РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ПУШКИНСКАЯ, ДОМ № 1"
№61251176140116930482

🔢 ИНН:
6141058438
🆔 ОГРН:
1216100029090
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
15.01.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ПУШКИНСКАЯ, ДОМ № 1" (ИНН: 6141058438)

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6141058438
ОГРН проверяемого лица 1216100029090
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ПУШКИНСКАЯ, ДОМ № 1"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Софья Богосовна Чебанян

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате мотивированное представление
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 545 от 27.09.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением № 319 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО «СЗ Пушкинская, Дом № 1» (ИНН 6141058438) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ для строительства жилого комплекса (позиции 1, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4) со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Сиверса, 8 (кадастровый номер 61:44:0051008:45) (ЖК «1799») (далее - объект), на основании разрешения на строительство № 61-310-005801-2022 от 15.02.2022 со сроком действия до 15.02.2026. Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.06.2026. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией - 4 квартал 2025. В соответствии с проектной декларацией № 61-001482 от 24.05.2023 с изменениями от 09.12.2024 срок передачи объектов долевого строительства -30.06.2026, срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2025. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменились. В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ Пушкинская, Дом № 1» (ИНН 6141058438) на дату мониторинга – 18.12.2024 размещена информация о строительстве объекта: -разрешение на строительство № 61-310-005801-2022 от15.02.2022 со сроком действия до 15.02.2026; -проектная декларация № 61-001482 от 24.05.2023 с изменениями от 09.12.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение по позициям 1, 2.1, 2.2, 2.3, нежилое помещение по позициям 1, 2.1 и машино-место по позиции 2.4 (далее - проекты договоров) на 09.09.2024; -актуальные фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 28.11.2024; - промежуточная бухгалтерская отчетность за 4 квартал 2023, 1,2,3 кварталы 2024 года; - аудиторское заключение за 2023 год; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); -положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 08.02.2022 № 61-2-1-3-006660-2022, от 25.06.2024 №61-2-1-1-032483-2024; -документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051008:45 (договор аренды земельного участка б/н от 16.05.2023 с ООО «Система» со сроком действия по 31.12.2017, зарегистрированный 19.05.2023 в Росреестре, № записи 61:44:0051008:45-61/203/2023-18, выписка из ЕГРН от 19.05.2023). В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий, поскольку обязанность по размещению указанных документов у застройщика отсутствует в связи с получением положительного заключения экспертизы проектной документации - 08.02.2022. В соответствии с ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также о представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, у застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Согласно ч. 6 ст. 3.1, ч. 8 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что информация ООО «СЗ Пушкинская, Дом № 1» размещена в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 18.12.2024 в полном объеме. Вместе с тем, возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, актуализация других документов, предусмотренных ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. В результате анализа условий проектов ДДУ, размещенных застройщиком 09.09.2024 в ЕИСЖС, установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии с п. 7.2 проектов ДДУ: «Гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года со дня передачи Объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре Объекта долевого строительства и подписании передаточного акта, должны быть устранены Застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в срок, согласованный с участником долевого строительства». Между тем, установление гарантийного срока для объекта долевого строительства в три года не соответствует действующему законодательству. В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Данная норма изложена в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ), вступившим в законную силу с 1 сентября 2024 года. Между тем в соответствии с первоначальной редакцией ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на объект недвижимости составлял 5 (пять) лет со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства. По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция ответственности именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока. При этом с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность в отношении общего имущества, включая технологическое и инженерное оборудование. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта строительства заключен 01.03.2024. Проектной документацией в составе объекта предусмотрено создание 536 самостоятельных частей, которые могут выступать объектом гражданского оборота (663 жилых помещения, 358 нежилых помещений (в т.ч. 9 офисных помещения и 349 машино-мест)), в отношении которых согласно проектной декларации № 61-001482 в ред. на 09.12.2024 заключено 314 ДДУ в отношении жилых помещений, при этом первый ДДУ заключен 01.03.2024). Также в состав данного объекта входит 553 наименования помещений общего пользования общей площадью 15 874 кв.м. Таким образом, по объекту имеются заключенные до 01.09.2024 договоры участия в долевом строительстве, одним из условий которых является установление гарантийного срока для объекта долевого строительства - 5 лет. Как следует из ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с участниками долевого строительства договоры участия в долевом строительстве и передавший им согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома. Поскольку владельцы помещений в многоквартирном доме приобретают как право собственности на собственно жилые помещения, так и, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право долевой собственности на помещения, входящие в состав общего имущества дома, наличие строительных недоделок в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений, а также управляющей организации. При этом нельзя не учитывать, что выдача застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию с указанием соответствия построенного объекта техническим нормам и правилам не освобождает его от обязанности устранить допущенные при строительстве нарушения, выявленные в течение гарантийного срока. Между тем, многоквартирный дом представляет собой неделимую и сложную недвижимую вещь и любая квартира в многоквартирном доме является принадлежностью главной вещи - совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома; все работы по проектированию и возведению многоквартирного жилого дома являются едиными для дома в целом, межпанельные швы являются общим имуществом (ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 - 40 ЖК РФ), при этом собственникам квартир в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому, устанавливая гарантию качества соответствующего имущества по договору участия в долевом строительстве, застройщик, по сути, гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом. Аналогичная правовая позиция отражена и в судебной практике (определение Верховного Суда РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5), определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.07.2021 по делу № 88-12768/2021, № 2-22/2020; определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2020 № 88-15858/2020). В части сроков предъявления требований к качеству этих помещений и общего имущества в соответствующем доме должны приниматься во внимание и положения статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» о пятилетнем сроке предъявления претензий к качеству работ, выполненных в отношении строения или иного недвижимого имущества. Исходя из указанных выше положений законодательства гарантийный срок распространяется, в т.ч., и на помещения общего пользования и вывод застройщика о том, что общее имущество многоквартирного дома в состав объекта долевого строительства не входит, противоречит действующему законодательству в области долевого строительства. В связи с внесением застройщиком изменений в проекты договоров в части уменьшения на них гарантийного срока до 3 лет уменьшается и гарантийный срок на общее имущество. Таким образом, складывается ситуация, когда на один и тот же объект у участников долевого строительства, заключивших договоры до 01.09.2024, указан гарантийный срок – 5 лет, а у участников долевого строительства, заключивших договоры после 01.09.2024 – 3 года. Однако, в связи с тем, что их доля в общем имуществе в натуре не выделяется, у застройщика сохраняются обязательства в части гарантийного срока в отношении всего такого имущества. Законодатель предусматривает различные способы управления многоквартирными домами. Наиболее распространенными способами в настоящее время являются передача управления многоквартирным домом управляющей компании - УК либо создание жильцами товарищества собственников. Исходя из п. 8 ст. 138 ЖК РФ эксплуатирующая организация обязана представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами. В том числе путем обращения в суд. В соответствии с п. 7 ст. 138 ЖК РФ эксплуатирующая организация обязана принимать для этого все возможные меры. Таким образом, управляющей компании или товариществу собственников жилья принадлежит субъективное право требовать устранения выявленных дефектов многоквартирного дома и участвовать в деле в качестве законного представителя собственников жилых помещений. Из изложенного следует, что даже при наличии одного договора участия в долевом строительстве, заключенного до 01.09.2024, управляющая организация будет вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении выявленных недостатков в общем имуществе многоквартирного дома в пределах установленного таким договором гарантийного срока – 5 лет. Из указанного выше следует, что установление ООО «СЗ Пушкинская, Дом № 1» для участников долевого строительства объекта, заключающих договоры после 01.09.2024, гарантийного срока на объект долевого строительства в 3 года поставит их в неравное правовое положение по отношению к участникам долевого строительства указанного объекта, заключивших договоры до 01.09.2024, что недопустимо. Кроме того, участник долевого строительства является более слабой стороной договора, которая не участвует в разработке проекта договора. Отметим, свобода договора в отношениях с потребителями означает, что условия договора участия в долевом строительстве не должны ограничивать предусмотренные законом права потребителя и могут улучшать положение участника долевого строительства (то есть предоставлять ему больше прав, чем предусмотрено законодательством), а не ухудшать его (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019). Таким образом, п. 7.2. проектов договоров нуждается в изменении гарантийного срока на объект: пять лет вместо трех. На основании изложенного проекты договоров подлежат корректировке. (приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований) 2. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. (приводится описание обязательных требований, которые могут быть нарушены в результате действий (бездействия) организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников) 3. В соответствии счастью 1 статьи 49 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: 1) Принять меры по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства в части привидения договоров, размещенных в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствие с действующим законодательством; 2) Принять меры по размещению информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил в установленные сроки. (указываются меры, которые необходимо принять контролируемому лицу для обеспечения соблюдения обязательных требований, а также при необходимости сроки их принятия (не может быть указано требование о предоставлении контролируемым лицом сведений и документов)   4. Вы вправе подать возражение на данное предостережение в порядке, установленном постановлением Правительства Ростовской области от 22.11.2021 № 956 «О региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области»

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой