РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТОЛИЦЫНО"
№61251176140118449709

🔢 ИНН:
2366024462
🆔 ОГРН:
1202300068761
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
26.06.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТОЛИЦЫНО" (ИНН: 2366024462)

Смотреть все проверки данной организации (3 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Данные о прокуратуре

Наименование проверочного листа Прокуратура Ростовской области

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 2366024462
ОГРН проверяемого лица 1202300068761
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СТОЛИЦЫНО"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

ОКВЭДЫ

Реквизиты предписания об устранении выявленных нарушений в результате проведения КНМ 71.12.2
Наименование проверочного листа Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Асланова Людмила Сергеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате мотивированное представление от 26.06.2025 № 302
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 133 от 25.03.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО СЗ «Столицыно» (ИНН 2366024462) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) по адресу: Ростовская область, г. Аксай, поле № 18. Участок № 1 (далее – объект). Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства – 30.04.2027. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-001707 – 4 квартал 2026 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-001707 от 03.12.2024 c изменениями по состоянию на 04.06.2025 планируемый срок передачи объектов долевого строительства – 30.04.2027, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2026 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком не изменялись. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Столицыно» (ИНН 2366024462) по объекту размещена следующая информация: - разрешение на строительство № RU61-502101-40-2024 от 28.11.2024 со сроком действия до 28.11.2028; - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-068218-2024 от 18.11.2024; - положительное заключение негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 61-1-2-000029-2024 от 18.12.2024, № 61-1-2-000002-2025 от 15.01.2025; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 02.12.2024г. № КУВИ-001/2024-291980697); - проектная декларация 61-001707 от 03.12.2024 c изменениями по состоянию на 04.06.2025; - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое помещение на нежилое помещение и машино-место в редакции от 20.06.2025 (далее – проекты договоров); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2024 года, 1 квартал 2025 года; - аудиторское заключение за 2024 год; - фотографии объекта (актуальные на 29.05.2025); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства от 04.03.2024; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. ООО СЗ «Столицыно» (ИНН 2366024462) нарушены сроки опубликования и размещения изменений, вносимых в подраздел 1.1 раздела 1 проектной декларации № 61-001707 от 03.12.2024, в части изменения фирменного наименования застройщика с ООО СЗ «СКК АКСАЙ» на ООО СЗ «Столицыно». В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 20.06.2025 № ЮЭ9965-25-91921260 с 25.04.2025 произведено изменение сведений о наименовании застройщика на ООО СЗ «Столицыно». Указанные изменения подлежали внесению застройщиком в проектную декларацию не позднее 12.05.2025 (10.05.2025 – нерабочий день). Однако застройщиком изменения в подразделе 1.1 раздела 1 проектной декларации № 61-001707 от 03.12.2024 размещены 04.06.2025. Дата совершения административного правонарушения – 13.05.2025. Кроме того, застройщиком в ЕИСЖС нарушены сроки внесения изменений в проекты договоров участия в долевом строительстве в части изменения наименования с ООО СЗ «СКК АКСАЙ» на ООО СЗ «Столицыно», в сроки, установленные ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ (в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений, то есть до 29.04.2025). Проекты договоров с изменением наименования застройщика размещены в ЕИСЖС 20.06.2025. Дата совершения административного правонарушения – 30.04.2025. Указанное образует состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 2. Проведенный анализ проектов договоров, размещенных застройщиком 20.06.2025 в ЕИСЖС, по адресу: https://наш.дом.рф, показал следующее. 2.1 В пункте 1.2 проектов договоров не определены основные характеристики объекта строительства (количество этажей, общая площадь многоквартирного дома и т.п.) В пунктах 2.1, 6.2 проектов договоров не указаны сроки передачи объектов долевого строительства и сроки ввода объекта в эксплуатацию. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 1 ч. 4. ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). Таким образом, параметры строящегося многоквартирного дома являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве, и должны быть в обязательном порядке предусмотрены в проектах договоров. Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства также является существенным условием договора. В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Учитывая изложенное, срок передачи объектов долевого строительства должен быть точно определен конкретной датой и указан в проекте договоров. Законодатель предусмотрел размещение в ЕИСЖС проектов договоров участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства с целью информирования и ознакомления потенциальных участников долевого строительства с застройщиком и документами, подтверждающими его права на возводимый объект, и с существенными условиями договоров, на основании которых застройщик привлекает денежные средства, которые должны быть одинаковыми для всех участников и содержаться в проектах данных договоров, размещаемых одновременно с проектной декларацией в общедоступной системе (ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф. При этом проекты договоров участия в долевом строительстве должны соответствовать требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Таким образом, застройщик, размещая проекты договоров в ЕИСЖС до их заключения, в том числе обеспечивает права потенциальных участников долевого строительства на проверку условий договоров на предмет соблюдения законодательства РФ, требований Федерального закона № 214-ФЗ. Учитывая изложенное, указание в пунктах 1.2, 2.1, 6.2 проектов договоров условий о предмете и сроках передачи объектов долевого строительства является обязательным и данные пункты проектов договоров нуждаются в корректировке. 2.2 В соответствии с пунктом 3.1 проектов договоров «Цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства на финансирование и возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика. Цена договора рассчитана посредством умножения Проектной общей площади жилого помещения с холодными помещениями с учетом площади балкона/ лоджии с учетом понижающего коэффициента на стоимость одного квадратного метра, указанную в п. 3.2. настоящего Договора. Окончательная цена договора рассчитывается посредством умножения Фактической 5 общей площади жилого помещения с холодными помещениями с учетом площади балкона/ лоджии с учетом понижающего коэффициента на стоимость одного квадратного метра, указанную в п. 3.2. договора. Порядок взаиморасчетов между Сторонами после расчета Окончательной цены договора устанавливается п. 3.5. настоящего Договора». Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Таким образом, по договору участия в долевом строительстве цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Однако условие пункта 3.1 проектов договоров, что цена договора –денежные средства на оплату услуг Застройщика, противоречит ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ и влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.3 В соответствии с пунктом 4.3.3 подпункта 4.3 проектов договоров «Участник долевого строительства обязуется: Нести расходы по содержанию Объекта долевого строительства, в том числе: своевременно производить оплату за содержание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги, включая расходы на содержание общего имущества Многоквартирного дома и придомовой территории пропорционально своей доле, а также выполнять другие обязанности, связанные с использованием Объекта долевого строительства. Для этих целей Участник долевого строительства обязуется заключить договор на эксплуатацию и коммунальное обслуживание с выбранной Застройщиком организацией и открыть для этого лицевой счет в эксплуатирующей организации. Обязанность по уплате предусмотренных законом и договором на эксплуатацию и коммунальные услуги платежей возникает у Участника долевого строительства с момента подписания Акта приема-передачи, а при необоснованном уклонении от его подписания, в качестве ответственности за ненадлежащее исполнение и/или неисполнение своих обязательств по принятию Объекта долевого строительства, Участник долевого строительства компенсирует все возможные расходы на эксплуатацию и коммунальные услуги с момента получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта капитального строительства. Стороны договорились, что Участник долевого строительства соглашается с подбором Застройщиком формы управления Объекта капитального строительства и эксплуатирующей организации для приемки и эксплуатации Объекта капитального строительства. Настоящим Участник долевого строительства выражает согласие на заключение в будущем договора на управление и эксплуатацию дома с организацией, предложенной Застройщиком». В соответствии с пунктом 6.4 проектов договоров «Стороны достигли соглашения о том, что в случае возникновения обстоятельств, указанных в п. 6.3 настоящего договора (составление одностороннего Акта о передаче Объекта долевого строительства в одностороннем порядке), Участник долевого строительства в качестве ответственности за ненадлежащее исполнение и/или неисполнение своих обязательств по принятию Объекта долевого строительства оплачивает все возможные расходы по содержанию Объекта капитального строительства и оплате коммунальных платежей за Объект долевого строительства соразмерно его доле в праве общей долевой собственности, начиная с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта капитального строительства. В соответствии с пунктом 4.3.4 подпункта 4.3 проектов договоров «Участник долевого строительства обязуется: Уклонение Участником долевого строительства от заключения с эксплуатирующей организацией договоров на эксплуатацию Объекта долевого строительства и предоставление жилищно-коммунальных услуг не освобождает Участника долевого строительства от обязанности по возмещению расходов по оплате всех фактически произведенных эксплуатирующей организацией затрат, связанных с эксплуатацией Объекта долевого строительства и Объекта капитального строительства, соразмерно площади Объекта долевого строительства и соответствующей доли общего имущества в Объекте капитального строительства». Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застройщик (ч. 6 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). Таким образом, только с момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и с этого момента у него как у законного владельца объекта наряду с правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. На основании изложенного, возложение в пункте 4.3.3 подпункта 4.3, пункте 6.4 проектов договоров на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома и коммунальные услуги с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта капитального строительства, является неправомерным, так как уменьшает срок, предусмотренный законом, с которого участнику долевого строительства переходят права и обязанности по оплате расходов, связанных с содержанием объекта долевого строительства и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявших от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом в соответствии с требованиями подпункта 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом в данном случае заключается на срок не более чем три месяца. В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, условия пункта 4.3.4 подпункта 4.3 проектов договоров противоречат ст. 161 ЖК РФ. 2.4 В соответствии с пунктом 5.1 проектов договоров «Объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Объекта долевого строительства при условии, если факт ненадлежащего качества выявлен в течение гарантийного срока». В соответствии с пунктом 5.2 проектов договоров «В случае, если Объект долевого строительства построен с отступлениями от вышеуказанных требований, приведших к ухудшению качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика только безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, исчисляемый с даты письменного обращения Участника долевого строительства». В ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Таким образом, условия пункта 5.1 проектов договора противоречат требованиям ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающим, что объект долевого строительства должен соответствовать ни только требованиям проектном документации и градостроительных регламентов, но также условиям договора и иным обязательным требованиям. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч.ч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия пункта 5.2 проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя гражданина - участника долевого строительства, и не соответствуют требованиям ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Кроме того, пункт 5.2 проектов договоров ухудшает положение участников долевого строительства по отношению к нормам, установленным ч. 1, ч. 2 ст. 7 Федеральным законом № 214-ФЗ. 2.5 В соответствии с пунктом 5.3 проектов договоров «Свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства и соответствия его условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов и проектной документации является Разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта капитального строительства, полученное Застройщиком в установленном действующим законодательством РФ порядке». В соответствии с абзацем 4 пункта 6.5.1 проектов договоров «При этом, Стороны учитывают тот факт, что получение Застройщиком Разрешения на ввод Объекта капитального строительства в эксплуатацию подтверждает завершение строительства в полном объеме как Объекта капитального строительства, так и Объекта долевого строительства и их соответствие условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации, и иным обязательным требованиям, а также подтверждает отсутствие каких-либо существенных недостатков при создании Объекта долевого строительства». В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Кроме того, ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства и соответствия его условиям договора, а пункт 5.3, абзац 4 пункта 6.5.1 проектов договоров по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.6 В соответствии с пунктом 5.6 проектов договоров «Выявление недостатков Объекта долевого строительства, которые не делают его не пригодным для использования по назначению, не является основанием для отказа от принятия Участником долевого строительства Объекта долевого строительства. В этом случае устранение недостатков осуществляется в рамках гарантийных обязательств Застройщика. В случае выявления недостатков Объекта долевого строительства, Стороны составляют Акт обследования Объекта долевого строительства, который подписывается Сторонами. Участник долевого строительства обязан предоставить застройщику доступ в Объект долевого строительства для совместной оценки и фиксации объема материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, и для составления и подписания комиссионного акта обследования. В случае непредставления/уклонения Участником долевого строительства от предоставления Застройщику доступа в Объект долевого строительства для совместной оценки и фиксации объема материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, к Застройщику не применяются меры ответственности, предусмотренные частью 2 статьи 6 ФЗ № 214- ФЗ». В соответствии с пунктом 6.5.1 проектов договоров «Сторонами согласовано, что Участник долевого строительства обязуется, в течение 7 (семи) календарных дней со дня получения сообщения Застройщика о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства (п. 6.3. настоящего договора), совершить действия для принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи. Если у Участника долевого строительства имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства либо он построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования по назначению, Участник долевого строительства в течение 7 (семи) календарных дней обязуется представить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Акта приема-передачи, в случае не предоставления указанного отказа наступают последствия, предусмотренные п. 6.3 настоящего договора (составление одностороннего Акта о передаче Объекта долевого строительства в одностороннем порядке). Участник долевого строительства вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства, связанные с существенными недостатками, которые делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования по назначению. Под существенными недостатками Стороны понимают отступления от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, градостроительных регламентов, от иных обязательных требований, которые делают Объект долевого строительства не пригодным для проживания. Выявление недостатков Объекта долевого строительства, которые не делают Объект долевого строительства не пригодным для проживания, не являются основанием для отказа от принятия Объекта долевого строительства. В случае, если выявленные Участником долевого строительства несоответствия Объекта долевого строительства не относятся к существенным недостаткам, они рассматриваются Сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия Участником долевого строительства Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока, после передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в соответствии с условиями настоящего Договора. Отказ Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи в соответствии с условиями настоящего Договора, в связи с выявленными Участником долевого строительства несущественными недостатками, при условии наличия у Застройщика Разрешения на ввод Объекта капитального строительства в эксплуатацию и получения Участником долевого строительства уведомления от Застройщика о завершении строительства Объекта недвижимости согласно п. 6.3. настоящего Договора, признается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Следует учитывать, что ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, а не представление застройщику письменного мотивированного отказа от подписания передаточного акта в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта. Необходимо отметить, что согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2. соразмерного уменьшения цены договора; 3. возмещения своих расходов на устранение недостатков. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Также Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Определение в указанных пунктах проектов договоров несущественных дефектов, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренные ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ на требование от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст. 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона. Необходимо отметить, что согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой