РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДЛВ ИНВЕСТ"
№61251176140117658271

🔢 ИНН:
7723669734
🆔 ОГРН:
1087746857516
📍 Адрес:
344002, обл. Ростовская, г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, д 33/4
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
02.04.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДЛВ ИНВЕСТ" (ИНН: 7723669734) , адрес: 344002, обл. Ростовская, г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, д 33/4

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:
Ростовская область

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 7723669734
ОГРН проверяемого лица 1087746857516
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДЛВ ИНВЕСТ"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

Сведения об объектах

Адрес объекта проведения КНМ 344002, обл. Ростовская, г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, д 33/4

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Асланова Людмила Сергеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате мотивированное представление № 112 от 17.03.2025
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 15 от 20.01.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ ДЛВ Инвест» (ИНН 7723669734) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, 33/4 (далее – объект). Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 31.12.2029. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-001557 – 1 квартал 2029 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001557 от 23.11.2023 c изменениями по состоянию на 04.03.2025 срок передачи объектов долевого строительства – 31.12.2029, срок ввода объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2029 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС на дату наблюдения – 05.03.2025 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ ДЛВ Инвест» (ИНН 7723669734) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-44-019801-2022 от 27.09.2022 со сроком действия до 27.09.2029; - положительные заключения экспертизы проектной документации, проектные документации и результаты инженерных изысканий; - проектная декларация № 61-001557 от 23.11.2023 с изменениями по состоянию на 04.03.2025; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.12.2012, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 03.08.2023 № КУВИ-001/2023-177169134); - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение и машино-место; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2023 года, 1, 2, 3 кварталы 2024 года; - аудиторское заключение за 2023 год; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта (актуальные на 26.02.2025); - извещение о начале строительства объекта капитального строительства № 1 от 21.08.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». 1. Нарушения указанных нормативных правовых актов по итогам наблюдения не выявлены. 2. В результате анализа условий размещенных 25.02.2025 в ЕИСЖС застройщиком проектов договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение и машино-место (далее – проекты договоров), установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 2.1. В соответствии с абзацем 2 пункта 5.4 проектов договоров «Стороны договорились, что Участник обязан принять Объект в разумный срок, по взаимному согласию составляющий 21 календарный день с даты истечения 7-дневного срока, указанного в абзаце первом настоящего пункта. В случае если Участник не примет Объект по прошествии 28 календарных дней с момента получения уведомления от Застройщика (п. 5.3. настоящего договора), Застройщик вправе с 29-го дня в случае возникновения расходов на коммунальные ресурсы производить их оплату из авансовых средств, предусмотренных п. 7.2.5. настоящего Договора». Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). Таким образом, только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. На основании изложенного, возложение в абзаце 2 пункта 5.4 проектов договоров на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома по прошествии 28 календарных дней с момента получения уведомления от застройщика о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а именно с 29-го дня, является неправомерным, так как уменьшает срок, предусмотренный законом, с которого участнику долевого строительства переходят права и обязанности по оплате расходов, связанных с содержанием объекта долевого строительства и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. 2.2. В соответствии с пунктом 7.2.5 проектов договоров «Стороны пришли к соглашению, что одновременно с приемкой-передачей Квартиры Участник долевого строительства, как новый владелец Квартиры, выплачивает Застройщику аванс в размере, рассчитанном как произведение общей площади Объекта и 500 (Пятьсот) рублей. Данный аванс оплачивается Участником для оплаты Застройщиком расходов, связанных с затратами по обеспечению Объекта энергоресурсами и затратами по эксплуатации и по техническому обслуживанию Жилого дома соразмерно доле Участника в праве общей долевой собственности в период с даты подписания Участником акта приема-передачи квартиры по дату регистрации права собственности Участником на Квартиру. В случае остатка денежных средств Застройщик производит их возврат Участнику в течение 7 дней с даты соответствующего письменного заявления Участника. В случае возникновения обстоятельств, указанных в п. 5.6. настоящего Договора, а также в случае недостатка авансированных денежных средств, указанных в абзаце 1 настоящего пункта, Участник в течение 7 рабочих дней с даты предъявления требования Застройщиком, оплачивает все расходы по оплате затрат по обеспечению Объекта энергоресурсами и затрат по эксплуатации и по техническому обслуживанию Жилого дома соразмерно его доле в праве общей долевой собственности». Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, внесение авансовых платежей застройщику для оплаты расходов, связанных с затратами по обеспечению объекта энергоресурсами и затрат по эксплуатации и по технологическому обслуживанию жилого дома, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. Кроме того, согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица – участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. В связи с изложенным пункт 7.2.5 проектов договоров противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.3. В соответствии с пунктом 5.5 проектов договоров «Если у Участника имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту либо он построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования по назначению, Участник вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Кроме того, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта и потребовать от застройщика составления акта в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта. Таким образом, условия пункта 5.5 проектов договоров, обязывающие принять объект долевого строительства только при отсутствии недостатков, которые делают его непригодным для использования, не соответствуют требованиям ч.ч. 1, 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а также ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1). Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО «СЗ ДЛВ Инвест» (ИНН 6102078350) за нарушения в пункте 5.5 проектов договоров объявлены предостережения от 12.04.2024 № 61241176140110254170, от 10.07.2024 № 61241176140111300755, от 11.10.2024 № 61241176140115796244, от 02.12.2024 № 61241176140116488396 о недопустимости нарушения обязательных требований. 2.4. В соответствии с пунктом 10.4 проектов договоров «В случае расторжения Договора по соглашению сторон Застройщик имеет право требовать возмещения Застройщику понесенных им расходов, связанных с заключением, исполнением и расторжением Договора, а именно: - уплаченную Застройщиком комиссию третьему лицу (риэлтору, агентству недвижимости и т.п.) за заключение настоящего Договора с Участником; - не менее 2% от цены Договора, указанной в п. 4.1., в качестве возмещения затрат Застройщика на административно-управленческие расходы; - уплаченные Застройщиком государственные пошлины за регистрацию, изменение и расторжение Договора». Условие пункта 10.4 проектов договоров противоречит законодательству в сфере долевого строительства по следующим причинам. Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в пункте 10.4 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательств. В ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица – участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его (Определение ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320). Таким образом, содержащееся в пункте 10.4 проектов договоров условие о возложении на участника долевого строительства возмещения всех убытков и уплаты денежной суммы не менее 2% от цены Договора, предполагает наличие виновных действий с его стороны и тем самым ставит его в заведомо невыгодное положение. Кроме того, в пункте 10.4 проектов договоров не указаны также основания расторжения договора по соглашению сторон, при которых возмещаются застройщику все убытки, не указано, что договор расторгается по соглашению сторон в случае отсутствия виновных действий со стороны застройщика, напротив автоматически вина за расторжение договора возлагается на участника, поскольку именно он обязан возместить убытки застройщику, возникшие вследствие расторжения. Необходимо отметить также следующее. Исходя из конституционной свободы договора, законодатель не вправе ограничиваться формальным признанием юридического равенства сторон и должен предоставлять определенные преимущества экономически слабой и зависимой стороне, которая нуждается в особой защите своих прав. Согласно пункту 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. Это применимо, в частности, к сфере долевого строительства. Массовое строительство предполагает большое количество заключаемых договоров, где стороной, которая разрабатывает проекты договоров, выступает застройщик. Другой стороной выступает участник долевого строительства. Стандартный подход для застройщика существенно экономит ресурсы и средства строительной организации. По сравнению с обычным договором, в договоре участия в долевом строительстве гражданин не может влиять на условия договора, т.е. оказывается слабой стороной. Учитывая вышеизложенное, участник долевого строительства вынужден в такой ситуации присоединиться к имеющемуся проекту договора, предложенному застройщиком (более сильной стороной). Таким образом, договор участия в долевом строительстве обладает признаками договора присоединения, и, соответственно, к нему могут применяться положения ст. 428 ГК РФ. Договор участия в долевом строительстве, как и договор присоединения, разрабатывается в определенных формулярах и стандартных формах, разница состоит только в определении конкретного передаваемого объекта. Условия таких договоров могут быть приняты участником долевого строительства лишь путем присоединения к договору в целом. Договор участия в долевом строительстве, содержащий невыгодные для слабой стороны условия, часто дает возможность недобросовестным застройщикам использовать различные проблемы в законодательстве, позволяющие поставить себя в более выгодное положение. Учитывая изложенное, участник долевого строительства является слабой стороной договора и нуждается в защите своих прав. Таким образом, пункт 10.4 проектов договоров противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. На основании изложенного проекты договоров нуждаются в корректировке. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: принять меры: 1) по своевременному размещению в ЕИСЖС по адресу: https://дом.рф/ полной и достоверной информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства»; 2) по своевременному внесению в проектную декларацию № 61-001557 с использованием ЕИСЖС изменений, касающихся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, предусмотренных ст. ст. 20-21 Федерального закона № 214-ФЗ, приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации»; 3) по приведению проектов договоров участия в долевом строительстве в соответствие с положениями действующего законодательства, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ и размещению их в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф.

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой