РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МСК-ДОН"
№61251176140118278318

🔢 ИНН:
6164123490
🆔 ОГРН:
1186196041074
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Есть возражение
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
05.06.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Есть возражение) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МСК-ДОН" (ИНН: 6164123490)

Смотреть все проверки данной организации (2 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Данные о прокуратуре

Наименование проверочного листа Прокуратура Ростовской области

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6164123490
ОГРН проверяемого лица 1186196041074
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МСК-ДОН"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Не является субъектом МСП
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Асланова Людмила Сергеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате мотивированное представление № 252 от 05.06.2025
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 133 от 25.03.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянками по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Михаила Нагибина (1-й этап строительства) жилые дома поз. 10, 11, 12, 13 по ПЗУ – 1 этап строительства (далее – объект). Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 30.12.2025. Первоначальный срок ввода объектов в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией – 2 квартал 2025 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001287 с изменениями по состоянию на 02.06.2025 планируемый срок передачи объектов долевого строительства – 30.12.2025, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2025 года. Таким образом, застройщиком изменен планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию. В ЕИСЖС ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) размещены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ. Также в ЕИСЖС ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-310-984501-2021 от 29.01.2021 со сроком действия до 29.01.2029; - экспертиза проектной документации и результаты инженерных изысканий (№61-2-1-3-066632-2021 от 11.11.2021); - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка от 30.03.2021, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 21.02.2022); - проектная декларация № 61-001287 в редакции от 02.06.2025; - проекты договоров участия в долевом строительстве (далее – проекты договоров) на жилое и нежилое помещения (в редакции от 27.02.2025); - аудиторские заключения за 2022, 2023, 2024 годы; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1 квартал 2025 года; - фотографии (актуальные на 03.06.2025); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. На дату мониторинга сайта выявлены следующие нарушения требований ст. 3.1, ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, пп. «к» п. 9 Правил ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф: 1.1. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001287 от 24.02.2022 с изменениями по состоянию на 02.06.2025 по поз. 10 – указаны характеристики 1 нежилого помещения – помещения для хранения автомобилей – 3424,25 кв.м., в отношении которого могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по поз. 11 указаны характеристики 1 нежилого помещения – помещения для хранения автомобилей – 2167.59 кв.м., в отношении которого могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по поз. 12 указаны характеристики 2 нежилых помещений – помещение для хранения автомобилей – 7605,17 кв.м. и помещение для хранения автомобилей – 7999,95 кв.м., в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве; по поз. 13 указаны характеристики 2 нежилых помещений – помещение для хранения автомобилей – 2121,69 кв.м. и помещение для хранения автомобилей – 2531.64 кв.м., в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В проектной документации предусмотрено строительство в составе объекта: по поз. 10 – автостоянки на 94 машино-мест, по поз. 11 – автостоянки на 51 машино-место, по поз. 12 – автостоянки на 513 машино-мест, по поз. 13 – автостоянки на 154 машино-мест. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 04.06.2025 № КУВИ-001/2025-75574399 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0012101:962 содержатся записи о государственной регистрации в августе, сентябре, октябре и ноябре, декабре 2024 года, в январе, феврале, марте, апреле, мае 2025 года договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком как в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с указанием номера стояночного места, так и в отношении непосредственно машино-мест в объекте. Вместе с тем, информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001287 не указана. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр утверждена форма проектной декларации, в раздел 19.7 которой вносятся сведения о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу. В связи с тем, что информация о заключении договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001287 по итогам августа, сентября, октября, ноября, декабря 2024 года, января, февраля, марта, апреля, мая 2025 года не указана, ООО СЗ «МСК-ДОН» совершено административное правонарушение, предусмотренное ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Дата совершения административного правонарушения – 11.09.2024, 11.10.2024, 12.11.2024, 10.12.2024, 10.01.2025, 10.02.2025, 10.03.2025, 10.04.2025, 12.05.2025, 10.06.2025. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Также необходимо учитывать, что заключение застройщиком договоров участия в долевом строительстве в отношении доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку является (будет являться) нарушением законодательства РФ и повлечет нарушение прав участников долевого строительства ввиду следующего. Понятие машино-места было введено с 01.01.2017 в п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). До 01.01.2017 машино-места не имели статуса в виде самостоятельного объекта недвижимого имущества. Необходимо отметить, что в соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Также следует учитывать, что на основании ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Таким образом, в силу прямого (императивного) указания Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства могут быть только жилое и нежилое помещение, машино-место. На основании изложенного застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – машино-места, а не в отношении автостоянки без указания объекта долевого строительства – машино-места. Кроме того, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино - места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета. Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения. При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места. Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола. Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машино-места устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе. Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта. Следует учитывать, что приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места. В случае продажи долей в праве долевой собственности на нежилое помещение – подземную автостоянку требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машино-места, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше). Кроме того, в указанном случае не будут применяться требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту. Таким образом, заключение с участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства в котором будет является доля в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с получением в пользование машино-места, нарушает его права и влечет определенные риски, в частности: - пользование «зависимым» машино-местом; - отсутствие статуса собственника самостоятельного объекта недвижимости; - применение особенностей долевой собственности при продаже доли; - несоответствие минимальных размеров машино-места требованиям Приказа. Таким образом, подраздел 15.1 раздела 15, в графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001287 от 24.02.2022 с изменениями по состоянию на 02.06.2025 в части указания количества нежилых помещений, машино-мест в составе объекта, а также характеристик нежилых помещений, в отношении которых застройщиком могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве содержат недостоверные сведения и требуют корректировки, необходимо указать количество и площадь машино-мест в составе объекта. Указанные сведения застройщик должен был внести путем размещения в ЕИСЖС до регистрации первого договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ). По объекту первый ДДУ зарегистрирован 20.06.2022, информация подлежала внесению застройщиком не позднее 20.06.2022. Дата совершения административного правонарушения – 21.06.2022. Таким образом, привлечение к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП ООО СЗ «МСК-ДОН» за указанное правонарушение не представляется возможным в связи с истечением срока давности. Кроме того, согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. Застройщик в нарушение указанных положений законодательства на дату наблюдения не разместил проект договора участия в долевом строительстве на машино-место по объекту. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) за аналогичные нарушения объявлены предостережения от 11.10.2024 № 61241176140115799728, от 02.12.2024 № 61241176140116485247, от 07.04.2025 № 61251176140117690843 о недопустимости нарушения обязательных требований. 1.2. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Согласно пп. «к» п. 9 Правил застройщик размещает в ЕИСЖС годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в отношении такой отчетности за каждый год, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторское заключение в отношении такой отчетности размещаются не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Однако, в нарушение требований ООО СЗ «МСК-ДОН» (ИНН 6164123490) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, аудиторское заключение за 2024 год размещено не в установленный законом срок. Последний день срока размещения аудиторского заключения за 2024 год – 30.04.2025. Аудиторское заключение за 2024 год размещено застройщиком 02.06.2025, то есть с нарушением срока, установленного ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ. Соответственно, датой совершения административного правонарушения является 05.05.2024 (с учетом выходных и праздничных дней). Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 2. Анализ проектов договоров, размещенных застройщиком 27.02.2025 в ЕИСЖС, показал их соответствие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: принять меры: 1) по своевременному размещению в ЕИСЖС (https://дом.рф/) информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства»; 2) по своевременному внесению в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменений, касающихся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, предусмотренных ст. ст. 20-21 Федерального закона № 214-ФЗ, приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации»; 3) по размещению в ЕИСЖС проектной декларации № 61-001287, содержащей достоверную и соответствующую требованиям Федерального закона № 214-ФЗ информации в части сведений о количестве нежилых помещений и машино-мест, строящихся в рамках проекта строительства объектов, а также об их характеристиках; 4) по внесению с использованием ЕИСЖС изменений в раздел 19.7 проектной декларации № 61-001287 в части указания информации о заключенных договорах участия в долевом строительстве (количество договоров участия в долевом строительстве, площадь объектов долевого строительства – жилых помещений, нежилых помещений, машино-мест, в отношении которых заключены указанные договоры и суммарная цена договоров); 5) по недопущению нарушения требований п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ и заключению договоров участия в долевом строительстве, предметом которых является объект долевого строительства – машино-место, а не доля в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземная автостоянка; 6) по размещению в ЕИСЖС (https://дом.рф/) проекта договора участия в долевом строительстве на машино-место, соответствующего требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой