Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПАНОРАМА-2"
№61251176140118454813

🔢 ИНН:
6162049804
🆔 ОГРН:
1076162005248
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
26.06.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПАНОРАМА-2" (ИНН: 6162049804)

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Подробная информация

Данные о прокуратуре

Наименование проверочного листа Прокуратура Ростовской области

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 6162049804
ОГРН проверяемого лица 1076162005248
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПАНОРАМА-2"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Чебанян Софья Богосовна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате мотивированное
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Панорама-2» (далее – ООО «СЗ «Панорама-2») (ИНН 6162049804). Юридический адрес: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Нижнебульварная, зд. 6, оф. 606 (указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) гражданина или наименование организации (в родительном падеже), их индивидуальные номера налогоплательщика) На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 133 от 25.03.2025, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением № 319 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: ООО «СЗ «Панорама-2» является застройщиком жилого комплекса с автостоянкой и встроенными помещениями общественного назначения по адресу: пр. Богатяновский спуск, д.3а в г. Ростове-на-Дону (1-й договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 04.08.2022, первоначальный срок ввода в эксплуатацию – 2 квартал 2025 года, срок ввода не переносился, первоначальный срок передачи – 30.09.2025. В соответствии с проектной декларацией № 61-001320 с изменениями от 10.12.2024 срок передачи – 30.12.2025. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Панорама-2» размещена информация о строительстве: - разрешение на строительство (№61-310-001501-2021 от 22.11.2021 сроком действия до 22.11.2025); - проектная документация; - экспертиза проектной документации; - результаты инженерных изысканий; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.02.2022, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.02.2022); - проектная декларация (61-001320 в редакции от 10.06.2025); - проекты договоров участия в долевом строительстве; - аудиторское заключение за 2022, 2023, 2024 годы; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3,4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1 квартал 2025 года; - фотографии (актуальные на 05.05.2025); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения об открытии расчетного счета. 1. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ. 1. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. В соответствии с п.п. «и» п. 9 Правил, застройщик, определяемый в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, размещает в ЕИСЖС промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за 1 квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Однако, в нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и», п. 9 Правил ООО «СЗ «Панорама-2» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1 квартал 2025 года размещена не в установленный законом срок. Последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 1 квартал 2025 года – 30.04.2025. Промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1 квартал 2025 года размещена 05.05.2025, то есть с нарушением срока, установленного ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ. Соответственно, датой совершения правонарушения является 01.05.2025. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. 2. В результате анализа условий договора установлено нарушение положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 1) Согласно п. 4.4 договора: «Если по результатам обмеров Объекта Общая приведенная площадь Объекта превысит Проектную общую приведенную площадь Объекта и такое расхождение будет находиться в пределах 3 % (включительно), то Участник обязан оплатить сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 Договора. Оплата осуществляется Участником путем перечисления денежных средств в рублях на расчетный счет Застройщика в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Акта сверки взаиморасчетов, составленного по форме Приложения № 4 к настоящему Договору, либо получения от Застройщика письменного требования или уведомления о завершении строительства Жилого дома, направляемого в адрес Участника в соответствии с п.5.5 Договора». В соответствии с п. 4.5 договора: «Если по результатам обмеров Объекта Общая приведенная площадь Объекта будет меньше Проектной общей приведенной площади Объекта на 3% Застройщик обязан возвратить Участнику сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 Договора. Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях Участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Акта сверки взаиморасчетов, составленного по форме Приложения № 3 к настоящему Договору». Согласно пп. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. При этом застройщик не устанавливает порядок взаиморасчетов в случае уменьшения или увеличения площади в пределах от 3% до 5%. Таким образом, положения п. 4.4, п. 4.5 договора создают правовую неопределенность и возможность их произвольного толкования. 2) Согласно п. 5.5 договора: «Застройщик не менее чем за месяц до наступления Срока Передачи Объекта уведомляет Участника о завершении строительства Жилого дома в соответствии с Договором и получении им Разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию, о готовности к передаче Объекта, а также о необходимости принятия Участником по Передаточному Акту Объекта и о последствиях его бездействия, направлением по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Участника, указанному в п. 11.3 настоящего Договора либо вручением Участнику лично под расписку. Застройщик вправе осуществить отправку указанного уведомления на адрес электронной почты Участника, если такое право предоставлено Застройщику действующим законодательством. При изменении адреса Участника последний обязуется в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты такого изменения заказным письмом с уведомлением известить об этом Застройщика. Все негативные последствия не уведомления Застройщика об изменении адреса несет Участник». В соответствии с п. 11.3 договора: «Любые уведомления/ требования по настоящему Договору совершаются в письменной форме и если иное не предусмотрено Договором, вручаются лично уполномоченному представителю под расписку либо направляются в виде заказного письма или телеграммы с уведомлением, направленным: в отношении Застройщика - в соответствии с его реквизитами, указанными в п. 12 Договора, а в отношении Участника - по почтовому адресу, указанному в п. 12 Договора». В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 67 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Кроме того, обязанность и способы для направления застройщиком уведомлений участникам долевого строительства предусмотрены в ч. 3 ст. 6, ч. 4 ст. 8, ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. По почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручение участнику долевого строительства лично под расписку. Также, в соответствии с ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, обеспечить свободный доступ к информации (раскрывать информацию), предусмотренную настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. С учетом изложенного уведомление считается надлежащим образом направленным застройщиком в случае отправления участнику долевого строительства способом, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено направление застройщиком уведомлений участникам долевого строительства на адрес электронной почты. Таким образом, условия п. 5.5, п. 11.3 договора противоречат друг другу и требованиям ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3) Согласно п. 5.7 договора: «Участник вправе отказаться от принятия Объекта и подписания Передаточного Акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту, связанные с существенными недостатками, которые делают Объект непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования по назначению. Под существенными недостатками Стороны понимают отступление от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований. При этом, Стороны учитывают тот факт, что получение Застройщиком Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома подтверждает завершение строительства в полном объеме как Жилого дома, так и Объекта и их соответствие условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации, и иным обязательным требованиям, а также подтверждает отсутствие при создании Объекта каких-либо существенных недостатков.» В соответствии с п. 6.1 договора: «Свидетельством надлежащего качества Объекта и соответствия его условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов и проектной документации, а также иным обязательным требованиям является Разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию, полученное Застройщиком в установленном законодательством порядке». Согласно ст. 55 ГК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, а п. 5.7 договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, в связи с чем является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Таким образом, условия п. 5.7, п. 6.1 договора противоречат действующему законодательству. 4) Согласно п. 7.1.4 договора: «Участник с даты принятия Объекта (п.5.3 Договора) несет бремя содержания Объекта, в том числе расходы по ремонту и содержанию общего имущества Жилого дома и обеспечению Объекта коммунальными ресурсами, в том числе израсходованными в отношении мест общего пользования Жилого дома, в соответствии с действующим законодательством. Для этих целей Участник обязуется заключить договор на предоставление услуг управления Жилым домом, ремонта и содержания общего имущества Жилого дома и коммунальных услуг с выбранной Застройщиком организацией, открыть для этого лицевой счет в организации, осуществляющей управление Жилым домом (далее – «Управляющая Организация»)». В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса (участником долевого строительства), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом действующее законодательство не предусматривает обязанность подписания участником долевого строительства договора с управляющей организацией. Таким образом, п. 7.1.4 договора противоречит действующему законодательству. 5) Согласно п. 7.1.6 договора: «Уступка Участником права требования по настоящему Договору допускается только после государственной регистрации настоящего Договора, уплаты Участником в соответствии со статьей 4 настоящего Договора в полном объеме (с учетом дополнительных уточнений) обусловленной настоящим Договором цены, исключительно с письменного согласия Застройщика. Уступка прав требований по настоящему Договору подлежит государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Все последующие уступки прав требований, совершаемые новым участником долевого строительства (далее – «Новый Участник»), осуществляются при условии письменного согласия Застройщика. В случае уступки Участником, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по Договору или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к Новому Участнику с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований Участника по настоящему Договору, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому Договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним Участником.» Из содержания ч. 1 ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, п. 7.1.6 противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 6) Согласно п. 7.1.8 договора: «Любые ремонтные и отделочные работы в Объекте до его оформления в собственность Участника могут осуществляться только с предварительного письменного согласия Застройщика». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно с ч. 2 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, положения пункта 7.1.8 договора о запрете участникам долевого строительства осуществлять в объекте долевого строительства любые ремонтные и отделочные работы до регистрации права собственности, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. Таким образом, положения п. 7.4 договора должны быть приведены в соответствие с требованиями ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО «СЗ «Панорама-2» за аналогичные нарушения объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований. Учитывая изложенное, договоры нуждаются в корректировке. 3.Согласно разделу 17.1 проектной декларации № 61-001320 в редакции от 10.06.2025 планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости 2 квартал 2025 года. Вместе с тем, извещение о завершении строительства объекта жилого комплекса с автостоянкой и встроенными помещениями общественного назначения по адресу: пр. Богатяновский спуск, д. 3а в г. Ростове-на-Дону в Региональную службу ГСН РО не поступало. Нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию может повлечь изменение срока передачи объектов долевого строительства, нарушение прав участников долевого строительства. В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Таким образом, в случае невозможности передачи объектов долевого строительства в срок, предусмотренный договором участия в долевом строительстве, застройщик не позднее чем за два месяца обязано направить участникам долевого строительства информацию о переносе срока передачи помещений участникам долевого строительства, а также о необходимости подписания дополнительных соглашений. При этом, необходимо учитывать следующее. В соответствии со ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в ЕИСЖС (наш.дом.рф) в электронной форме формируется единый реестр проблемных объектов (далее – ЕРПО). При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона . Таким образом, в случае нарушения застройщиком сроков завершения строительства многоквартирного дома более чем на 6 месяцев, объект может быть включен в ЕРПО, что повлечет правовые последствия, в частности, приостановление регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан – участников долевого строительства.

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой