|
Значение |
1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии):
На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 133 от 25.03.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее.
ООО «СЗ «МАКСИМУМ» (ИНН 6166072890) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения с подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Стачки, 231/2 (далее – объект).
Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 31.12.2027. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией – 2 квартал 2027 года.
В соответствии с проектной декларацией № 61-001626 от 06.05.2024 с последними внесенными изменениями от 20.01.2025 срок передачи объектов долевого строительства – 30.09.2028, срок ввода объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2028 года.
Таким образом, сроки передачи объектов долевого строительства и ввода объекта в эксплуатацию застройщиком изменены.
В ЕИСЖС на дату наблюдения ООО «СЗ «МАКСИМУМ» (ИНН 6166072890) размещена следующая информация о строительстве объекта:
- разрешение на строительство № 61-44-051201-2024 от 19.04.2024 со сроком действия до 19.04.2028;
- положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 28.12.2023 № 61-2-1-3-083247-2023;
- положительные заключения негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 0029-2024 от 18.12.2024;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи земельного участка от 25.02.2022, выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 23.11.2023 № КУВИ-001/2023-265012039);
- проектная декларация № 61-001626 от 06.05.2024 с последними внесенными изменениями от 21.04.2025;
- проекты договоров участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства – жилое и нежилое помещения, машино-место (далее – проекты договоров);
- бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1 квартал 2025 года;
- фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 01.04.2025;
- градостроительный план земельного участка;
- схема планировочной организации земельного участка;
- извещение о начале строительства объекта капитального строительства № 1 от 26.04.2024;
- сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер).
Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства».
1. Нарушения указанных нормативных правовых актов по итогам наблюдения не выявлены.
2. Анализ проектов договоров, размещенных застройщиком 12.03.2025 в ЕИСЖС, показал их соответствие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.
3. Согласно информации, размещенной ООО «СЗ «МАКСИМУМ» (ИНН 6166072890) в разделах 17.1, 17.2 проектной декларации № 61-001626 в ЕИСЖС, 12.03.2025 планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию перенесен с 1 квартала 2027 года на 1 квартал 2028 года, первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства перенесен с 31.12.2027 на 30.09.2028.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, ООО «СЗ «МАКСИМУМ» в целях соблюдения требований ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ необходимо направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения.
При этом, необходимо учитывать следующее.
В ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены основания, по которым контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В соответствии с п.п. 3, 4 ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ среди оснований в соответствии с которыми контролирующий орган вправе обратится в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости являются: не исполнение застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности; неисполнение застройщиком требований Федерального закона № 214-ФЗ, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.
Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена административная ответственность за нарушение законодательства в области долевого строительства: ст. 13.19.3, ст. 14.28, ч. 4 ст. 19.5, ст. 19.6 КРФ об АП.
С учетом изложенного в случае неисполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований Региональная служба ГСН РО вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Кроме того, нарушение застройщиком требований, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, может повлечь приостановление на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что, как следствие, повлияет на надлежащее исполнение застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства, в т.ч. завершение строительства.
В соответствии со ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в ЕИСЖС (наш.дом.рф) в электронной форме формируется единый реестр проблемных объектов (далее – ЕРПО).
При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона
В случае просрочки застройщиком обязательств более чем на 6 месяцев, объект может быть включен в ЕРПО, что повлечет правовые последствия, в частности, приостановление регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, в целях предупреждения нарушения прав участников долевого строительства, недопущения включения указанных объектов в ЕРПО, застройщику необходимо принять меры по заключению дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве со всеми участниками долевого строительства в части изменения сроков ввода объекта в эксплуатацию и срока передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан – участников долевого строительства.
ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ
о недопустимости нарушения обязательных требований
и предлагаю:
принять меры ООО «СЗ «МАКСИМУМ»:
1) по своевременному размещению в ЕИСЖС по адресу: https://дом.рф/ полной и достоверной информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства»;
2) по своевременному внесению в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменений, касающихся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, предусмотренных ст. ст. 20-21 Федерального закона № 214-ФЗ, приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;
3) по направлению участникам долевого строительств информации о переносе срока передачи объектов долевого строительства и предложения об изменении договора участия в долевом строительстве путем заключения дополнительного соглашения;
4) по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства в установленный договором либо дополнительным соглашением срок;
в целях предупреждения нарушения прав участников долевого строительства, недопущения включения объекта в ЕРПО, принять меры по заключению дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве со всеми участниками долевого строительства в части изменения срока ввода объекта в эксплуатацию и срока передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. |