РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЮФО СТРОЙГРУПП"
№61251176140116902657

🔢 ИНН:
2309170178
🆔 ОГРН:
1192375011080
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
13.01.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЮФО СТРОЙГРУПП" (ИНН: 2309170178)

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 2309170178
ОГРН проверяемого лица 1192375011080
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЮФО СТРОЙГРУПП"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Горбацевич Наталья Евгеньевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате предостережение
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЮФО «Стройгрупп» ИНН 2309170178 Юридический адрес: 350000, г. Краснодар, ул. Коммунаров, д. 128, офис 312. (указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина или наименование организации (в родительном падеже), их индивидуальные номера налогоплательщика) 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 545 от 27.09.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 02.12.2024 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» (ИНН 2309170178) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, №11 «в», на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072101:228 (ЖК «Frame») (далее – объект), на основании разрешения на строительство № 61-310-010401-2022 от 29.04.2022 co сроком действия до 25.04.2032; Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 29.07.2025. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 1 квартал 2025. В соответствии с проектной декларацией № 61-001408 от 13.09.2022 с изменениями от 26.11.2024 срок передачи объектов долевого строительства -29.07.2025, срок ввода объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2025. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» (ИНН 2309170178) на дату мониторинга - 19.12.2024 размещена информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-310-010401-2022 от 29.04.2022 co сроком действия до 25.04.2032; -проектная декларация № 61-001408 от 13.09.2022 c изменениями от 11.12.2024; - проект договора участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - аудиторские заключения за 2022, 2023 годы; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2,3,4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2,3 кварталы 2024 года; - актуальные фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 29 ноября 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок (договор купли - продажи земельного участка от 15.10.2019, зарегистрированный в Росреестре - 15.11.2019 № 61:44:0072101:228-61/001/2019-7, выписка из ЕГPН от 13.07.2022, подтверждающая право собственности на земельный участок). B единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий поскольку обязанность по размещению указанных документов y застройщика отсутствует в связи c получением положительного заключения экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-025925-2022 - 26.04.2022 года. B соответствии c ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения o заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также o представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, y застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. В соответствии с ч. 1. ст. 3.1 Федерального закона №214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренную настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что информация ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» размещена в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 02.12.2024 в полном объеме. Вместе с тем возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, не актуализация других документов, предусмотренных ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место) (далее - проект договора), размещенного ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» в ЕИСЖС на дату мониторинга сайта – 02.12.2024 по объекту, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 1. В соответствии с п.5.6 проекта договора «Участник долевого строительства вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к качеству передаваемого Объекта долевого строительства, а именно отступления от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований. В целях исполнения настоящего Договора (в период приемки Объекта долевого строительства и в гарантийный период) существенным признается такое нарушение требований к качеству Объекта долевого строительства, при котором невозможность использования Объекта по назначению очевидна (то есть может быть установлена без применения специальных познаний и средств), либо использование Объекта долевого строительства по его назначению с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью Участника долевого строительства и третьих лиц. В случае, если выявленные Участником долевого строительства несоответствия Объекта не относятся к существенным недостаткам, они рассматриваются Сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия Участником долевого строительства Объекта и подписания Передаточного Акта в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока Объекта, после передачи Объекта Участнику в соответствии с условиями настоящего Договора. Обязанность по доказыванию фактов существенного нарушения качества Объекта долевого строительства и непригодности его использования возлагается на Участника долевого строительства». В соответствии с п.5.7 проекта договора «В случае, если Объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков». В соответствии с п.5.9 проекта договора «В случае, отсутствия существенных претензий в отношении качества объекта долевого строительства, а именно отступлений от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований, отказ Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора, в связи с выявленными Участником долевого строительства недостатками, при условии наличия у Застройщика Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию и получения Участником долевого строительства уведомления от Застройщика о завершении строительства Объекта недвижимости согласно п. 5.4 настоящего Договора, признается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта». В соответствии с абзацем 21 п. 7.1 проекта договора «В случае обнаружения при приемке Объекта долевого строительства несущественных нарушений качества Объекта долевого строительства, Участник долевого строительства обязан принять Объект по передаточному акту. При этом Стороны вправе дополнительно составить Акт о недостатках с указанием разумных сроков их устранения». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Также Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Кроме того, постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» устанавливающее п. «в» ч. 1 понятия «существенных» и «несущественных» недостатков, носило временный характер и прекратило своё действие 30.06.2023. Определение в указанных пунктах проектов договоров несущественных дефектов, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренные ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ Необходимо отметить, что согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена также в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 Таким образом, условия п. 5.6, п. 5.7, п. 5.9, абзаца 21 п. 7.1 проекта договора, обязывающие принять объект долевого строительства только при отсутствии существенных недостатков, которые делают его непригодным для использования, не соответствуют требованиям ч. ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а также ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1. 2. В соответствии с п.6.3 проекта договора «Длительность гарантийного срока на передаваемый Участнику долевого строительства Объект долевого строительства по настоящему договору составляет 3 (три) года, и исчисляется со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. Указанный гарантийный срок не распространяется на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Многоквартирного дома, в котором расположен Объект долевого строительства». Вместе с тем необходимо отметить следующее. В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Данная норма изложена в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ), вступившим в законную силу с 1 сентября 2024 года. Между тем в соответствии с первоначальной редакцией статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на объект недвижимости составлял 5 (пять) лет со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства. По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция ответственности именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока. При этом с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность в отношении общего имущества, включая технологическое и инженерное оборудование. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта строительства заключен - 04.10.2022. Проектной документацией в составе объекта предусмотрено создание 513 объектов долевого строительства, которые могут выступать объектом гражданского оборота (416 жилых помещений, 18 нежилых помещений, 79 машино-мест, в отношении которых согласно проектной декларации № 61-001408 в редакции на 26.11.2024 заключено 315 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений и 15 в отношении нежилых помещений, при этом первый договор заключен 04.10.2024). Также в состав данного объекта входит 178 наименований помещений общего пользования общей площадью 3418.76 кв. м. Таким образом, по объекту имеются заключенные до 01.09.2024 договоры участия в долевом строительстве, одним из условий которых является установление гарантийного срока для объекта долевого строительства - 5 лет. Как следует из ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с участниками долевого строительства договоры участия в долевом строительстве и передавший им согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома. Поскольку владельцы помещений в многоквартирном доме приобретают как право собственности на собственно жилые помещения, так и, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право долевой собственности на помещения, входящие в состав общего имущества дома, наличие строительных недоделок в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений, а также управляющей организации. При этом нельзя не учитывать, что выдача застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию с указанием соответствия построенного объекта техническим нормам и правилам не освобождает его от обязанности устранить допущенные при строительстве нарушения, выявленные в течение гарантийного срока. Между тем, многоквартирный дом представляет собой неделимую и сложную недвижимую вещь и любая квартира в многоквартирном доме является принадлежностью главной вещи - совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома; все работы по проектированию и возведению многоквартирного жилого дома являются едиными для дома в целом, межпанельные швы являются общим имуществом (ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 - 40 ЖК РФ), при этом собственникам квартир в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому, устанавливая гарантию качества соответствующего имущества по договору участия в долевом строительстве, застройщик, по сути, гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом. Аналогичная правовая позиция отражена и в судебной практике (определение Верховного Суда РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5), определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.07.2021 по делу № 88-12768/2021, № 2-22/2020; определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2020 № 88-15858/2020). В части сроков предъявления требований к качеству этих помещений и общего имущества в соответствующем доме должны приниматься во внимание и положения статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона № 2300-1 о пятилетнем сроке предъявления претензий к качеству работ, выполненных в отношении строения или иного недвижимого имущества. Исходя из указанных выше положений законодательства гарантийный срок распространяется, в т.ч., и на помещения общего пользования. Кроме того, учитывая, что согласно п. 6.4.1. проекта договора гарантийный срок на общее имущество многоквартирного дома составляет 5 (пять) лет, указание иного гарантийного срока в отношении объекта долевого строительства противоречит действующему законодательству, поскольку объект долевого строительства и общее имущество являются неделимыми понятиями, и в Федеральном законе № 214-ФЗ не предусмотрено установление на них разных гарантийных сроков, данный срок должен быть единым, как для общего имущества многоквартирного дома, так и для объекта долевого строительства. В связи с внесением застройщиком изменений в проект договора в части уменьшения гарантийного срока до 3 лет, складывается ситуация, когда в одном многоквартирном доме у участников долевого строительства, заключивших договоры до 01.09.2024, указан гарантийный срок - 5 лет, а у участников долевого строительства, заключивших договоры после 01.09.2024 - 3 года. Однако, в связи с тем, что их доля в общем имуществе в натуре не выделяется, у застройщика сохраняются обязательства в части гарантийного срока в отношении всего такого имущества. Из указанного выше следует, что установление застройщиком для участников долевого строительства объекта, заключающих договоры после 01.09.2024, гарантийного срока на объект долевого строительства в 3 года поставит их в неравное правовое положение по отношению к участникам долевого строительства указанного объекта, заключивших договоры до 01.09.2024. Кроме того, участник долевого строительства является более слабой стороной договора, которая не участвует в разработке проекта договора. Отметим, свобода договора в отношениях с потребителями означает, что условия договора участия в долевом строительстве не должны ограничивать предусмотренные законом права потребителя и могут улучшать положение участника долевого строительства (то есть предоставлять ему больше прав, чем предусмотрено законодательством), а не ухудшать его (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019). Таким образом, п. 6.3 проекта договора нуждается в изменении гарантийного срока на объект: пять лет вместо трех. 3. В соответствии с п. 6.7 проекта договора «Гарантийные обязательства Застройщика, предусмотренные Законом 214-ФЗ, ГК РФ и другими нормативными актами, прекращаются, если имеет место одно из следующих обстоятельств: - нарушение Участником долевого строительства условий настоящего договора и/или Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных уполномоченными государственными органами. - повреждение Объекта долевого строительства или его составных частей в результате механического или химического воздействия (в том числе, вследствие аварийной ситуации, возникшей по вине самого Участника долевого строительства или третьих лиц); - использование Объекта долевого строительства не по назначению; - нарушение покрытия окон, балконов, лоджий от воздействия внешних факторов в результате кислотных дождей, выброса различной металлической пыли или других агрессивных веществ от промышленных предприятий, соляной среды, града, грозового разряда и других природных явлений, а также появление царапин и сколов, возникших в процессе эксплуатации». Вместе с тем Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрены указанные основания прекращения гарантийных обязательств застройщика. При этом в ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ перечислены все случаи, когда застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока. Перечень оснований освобождения застройщика от ответственности, предусмотренный ч. 7 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Кроме того, ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, условия п. 6.7 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4. В соответствии с абзацем 17 п. 7.1 проекта договора «Участник обязуется компенсировать Застройщику расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией Объекта долевого строительства (коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, расходы по охране Объекта долевого строительства и пр. в связи с исполнением настоящего Договора) за период с момента Заключения Застройщиком с обслуживающей организацией договора на управление домом и до момента подписания передаточного акта (в том числе, с даты составления Застройщиком одностороннего передаточного акта) и заключения договора с обслуживающей Многоквартирный дом организацией в объеме счетов, выставляемых Застройщику эксплуатирующей Многоквартирный дом организацией, пропорционально площади Объекта долевого строительства. Оплата указанной компенсации производится Участником авансовым платежом в течение пяти рабочих дней с момента выставления Застройщиком Участнику соответствующего счета. Размер, компенсируемый Участником расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией Объекта долевого строительства, в соответствии с настоящим пунктом Договора, не входит в цену настоящего Договора». В соответствии с п. 9.9.2 проекта договора «Расходы по содержанию Объекта долевого строительства, возникшие по истечении срока, установленного Договором на приёмку Объекта долевого строительства от Застройщика, подлежат возмещению Участнику долевого строительства в бесспорном порядке. B соответствии c ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застpойщик по истечении двух месяцев co дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ o передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства co дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участник долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только c момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и c этого момента y него как y законного владельца объекта наряду c правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных c его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. В связи с изложенным абзац 17 п. 7.1, п. 9.9.2 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 5. В соответствии с п. 8.1 проекта договора «Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами (события, на которые Стороны не могут оказывать влияния и за возникновение которых не несут ответственности - явления стихийного характера (землетрясение, наводнение, удар молнии, оползень и т.п.), температура, сила ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по Договору, препятствующие нормальным условиям деятельности; пожары, техногенные катастрофы, произошедшие не по вине Сторон; нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия или бездействие, препятствующие выполнению Сторонами условий настоящего Договора; забастовки, организованные в установленном законом порядке, боевые действия, террористические акты и другие обстоятельства, которые выходят за рамки разумного контроля Сторон). При этом срок выполнения обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали указанные обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами». В соответствии с ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, а неотвратимость его наступления должна носить объективный, а не субъективный характер. Признаки чрезвычайности и неотвратимости должны присутствовать одновременно, в совокупности (определение Верховного Суда РФ от 24.03.2015 № 306-ЭС14-7853). Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Только при наличии двух критериев (чрезвычайность и непредотвратимость) можно признать обстоятельство форс-мажорным. Согласно п. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Стороны не могут назвать обстоятельством непреодолимой силы любые ситуации на свое усмотрение, указав их в условиях договора как форс-мажорные и освобождающие застройщика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Только суд, анализируя правовые последствия конкретного акта и оценивая его характеристики (непредотвратимость и чрезвычайность), может определить, является ли данный акт обстоятельством непреодолимой силы или нет. В пункте 2.3 приложения к приказу МЧС России от 05.07.2021 № 429 «Об установлении критериев информации о чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера» определены критерии отнесения опасных метеорологических явлений к чрезвычайной ситуации природного характера. На основании указанных критериев учреждениями Федеральной службы по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды могут разрабатываться региональные перечни и критерии по обслуживаемым ими территориям с учетом природно-климатических особенностей. Под чрезвычайностью пони

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой