|
Значение |
На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 15 от 20.01.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона
№ 214-ФЗ, Постановлением № 319 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее.
По результатам контрольного (надзорного) мероприятия
без взаимодействия с контролируемым лицом установлено:
ООО «СЗ «Темерницкий лес» является застройщиком 4-этажного двухсекционного многоквартирного жилого дома (с.п. 5.1) в пос. Темерницком Аксайского района Ростовской области.
В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Темерницкий лес» размещена следующая информация:
- разрешение на строительство № 61502311-1958-2023 от 13.04.2023;
- проектная декларация № 61-001690 от 22.11.2024 по состоянию на 27.03.2025;
- проекты договора участия в долевом строительстве на жилое, нежилое помещение;
- фотографии от 17.03.2025;
- градостроительный план;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная
в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- извещение о начале строительства;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН).
Поскольку экспертиза проектной документации проводилась в 2021 (после 01.07.2018), на застройщика не распространяются требования по размещению проектной документации на сайте.
Расчет нормативов финансовой устойчивости и собственных средств, отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства, не требуется для застройщиков, перешедших на счета эскроу.
Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона
№ 214-ФЗ и п. 9 Правил.
Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.
1. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного 28.03.2025 нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ не выявлены:
2. В результате анализа условий проектов договора участия в долевом строительстве (далее – проект договора) установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ.
2.1. В соответствии с абз. 1 п. 5.2.5 проекта договора: «Участник обязуется
не позднее 1 (одного) месяца с момента принятия Квартиры зарегистрировать право собственности.
Государственная регистрация права собственности Участника долевого строительства осуществляется вне рамок настоящего договора силами и средствами Участника долевого строительства».
B соответствии c ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства
в соответствии co ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ.
При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок,
в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства.
Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застpойщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застpойщик имеет право
на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа o передаче объекта долевого строительства).
Кроме того, условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства.
Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона
№ 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено.
Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений.
Кроме того, согласно изменениям в Федеральный закон №214-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2025, в силу ч. 6 ст. 16 указанного федерального закона после передачи застройщиком в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта застройщик в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме.
Таким образом, законодатель наделяет застройщика обязанностью зарегистрировать право перехода права собственности.
На основании изложенного, условия абз. 1 п. 5.2.5 проекта договора не соответствуют действующему законодательству, ущемляют права участников долевого строительства.
2.2. В соответствии с абз. 2 п. 5.2.7 проекта договора: «Не позднее
30 (тридцати) календарных дней с момента регистрации права собственности на Квартиру осуществить действия по заключению договоров на коммунальное обслуживание с ресурсоснабжающими организациями, в том числе договоров на поставку электроснабжения, на поставку газа, на техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования (ВКГО)».
условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Дополнительные обязательства ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрены.
Таким образом, условия проекта договора о возложении на участника долевого строительства обязанности, предусмотренной абз. 2 п. 5.2.7 проекта договора, находятся вне рамок регулирования Федерального закона № 214-ФЗ,
не соответствуют действующему законодательству, ущемляют права участника долевого строительства как потребителя.
2.3. В силу пункта 8.4 проекта договора: «Любые изменения и дополнения
к настоящему Договору действительны лишь при условии, что они совершены
в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями Сторон».
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное
не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом № 218-ФЗ.
В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается
в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Таким образом, все изменения и дополнения к договору участия в долевом строительстве осуществляются путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Следовательно, пункт 8.4 проекта договора противоречит действующему законодательству.
2.4. Согласно пункту 9.4 проекта договора: «Уведомление со стороны Застройщика, за исключением уведомлений, направляемых согласно п. 9.1.1 – 9.1.2 настоящего Договора, считается надлежащим в случае его публикации в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе на сайте Застройщика».
Пунктами 9.1.1 – 9.1.2 проекта договора установлены случаи уведомления застройщиком участника долевого строительства при одностороннем отказе от исполнения договора и при уведомлении участника долевого строительства о завершении строительства жилого дома, готовности к передаче объекта.
Вместе с тем согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
В силу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Исходя из действующего законодательства, обязанность застройщика
по надлежащему уведомлению участника долевого строительства о переносе срока завершения строительства в предусмотренный договором срок и предложение об изменении договора (по которому в силу ч. 1 ст. 450, ч. 1 ст. 432 ГК РФ необходимо заключение дополнительного соглашения) не может быть исполнена путем публикации соответствующей информации в средствах массовой информации
и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе на сайте застройщика. Уведомление участника долевого строительства о переносе срока завершения строительства в предусмотренный договором срок указанным в проекте договора способом не влечет для него гражданско-правовых последствий, ведет к ущемлению законных интересов участника долевого строительства.
Таким образом, пункт 9.4 проекта договора противоречит действующему законодательству.
Учитывая изложенное, проекты договора участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, размещенные
в ЕИСЖС на дату мониторинга – 28.03.2025, не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждается в корректировке. |