РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РОСТОВСТРОЙ-ДОН"
№61251176140117741155

🔢 ИНН:
6164138746
🆔 ОГРН:
1226100020970
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
10.04.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РОСТОВСТРОЙ-ДОН" (ИНН: 6164138746)

Смотреть все проверки данной организации (2 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6164138746
ОГРН проверяемого лица 1226100020970
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РОСТОВСТРОЙ-ДОН"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Чебанян Софья Богосовна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате мотивированное представление
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение ООО «СЗ «Ростовстрой-Дон» является застройщиком следующих многоквартирных домов: - многоквартирные жилые дома с объектами обслуживания жилой застройки (помещения общественного назначения) и автостоянками (поз. 1.1 и 1.2), расположенные на земельном участке в границах территорий по адресу: пер. Элеваторный-пер. Нефтяной-ул. Таганрогская в г. Ростове-на-Дону»; - многоквартирные жилые дома с объектами обслуживания жилой застройки (помещения общественного назначения) и автостоянками (поз. 2.1 и 2.2), расположенные на земельном участке в границах территорий по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Элеваторный, земельный участок 6/2». Срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 30.06.2027, срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией – 4 квартал 2026 года. Срок передачи и ввода объекта в эксплуатацию не изменялся. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Ростовстрой-Дон» (ИНН 6164138746) размещена информация следующих многоквартирных домах: - многоквартирные жилые дома с объектами обслуживания жилой застройки (помещения общественного назначения) и автостоянками (поз. 1.1 и 1.2), расположенные на земельном участке в границах территорий по адресу: пер. Элеваторный-пер. Нефтяной-ул. Таганрогская в г. Ростове-на-Дону; - многоквартирные жилые дома с объектами обслуживания жилой застройки (помещения общественного назначения) и автостоянками (поз. 2.1 и 2.2), расположенные на земельном участке в границах территорий по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Элеваторный, земельный участок 6/2: - разрешение на строительство №61-44-041201-2023 от 01.11.2023 со сроком действия до 01.11.2026; - разрешение на строительство №61-44-039701-2023 от 06.10.2023 со сроком действия до 06.10.2026; - заключение экспертизы проектной документации от 26.10.2023 и 30.09.2023; - права на земельный участок (выписки из ЕГРН от 20.12.2023, договоры аренды земельных участков); - проектные декларации №61-001609 и №61-001608 по состоянию на 04.03.2025; - проекты договоров участия в долевом строительстве (в редакции от 18.03.2025); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2023 года и 1, 2, 3 кварталы 2024 года; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта – по состоянию на 25.03.2025; - аудиторское заключение за 2023 год; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения о первом договоре участия в долевом строительстве. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Учитывая изложенное, информация ООО «СЗ «Ростовстрой-Дон» размещена в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил не выявлено. 1. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлены нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 1.1. В соответствии с п. 3.3 проекта договора: «Площадь, адрес, номер, а также иные технические характеристики «Объекта долевого строительства», в том числе указанные в Приложении № 2, являются проектными и будут уточняться после сдачи объекта в эксплуатацию и получения результатов кадастровых работ (технической инвентаризации)». Согласно ч. 4. ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома и основные характеристики жилого или нежилого помещения являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение параметров строящегося многоквартирного дома, в т.ч. этажности описанных в предмете договора, являются изменением существенных условий договора. При указанных обстоятельствах предмет договора, предусмотренный п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, не будет определен в договоре. Также неясны номер, площадь и адрес объекта долевого строительства. Учитывая изложенное, по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Следовательно, соглашение об изменении цены и предмета договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой. Таким образом, изменение цены договора участия в долевом строительстве и предмета требует обязательного согласования с участниками долевого строительства путем заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. Из изложенного следует, что п. 3.3 проекта договора не соответствует действующему законодательству и нуждается в корректировке. 1.2. В соответствии с п. 5.7 проекта договора: «При наличии несущественных и не препятствующих эксплуатации Объекта долевого строительства недостатков, (т.е. недостатков, которые не делают непригодными, для предусмотренного Договором использования Объекта долевого строительства), «Участник долевого строительства» обязан подписать Акт приема-передачи Объекта долевого строительства. Приемка Объекта Участником долевого строительства с несущественными недостатками не снимает с Застройщика обязательства по их надлежащему устранению и в разумные сроки». В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков. В соответствии с ч. 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно преамбуле Закона РФ № 2300-1 существенный недостаток товара (работы, услуги) – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки; Исходя из приведенных норм, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела, в необходимых случаях назначается экспертиза. При этом законодатель не ставит право участника долевого строительства отказаться от подписания акта приема-передачи в зависимость от существенности выявленных недостатков. Таким образом, п. 5.6 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 1.3. В соответствии с п. 12.3 проекта договора: «В случае отсутствия согласия по спорному вопросу в ходе переговоров Стороны договорились в соответствии с п. 2 ст. 17 Закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» определять территориальную подсудность споров по настоящему Договору». В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно ч. 2 ст. 17 Закона № 2300-1 иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению с застройщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцу право выбора места обращения. В соответствии с Обзором судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 18.10.2023 право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона №2300-1 подсуден спор, принадлежит потребителю. Условие договора, заключенного продавцом (исполнителем) с потребителем, об изменении территориальной подсудности споров не ограничивает право потребителя на предъявление иска в соответствии с подсудностью, установленной законом. В связи с этим, п. 12.3 проектов договоров противоречит ч. 2 ст. 17 Закона №2300-1 и нуждается в корректировке. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО «СЗ «Ростовстрой-Дон» за аналогичные нарушения объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований. 3. Так же по анализу имеющихся в Региональной службе документов (проектной документации, заключения экспертизы, рекламных буклетов) установлено следующее. В соответствии с рекламным буклетом ООО «СЗ «Ростовстрой-Дон», который распространяет застройщик в местах продаж, проект Жилого комплекса предполагает закрытую территорию, школу с бассейном на 2500 мест, 3 детских сада на 765 мест, отдельную площадку для выгула собак, зоны для отдыха, лапомойки, подземный и наземный паркинг, зарядные станции для электромобилей, видеонаблюдение. При анализе положительных заключений негосударственной экспертизы от 26.10.2023, 30.09.2023 и схем планировочной организации земельного участка, размещенных в ЕИСЖС, установлено отсутствие указания на закрытую территорию, школу с бассейном на 2500 мест, отдельную площадку для выгула собак, лапомойки, зарядные станции для электромобилей, видеонаблюдение. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. Таким образом, по результатам наблюдения выявлены сведения об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям.

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой