РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС НА СТАЧКИ"
№61251176140117468203

🔢 ИНН:
6161086634
🆔 ОГРН:
1196196001011
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
12.03.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС НА СТАЧКИ" (ИНН: 6161086634)

Смотреть все проверки данной организации (4 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6161086634
ОГРН проверяемого лица 1196196001011
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС НА СТАЧКИ"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Горбацевич Наталья Евгеньевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате Предостережение
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Жилой комплекс на Стачки» (далее – ООО «СЗ «ЖК на Стачки») (ИНН 6161086634) Адрес местонахождения: г. Краснодар; адрес юридического лица: 344038, г. Ростов-на-Дону, пер. Казахстанский, д. 19, офис 3; адрес для направления корреспонденции: 344038, г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, д. 99, а/я 2196 (указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина или наименование организации (в родительном падеже), их индивидуальные номера налогоплательщика) 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 15 от 20.01.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) с 27.02.2025 пр 28.02.2025 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: I. ООО «СЗ «ЖК на Стачки»), (ИНН 6161086634) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства следующих объектов: 1. Многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой и объектами обслуживания жилой застройки во встроенных пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома. Отдельно стоящий гараж, предназначенный для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машиноместа по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки, 196, этап 1 (далее - объект 1). Строительство объекта 1 осуществляется на основании разрешения № 61-44-052301-2024, выданного 10.04.2024 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, срок действия – до 10.05.2027. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию - 2 кв. 2028 года, первоначальный срок передачи объекта участникам долевого строительства – 31.12.2028. В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) на 27.02.2025 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «ЖК на Стачки» по объекту 1 размещена следующая информация: - разрешения на строительство № 61-44-052301-2024, выданные 10.04.2024 со сроком действия до 10.05.2027, с внесенными 22.05.2024 и 14.11.2024 изменениями в части сведений о технико-экономических показателях объекта; - положительные заключения негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-011157-2024 от 15.03.2024 и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-1-069726-2023 от 17.11.2023; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0072101:450 (договор аренды земельного участка № 1/450 от 07.07.2023, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 18.07.2023 № 61:44:0072101:450-61/225/2023-3, дополнительное соглашение № 1 от 10.08.2023 к договору аренды); - проектная декларация № 61-001704 от 29.11.2024 с изменениями по состоянию на 21.02.2025; - проект договора участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место; - фотографии объекта (актуальные на 26.02.2025); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); 2. Многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой и объектами обслуживания жилой застройки во встроенных пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки, 196, этап 3 (далее – объект 2). Строительство объекта 2 осуществляется на основании разрешения № 61-44-052501-2024, выданного 10.04.2024 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, срок действия – до 20.11.2026. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию - 2 кв. 2028 года, первоначальный срок передачи объекта участникам долевого строительства – 31.12.2028. В ЕИСЖС на 28.02.2025 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «ЖК на Стачки» по объекту 2 размещена следующая информация: - разрешение на строительство № 61-44-052501-2024 от 10.04.2024 со сроком действия до 20.11.2026 с внесенными 22.05.2024 изменениями в части сведений о технико-экономических показателях объекта; - положительные заключения негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-013220-2024 от 25.03.2024 и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-1-069726-2023 от 17.11.2023; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0072101:450 (договор аренды земельного участка № 1/450 от 07.07.2023, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 18.07.2023 № 61:44:0072101:450-61/225/2023-3, дополнительное соглашение № 1 от 10.08.2023 к договору аренды); - проектная декларация № 61-001705 от 29.11.2024 с изменениями по состоянию на 21.02.2025; - проект договора участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место; - фотографии объекта (актуальные на 26.02.2025); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами. II. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что информация ООО «СЗ «ЖК на Стачки» по двум объектам строительства размещена в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на даты мониторинга сайта - 27.02.2025 и 28.02.2025 в полном объеме. Вместе с тем, возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, не актуализация других документов, предусмотренных ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. III. В результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место) (далее - проекты договоров), размещенных ООО «СЗ «ЖК на Стачки» в ЕИСЖС на даты мониторинга сайта – 27.02.2025 и 28.02.2025 по двум объектам, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 1. В соответствии с абзацем 21 п. 7.1 проектов договоров «В случае обнаружения при приемке Объекта долевого строительства несущественных нарушений качества Объекта долевого строительства, Участник долевого строительства обязан принять Объект по передаточному акту. При этом Стороны вправе дополнительно составить Акт о недостатках с указанием разумных сроков их устранения». Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Также Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Определение в указанных пунктах проектов договоров несущественных дефектов, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренные ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ Необходимо отметить, что согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена также в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 Таким образом, условия абзаца 21 п. 7.1 проектов договоров,не соответствуют требованиям ч. ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а также ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1. 2. В соответствии с п. 7.6 проектов договоров «Застройщик имеет право внести изменения в проектную документацию строящегося Многоквартирного дома, а также произвести изменения в Многоквартирном доме без их согласования с Участников долевого строительства, связанные, в том числе, с изменением конфигурации вентиляционных каналов и шахт, расположенных в Объекте, в результате чего могут быть изменены конструктивное решение и/или конфигурация Объекте (без изменения количества помещений в Объекте), при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или без такого согласования, если это не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Стороны пришли к соглашению, что указанные в настоящем пункте изменения не являются существенными изменениями проектной документации строящегося Многоквартирного дома и/или нарушениями требований к качеству Многоквартирного дома и Объекта». В соответствии с п. 9.12 проектов договоров «Участник долевого строительства уведомлен о том, что Застройщиком могут быть внесены изменения в проектную документацию в части увеличения или уменьшения площади Объекта долевого строительства, изменения материал окон и дверей, сантехнического и иного оборудования, формы, вида и размеров оконных, дверных и балконных (при наличии) проемов». Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4. ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома и основные характеристики жилого или нежилого помещения являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение параметров строящегося многоквартирного дома, являются изменением существенных условий договора. При указанных обстоятельствах предмет договора, предусмотренный п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, не будет определен в договоре. Также неясно в каком многоквартирном доме будет квартира и каков состав общего имущества в нем. Учитывая изложенное по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Следовательно, соглашение об изменении предмета договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой. Таким образом, изменение предмета договора участия в долевом строительстве требует обязательного согласования с участниками долевого строительства путем заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. Учитывая изложенное, пункты 7.16, 9.12 проектов договоров, противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3. В соответствии с п. 8.1 проекта договора «Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами (события, на которые Стороны не могут оказывать влияния и за возникновение которых не несут ответственности - явления стихийного характера (землетрясение, наводнение, удар молнии, оползень и т.п.), температура, сила ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по Договору, препятствующие нормальным условиям деятельности; пожары, техногенные катастрофы, произошедшие не по вине Сторон; нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия или бездействие, препятствующие выполнению Сторонами условий настоящего Договора; забастовки, организованные в установленном законом порядке, боевые действия, террористические акты и другие обстоятельства, которые выходят за рамки разумного контроля Сторон). При этом срок выполнения обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали указанные обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами». В соответствии с ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, а неотвратимость его наступления должна носить объективный, а не субъективный характер. Признаки чрезвычайности и неотвратимости должны присутствовать одновременно, в совокупности (определение Верховного Суда РФ от 24.03.2015 № 306-ЭС14-7853). Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Только при наличии двух критериев (чрезвычайность и непредотвратимость) можно признать обстоятельство форс-мажорным. Согласно п. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Стороны не могут назвать обстоятельством непреодолимой силы любые ситуации на свое усмотрение, указав их в условиях договора как форс-мажорные и освобождающие застройщика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Только суд, анализируя правовые последствия конкретного акта и оценивая его характеристики (непредотвратимость и чрезвычайность), может определить, является ли данный акт обстоятельством непреодолимой силы или нет. В пункте 2.3 приложения к приказу МЧС России от 05.07.2021 № 429 «Об установлении критериев информации о чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера» определены критерии отнесения опасных метеорологических явлений к чрезвычайной ситуации природного характера. На основании указанных критериев учреждениями Федеральной службы по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды могут разрабатываться региональные перечни и критерии по обслуживаемым ими территориям с учетом природно-климатических особенностей. Под чрезвычайностью понимается исключительность, выход за пределы обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах. Чрезвычайный характер непреодолимой силы не допускает квалификации в качестве таковой любого жизненного факта, ее отличие от случая в том, что она имеет в основе объективную, а не субъективную непредотвратимость. Застройщик при заключении договора участия в долевом строительстве может избежать наступления последствий по переносу, нарушению срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в связи с указанными в пункте 8.1 погодными условиями (температура, сила ветра и уровень осадков в месте исполнения обязательств по договору), препятствующим нормальным условиям деятельности и заключать договор участия в долевом строительстве со сроком, необходимым для надлежащего исполнения обязательств, с учетом погодных условий. На основании изложенного указанные в п. 8.1 проекта договора погодные условия, которые застройщик может или имеет возможность предвидеть, а их последствия может предотвратить, нельзя отнести к чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельствам непреодолимой силы. Указанные в п. 8.1 проекта договора нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия или бездействие, препятствующие выполнению сторонами условий настоящего договора не являются обстоятельствами, наступление которых является чрезвычайным и непредотвратимыми. Нельзя считать любые нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия или бездействие, чрезвычайными и непредотвратимыми. При этом нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы такие решения государственных или муниципальных органов власти, которое лицо могло или имело возможность предвидеть, могло его предотвратить, либо было вызвано поведением лица, в отношении которого они вынесены. Также сам факт изменение действовавшего на дату подписания настоящего договора законодательства не является форс-мажором. Нужно, чтобы изменение законодательства задевало интересы предпринимательства, только в таком случае можно доказать их неотвратимость. Таким образом, п. 8.1 проектов договоров противоречит действующему законодательству РФ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4. В соответствии с п. 11.6 проектов договоров «Сторонами в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ согласовано условие Договора, о том, что за просрочку, необоснованный отказ/уклонение от подписания Акта приема-передачи Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от Окончательной цены договора за каждый день просрочки». В соответствии с п. 11.8 проектов договоров «При заключении Сторонами соглашения о расторжении настоящего Договора, на Участника долевого строительства возлагается обязанность по возмещению Застройщику расходов на заключение и государственную регистрацию Договора, и иных убытков, понесенных в результате его расторжения, на сумму, равную 10% от цены настоящего Договора, указанной в п. 4.1., но не менее 500 000 (пятисот тысяч) рублей». Условия указанных пунктов проектов договоров противоречат законодательству в сфере долевого строительства по следующим причинам. В соответствии со ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в пунктах 11.6, 11.8 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. В ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его (Определение ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320). В соответствии с ч. 6 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 ст.8) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 ст.8). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 ст.8 срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательств. Таким образом, содержащееся в 11.8 проектов договоров условие о возложении на участника долевого строительства возмещения всех убытков и уплаты денежной суммы не менее 500 000 рублей предполагает наличие виновных действий с его стороны и тем самым ставит его в заведомо невыгодное положение. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено расторжение договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон. Кроме того, в пункте 11.8 проектов договоров не указаны также порядок и основания расторжения договора по соглашению сторон, при которых возмещаются застройщику все убытки, не указано, что договор расторгается по соглашению сторон в случае отсутствия виновных действий со стороны застройщика, напротив автоматически вина за расторжение договора возлагается на участника, поскольку именно он обязан возместить убытки застройщику, возникшие вследствие расторжения. Необходимо отметить также следующее. Исходя из конституционной свободы договора, законодатель не вправе ограничиваться формальным признанием юридического равенства сторон и должен предоставлять определенные преимущества экономически слабой и зависимой стороне, которая нуждается в особой защите своих прав. Согласно пункту 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. Это применимо, в частности, к сфере долевого строительства. Массовое строительство предполагает большое количество заключаемых договоров, где стороной, которая разрабатывает проекты договоров, выступает застройщик. Другой стороной выступает участник долевого строительства. Стандартный подход для застройщика существенно экономит ресурсы и средства строительной организации. По сравнению с обычным договором, в договоре участия в долевом строительстве гражданин не может влиять на условия договора, т.е. оказывается слабой стороной. Учитывая вышеизложенное, участник долевого строительства вынужден в такой ситуации присоединиться к имеющемуся проекту договора, предложенному застройщиком (более сильной стороной). Таким образом, договор участия в долевом строительстве обладает признаками договора присоединения, и, соответственно, к нему могут применяться положения ст. 428 ГК РФ. Договор участия в долевом строительстве, как и договор присоединения, разрабатывается в определенных формулярах и стандартных формах, разница состоит только в определении конкретного передаваемого объекта. Условия таких договоров могут быть приняты участником долевого строительства лишь путем присоединения к договору в целом. Договор участия в долевом строительстве, содержащий невыгодные для слабой стороны условия, часто дает возможность недобросовестным застройщикам использовать различные проблемы в законодательстве, позволяющие поставить себя в более выгодное положение. Учитывая изложенное участник долевого строительства является слабой стороной договора и нуждается в защите своих прав. Таким образом, пункты 11.6 и 11.8 проектов договоров противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. Учитывая изложенное, проекты договоров по двум объектам строительства нуждаются в корректировке. IV. Кроме того, в силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального зак

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой