РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МСК-ДОН"
№61241176140115799728

🔢 ИНН:
6164123490
🆔 ОГРН:
1186196041074
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Есть возражение
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
11.10.2024

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Есть возражение) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МСК-ДОН" (ИНН: 6164123490)

Смотреть все проверки данной организации (2 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6164123490
ОГРН проверяемого лица 1186196041074
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МСК-ДОН"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Не является субъектом МСП
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Асланова Людмила Сергеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате мотивированное представление от 03.10.2024 № 577
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 358 от 28.06.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянками по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Михаила Нагибина (1-й этап строительства) жилые дома поз. 10, 11, 12, 13 по ПЗУ – 1 этап строительства (далее – объект). Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.12.2025. Первоначальный срок ввода объектов в эксплуатацию в соответствии с проектными декларациями – 2 квартал 2025 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001287 с изменениями по состоянию на 16.09.2024 срок передачи объектов долевого строительства – 30.12.2025, срок ввода объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2025 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС на 27.09.2024 ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) размещены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ. Также в ЕИСЖС на 27.09.2024 ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-310-984501-2021 от 29.01.2021 со сроком действия до 29.01.2029; - экспертиза проектной документации и результаты инженерных изысканий (№61-2-1-3-066632-2021 от 11.11.2021); - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка от 30.03.2021); - проектная декларация № 61-001287 в редакции от 16.09.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве (далее – проекты договоров) на жилое и нежилое помещения (в редакции от 19.09.2024); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2 кварталы 2024 года; - фотографии (актуальные на 05.09.2024); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. На дату мониторинга сайта – 27.09.2024 выявлены следующие нарушения требований ст. 3.1, ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «МСК-ДОН» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф: 1.1. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) нарушены сроки опубликования и размещения изменений, вносимых в подраздел 10.4 раздела 10 проектной декларации № 61-001287 о выданных положительных заключениях негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения от 07.03.2023 № 001-2023, от 03.05.2023 № 0002-2023, от 05.05.2023 № 0003-2023, от 11.05.2023 № 0004-2023, от 18.08.2023 № 0005-2023, от 13.11.2023 № 61-2-1-2-068343-2023 (далее – положительные заключения). В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан был внести изменения в подраздел 10.4 раздела 10 проектной декларации № 61-001287 о выданных положительных заключениях до 10.04.2023, 12.06.2023 (10.06.2023 – нерабочий день), 11.09.2023 (10.09.2023 – нерабочий день), 10.11.2023. Однако, на дату мониторинга сайта – 27.09.2024 соответствующая информация застройщиком в проектную декларацию не внесена. Дата совершения административного правонарушения – 11.04.2023, 13.06.2023, 12.09.2023, 11.11.2023. 1.2. В соответствии с п.п. «с» п. 9 Правил застройщиком в ЕИСЖС должны быть размещены документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (участки), на котором осуществляется строительство каждого объекта (объектов) недвижимости, указанного в размещенных в системе жилищного строительства проектных декларациях (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости договор аренды (субаренды) земельного участка). Вместе с тем, в нарушение требований п. 15 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, «с» п. 9 Правил ООО СЗ «МСК-ДОН» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 27.09.2024 не размещена выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок. 1.3. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001287 от 24.02.2022 с изменениями по состоянию на 16.09.2024 по поз. 10 – указаны характеристики 1 нежилого помещения – помещения для хранения автомобилей – 3424,25 кв.м., в отношении которого могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по поз. 11 указаны характеристики 1 нежилого помещения – помещения для хранения автомобилей – 2167.59 кв.м., в отношении которого могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по поз. 12 указаны характеристики 2 нежилых помещений – помещение для хранения автомобилей – 7605,17 кв.м. и помещение для хранения автомобилей – 7999,95 кв.м., в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по поз. 13 указаны характеристики 2 нежилых помещений – помещение для хранения автомобилей – 2121,69 кв.м. и помещение для хранения автомобилей – 2531.64 кв.м., в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В проектной документации предусмотрено строительство в составе объекта: по поз. 10 – автостоянки на 94 машино-мест, по поз. 11 – автостоянки на 51 машино-место, по поз. 12 – автостоянки на 513 машино-мест, по поз. 13 – автостоянки на 154 машино-мест. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 27.09.2024 № КУВИ-001/2024-240235141 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0012101:962 содержатся записи о государственной регистрации в августе и сентябре 2024 года договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком как в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с указанием номера стояночного места, так и в отношении непосредственно машино-мест в объекте. Вместе с тем, информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001287 не указана. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр утверждена форма проектной декларации, в раздел 19.7 которой вносятся сведения о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу. В связи с тем, что информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001287 по итогам августа 2024 года не указана, ООО СЗ «МСК-ДОН» совершено административное правонарушение, предусмотренное ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Дата совершения административного правонарушения – 11.09.2024. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Также необходимо учитывать, что заключение застройщиком договоров участия в долевом строительстве в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку является (будет являться) нарушением законодательства РФ и повлечет нарушение прав участников долевого строительства ввиду следующего. Понятие машино-места было введено с 01.01.2017 в п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также в ст. 130 Гражданского кодекса РФ. До 01.01.2017 машино-места не имели статуса в виде самостоятельного объекта недвижимого имущества. Необходимо отметить, что в соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Также следует учитывать, что на основании ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Таким образом, в силу прямого (императивного) указания Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства могут быть только жилое и нежилое помещение, машино-место. На основании изложенного застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – машино-места, а не в отношении автостоянки без указания объекта долевого строительства – машино-места. Кроме того, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета. Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения. При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места. Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола. Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машино-места устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе. Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта. Следует учитывать, что приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места. В случае продажи долей в праве долевой собственности на нежилое помещение – подземную автостоянку требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машино-места, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше). Кроме того, в указанном случае не будут применяться требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту. Таким образом, заключение с участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства в котором будет является доля в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с получением в пользование машино-места, нарушает его права и влечет определенные риски, в частности: - пользование «зависимым» машино-местом; -отсутствие статуса собственника самостоятельного объекта недвижимости; -применение особенностей долевой собственности при продаже доли; -несоответствие минимальных размеров машино-места требованиям Приказа. Таким образом, подраздел 15.1 раздела 15, в графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001287 от 24.02.2022 с изменениями по состоянию на 16.09.2024 в части указания количества нежилых помещений, машино-мест в составе объекта, а также характеристик нежилых помещений, в отношении которых застройщиком могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве содержат недостоверные сведения и требуют корректировки, необходимо указать количество и площадь машино-мест в составе объекта. Указанные сведения застройщик должен был внести путем размещения в ЕИСЖС до регистрации первого договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ). По объекту первый ДДУ зарегистрирован 20.06.2022, информация подлежала внесению застройщиком не позднее 20.06.2022. Дата совершения административного правонарушения – 21.06.2022. Указанное образует состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Давность привлечения к административной ответственности по такому виду правонарушений установлена ст. 4.5 КРФ об АП и составляет 1 год со дня их совершения. Таким образом, привлечение к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП ООО СЗ «МСК-ДОН» за указанное правонарушение не представляется возможным в связи с истечением срока давности. Кроме того, согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. Застройщик в нарушение указанных положений законодательства на дату наблюдения – 27.09.2024 не разместил проект договора участия в долевом строительстве на машино-место по объекту. 2. Проведенный анализ проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных 19.09.2024 застройщиком в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения – 27.09.2024, показал следующее. В соответствии с пунктом 4.1 проектов договоров: «Гарантийный срок на Объект долевого строительства составляет 3 (три) года. Течение гарантийного срока начинается со дня передачи объекта Участнику долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года, который исчисляется со дня подписания первого акта приема – передачи объекта долевого строительства». В данной связи необходимо отметить следующее. В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Данная норма изложена в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ), вступившего в законную силу с 01.09.2024. Между тем в соответствии с первоначальной редакцией ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на объект недвижимости составлял 5 (пять) лет со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства. Как следует из ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ. В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ не содержит положений, устанавливающих обратную силу его применения, в связи с чем положения в части изменения гарантийного срока на объект долевого строительства не распространяются на правоотношения, возникшие до 01.09.2024. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта заключен 20.06.2022. Таким образом, по объекту имеются заключенные до 01.09.2024 договоры участия в долевом строительстве, одним из условий которых является установление гарантийного срока для объекта недвижимости в 5 лет. Исходя из указанных выше положений законодательства данный гарантийный срок считается не измененным и распространяется, в т.ч., и на помещения общего пользования. В связи с внесением застройщиком изменений в проект договора на объект в части уменьшения на них гарантийного срока до 3 лет уменьшается и гарантийный срок на общее имущество. Таким образом, складывается ситуация, когда на один и тот же объект у участников долевого строительства, заключивших договоры до 01.09.2024, указан гарантийный срок – 5 лет, а у участников долевого строительства, заключивших договоры после 01.09.2024 – 3 года. Однако, в связи с тем, что их доля в общем имуществе в натуре не выделяется, у застройщика сохраняются обязательства в части гарантийного срока в отношении всего такого имущества. Также необходимо отметить следующее. Как следует из ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Между тем, многоквартирный дом представляет собой неделимую и сложную недвижимую вещь и любая квартира в многоквартирном доме является принадлежностью главной вещи - совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома; все работы по проектированию и возведению многоквартирного жилого дома являются едиными для дома в целом, межпанельные швы являются общим имуществом (ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 - 40 ЖК РФ), при этом собственникам квартиры в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому, устанавливая гарантию качества соответствующего имущества по договору участия в долевом строительстве, застройщик, по сути, гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом. Аналогичная правовая позиция отражена и в судебной практике (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.07.2021 по делу № 88-12768/2021, 2-22/2020; определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2020 № 88-15858/2020). В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Исходя из положений ст. 11 ГК РФ за защитой нарушенных и оспариваемых прав и законных интересов в суд вправе обратиться заинтересованное лицо. Ст. 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В обязанности управляющей компании в силу подпункта «д» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, входит организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, включающая в себя ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ЖК РФ не содержит прямых указаний о необходимости принятия решения общим собранием собственников для возложения на управляющую организацию полномочий по подаче иска такой категории спора. Управляющая организация становится ответственной за надлежащее состояние жилых домов перед собственниками последних после сдачи этих домов в эксплуатацию и наделена полномочиями действовать в их интересах, в т.ч. предъявлять застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 года № 5441/10, определении Верховного суда Российской Федерации от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5), постановлении Арбитражного суда Московского округа от 19.02.2021 по делу № А40-217303/16. Таким образом, управляющая организация в силу закона обязана представлять интересы собственников по управлению общим имуществом многоквартирного дома, в том числе для защиты их прав и законных интересов в правоотношениях по поводу пользования общим имуществом путем ведения претензионной и исковой работы с застройщиком об устранении недостатков, выявленных в ходе его эксплуатации в период гарантийного срока. Из изложенного следует, что даже при наличии одного договора участия в долевом строительстве, заключенного до 01.09.2024, управляющая организация будет вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении выявленных недостатков в общем имуществе многоквартирного дома в пределах установленного таким договором гарантийного срока – 5 лет. Из указанного выше следует, что установление ООО «СЗ «МСК-ГРУПП» для участников долевого строительства объекта, заключающих договоры после 01.09.2024, гарантийного срока на объект долевого строительства в 3 года поставит их в неравное правовое положение по отношению к участникам долевого строительства указанного объекта, заключивших договоры до 01.09.2024, что недопустимо. Кроме того, участник долевого строительства является более слабой стороной договора, которая не участвует в разработке проекта договора. Также необходимо учитывать и положения п. 6 ст. 5 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с которым изготовитель (исполнитель) вправе устанавливать на товар (работу) гарантийный срок - период, в течение которого в случае обнаружения в товаре (работе) недостатка изготовитель (исполнитель), продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны удовлетворить требования потребителя. Из буквального толкования данной нормы следует, что на один товар (работу) устанавливается один гарантийный срок. Таким образом, пункт 4.1 проектов договоров нуждается в корректировке и изменении гарантийного срока на объект недвижимости: пять лет вместо трех. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. Таким образом, по результатам наблюдения выявлены сведения об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям. принять меры: 1) по своевременному размещению в ЕИСЖС (https://дом.рф/) информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства»; 2) по своевременному внесению в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменений, касающихся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, предусмотренных ст. ст. 20-21 Федерального закона № 214-ФЗ, приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации»; 3) по внесению с использованием ЕИСЖС изменений в подраздел 10.4 раздела 10 проектной декларации № 61-001287 в части указания информации о выданных положительных заключениях негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения от 07.03.2023 № 001-2023, от 03.05.2023 № 0002-2023, от 05.05.2023 № 0003-2023, от 11.05.2023 № 0004-2023, от 18.08.2023 № 0005-2023, от 13.11.2023 № 61-2-1-2-068343-2023; 4) по размещению в ЕИСЖС выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта; 5) по приведению проектов договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения в соответствие с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ и размещению их в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф; 6) по внесению с использованием ЕИ

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой