РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ССК АКСАЙ"
№61251176140117693244

🔢 ИНН:
2366024462
🆔 ОГРН:
1202300068761
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
07.04.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ССК АКСАЙ" (ИНН: 2366024462)

Смотреть все проверки данной организации (3 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 2366024462
ОГРН проверяемого лица 1202300068761
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ССК АКСАЙ"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Асланова Людмила Сергеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате мотивированное представление № 164 от 04.04.2025
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 15 от 20.01.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО СЗ «ССК АКСАЙ» (ИНН 2366024462) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) по адресу: Ростовская область, г. Аксай, поле № 18. Участок № 1. (далее – объект). Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 30.04.2027. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-001707 – 4 квартал 2026 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001707 от 03.12.2024 c изменениями по состоянию на 31.03.2025 планируемый срок передачи объектов долевого строительства – 30.04.2027, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2026 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС на 31.03.2025 по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «ССК АКСАЙ» (ИНН 2366024462) по объекту размещена следующая информация: - разрешение на строительство № RU61-502101-40-2024 от 28.11.2024 со сроком действия до 28.11.2028; - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-068218-2024 от 18.11.2024; - положительное заключение негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 61-1-2-000029-2024 от 18.12.2024, № 61-1-2-000002-2025 от 15.01.2025; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 02.12.2024г. № КУВИ-001/2024-291980697); - проектная декларация 61-001707 от 03.12.2024 c изменениями по состоянию на 31.03.2025; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение в редакции от 04.12.2024, на нежилое помещение и машино-место в редакции от 13.02.2025 (далее – проекты договоров); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2024 года; - аудиторское заключение за 2024 год; - фотографии объекта (актуальные на 29.03.2025); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства от 04.03.2024; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». 1. Нарушения указанных нормативных правовых актов по итогам наблюдения не выявлены. 2. Проведенный анализ проектов договоров, размещенных застройщиком в ЕИСЖС, по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 31.03.2025, показал следующее: 2.1 В соответствии с пунктом 4.2 подпункта 4.2.1 проектов договоров «Во избежание сомнений, Участник долевого строительства подтверждает, что уведомлен и подписывая настоящий Договор дает Застройщику свое письменное согласие на то, что Застройщик вправе: «Самостоятельно, в порядке, определенном действующим законодательством Российской Федерации, без дополнительного согласования с Участником долевого строительства, решать вопросы об изменении проектных решений; изменении проектной документации в отношении общего имущества Объекта капитального строительства, не создающие препятствий к использованию Объекта долевого строительства (затруднение доступа в Объект долевого строительства и т.п.); любые изменения проектной документации в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных за пределами Объекта капитального строительства; изменение архитектурных, цветовых, конструктивных решений фасада Объекта капитального строительства; изменения конструктивных решений ограждающих конструкций; замены строительных/отделочных материалов и оборудования Объекта капитального строительства/Объекта долевого строительства; изменение расположения и выполнения электрических щитков, стояков отопления, вентиляционных и иных шахт и прочего оборудования в Объекте долевого строительства (в том числе изменение решения о наличии/отсутствии каркасов, пилонов указанного оборудования); увеличения этажности Объекта капитального строительства, и иные изменения Объекта капитального строительства/Объекта долевого строительства, а также назначения обособленных нежилых помещений, осуществляющиеся путем внесения изменений и (или) корректировок в проектную документацию Объекта капитального строительства в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. Стороны пришли к соглашению, что изменения Объекта долевого строительства, в том числе изменения конструктивных, архитектурных, иных решений, конфигураций, площади объекта долевого строительства не являются существенными, если в результате их выполнения площадь Объекта долевого строительства изменится в пределах пяти процентов по отношению к Проектной общей площади жилого помещения с холодными помещениями. Уведомление Участника долевого строительства об указанных изменениях производиться путем внесения соответствующих изменений в проектную декларацию на Объект капитального строительства, опубликованную в соответствии с действующим законодательством или путем размещения соответствующих документов, отражающих произведенные изменения в соответствии с порядком, предусмотренным действующим законодательством. Участник долевого строительства согласен с тем, что Застройщик вправе вносить изменения в проектную и градостроительную документацию. В случае наличия на плане (Приложение № 1 к настоящему Договору) обозначений межкомнатных стен/перегородок, окон, электрических щитков, вентиляционных и иных шахт и прочего оборудования, их расположение будет носить условный характер и может быть изменено Застройщиком в одностороннем порядке без дополнительного уведомления Участника долевого строительства». В соответствии с пунктом 4.2.3 проектов договоров «Во избежание сомнений, Участник долевого строительства подтверждает, что уведомлен и подписывая настоящий Договор дает Застройщику свое письменное согласие на то, что Застройщик вправе, вносить изменения в проектную документацию на любой стадии строительства, в том числе, но не исключительно: изменения в отношении количества этапов строительства, изменения в отношении общей площади квартир в Объекте капитального строительства и/или отдельном этапе (этапах) строительства Объекта капитального строительства, изменения общей площади нежилых помещений, в том числе общественного назначения в Объекте капитального строительства и/или отдельном этапе (этапах) строительства Объекта капитального строительства и их функционального назначения, изменения в отношении общей площади помещений автостоянки (при наличии) и количества машино-мест, изменения в технологию строительства, изменения состава и/или марки строительных и отделочных материалов на аналогичные или сравнимые, изменения состава и/или марки оборудования, изменения архитектурных решений Объекта капитального строительства, в том числе увеличения этажности, изменения решений отделки помещений общественного назначения, количества входов, а также изменения элементов благоустройства придомовой территории. Во избежание сомнений, Участник долевого строительства подтверждает, что принятие им решения о заключении настоящего Договора и согласии с характеристиками Объекта долевого строительства не зависит от внесения вышеуказанных изменений. Стороны Договора признают изменения, указанные в настоящем пункте Договора, несущественными и не требующими изменения Договора». В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4. ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома и основные характеристики объекта долевого строительства являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение параметров строящегося многоквартирного дома, являются изменением существенных условий договора. При указанных обстоятельствах предмет договора, предусмотренный п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, не будет определен в договоре. Также неясно в каком многоквартирном доме будет объект долевого строительства и каков состав общего имущества в нем. Учитывая изложенное по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Следовательно, соглашение об изменении предмета договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой. Таким образом, изменение предмета договора участия в долевом строительстве требует обязательного согласования с участниками долевого строительства путем заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. Учитывая изложенное, пункт 4.2 подпункта 4.2.1, пункт 4.2.3 проектов договоров, противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.2 В соответствии с пунктом 4.3.3 подпункта 4.3 проектов договоров «Участник долевого строительства обязуется: Нести расходы по содержанию Объекта долевого строительства, в том числе: своевременно производить оплату за содержание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги, включая расходы на содержание общего имущества Многоквартирного дома и придомовой территории пропорционально своей доле, а также выполнять другие обязанности, связанные с использованием Объекта долевого строительства. Для этих целей Участник долевого строительства обязуется заключить договор на эксплуатацию и коммунальное обслуживание с выбранной Застройщиком организацией и открыть для этого лицевой счет в эксплуатирующей организации. Обязанность по уплате предусмотренных законом и договором на эксплуатацию и коммунальные услуги платежей возникает у Участника долевого строительства с момента подписания Акта приема-передачи, а при необоснованном уклонении от его подписания, в качестве ответственности за ненадлежащее исполнение и/или неисполнение своих обязательств по принятию Объекта долевого строительства, Участник долевого строительства компенсирует все возможные расходы на эксплуатацию и коммунальные услуги с момента получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта капитального строительства. Стороны договорились, что Участник долевого строительства соглашается с подбором Застройщиком формы управления Объекта капитального строительства и эксплуатирующей организации для приемки и эксплуатации Объекта капитального строительства. Настоящим Участник долевого строительства выражает согласие на заключение в будущем договора на управление и эксплуатацию дома с организацией, предложенной Застройщиком. Уклонение Участником долевого строительства от заключения с эксплуатирующей организацией договоров на эксплуатацию Объекта долевого строительства и предоставление жилищно-коммунальных услуг не освобождает Участника долевого строительства от обязанности по возмещению расходов по оплате всех фактически произведенных эксплуатирующей организацией затрат, связанных с эксплуатацией Объекта долевого строительства и Объекта капитального строительства, соразмерно площади Объекта долевого строительства и соответствующей доли общего имущества в Объекте капитального строительства». Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). Таким образом, только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. На основании изложенного, возложение в пункте 4.3.3 подпункта 4.3 проектов договоров на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома и коммунальные услуги с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта капитального строительства, является неправомерным, так как уменьшает срок, предусмотренный законом, с которого участнику долевого строительства переходят права и обязанности по оплате расходов, связанных с содержанием объекта долевого строительства и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявших от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом в соответствии с требованиями подпункта 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом в данном случае заключается на срок не более чем три месяца. В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, условия пункта 4.3.3 подпункта 4.3 проекта договора противоречат ст. 161 ЖК РФ. 2.3. В соответствии с пунктом 4.3.4 подпункта 4.3 проектов договоров «Участник долевого строительства обязуется: В течении 2 (двух) месяцев с даты подписания Акта приема-передачи, самостоятельно и за свой счет зарегистрировать право собственности на Объект долевого строительства». В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ. При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Кроме того, согласно изменениям в Федеральный закон № 214-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2025, в силу ч. 6 ст. 16 указанного федерального закона после передачи застройщиком в соответствии со ст. 8 настоящего Федерального закона объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта застройщик в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме. Также, условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Согласно Определению Верховного суда РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица – участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. В связи с изложенным возложение обязанности по регистрации права собственности на объект долевого участия на участника долевого строительства в течение 2 месяцев с даты подписания акта приема-передачи не соответствуют требованиям ч. 6 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, ущемляет права участника долевого строительства как потребителя. Таким образом, пункт 4.3.4 подпункта 4.3 проектов договоров противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.4 В соответствии с пунктом 7.6 проектов договоров «В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) Участником долевого строительства обязанности, установленной в п. 4.3.4. настоящего Договора, Участник долевого строительства возмещает Застройщику все убытки, понесенные Застройщиком, в том числе расходы в соответствующей части по оплате земельного налога за земельный участок, на котором расположен Объект капитального строительства». Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в пункте 7.6 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. Указанные положения пункта 7.6 проектов договоров устанавливают ответственность участника долевого строительства за невыполнение пункта 4.3.4 проектов договоров, противоречат ч. 2 ст. 12, ч. 6 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ и ущемляют права участников долевого строительства, в связи с чем подлежат исключению в полном объеме. 2.5 В соответствии с пунктом 4.3.6 проектов договоров «В случае если Участником долевого строительства были произведены изменения конструктивных элементов или производство указанных в п. 4.3.5. настоящего Договора работ, Участник долевого строительства обязан своими силами и за свой счет в десятидневный срок с момента получения соответствующего требования Застройщика, Эксплуатирующей организации вернуть Квартиру в первоначальное состояние и уплатить Застройщику штраф в размере 10 процентов от цены, указанной в п. 3.2 настоящего Договора. В случае нарушения срока, установленного настоящим пунктом, Застройщик, Эксплуатирующая организация вправе самостоятельно привести Квартиру в первоначальное состояние, при этом помимо штрафа, установленного настоящим пунктом, Участник долевого строительства обязан возместить Застройщику, Эксплуатирующей организации затраты, вызванные приведением Квартиры в первоначальное состояние». В соответствии с пунктом 7.4 проектов договоров «В случае одностороннего отказа Участника долевого строительства от исполнения договора по вышеуказанным основаниям, Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет Цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере, предусмотренном Федеральным Законом Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указанные проценты начисляются со дня внесения Участником долевого строительства денежных средств и/или части на расчетный счет Застройщика до дня их возврата Участнику долевого строительства. Если в течение установленного Законом срока Участник долевого строительства не обратился к Застройщику за получением денежных средств, уплаченных им в счет Цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, Застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, зачисляет денежные средства и проценты за пользование чужими денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения Застройщика, о чем сообщает Участнику долевого строительства. В этом случае Участник долевого строительства в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты сообщения Застройщика о перечислении денежных средств в депозит нотариуса возмещает Застройщику все документально подтвержденные расходы Застройщика в связи с перечислением денег в депозит нотариуса. В случае просрочки Участником долевого строительства возмещения указанных расходов Застройщика, Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку в размере 0,1% от суммы понесенных Застройщиком расходов за каждый день просрочки. Стороны договорились, что вышеуказанный порядок возврата денежных средств в депозит нотариуса и применение к Участнику долевого строительства неустойки за просрочку возмещения расходов Застройщика применяется также при расторжении договора по инициативе Застройщика и возврате в этом случае Застройщиком денежных средств Участнику долевого строительства». В соответствии с пунктом 7.11 проектов договоров «За нарушение срока, указанного в п. 8.1. настоящего договора, Участник долевого строительства уплачивает Застройщику штраф в размере 50 000,00 (пятьдесят тысяч) рублей». В соответствии с абзацами 2, 3 пункта 7.13 проектов договоров «За изменение фасада Объекта капитального строительства, в том числе путем устройства кондиционеров, спутниковых антенн в неустановленных для этого местах, изменение остекления оконных проемов/лоджий с отступлениями от проектных решений и т.п., Участник долевого строительства уплачивает Застройщику штраф в размере в размере 10 (десять) % от Окончательной цены договора за каждый случай нарушения. Оплата штрафа не освобождает Участника долевого строительства от обязанности привести фасад Объекта капитального строительства в первоначальное состояние». В соответствии с пунктом 7.15 проектов договоров «В случае нарушения Участником долевого строительства условия о согласовании уступки права требования Участника долевого строительства к Застройщику другому лицу, согласно разделу 8 настоящего Договора, Участник долевого строительства выплачивает Застройщику согласно п. 3 статьи 388 ГК РФ штраф в размере 20% от Цены договора». В соответствии с пунктом 7.16 проектов договоров «В случае расторжения Договора по инициативе Участника долевого строительства, за исключением оснований, указанных в ч. 3 ст.7, ч. 1 (подп. 1-3) и ч. 1.1. (подп. 1, 2) ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику неустойку в размере 10% (Десять процентов) от Цены Договора. Право на получение указанной неустойки может быть реализовано Застройщиком путем удержания соответствующей суммы при возврате денежных средств Участнику долевого строительства. Возврат Участнику долевого строительства уплаченных им денежных средств производится Застройщиком в срок, установленный соглашением Сторон». В соответствии с абзацем 2 пункта 8.3 проектов договоров «В случае совершения Участником долевого строительства уступки права требования по неустойке и иным штрафным санкциям по настоящему Договору без согласия Застройщика, Участник долевого строительства уплачивает Застройщику штраф в размере 20% от Окончательной цены договора». В соответствии с пунктом 9.3 проектов договоров «В случае нарушения Участником долевого строительства требования, установленного п. 9.1. настоящего Договора, Участник долевого строительства выплачивает Застройщику штраф в размере 20% от Цены договора». Условия указанных пунктов проектов договоров противоречат законодательству в сфере долевого строительства по следующим причинам. Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его (Определение ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320). В связи с этим застройщик не вправе в проектах договорах предусматривать дополнительную ответственность участника долевого строительства, не предусмотренную Федеральным законом № 214-ФЗ. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в пунктах 4.3.6, 7.4, 7.11, 7.13, абзацах 2, 3 пункта 7.13, пункте 7.6, абзаце 2 пункта 8.3, пункте 9.13 ответственность участника долевого строительства. Таким образом, пункты 4.3.6, 7.4, 7.11, 7.13, абзацы 2, 3 пункта 7.13, пункт 7.16, абзац 2 пункта 8.3, пункт 9.13 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. Также необходимо отметить, что в пункте 7.16 проектов договоров содержится указание на расторжение договора участником долевого строительства по собственной инициативе. В тоже время Федеральный закон № 214-ФЗ не содержит оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве по «собственной инициативе» участника долевого строительства. Кроме того, содержащееся в пункте 7.16 проектов договоров условие о возложении на участника долевого строительства возмещения неустойки в размере 10 % от цены Договора, предполагает наличие виновных действий с его стороны и тем самым ставит его в заведомо невыгодное положение. Необходимо учитывать следующее. Исходя из конституционной свободы договора, законодатель не вправе ограничиваться формальным признанием юридического равенства сторон и должен предоставлять определенные преимущества экономически слабой и зависимой стороне, которая нуждается в особой защите своих прав. Согласно пункту 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам след

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой