|
Значение |
1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии):
На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №545 от 27.09.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее.
ООО СЗ «РБС» (ИНН 6166126513) является застройщиком многоквартирных жилых домов по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пер. Бродского, 8 и пер. Бродского, 10.
Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 29.09.2023. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией – 3 квартал 2023 года.
В соответствии с проектными декларациями (№61-001425, №61-001426 с изменениями от 05.09.2024) срок передачи объектов долевого строительства перенесен на 30.06.2025, срок ввода объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2025 года.
Таким образом, застройщиком сроки передачи объектов долевого строительства неоднократно переносились:
- изменения в проектные декларации (№61-001425, №61-001426) от 25.04.2023 – 30.09.2024;
- изменения в проектные декларации (№61-001425, №61-001426) от 25.09.2023 – 31.03.2025;
- изменения в проектные декларации (№61-001425, №61-001426) от 02.10.2023 – 31.12.2024;
- изменения в проектные декларации (№61-001425, №61-001426) от 04.09.2024 – 29.08.2025;
- изменения в проектные декларации (№61-001425, №61-001426) от 05.09.2024 – 30.06.2025.
Согласно данным проектным декларациям (№61-001425, №61-001426 с изменениями от 06.12.2024) в отношении объекта по пер. Бродского, 8 количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве 52 шт. на 52 жилых помещения площадью 1656,17 кв.м., по пер. Бродского, 10 количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве 43 шт. на 43 жилых помещения площадью 1722,91 кв.м.
По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено следующее.
В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «РБС» (ИНН 6166126513) размещена информация о строительстве многоквартирных жилых домов по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пер. Бродского, 8 и пер. Бродского, 10:
- разрешения на строительство №61-59-123-2022 от 14.04.2023 со сроком действия до 14.01.2025 (пер. Бродского, 8) и №61-59-124-2022 от 14.04.2023 со сроком действия до 14.01.2025 (пер. Бродского, 10);
- заключения экспертизы проектной документации от 10.04.2023 №61-2-1-3-018079 (Бродского, 10); №61-2-1-3-018084-2023 (Бродского, 8); от 22.11.2022 №61-2-1-3-081675-2022 (Бродского, 8), №61-2-1-3-081670-2022 (Бродского, 10);
- проектные декларации № 61-001425 и № 61-001426 с изменениями от 06.12.2024;
- проекты договоров участия в долевом строительстве (в редакции от 01.10.2024);
- фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта – по состоянию на 06.12.2024;
- градостроительные планы земельных участков;
- извещение о начале строительства;
- схемы планировочной организации земельных участков;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельные участки;
- аудиторское заключение за период 02.11.2022 по 31.12.2023 г.г.;
- бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2022 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года и 1, 2, 3 кварталы 2024 года;
- сведения о первых договорах участия в долевом строительстве;
- сведения об открытии расчетного счета застройщика.
Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил.
Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.
Учитывая изложенное, информация ООО СЗ «РБС» размещена в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил не выявлено.
1. Анализ проектов договоров (далее – проект договора) участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком 01.10.2024 в ЕИСЖС, показал следующее.
В соответствии с п. 1.3 проекта договора «Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства 2 квартал 2025 года. Застройщик вправе досрочно передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства».
В проектных декларациях № 61-001425, № 61-001426 с изменениями от 06.12.2024 в разделе 17.1.2 указан планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства 2 квартал 2025 года в разделе 17.2 указана информация о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 30.06.2025.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора, по которому между сторонами должно быть достигнуто соглашение.
Срок передачи должен быть точно определен конкретной датой и указан как в проектной декларации, так и в договоре участия в долевом строительстве.
Таким образом, п. 1.3 проекта договора противоречит Федеральному закону №214-ФЗ и застройщику необходимо указать четкую дату передачи объекта долевого строительства.
2. В проектных декларациях № 61-001425, № 61-001426 с изменениями от 06.12.2024 в разделе 17.1.2 указан планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства 2 квартал 2025 года (первоначальный срок – 3 квартал 2023 года), в разделе 17.2 указана информация о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 30.06.2025 (первоначальный срок – 29.09.2023).
С учетом изложенного срок исполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства в настоящее время нарушен на один год.
Застройщиком перенесён срок исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, установленный договорами участия в долевом строительстве, на три и более месяца по указанным адресам.
Кроме того, ООО СЗ «РБС» осуществляется строительство указанных многоквартирных домов в соответствии с Правилами предоставления иных межбюджетных трансфертов на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 июля 2005 г. № 428 «О порядке предоставления иных межбюджетных трансфертов на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков», на основании договора о предоставлении социальной выплаты для приобретения (строительства) жилья за счет средств, предусмотренных на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков, заключаемый органом местного самоуправления шахтерского города или поселка с гражданином.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, ООО СЗ «РБС» в целях соблюдения требований ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ необходимо направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения.
Вместе с тем в Региональной службе ГСН РО отсутствует информация о направлении указанных уведомлений.
По смыслу приведенной нормы закона согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
При этом информация о заключении дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве в части переноса срока исполнения обязательств со всеми участниками долевого строительства Региональной службе ГСН РО отсутствует.
ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ
о недопустимости нарушения обязательных требований
и предлагаю:
принять меры ООО СЗ «РБС»:
1) по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства в части привидения договора, размещенного в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствие с действующим законодательством;
2) по передаче ООО СЗ «РБС» объектов долевого строительства участникам долевого строительства в установленный договором либо дополнительным соглашением срок. |