту и иной технической документации, является оформленное в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома». В соответствии с абз.2 п. 5.3.2 договора: «Учитывая достижение Сторонами соглашения, что доказательством надлежащего качества Объекта долевого строительства является полученное Застройщиком разрешение на ввод Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию согласно п. 5.1.1. настоящего Договора, Участник долевого строительства не вправе уклоняться от подписания Передаточного акта после ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по причине недостатков отделки Объекта долевого строительства при условии фактического выполнения Застройщиком в Объекте долевого строительства работ, указанных в абз. 2 п.5.1.3. настоящего Договора» Согласно ст. 55 ГК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, а п. 5.1.1 и 5.3.2 договора по своей сути освобождают застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 2) В соответствии с абз.2 п. 5.1.3 договора: «При этом под уклонением Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства понимается неподписание в предусмотренный Договором срок по любым причинам Передаточного акта при условии фактического выполнения Застройщиком в Объекте долевого строительства следующих работ: установка стояков трубопроводов холодной и горячей воды, установка канализации с отводами для подключения разводки, установка окон, установка входной двери, разводка трубопроводов отопления с установкой радиаторов, возведение межкомнатных перегородок, отделка всех помещений (согласно Приложению №2 к Договору), включая устройство стяжек, полов, штукатурку, либо требования к Застройщику, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Если у Участника долевого строительства имеются претензии непосредственно к качеству выполненной в Объекте долевого строительства отделки, Стороны применяют положения ст. 7 настоящего Договора» Согласно п. 5.3.3. договора: «В случае уклонения Участника долевого строительства от подписания Сторонами Передаточного акта на Объект долевого строительства Застройщик вправе потребовать, а Участник долевого строительства обязуется компенсировать Застройщику затраты по коммунальным платежам, техобслуживанию соразмерно площади Объекта долевого строительства за период с даты ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и до подписания Сторонами Передаточного акта или составления иного документа о передаче. Компенсация затрат производится в сумме, указанной Застройщиком, безналичными денежными средствами путем их перечисления на расчетный счет Застройщика». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Федеральным законом № 214-ФЗ регламентированы случаи, когда действия участника долевого строительства расцениваются как уклонение участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства/отказ от принятия объекта. Указанные в рассматриваемых положениях проекта договора случаи не могут безусловно признаваться уклонением участника долевого строительства от принятия объекта. Кроме того, исходя из буквального толкования положений проекта договора застройщик наделяется неограниченным правом субъективно расценивать действия участника долевого строительства как уклонение от принятия объекта долевого строительства и в одностороннем порядке оформлять акт приема-передачи объекта, в свою очередь влекущего переход риска случайной гибели объекта долевого строительства на участника долевого строительства. Произвольное применение указанных положений ограничивает право участника долевого строительства на отказ от принятия объекта и, как следствие, реализацию прав, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, п. 5.1.3 и п. 5.3.3 договора противоречат действующему законодательству и ущемляет законные права и интересы участников долевого строительства. 3) В соответствии с п. 6.2 договора: «Сроки завершения строительства и ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию также могут быть изменены Застройщиком в одностороннем порядке в случае внесения изменений в проектную документацию или по иным обстоятельствам, которые могут повлиять на данные сроки, при этом изменение сроков ввода в эксплуатацию не влечет изменения сроков передачи Объекта долевого строительства, согласованных в Договоре. Также безусловным, уважительным основанием для переноса Застройщиком сроков завершения строительства и ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию являются действия и решения государственных и муниципальных органов власти. Стороны согласились, что Застройщик освобождается от ответственности за изменение сроков завершения строительства и ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в случае наступления вышеизложенных обстоятельств». Согласно ч.3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. В тоже время согласно п. 1.4 договора предполагаемый срок ввода многоквартирных домов в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2026 года. При этом действующим законодательством не установлены основания для переноса застройщиком сроков завершения строительства, которые освобождают застройщика от ответственности. Таким образом п.6.2 договора противоречит действующему законодательству. 4) Согласно п. 9.2 и раздела 7 договора (п.7.1-7.6): «п. 7.1. Передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляются по Акту приема-передачи и Акту осмотра объекта долевого строительства, подписываемому Участником долевого строительства и Застройщиком с учетом следующих особенностей: - при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства Застройщик и Участник долевого строительства указывают в Акте осмотра объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению Застройщиком. - Акт осмотра объекта долевого строительства подписывается перед подписанием Акта приема-передачи. - Застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков (дефектов) в срок не более 60 календарных дней со дня подписания Акта приема - передачи объекта долевого строительства. п. 7.2. При наличии разногласий относительно указанного перечня недостатков (дефектов), Застройщик обеспечивает составление Акта осмотра с участием специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования и/или строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. п. 7.3. Участник долевого строительства, имеет право самостоятельно и за свой счет привлекать специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования и/или строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для составления Акта осмотра. п. 7.4. Расходы по оплате услуг привлеченного специалиста для составления Акта осмотра, несет Застройщик, в случае указанном в п. 7.2. настоящего Договора. Расходы по оплате услуг привлеченного специалиста для составления Акта осмотра, несет Участник долевого строительства в случае указанном в п. 7.3. настоящего Договора. п. 7.5. Техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования и осуществляется в следующем порядке: - дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования; - участник долевого строительства и Застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра; п. 7.6. Не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом, Стороны участвовавшие в осмотре подписывают Акт осмотра, составленный в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства». Однако, застройщик применил в договоре особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380, которые действуют в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно. Таким образом, установленные особенности передачи объекта долевого строительства Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380 носят временный характер и распространяют свое действие на период передачи объектов долевого строительства до конца 2024 года. В тоже время согласно п. 1.4 договора предполагаемый срок ввода многоквартирных домов в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2026 года. С учетом изложенного п. 7.1- 7.6 договора противоречат положениям Федерального закона №214-ФЗ. Дополнительно сообщаем следующее. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В соответствии с ч. 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) существенный недостаток товара (работы, услуги) неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки; Исходя из приведенных норм, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела, в необходимых случаях назначается экспертиза. При этом законодатель не ставит право участника долевого строительства отказаться от подписания акта приема-передачи в зависимость от существенности выявленных недостатков. Также положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок для устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 1 ст. 20 Закона № 2300-1 если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. Учитывая изложенного, указанные пункты противоречат действующему законодательств и нуждается в корректировке. 5) В соответствии с п. 9.3 договора: «Гарантийный срок для Объекта долевого строительства (Квартиры), составляет 3 (три) года и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства». В данной связи необходимо отметить следующее. В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Данная норма изложена в редакции Федерального закона от 08.08.2024 №266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 08.08.2024 №266-ФЗ), вступившим в законную силу с 1 сентября 2024 года. Между тем в соответствии с первоначальной редакцией ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на объект недвижимости составлял 5 (пять) лет со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства. Как следует из ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ. В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ не содержит положений, устанавливающих обратную силу его применения, в связи с чем положения в части изменения гарантийного срока на объект долевого строительства не распространяются на правоотношения, возникшие до 01.09.2024. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта заключен 19.06.2024. Таким образом, имелись заключенные до 01.09.2024 договоры участия в долевом строительстве, одним из условий которых являлось установление гарантийного срока для объекта долевого строительства в 5 лет. Исходя из указанных выше положений законодательства данный гарантийный срок считается не измененным и распространяется, в т.ч., и на помещения общего пользования. В связи с этим складывается ситуация, когда на один и тот же объект у участников долевого строительства, заключивших ДДУ до 01.09.2024, указан гарантийный срок в 5 лет, а у участников долевого строительства, заключивших ДДУ после 01.09.2024 – в 3 года. Однако, в связи с тем, что их доля в общем имуществе в натуре не выделяется, у застройщика сохраняются обязательства в части гарантийного срока в отношении всего такого имущества. Также необходимо отметить следующее. Как следует из ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Между тем, многоквартирный дом представляет собой неделимую и сложную недвижимую вещь и любая квартира в многоквартирном доме является принадлежностью главной вещи - совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома; все работы по проектированию и возведению многоквартирного жилого дома являются едиными для дома в целом, межпанельные швы являются общим имуществом (ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 - 40 ЖК РФ), при этом собственникам квартиры в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому, устанавливая гарантию качества соответствующего имущества по договору участия в долевом строительстве, застройщик, по сути, гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом. Аналогичная правовая позиция отражена и в судебной практике (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.07.2021 по делу № 88-12768/2021, 2-22/2020; определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2020 № 88-15858/2020). В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Исходя из положений ст. 11 ГК РФ за защитой нарушенных и оспариваемых прав и законных интересов в арбитражный суд вправе обратиться заинтересованное лицо. Ст. 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В обязанности управляющей компании в силу подпункта «д» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, входит организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, включающая в себя ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ЖК РФ не содержит прямых указаний о необходимости принятия решения общим собранием собственников для возложения на управляющую организацию полномочий по подаче иска такой категории спора. Управляющая организация становится ответственной за надлежащее состояние жилых домов перед собственниками последних после сдачи этих домов в эксплуатацию и наделена полномочиями действовать в их интересах, в т.ч. предъявлять застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 декабря 2010 года № 5441/10, определении Верховного суда Российской Федерации от 17.07.2020 №305-ЭС19-20516(5), постановлении Арбитражного суда Московского округа от 19.02.2021 по делу №А40-217303/16. Таким образом, управляющая организация в силу закона обязана представлять интересы собственников по управлению общим имуществом многоквартирного дома, в том числе для защиты их прав и законных интересов в правоотношениях по поводу пользования общим имуществом путем ведения претензионной и исковой работы с застройщиком об устранении недостатков, выявленных в ходе его эксплуатации в период гарантийного срока. Из изложенного следует, что даже при наличии 1 ДДУ, заключенного до 01.09.2024, управляющая организация будет вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении выявленных недостатков в общем имуществе многоквартирного дома в пределах установленного таким договором гарантийного срока – 5 лет. Из указанного выше следует, что установление застройщиком для участников долевого строительства объекта, заключающих ДДУ после 01.09.2024, гарантийного срока на объект долевого строительства в 3 года поставит их в неравное правовое положение по отношению к участникам долевого строительства указанных объектов, заключившим ДДУ до 01.09.2024, что недопустимо. Кроме того, участник долевого строительства является более слабой стороной договора, которая не участвует в разработке проекта договора. Также необходимо учитывать и положения пункта 6 статьи 5 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с которым изготовитель (исполнитель) вправе устанавливать на товар (работу) гарантийный срок - период, в течение которого в случае обнаружения в товаре (работе) недостатка изготовитель (исполнитель), продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны удовлетворить требования потребителя. Из буквального толкования данной нормы следует, что на один товар (работу) устанавливается один гарантийный срок. Таким образом, п. 9.3 проектов ДДУ не соответствует законодательству и нуждается в изменении гарантийного срока на объекты 1 и 2: пять лет вместо трех. 6) Согласно п. 10.1 договора: «С момента выплаты Застройщику полной суммы своего долевого участия или с переводом долга на нового Участника долевого строительства, Участник долевого строительства имеет право в установленном законодательством порядке уступить свои права и обязанности, вытекающие из настоящего Договора, третьему лицу, только после письменного согласования с Застройщиком. Соглашение об уступке прав по настоящему Договору, заключенное Участником долевого строительства без согласия Застройщика, является недействительным и не влечет возникновение у третьих лиц каких-либо прав на Квартиру». В соответствии со ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Таким образом п.10.1 договора противоречит действующему законодательству. 7) В соответствии с п. 11.2 догово

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой