РОСПРОВЕРКИ

Проверка ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОННЕФТЕСТРОЙ-АКСАЙ"
№61251176140118483938

🔢 ИНН:
2311310859
🆔 ОГРН:
1202300055946
🔍 Тип проверки:
Объявление предостережения
📌 Статус:
Предостережение объявлено
⚠️ Нарушения:
Да
📅 Дата начала:
01.07.2025

РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ организовало проверку (статус: Предостережение объявлено) . организации ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОННЕФТЕСТРОЙ-АКСАЙ" (ИНН: 2311310859)

Смотреть все проверки данной организации (3 шт.) →

🔔 Получайте уведомления о новых проверках!

Будьте в курсе всех проверок этой организации в реальном времени

Подписаться

Общая информация

Проверяющая организация:
РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Регион:

Подробная информация

Данные о прокуратуре

Наименование проверочного листа Прокуратура Ростовской области

Вид контроля(надзора) и его номер

Значение Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Вид КНМ

Значение Объявление предостережения

Сведения о контролируемом лице

ИНН проверяемого лица 2311310859
ОГРН проверяемого лица 1202300055946
Наименование проверочного листа ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОННЕФТЕСТРОЙ-АКСАЙ"
об отнесении контролируемого лица к субъектам малого и среднего бизнеса Микропредприятие
Тип контролируемого лица: юл\ип или фл ЮЛ

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Тип объекта

Значение Деятельность и действия

Вид Объекта

Значение Многоквартирные дома

Подвид объекта

Значение Многоквартирные дома

Категория риска - Справочник

Значение низкий риск

Инспекторы

ФИО должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ Золотых Юлия Алексеевна

Должность должностного лица, уполномоченного на проведение КНМ

Значение Главный специалист отдела по контролю за организационно-правовым порядком долевого строительства Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области

Контрольно надзорный орган

Значение РЕГИОНАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Основания проведения КНМ

Формулировка сведения о результате Мотивированное представление
Признак главной записи Нет
Требует согласования Нет

Тип основани проведения КНМ

Может иметь текст в свободной форме Да
Требует согласования Нет
Требует указания даты Нет

Описание

Значение 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями № 133 от 25.03.2025, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона № 214-ФЗ в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ, и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила), осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ Доннефтестрой-Аксай» (ИНН 2311310859) размещена информация о строительстве: «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) по адресу: «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) по адресу: Ростовская область, г. Аксай. Земельный участок к.н. 61:02:0600010:21978. Участок 2», расположенный по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Александра Невского, 4 (лит. 2.1, 2.2) и «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) по адресу: Ростовская область, г. Аксай. Земельный участок к.н. 61:02:0600010:21988. Участок 3», расположенный по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Княжеская, 1 (лит. 3.1): - разрешение на строительство (№RU61-502101-47-2022 от 25.11.2022 сроком действия до 25.05.2029); - разрешение на строительство (№RU61-502101-50-2022 от 20.12.2022 сроком действия до 20.06.2031); - экспертизы проектной документации (№ 61-2-1-2-020658-2023 от 20.04.2023; №61-2-1-2-037089 от 29.06.2023; №61-2-1-2-003103-2023 от 26.01.2023; №61-2-1-2-086347-2022 от 08.12.2022; №61-2-1-2-047329-2023 от 14.08.2023); - экспертизы результатов инженерных изысканий; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.07.2023, 05.03.2024, договор №10 аренды земельного участка от 24.07.2023; договор №11 аренды земельного участка от 01.09.2023); - проектная декларация (61-001577 в редакции от 09.06.2025); - проектная декларация (61-001621 в редакции от 09.06.2025); - проекты договоров участия в долевом строительстве (в редакции от 27.06.2025); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2, 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года, 1 квартал 2025 года; - аудиторское заключение за 2023 и 2024 годы; - фотографии (актуальные на 03.06.2025); - градостроительный план земельных участков; - схема планировочной организации земельных участков; - извещения о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - информация о первом договоре участия в долевом строительстве; Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. 1. Учитывая изложенное, информация ООО «СЗ Доннефтестрой-Аксай» размещена в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, нарушений требований статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 9 Правил не выявлено. 2. Размещенные проекты договоров участия в долевом строительстве от 27.06.2025 по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Александра Невского, 4 (лит. 2.1, 2.2) соответствуют требованиям законодательства. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) по адресу: ул. Княжеская, 1 (лит. 3.1) установлены нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 2.1. Согласно п. 4.7 проекта договора (по ул. Княжеская, 1 (лит. 3.1)): «В случае изменения проектной документации на Квартиру, указанную в п. 3.2. настоящего договора, в пределах не более 5% от площади жилого или нежилого помещения, Участник подтверждает свое согласие на такое изменение. Оформление дополнительных соглашений и согласий не требуется. В случае изменения проектной документации на Квартиру, указанную в п. 3.2. настоящего договора, в пределах от 5% до 10% от площади жилого или нежилого помещения, Застройщик уведомляет об этом Участника заказным письмом с уведомлением о вручении. При неполучении Застройщиком ответа от Участника в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты получения такого уведомления, Стороны считают, что согласие Участника получено. Оформление дополнительных соглашений производится по требованию Участника». В соответствии с п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Следовательно, такое изменение цены договора требует обязательного согласования с участниками долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, подписания соответствующих дополнительных соглашений и регистрации их в Росреестре. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о цене договора участия в долевом строительства является существенным. Таким образом, поскольку условие договора о цене объекта долевого строительства является существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данного условия не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ прямо предусмотрено, что цена договора может быть изменена только по соглашению сторон. Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон №2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Следовательно, соглашение об изменении цены договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и порождает правовые последствия лишь после таковой. Таким образом, изменение цены договора участия в долевом строительстве должно осуществляется путем заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. Следовательно, п. 4.7 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.2. Согласно п. 6.7 проекта договора (по ул. Княжеская, 1 (лит. 3.1)): «При обнаружении в пределах гарантийного срока недостатков Объекта, за которые отвечает Застройщик, Участник вправе требовать их безвозмездного устранения Застройщиком в разумный срок». Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, п. 6.7 проекта договора требует корректировки. 2.3. Согласно п. 7.1.3 проекта договора (по ул. Княжеская, 1 (лит. 3.1)): «Участник с момента подписания Передаточного акта самостоятельно несет расходы по содержанию Объекта, в том числе обеспечению Объекта энергоресурсами, а также расходы по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию Жилого дома в соответствии с действующим законодательством. Для этих целей Участник обязуется заключить договор на эксплуатацию и коммунальное обслуживание с выбранной Застройщиком организацией, открыть для этого лицевой счет в эксплуатирующей организации». В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса (участником долевого строительства), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом действующее законодательство не предусматривает обязанность подписания участником долевого строительства договора с управляющей организацией. Таким образом, положение пункта 7.1.3 проекта договора должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством РФ. 2.4. Согласно п. 7.1.5 проекта договора (по ул. Княжеская, 1 (лит. 3.1)): «Обязательства Участника по настоящему Договору считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с п. 4 настоящего Договора, выполнения иных обязательств, вытекающих из настоящего Договора и подписания Сторонами Передаточного акта». В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствуют иные обязательства участника долевого строительства. Таким образом, п. 7.1.5 проекта договора противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2.5. Согласно п. 7.1.12 проекта договора (по ул. Княжеская, 1 (лит. 3.1)): «Участник долевого строительства обязуется не препятствовать строительству и эксплуатации по завершению строительства, в том числе дает согласие на установку, размещение металлоконструкции (элемента светового решения фасада здания) с наименованием, с логотипом – символом Застройщика». В соответствии со ст. 1 Федерального закона №214-ФЗ настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом в предмет договора участия в долевом строительстве не входят вопросы установки рекламных конструкций. В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Субъекты Российской Федерации устанавливают предельные сроки, на которые могут заключаться договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, в зависимости от типов и видов рекламных конструкций и применяемых технологий демонстрации рекламы, но не менее чем на пять лет и не более чем на десять лет. Конкретные сроки договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, устанавливаются соответственно органом исполнительной власти, органом местного самоуправления муниципального района, органом местного самоуправления муниципального округа или органом местного самоуправления городского округа в зависимости от типа и вида рекламной конструкции, применяемых технологий демонстрации рекламы в границах соответствующих предельных сроков. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами настоящего Федерального закона и гражданского законодательства. Согласно ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится также и принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, условие п. 7.1.13 проекта договора противоречит ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Учитывая изложенное, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, размещенные в ЕИСЖС, не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждаются в корректировке. Таким образом необходимо привести в соответствие с действующим законодательством условия проектов договоров, размещенных в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, а также направить уведомления всем участникам долевого строительства по заключенным договорам участия в долевом строительстве в прежней редакции о заключении дополнительных соглашений в связи с внесенными изменениями в проекты договоров участия в долевом строительстве. Дополнительно обращаем внимание, что в случае игнорирования замечаний к проекту договора участия в долевом строительстве, изложенных в предостережении, Региональная служба ГСН РО вправе согласно п. 11 ч. 6 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ обратиться в суд с исковым заявлением в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства об обязании застройщика внести изменения в проект договора участия в долевом строительстве. 3. Так же по анализу имеющихся в Региональной службе ГСН РО документов (проектной документации, заключения экспертизы, рекламных буклетов) установлено следующее. В соответствии с рекламным буклетом ООО «СЗ Доннефтестрой-Аксай», который распространяет застройщик в местах продаж, проект многоквартирного дома предполагает зарядную станцию для электромашин. При анализе положительных заключений негосударственных экспертиз от 2022, 2023 г.г. и схемы планировочной организации земельного участка от 2023 года, размещенных в ЕИСЖС, установлено отсутствие указания на зарядную станцию для электромашин, на закрытую территорию Жилого комплекса, охрану, видеонаблюдение, зон выгула собак и барбекю, кафе, ресторанов, торговый и детский центр, кофейню, студию цветов, магазины, аллеи с фонтанами и медицинский центр. ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: принять меры ООО «СЗ Доннефтестрой-Аксай»: 1. по размещению (актуализации) в ЕИСЖС (https://дом.рф/) информации в составе и в установленные сроки, предусмотренные ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства»; 2. по недопущению нарушения прав участников долевого строительства в части предоставления достоверной информации о проекте строительства, в том числе в презентационных материалах, размещенной информации в сети «Интернет», средствах массовой информации; 3. по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства в части привидения договора, размещенного в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствие с действующим законодательством.

Тип документа

Наименование Выписка о проведении мероприятия
Код VP_VII
Вакансии вахтой