РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК АВАНГАРД"
№61251176140116935084

🔢 ИНН:
6163143461
🆔 ОГРН:
1156196067576
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
16.01.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК АВАНГАРД" (ИНН: 6163143461)

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6163143461
ОГРН проверяемого лица 1156196067576
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК АВАНГАРД"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Горбацевич Наталья Евгеньевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате предостережение
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Авангард» (далее – ООО «СЗ «Авангард») (ИНН 6163143461) Адрес местонахождения: 350000, г. Краснодар, ул. Коммунаров, д. 128, офис 206 (указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина или наименование организации (в родительном падеже), их индивидуальные номера налогоплательщика) 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 545 от 27.09.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 25.12.2024 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. I. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: 1. ООО «СЗ «Авангард» (ИНН 6163143461) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства следующих объектов: «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 машино-мест, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», XI микрорайон, квартал 11-2 (кадастровый номер земельного участка 61:44:0073012:388)» (далее-объект 1). Строительство объекта 1 осуществляется на основании разрешения №61-310-998501-2021, выданного 01.10.2021 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, срок действия – до 01.10.2026, наименование объекта на момент выдачи разрешения – «10-этажный 2-секционный жилой дом, поз. 11-22» (проектная декларация №61-001261 от 27.12.2021). Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 кв. 2023 года, первоначальный срок передачи объекта участникам долевого строительства – 29.01.2024. 17.04.2023 в указанное разрешение внесены изменения в части сведений об объекте 1, реквизитов положительного заключения экспертизы проектной документации и градостроительного плана земельного участка, наименование объекта – «многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест», количество этажей – 16, срок действия разрешения на строительство – до 11.04.2028 (проектная декларация №001474 от 10.05.2023). Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию - 2 кв. 2025 года, первоначальный срок передачи объекта участникам долевого строительства – 28.09.2025. В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) на 25.12.2024 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Авангард» (ИНН 6163143461) по объекту 1 размещена следующая информация: - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, указанного в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешение на строительство № 61-310-998501-2021 от 01.10.2021 со сроком действия до 11.04.2028, с внесенными 17.04.2023 изменениями в части указания сведений об объекте, реквизитов положительного заключения экспертизы проектной документации и градостроительного плана земельного участка; - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-018051-2023 от 10.04.2023, № 61-2-1-2-052604-2021 от 13.09.2021; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка № 36471 от 08.02.2016, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 31.08.2016, дополнительное соглашение № 1 от 09.03.2021 к договору аренды, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 18.03.2021, дополнительное соглашение № 2 от 27.04.2022 к договору аренды, письмо Департамента имущественных-земельных отношений г. Ростова-на-Дону № 59.30-9142/14 от 06.05.2022 о государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 27.04.2022 к договору аренды); - проектная декларация № 61-001474 от 10.05.2023 с изменениями по состоянию на 05.12.2024 (проектная декларация № 61-001261 от 27.12.2021 отозвана 06.07.2023 застройщиком); - проект договора участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3,4 кварталы 2023 года; 1, 2, 3 кварталы 2024 года; - аудиторские заключения за 2021, 2022, 2023 годы; - фотографии объекта (актуальные на 24.12.2024); - градостроительные планы земельного участка № РФ-61-3-10-0-00-2023-0186 от 15.02.2023, № RU61310000-0903 от 19.04.2019; - схема планировочной организации земельного участка от 2021, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства от 24.05.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); 2. «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой на 100 м/мест. Квартал 11-3, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», XI микрорайон, квартал 11-3 (кадастровый номер земельного участка 61:44:0073012:389)» (далее также – объект 2). Строительство объекта 2 осуществляется на основании разрешения №61-310-998801-2021, выданного 01.10.2021 Департаментом архитектуры градостроительства г. Ростова-на-Дону, срок действия - до 01.10.2026, продлен 26.05.2023 до 24.05.2028. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2026 года, первоначальный срок передачи объекта участникам долевого строительства - 29.07.2026, сроки не переносились. В ЕИСЖС на 25.12.2024 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Авангард» (ИНН 6163143461) по объекту 2 размещена следующая информация: - разрешение на строительство № 61-310-998801-2021 от 01.10.2021 со сроком действия до 01.10.2026, продлено 26.05.2023 до 24.05.2028; - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-052257-2021 от 13.09.2021, № 61-2-1-3-025704-2023 от 17.05.2023; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка № 36470 от 08.02.2016, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 31.08.2016, дополнительное соглашение № 1 от 09.03.2021 к договору аренды, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 18.03.2021, дополнительное соглашение № 2 от 27.04.2022 к договору аренды, зарегистрировано 04.05.2022, письмо Департамента имущественных-земельных отношений г. Ростова-на-Дону № 59.30-9144/14 от 06.05.2022 о государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 27.04.2022 к договору аренды); - проектная декларация № 61-001509 от 20.07.2023 с изменениями по состоянию на 05.12.2024; - проект договора участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3,4 кварталы 2023 года; 1, 2, 3 кварталы 2024 года; - аудиторские заключения за 2021, 2022, 2023 годы; - фотографии объекта (актуальные на 24.12.2024); - градостроительные планы земельного участка № РФ-61-3-10-0-00-2023-0189 от 15.02.2023, № RU61310000-0903 от 19.04.2019; - схема планировочной организации земельного участка от 2021 года, с изменениями от 2023 года, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства от 11.12.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее – Правила). По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что информация ООО «СЗ «Авангард» размещена в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 25.12.2024 в полном объеме. Вместе с тем, возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, не актуализация других документов, предусмотренных ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место) (далее - проект договора), размещенного ООО «СЗ «Авангард» в ЕИСЖС на дату мониторинга сайта - 25.12.2024 по объекту 1, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 1.В соответствии с п. 5.6 проекта договора «Участник долевого строительства» вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к качеству передаваемого Объекта долевого строительства, а именно отступления от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований». В соответствии с п. 5.7 проекта договора «В случае, если Объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков». В соответствии с п. 5.9 проекта договора «В случае, отсутствия существенных претензий в отношении качества объекта долевого строительства, а именно отступлений от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований, отказ Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора, в связи с выявленными Участником долевого строительства недостатками, при условии наличия у Застройщика Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию и получения Участником долевого строительства уведомления от Застройщика о завершении строительства Объекта недвижимости согласно п. 5.4 настоящего Договора, признается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Также Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Кроме того, постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» устанавливающее п. «в» ч. 1 понятия «существенных» и «несущественных» недостатков, носило временный характер и прекратило своё действие 30.06.2023. Определение в указанных пунктах проекта договора несущественных дефектов, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренные ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ Необходимо отметить, что согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1), гарантирующим потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена также в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 Таким образом, условия п. 5.6, п. 5.7, п. 5.9 проекта договора, обязывающие принять объект долевого строительства только при отсутствии существенных недостатков, которые делают его непригодным для использования, не соответствуют требованиям ч. ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а также ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1. 2. В соответствии с п. 6.3 проекта договора: «Гарантийный срок на Объект недвижимости составляет 3 (три) года со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства». В данной связи необходимо отметить следующее. В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Данная норма изложена в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ), вступившим в законную силу с 1 сентября 2024 года. Между тем в соответствии с первоначальной редакцией статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на объект недвижимости составлял 5 (пять) лет со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства. По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция ответственности именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока. При этом с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность в отношении общего имущества, включая технологическое и инженерное оборудование. Первый договор участия в долевом строительстве в отношении объекта 1 заключен - 04.03.2022. Проектной документацией в составе объекта 1 предусмотрено создание 715 объектов долевого строительства, которые могут выступать объектом гражданского оборота (504 жилых помещения, 111 нежилых помещений, 110 машино-мест), в отношении которых согласно проектной декларации № 61-001474 в редакции на 05.12.2024 заключено 226 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений, 9 договоров участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений и 65 договоров в отношении машино-мест, при этом первый договор заключен 04.03.2022. Также в состав данного объекта входит 192 наименования помещений общего пользования общей площадью 4397,40 кв. м. Таким образом, по объекту 1 имеются заключенные до 01.09.2024 договоры участия в долевом строительстве, одним из условий которых является установление гарантийного срока для объекта долевого строительства - 5 лет. Как следует из ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с участниками долевого строительства договоры участия в долевом строительстве и передавший им согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома. Поскольку владельцы помещений в многоквартирном доме приобретают как право собственности на собственно жилые помещения, так и, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право долевой собственности на помещения, входящие в состав общего имущества дома, наличие строительных недоделок в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений, а также управляющей организации. При этом нельзя не учитывать, что выдача застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию с указанием соответствия построенного объекта техническим нормам и правилам не освобождает его от обязанности устранить допущенные при строительстве нарушения, выявленные в течение гарантийного срока. Между тем, многоквартирный дом представляет собой неделимую и сложную недвижимую вещь и любая квартира в многоквартирном доме является принадлежностью главной вещи - совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома; все работы по проектированию и возведению многоквартирного жилого дома являются едиными для дома в целом, межпанельные швы являются общим имуществом (ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 - 40 ЖК РФ), при этом собственникам квартир в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому, устанавливая гарантию качества соответствующего имущества по договору участия в долевом строительстве, застройщик, по сути, гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом. Аналогичная правовая позиция отражена и в судебной практике (определение Верховного Суда РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5), определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.07.2021 по делу № 88-12768/2021, № 2-22/2020; определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2020 № 88-15858/2020). В части сроков предъявления требований к качеству этих помещений и общего имущества в соответствующем доме должны приниматься во внимание и положения статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона № 2300-1 о пятилетнем сроке предъявления претензий к качеству работ, выполненных в отношении строения или иного недвижимого имущества. В связи с внесением застройщиком изменений в проект в части уменьшения на них гарантийного срока до 3 лет уменьшается и гарантийный срок на общее имущество. Таким образом, складывается ситуация, когда на один и тот же объект у участников долевого строительства, заключивших договоры до 01.09.2024, указан гарантийный срок - 5 лет, а у участников долевого строительства, заключивших договоры после 01.09.2024 - 3 года. Однако, в связи с тем, что их доля в общем имуществе в натуре не выделяется, у застройщика сохраняются обязательства в части гарантийного срока в отношении всего такого имущества. Законодатель предусматривает различные способы управления многоквартирными домами. Наиболее распространенными способами в настоящее время являются передача управления многоквартирным домом управляющей компании - УК либо создание жильцами товарищества собственников. Исходя из п. 8 ст. 138 ЖК РФ эксплуатирующая организация обязана представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами. В том числе путем обращения в суд. В соответствии с п. 7 ст. 138 ЖК РФ эксплуатирующая организация обязана принимать для этого все возможные меры. Таким образом, управляющей компании или товариществу собственников жилья принадлежит субъективное право требовать устранения выявленных дефектов многоквартирного дома и участвовать в деле в качестве законного представителя собственников жилых помещений. Из изложенного следует, что даже при наличии одного договора участия в долевом строительстве, заключенного до 01.09.2024, управляющая организация будет вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении выявленных недостатков в общем имуществе многоквартирного дома в пределах установленного таким договором гарантийного срока – 5 лет. Из указанного выше следует, что установление застройщиком для участников долевого строительства объекта, заключающих договоры после 01.09.2024, гарантийного срока на объект долевого строительства в 3 года поставит их в неравное правовое положение по отношению к участникам долевого строительства указанных объектов, заключивших договоры до 01.09.2024, что недопустимо. Кроме того, участник долевого строительства является более слабой стороной договора, которая не участвует в разработке проекта договора. Отметим, свобода договора в отношениях с потребителями означает, что условия договора участия в долевом строительстве не должны ограничивать предусмотренные законом права потребителя и могут улучшать положение участника долевого строительства (то есть предоставлять ему больше прав, чем предусмотрено законодательством), а не ухудшать его (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019). Таким образом, п. 6.3 проекта договора нуждается в изменении гарантийного срока на объект: пять лет вместо трех. Учитывая изложенное, проект договора участия в долевом строительстве по объекту 1 нуждается в корректировке. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место) (далее - проект договора), размещенного ООО «СЗ «Авангард» в ЕИСЖС на дату мониторинга сайта - 25.12.2024 по объекту 2, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 1. В соответствии с п.5.6 проекта договора «Участник долевого строительства вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к качеству передаваемого Объекта долевого строительства, а именно отступления от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований. В целях исполнения настоящего Договора (в период приемки Объекта долевого строительства и в гарантийный период) существенным признается такое нарушение требований к качеству Объекта долевого строительства, при котором невозможность использования Объекта по назначению очевидна (то есть может быть установлена без применения специальных познаний и средств), либо использование Объекта долевого строительства по его назначению с неизбежностью повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью Участника долевого строительства и третьих лиц. В случае, если выявленные Участником долевого строительства несоответствия Объекта не относятся к существенным недостаткам, они рассматриваются Сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия Участником долевого строительства Объекта и подписания Передаточного Акта в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока Объекта, после передачи Объекта Участнику в соответствии с условиями настоящего Договора. Обязанность по доказыванию фактов существенного нарушения качества Объекта долевого строительства и непригодности его использования возлагается на Участника долевого строительства». В соответствии с п.5.7 проекта договора «В случае, если Объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков». В соответствии с п.5.9 проекта договора «В случае, отсутствия существенных претензий в отношении качества объекта долевого строительства, а именно отступлений от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований, отказ Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора, в связи с выявленными Участником долевого строительства недостатками, при условии наличия у Застройщика Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию и получения Участником долевого строительства уведомления от Застройщика о завершении строительства Объекта недвижимости согласно п. 5.4 настоящего Договора, признается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта». В соответствии с абзацем 21 п. 7.1 проекта договора «В случае обнаружения при приемке Объекта долевого строительства несущественных нарушений качества Объекта долевого строительства, Участник долевого строительства обязан принять Объект по передаточному акту. При этом Стороны вправе дополнительно составить Акт о недостатках с указанием разумных сроков их устранения». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Также Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Кроме того, постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» устанавливающее п. «в» ч. 1 понятия «существенных» и «несущественных» недостатков, носило временный характер и прекратило своё действие 30.06.2023. Определение в указанных пунктах проектов договоров несущественных дефектов, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренные ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ Необходимо отметить, что согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена также в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320. Таким образом, условия п. 5.6, п. 5.7, п. 5.9, абзаца 21 п. 7.1 проекта договора по объекту 2, обязывающие принять объект долевого строительства только при отсутствии существенных недостатков, которые делают его непригодным для использования, не соответствуют требованиям ч. ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а также ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1. 2. В соответствии с п.6.3 проекта договора «Длительность гарантийного срока на передаваемый Участнику долевого строительства Объект долевого строительства по настоящему договору составляет 3 (три) года, и исчисляется со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. Указанный гарантийный срок не распространяется на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Многоквартирного дома, в котором расположен Объект долевого строительства». Вместе с тем необходимо отметить следующее. В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Данная норма изложена в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ, вступившим в законную силу с 1 сентября 2024 года. Между тем в соответствии с первоначальной редакцией статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на объект недвижимости составлял 5 (пять) лет со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входяще

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой