Предостережение:

• 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 545 от 27.09.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением № 319 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «РСК» размещена информация о строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения 4-я, 5-я, 6-я секция 14 секционного жилого дома (2-ой этап строительства) по ул. Вересаева 103 «В» в г. Ростове-на-Дону» (согласно информации, размещенной по адресу: https://наш.дом.рф, срок ввода в эксплуатацию – 31.12.2024 (срок переносился, первоначальный срок- 30.09.2024), срок передачи объектов долевого строительства – 30.12.2024 (срок не переносился): - разрешение на строительство № 61-310-875001-2016 от 11.02.2016 (со сроком действия – 11.02.2026); - проектная декларация № 61-001412 с изменениями от 18.10.2024; - проекты договора участия в долевом строительстве (со сроком передачи – 30.12.2024); - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1,2,3 кварталы 2021 года 1, 2, 3 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 кварталы 2023 года, 1,2,3 кварталы 2024 года; - годовой бухгалтерский баланс за 2021, 2022, 2023 г.; - аудиторское заключение за 2022, 2023 г.; - фотографии (актуальные на 02.10.2024); - градостроительный план; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства; - экспертиза проектной документации № 61-1-2-0194-15 от 05.11.2015, выполненное ООО «АРТИФЕКС»; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка с правом выкупа от 01.08.2014, дополнительные соглашения к договору о продлении срока аренды). Поскольку экспертиза проектной документации проводилась в 2015 году (до 01.07.2018), на застройщика распространяются требования по размещению проектной документации на сайте. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 10.1, 10.2 Правил ООО СЗ «РСК» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения - 31.10.2024 по объекту не размещены: - положительное заключение экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-028075-2024 от 05.06.2024, выполненное ООО «ЭНЕРГОЭКСПЕРТПРОЕКТ» (ИНН 3327142993), - подтверждение о соответствии изменений № 11/2014-2-ПСИ1 от 10.09.2024, внесенных в проектную документацию шифр 11/2014-2, разработанную ООО «СтройИнвестПроект» (ИНН 6164107603), утвержденное главным инженером проекта Минулиным А.Д. (П-028476). В соответствии с ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. Указанные документы подлежали размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. Даты совершения правонарушений – 11.06.2024, 14.09.2024. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 2. В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлен перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве. Согласно ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные ч. 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Согласно пункту 5.1 проектов договоров застройщик обязан передать участнику объект после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2024. В соответствии с разделами 17.1, 17.2 проектной декларации № 61-001412 с последними внесенными изменениями от 18.10.2024 планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2024 года, планируемая дата передачи застройщиком объектов долевого строительства – 30.12.2024. В соответствии с ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами, а ч. 3 ст. 192 ГК РФ установлено, что срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Таким образом, в проектной декларации № 61-001412 в редакции на 18.10.2024 и проектах договоров содержится недостоверная информация: датой ввода в эксплуатацию в проектной декларации является 31.12.2024, а в проектах договоров дата передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 30.12.2024, т.е. ввод объекта в эксплуатацию происходит позже передачи его участнику долевого строительства. Изменения в проектную декларацию № 61-001412 с указанным сроком ввода объекта размещены застройщиком в ЕИСЖС 24.09.24. Дата совершения административного правонарушения – 24.09.2024. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 2. В результате анализа условий проектов договора участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещение (далее – проекты договора), размещенных в ЕИСЖС, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. В соответствии с пунктом 4.4.- 4.5. проектов договора «Если по результатам обмеров Объекта Общая приведенная площадь Объекта превысит Проектную общую приведенную площадь Объекта, и такое расхождение будет превышать 5 (пять) процентов, то Участник обязуется уплатить Застройщику разницу, рассчитанную исходя из разницы площадей (Общей приведенной площади Объекта и Проектной общей приведенной площади Объекта) за вычетом 5 (пяти) процентов. Расчеты производятся исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в договоре. Оплата осуществляется Участником путем перечисления денежных средств в рублях на расчетный счет Застройщика в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Акта сверки взаиморасчетов либо получения от Застройщика письменного требования, или в сроки, установленные соответствующим дополнительным соглашением об изменении цены Договора. Если по результатам обмеров Объекта Общая приведенная площадь Объекта будет меньше Проектной общей приведенной площади Объекта, и такое расхождение будет превышать 5 (пять) процентов, то Застройщик обязуется вернуть Участнику разницу, рассчитанную исходя из разницы площадей (Проектной общей приведенной площади Объекта и Общей приведенной площади Объекта) за вычетом 5 (пяти) процентов. Расчеты производятся исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в договоре. Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях Участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Акта сверки взаиморасчетов либо получения от Участника письменного требования, или в сроки, установленные соответствующим дополнительным соглашением об изменении цены Договора.». В соответствии с п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Кроме того, условия пунктов 4.4.-4.5. проектов договора не соответствуют требованиям ст. 5 и п.п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади, а также при превышении допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения (на более пять процентов от общей площади объекта долевого строительства) по требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке. Таким образом, условия пунктов 4.4.-4.5. проекта договора, предусматривающие превышение допустимого размера изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, а также предусматривающие изменение цены договора участия в долевом строительстве без согласования застройщиком с участником долевого строительства соответствующего дополнительного соглашения к договору, не соответствуют требованиям ч. 1 ст. 450 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО СЗ «РСК» за аналогичное нарушение объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований. Учитывая изложенное, проекты договора участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещение, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, размещенные в ЕИСЖС на дату мониторинга – 31.10.2024, не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждаются в корректировке. 3. В период с 03.10.2024 по 16.10.2024 на основании извещения застройщика об окончании строительства от 17.09.2024 Региональной службой ГСН РО проведена проверка законченного строительством объекта, по результатам которой принято решение об отказе в выдаче ООО СЗ «РСК» заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства в связи с тем, что работы по строительству объекта капитального строительства в полном объеме, предусмотренном проектной документацией (шифр 11/2014-2), не завершены, в том числе не выполнено остекление балконов и лоджий. Кроме того, согласно сведениям о первом ДДУ, размещенным застройщиком в ЕИСЖС, застройщиком заключаются договоры участия в долевом строительстве, в соответствии с которыми застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект с остеклением балконов и лоджий (в т.ч., договор № 222 участия в долевом строительстве от 15.11.2022). В силу ч. 1 ст. 7 Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В связи с изложенным усматривается, что застройщиком могут быть не в полном объеме исполнены обязательства по договорам участия в долевом строительстве. (приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований) 2. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. (приводится описание обязательных требований, которые могут быть нарушены в результате действий (бездействия) организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников) 3. В соответствии счастью 1 статьи 49 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: 1) Принять меры по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства в части исполнения застройщиком обязанности по передаче участникам долевого строительства объектов, соответствующих заключенным договорам долевого участия, в соответствии с действующим законодательством. 2) Принять меры по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства в части привидения договора, размещенного в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствие с действующим законодательством; 3) Принять меры по размещению информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил в установленные сроки. (указываются меры, которые необходимо принять контролируемому лицу для обеспечения соблюдения обязательных требований, а также при необходимости сроки их принятия (не может быть указано требование о предоставлении контролируемым лицом сведений и документов) 4. Вы вправе подать возражение на данное предостережение в порядке, установленном постановлением Правительства Ростовской области от 22.11.2021 № 956 «О региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области»