РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ДВА КАПИТАНА"
№61251176140118163423

🔢 ИНН:
6164135086
🆔 ОГРН:
1216100013887
📍 Адрес:
344006, обл. Ростовская, г. Ростов-на-Дону, ул. Седова, д 21/1
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
27.05.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ДВА КАПИТАНА" (ИНН: 6164135086) , адрес: 344006, обл. Ростовская, г. Ростов-на-Дону, ул. Седова, д 21/1

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:
Ростовская область

Подробная информация

Данные о прокуратуре

Наименование проверочного листа Прокуратура Ростовской области

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6164135086
ОГРН проверяемого лица 1216100013887
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ДВА КАПИТАНА"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Сведения об объектах

Адрес объекта проведения КНМ 344006, обл. Ростовская, г. Ростов-на-Дону, ул. Седова, д 21/1

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Ткач Елена Романовна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате Мотивированное представление
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 133 от 25.03.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «Два Капитана» (ИНН 6164135086) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого дома с подземной автопарковкой по ул. Седова, д. 21/1 в г. Ростове-на-Дону (далее – объект). В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Два Капитана» (ИНН 6164135086) размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автопарковкой по ул. Седова, д. 21/1 в г. Ростове-на-Дону. - первоначальный срок ввода в эксплуатацию – 2 квартал 2025 года, срок ввода в эксплуатацию в соответствии проектной декларацией № 61-001428 (в редакции от 13.05.2025) – 3 квартал 2025 года; - первоначальный срок передачи – 30.12.2025, срок передачи не переносился; - разрешение на строительство (№ 61-310-996201-2021 от 27.08.2021 сроком действия до 27.08.2025); - проектная документация; - экспертиза проектной документации (№ 61-2-1-2-042658-2022 от 30.06.2022); - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи № б/н от 21.05.2021, Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.06.2022); - проектная декларация (№ 61-001428 в редакции от 13.05.2025); - проекты договоров участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения (в редакции от 07.05.2025), в отношении нежилого помещения и машино-места (в редакции от 28.03.2025); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1 квартал 2025 года; - фотографии (актуальные на 05.05.2025); - аудиторские заключения за 2023, 2024 годы, - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. I. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: 1. По результатам наблюдения установлено, что застройщиком нарушены сроки опубликования и размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. В соответствии с п.п. «и» п. 9 Правил, застройщик, определяемый в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, размещает в ЕИСЖС промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за 1 квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Согласно пп. «к» п. 9 Правил застройщик размещает в ЕИСЖС годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в отношении такой отчетности за каждый год, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторское заключение в отношении такой отчетности размещаются не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Однако, в нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и», «к» п. 9 Правил ООО СЗ «Два Капитана» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 21.05.2025, промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2024 года, 1 квартал 2025 года, аудиторское заключение за 2024 год размещены не в установленный законом срок. Последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 4 квартал 2024 года – 30.04.2025, за 1 квартал 2025 года – 30.04.2025. Промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2024 года размещена 05.05.2025, за 1 квартал 2025 года - 07.05.2025, то есть с нарушением срока, установленного ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ. Соответственно, датой совершения правонарушения является 05.05.2024 (с учетом выходных и праздничных дней). Последний день срока размещения аудиторского заключения за 2024 год – 30.04.2025. Аудиторское заключение за 2024 год размещено 06.05.2025, то есть с нарушением срока, установленного ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ. Соответственно, датой совершения правонарушения является 05.05.2024 (с учетом выходных и праздничных дней). Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Информация о выявленных нарушениях ранее направлялась в прокуратуру Ростовской области для рассмотрения и при необходимости принятия мер в соответствии с установленной компетенцией (исх. № 38/4829 от 04.12.2024). II. Согласно информации, размещенной в разделах 17.1, 17.2 проектной декларации № 61-001428 (с изменениями от 13.05.2025) в ЕИСЖС, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию перенесен со 2 квартала 2025 года на 3 квартал 2025 года, планируемая дата передачи застройщиком объектов долевого строительства - 30.12.2025 (не изменялась). Нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию может повлечь изменение срока передачи объектов долевого строительства, нарушение прав участников долевого строительства. В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Таким образом, в случае невозможности передачи объектов долевого строительства в срок, предусмотренный договором участия в долевом строительстве, застройщик не позднее чем за два месяца обязан направить участникам долевого строительства информацию о переносе срока передачи помещений, а также о необходимости подписания дополнительных соглашений. При этом, необходимо учитывать следующее. В соответствии со ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в ЕИСЖС (наш.дом.рф) в электронной форме формируется единый реестр проблемных объектов (далее – ЕРПО). При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона. Таким образом, в случае нарушения застройщиком сроков завершения строительства многоквартирного дома более чем на 6 месяцев, объект может быть включен в ЕРПО, что повлечет правовые последствия, в частности, приостановление регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан – участников долевого строительства. III. В результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения, нежилого помещения и машино-места (далее – проекты договоров), размещенных застройщиком в ЕИСЖС установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 1. Согласно пункту 2.3 проектов договоров: «В случае отклонения общей площади Объекта долевого строительства (за исключением площадей холодных помещений - балконов, лоджий, террас, веранд) по результатам технической инвентаризации от соответствующей площади, указанной в пункте 2.1. Договора более, чем на 5 (пять) % в соответствии с условиями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в сторону увеличения, Участник долевого строительства обязан в течение десяти календарных дней со дня получения от Застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее подписания с Застройщиком акта приема-передачи Объекта долевого строительства произвести доплату за фактическую разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, рассчитанной как частное от деления цены Договора на площадь Объекта долевого строительства с учетом площади холодных помещений с учетом коэффициента. В случае отклонения общей площади Объекта долевого строительства (за исключением площадей холодных помещений - балконов, лоджий, террас, веранд) по результатам обмеров органов технической инвентаризации, от соответствующей площади, указанной в пункте 2.1. Договора более, чем на 5 (пять) % в соответствии с условиями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в сторону уменьшения, Застройщик обязан в течение десяти календарных дней со дня получения от Участника долевого строительства соответствующего заявления возвратить разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, рассчитанной как частное от деления цены Договора на площадь Объекта долевого строительства с учетом площади холодных помещений, указанной в пункте 2.1. Договора с учетом коэффициента. При этом в процессе окончательных расчетов принимаются во внимание только обмеры, выполненные в рамках комплектации строительной готовности Объекта долевого строительства, указанной в настоящем Договоре. Площадь Объекта долевого строительства определяется согласно установленной методике расчета площадей объектов жилищных прав с применением понижающего коэффициента органов технической инвентаризации». В соответствии с пунктом 3.5 проектов договоров: «В случае несвоевременной оплаты Участником долевого строительства стоимости Объекта долевого строительства в сроки, предусмотренные в пункте 3.2., 3.3 Договора (в том числе в случае нарушения сроков очередного платежа, если таковые предусмотрены условиями договора), стоимость Объекта долевого строительства подлежит изменению. Новая стоимость Объекта долевого строительства будет равна стоимости аналогичных Объектов долевого строительства (Квартир) на момент оплаты Участником долевого строительства задолженности по Договору. После увеличения стоимости Объекта долевого строительства, сумма, подлежащая оплате по Договору, формируется исходя из процентного соотношения оплаченной суммы к общей стоимости Объекта долевого строительства на момент заключения настоящего Договора. Застройщик направляет Уведомление об изменении цены Договора по почте заказным письмом с описью вложения, либо передает его под роспись. Стороны договорились, что в случае, если Участник долевого строительства не согласен с увеличением стоимости Объекта долевого строительства, настоящий Договор может быть расторгнут во внесудебном порядке, путем направления уведомления о расторжении Договора по почте заказным письмом с описью вложения, либо передачей уведомления о расторжении Договора под роспись». Вместе с тем согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о цене договора участия в долевом строительства является существенным. Таким образом, поскольку условие договора о цене объекта долевого строительства является существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данного условия не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ прямо предусмотрено, что цена договора может быть изменена только по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения Следовательно, такое изменение цены договора требует обязательного согласования с участниками долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, подписания соответствующих дополнительных соглашений и регистрации их в Росреестре. Также согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома и основные характеристики жилого или нежилого помещения являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. Изменение параметров строящегося многоквартирного дома, описанных в предмете договора, являются изменением существенных условий договора. Учитывая изложенное, по данным условиям договора должно быть достигнуто взаимное согласие сторон, изменение в одностороннем порядке данных условий не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Следовательно, соглашение об изменении цены и предмета договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой. Таким образом, изменение цены договора участия в долевом строительстве и предмета требует обязательного согласования с участниками долевого строительства путем заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. Изменение цены договора оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору, подписываемому сторонами в срок, указанный в уведомлении об изменении стоимости. Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ цена договора определяется как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Таким образом, цена договора зависит от площади объекта долевого строительства и может быть изменена по соглашению сторон в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ. При наступлении иных обстоятельств цена договора не может быть изменена. Учитывая изложенное пункты 2.3, 3.5 проектов договоров противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет законные права участников долевого строительства. 2. В соответствии с пунктами 4.8, 4.9 проектов договоров: «Участник долевого строительства обязуется не вносить изменения в существующие инженерные системы и не нарушать целостность капитальных стен до момента передачи Объекта долевого строительства по передаточному акту. В противном случае все издержки, связанные с нарушением данного обязательства, Участник долевого строительства будет нести самостоятельно. До момента передачи Объекта долевого строительства по передаточному акту Участник долевого строительства не вправе производить отделочные и иные работы по обустройству, перепланировке в Объекте долевого строительства, в том числе перенос перегородок, дверных проёмов, менять места расположения санузлов и места прохождения водопроводных и канализационных стояков в Объекте долевого строительства, а также проводить какие-либо работы на Объекте долевого строительства, которые изменяют физические и (или) технические характеристики Объекта долевого строительства. В случае нарушения данного обязательства, Застройщик вправе взыскать с Участника долевого строительства средства, необходимые для приведения Объекта долевого строительства в состояние, соответствующее проектной документации и Договору». В соответствии со ст. 1 Федерального закона 214-ФЗ настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно с ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, в предмет договора участия в долевом строительстве не входят вопросы совершения участником долевого строительства указанных в рассматриваемых пунктах действий. Кроме того, в соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует указанная в пунктах 4.8, 4.9 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. Таким образом, положения пунктов 4.8, 4.9 проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства и нуждаются в корректировке. 3. Согласно пункту 4.11 проектов договоров: «У Участника долевого строительства при возникновении права собственности на Объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в Многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на Объект долевого строительства. При этом Участник долевого строительства признает, что в состав общего имущества Многоквартирного дома не входит расположенная в Многоквартирном доме автостоянка, помещения, не являющиеся частями квартир и помещения общественного назначения и возводимые в будущем на земельном участке многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, не являющиеся предметом настоящего Договора. Для приобретения прав на пользование автостоянкой, офисными помещениями, и (или) иными объектами недвижимости Участник долевого строительства должен заключить отдельный договор с Застройщиком». В силу ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Вопросы отнесения имущества многоквартирного дома к общедомовому имуществу регулируются жилищным законодательством. В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, юридические лица, приобретая право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений. В данном случае происходит введение в заблуждение граждан при заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении характеристик многоквартирного дома, в т.ч. площади общего имущества, переходящего в их собственность в силу закона. Учитывая изложенное пункт 4.11 проектов договоров противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет законные права участников долевого строительства. 4. Согласно пункту 6.2.2 проектов договоров: «Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору допускается только с письменного согласия Застройщика, после государственной регистрации настоящего Договора и после оплаты цены Договора в полном объеме. Участник долевого строительства обязан письменно уведомить Застройщика о своем намерении произвести отчуждение прав (уступку прав требований), принадлежащих ему на основании настоящего Договора, с указанием условий отчуждения. Участник долевого строительства в течение 3 (трех) календарных дней со дня уступки прав требований по Договору, обязан предоставить Застройщику уведомление о произведенной уступке, с приложением документа, подтверждающего уступку. Уступка прав требований по Договору подлежит государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав». Из содержания ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом из условия перевода долга предусмотренных ст. 391 ГК РФ следует, что «перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником». Таким образом, пункт 6.2.2 проектов договоров противоречит действующему законодательству РФ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 5. В соответствии с пунктом 9.1 проектов договоров: «Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, предусмотренных Договором, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), возникших после заключения Договора, в том числе таких, как: - падение с неба предметов земного и неземного происхождения, - движение поверхности земли, грунтовые воды, оползни, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия; - забастовка, война, военные действия любого характера, мятеж, бунт, беспорядки и иные общественные события, - блокада, - террористические акты; - эпидемии, эпизоотии, - несчастные случаи и/или аварии, произошедшие при строительстве Многоквартирного дома; - техногенные катастрофы; - издание нормативно-правового акта, а также действие либо бездействие государственных или местных органов власти, влияющие на ход строительства Многоквартирного дома, - погодные условия, препятствующие ведению строительных работ и непосредственно влияющие на ход строительства, - а также иные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от воли и разумного контроля Сторон, которые не связаны с исполнением договорных обязательств обязанной Стороны». В соответствии с ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, а неотвратимость его наступления должна носить объективный, а не субъективный характер. Признаки чрезвычайности и неотвратимости должны присутствовать одновременно, в совокупности (определение Верховного Суда РФ от 24.03.2015 № 306-ЭС14-7853). Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Только при наличии двух критериев (чрезвычайность и непредотвратимость) можно признать обстоятельство форс-мажорным. Согласно п. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Стороны не могут назвать обстоятельством непреодолимой силы любые ситуации на свое усмотрение, указав их в условиях договора как форс-мажорные и освобождающие застройщика от ответственности за нарушение обязательств по договору. Только суд, анализируя правовые последствия конкретного акта и оценивая его характеристики (непредотвратимость и чрезвычайность), может определить, является ли данный акт обстоятельством непреодолимой силы или нет. Указанн

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой