РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КП №4"
№61251176140118411738

🔢 ИНН:
6163222138
🆔 ОГРН:
1216100005593
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Есть возражение
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
23.06.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Есть возражение) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КП №4" (ИНН: 6163222138)

Смотреть все проверки данной организации (1 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Данные о прокуратуре

Наименование проверочного листа Прокуратура Ростовской области

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6163222138
ОГРН проверяемого лица 1216100005593
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК КП №4"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Золотых Юлия Алексеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате Мотивированное представление
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями № 133 от 25.03.2025, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона № 214-ФЗ в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ, и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила), осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ КП №4» (ИНН 6163222138) является застройщиком многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения площадью 679,80 кв.м и подземной автостоянкой на 116 машиномест по адресу: - г. Ростов-на-Дону, Вертолетное поле (бывший аэродром ДОСААФ, ул. Платова, 12) 1 этап строительства (ЖК «Сезоны»). - г. Ростов-на-Дону, Вертолетное поле (бывший аэродром ДОСААФ) «Жилой дом № 1-2 этап строительства, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, бул. Платова, 14 (ЖК «Сезоны»). Согласно информации, размещенной по адресу: https://наш.дом.рф, сроки ввода объектов в эксплуатацию – 31.12.2026, сроки передачи объектов долевого строительства – 30.06.2027. Указанные сроки застройщиком не изменялись. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ КП №4» размещена следующая информация: - разрешения на строительство: № 61-310-810602-2016 от 20.09.2016 со сроком действия до 04.07.2027; № RU61310000-8107-1/1 от 18.09.2013 со сроком действия до 04.06.2027. - проектные декларации № 61-001642, № 61-001643 от 17.07.2024 (с изменениями на 06.06.2025); - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение, машино-места в редакции от 17.12.2024 и 22.11.2024; - фотографии (актуальные на 05.06.2025); - аудиторское заключение за 2022, 2023 и 2024 годы; - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4, 3, 2 кварталы 2022 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года и 1 квартал 2025 год; - градостроительные планы; - схемы планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением мест размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещения о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - экспертизы проектной документации; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. 1. В результате анализа условий проектов договора участия в долевом строительстве на жилое помещение, нежилое помещение, машино-места (далее – проекты договоров), размещенных в ЕИСЖС, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. 1.1. В п. 1.1.1 проектов договоров не определены основные характеристики объектов строительства (количество этажей, общая площадь, количество квартир, материал наружных стен и каркас жилого дома, материал поэтажных перекрытий и т.п.) В п. 4.1.1 проектов договоров не указаны сроки передачи объектов долевого строительства и сроки ввода объектов в эксплуатацию. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 1 ч. 4. ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве, и должны быть в обязательном порядке предусмотрены в проектах договоров. Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства также является существенным условием договора. В соответствии с ч.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Учитывая изложенное, срок передачи объектов долевого строительства должен быть точно определен конкретной датой и указан в проекте договоров. Необходимо отметить, что указание застройщиком в преамбуле проектов договоров, что их условия могут (будут) отличаться в зависимости от условий, согласованных непосредственно сторонами договора не должно распространяться на существенные условия договора. Законодатель предусмотрел размещение в ЕИСЖС проектов договоров участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства с целью информирования и ознакомления потенциальных участников долевого строительства с застройщиком и документами, подтверждающими его права на возводимый объект, и с существенными условиями договоров, на основании которых застройщик привлекает денежные средства, которые должны быть одинаковыми для всех участников и содержаться в проектах данных договоров, размещаемых одновременно с проектной декларацией в общедоступной системе (ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф. При этом проекты договоров участия в долевом строительстве должны соответствовать требованиям Федерального закона №214-ФЗ. Таким образом, застройщик, размещая проекты договоров в ЕИСЖС до их заключения, в том числе обеспечивает права потенциальных участников долевого строительства на проверку условий договоров на предмет соблюдения законодательства РФ, требований Федерального закона № 214-ФЗ. Учитывая изложенное, указание в п. 1.1.1, п. 4.1.1 проектов договоров условий о предмете и сроках передачи объектов долевого строительства является обязательным и данные пункты с преамбулой проектов договоров нуждаются в корректировке. 1.2. В соответствии с абз. 3 п. 4.1.3 проектов договоров «В случае, если Дольщик не приступил к принятию Объекта долевого строительства в срок, установленный п. 4.3.3. настоящего договора, а также при уклонении или отказе Дольщика от принятия Объекта долевого строительства Застройщик вправе по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного п. 4.3.3 Договора, оформить односторонний передаточный акт. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Дольщику со дня составления одностороннего передаточного акта.». Вместе с тем согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). В соответствии ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона. Таким образом, абз. 3 п. 4.1.3 проектов договоров противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку не предусматривает отказ участника долевого строительства от подписания акта в случае, указанном в ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, и ограничивает право участника долевого строительства на отказ от принятия объекта и, как следствие, реализацию прав, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. 1.3. В соответствии с п. 6.2 проектов договоров «Гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, в соответствии с действующим законодательством РФ составляет 3 (три) года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства». Вместе с тем необходимо отметить следующее. В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Данная норма изложена в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ), вступившим в законную силу с 1 сентября 2024 года. Между тем в соответствии с первоначальной редакцией статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на объект недвижимости составлял 5 (пять) лет со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства. По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция ответственности именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока. При этом с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность в отношении общего имущества, включая технологическое и инженерное оборудование. Первые договоры участия в долевом строительстве в отношении указанных многоквартирных домов заключены 26.07.2024. Проектной документацией в составе объекта 1 предусмотрено создание 637 самостоятельных частей, которые могут выступать объектом гражданского оборота (404 жилых помещения, 117 нежилых помещений и 116 машино-мест), в отношении которых согласно проектной декларации №61-001642 в ред. на 09.12.2024 заключено 34 ДДУ (16 в отношении жилых помещений, 3 в отношении нежилых помещений и 15 в отношении машино-мест, при этом первый ДДУ заключен 26.07.2024). Также в состав данного объекта входит 550 наименования помещений общего пользования общей площадью 27495,60 кв.м. Проектной документацией в составе объекта 2 предусмотрено создание 185 самостоятельных частей, которые могут выступать объектом гражданского оборота (135 жилых помещения, 50 нежилых помещений, в отношении которых согласно проектной декларации №61-001643 в ред. на 09.12.2024 заключено 26 ДДУ (25 в отношении жилых помещений, 1 нежилого помещения, при этом первый ДДУ заключен 26.07.2024). Также в состав данного объекта входит 52 наименования помещений общего пользования общей площадью 1403,25 кв.м. Таким образом, по объектам 1 и 2 имелись заключенные до 01.09.2024 договоры участия в долевом строительстве, одним из условий которых является установление гарантийного срока для объекта долевого строительства – 5 лет. Как следует из ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с участниками долевого строительства договоры участия в долевом строительстве и передавший им согласно договору помещения в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома. Поскольку владельцы помещений в многоквартирном доме приобретают как право собственности на собственно жилые помещения, так и, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право долевой собственности на помещения, входящие в состав общего имущества дома, наличие строительных недоделок в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений, а также управляющей организации. При этом нельзя не учитывать, что выдача застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию с указанием соответствия построенного объекта техническим нормам и правилам не освобождает его от обязанности устранить допущенные при строительстве нарушения, выявленные в течение гарантийного срока. Между тем, многоквартирный дом представляет собой неделимую и сложную недвижимую вещь и любая квартира в многоквартирном доме является принадлежностью главной вещи - совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома; все работы по проектированию и возведению многоквартирного жилого дома являются едиными для дома в целом, межпанельные швы являются общим имуществом (ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 - 40 ЖК РФ), при этом собственникам квартир в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому, устанавливая гарантию качества соответствующего имущества по договору участия в долевом строительстве, застройщик, по сути, гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом. Аналогичная правовая позиция отражена и в судебной практике (определение Верховного Суда РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5), определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.07.2021 по делу № 88-12768/2021, № 2-22/2020; определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2020 № 88-15858/2020). В части сроков предъявления требований к качеству этих помещений и общего имущества в соответствующем доме должны приниматься во внимание и положения статьи 756 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона № 2300-1 о пятилетнем сроке предъявления претензий к качеству работ, выполненных в отношении строения или иного недвижимого имущества. Исходя из указанных выше положений законодательства гарантийный срок распространяется, в т.ч., и на помещения общего пользования. В связи с внесением застройщиком изменений в проекты договоров на объекты № 1 и № 2 в части уменьшения на них гарантийного срока до 3 лет уменьшается и гарантийный срок на общее имущество. Таким образом, складывается ситуация, когда на один и тот же объект у участников долевого строительства, заключивших договоры до 01.09.2024, указан гарантийный срок – 5 лет, а у участников долевого строительства, заключивших договоры после 01.09.2024 – 3 года. Однако, в связи с тем, что их доля в общем имуществе в натуре не выделяется, у застройщика сохраняются обязательства в части гарантийного срока в отношении всего такого имущества. Законодатель предусматривает различные способы управления многоквартирными домами. Наиболее распространенными способами в настоящее время являются передача управления многоквартирным домом управляющей компании - УК либо создание жильцами товарищества собственников. Исходя из п. 8 ст. 138 ЖК РФ эксплуатирующая организация обязана представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами. В том числе путем обращения в суд. В соответствии с п. 7 ст. 138 ЖК РФ эксплуатирующая организация обязана принимать для этого все возможные меры. Таким образом, управляющей компании или товариществу собственников жилья принадлежит субъективное право требовать устранения выявленных дефектов многоквартирного дома и участвовать в деле в качестве законного представителя собственников жилых помещений. Из изложенного следует, что даже при наличии одного договора участия в долевом строительстве, заключенного до 01.09.2024, управляющая организация будет вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении выявленных недостатков в общем имуществе многоквартирного дома в пределах установленного таким договором гарантийного срока – 5 лет. Из указанного выше следует, что установление ООО «СЗ КП №4» для участников долевого строительства объектов № 1 и № 2, заключающих договоры после 01.09.2024, гарантийного срока на объект долевого строительства в 3 года поставит их в неравное правовое положение по отношению к участникам долевого строительства указанных объектов, заключивших договоры до 01.09.2024, что недопустимо. Кроме того, участник долевого строительства является более слабой стороной договора, которая не участвует в разработке проекта договора. Отметим, свобода договора в отношениях с потребителями означает, что условия договора участия в долевом строительстве не должны ограничивать предусмотренные законом права потребителя и могут улучшать положение участника долевого строительства (то есть предоставлять ему больше прав, чем предусмотрено законодательством), а не ухудшать его (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019). Таким образом, п. 6.2 проектов договоров нуждается в изменении гарантийного срока на объект: пять лет вместо трех. Учитывая изложенное, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, размещенные в ЕИСЖС, не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждаются в корректировке. Таким образом необходимо привести в соответствие с действующим законодательством условия проектов договоров, размещенных в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, а также направить уведомления всем участникам долевого строительства по заключенным договорам участия в долевом строительстве в прежней редакции о заключении дополнительных соглашений в связи с внесенными изменениями в проекты договоров участия в долевом строительстве. Дополнительно обращаем внимание, что в случае игнорирования замечаний к проекту договора участия в долевом строительстве, изложенных в предостережении, Служба вправе согласно п. 11 ч. 6 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ обратиться в суд с исковым заявлением в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства об обязании застройщика внести изменения в проект договора участия в долевом строительстве. ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: принять меры ООО «СЗ КП №4» : 1. по размещению (актуализации) в ЕИСЖС (https://дом.рф/) информации в составе и в установленные сроки, предусмотренные ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». 2. по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства в части привидения в соответствие с действующим законодательством условий договоров участия в долевом строительстве и проектов договоров, размещенных в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой