Предостережение:

• 1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями № 133 от 25.03.2025, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона № 214-ФЗ в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ, и в правилах размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила), осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ ЖК Александровский парк» размещена информация о строительстве многоквартирных жилых домов, с магазинами на первом этаже, площадью не более 5000 кв.м. (корпусы 1 и 2)», расположенных по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, д. 135-а: - разрешение на строительство № 61-59-97-2023 от 09.11.2023 со сроком действия до 09.11.2026, с внесением изменений от 06.11.2024, 14.11.2024, 27.03.2025; - заключение экспертизы проектной документации от 08.11.2017 №77-2-1-3-0553-17, от 08.05.2024 № 61-2-1-2-022352-2024, от 24.05.2024 № 61-2-1-2-0255500-2024, от 08.09.2023 № 61-2-1-2-053683-2023, от 18.10.2024 № 61-2-1-2-061640-2024; - технический отчет об инженерно-экологических изысканиях№44/16-ИЭИ; - технический отчет об инженерно-геологических изысканиях№10/16-ИГИ; - права на земельный участок (договор аренды от 14.09.2023, выписки из ЕГРН от 18.10.2023, свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 21.06.2016); - проектная декларация №61-001555 по состоянию на 02.06.2025; - проекты договоров участия в долевом строительстве (в редакции от 14.03.2025); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2023 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2024 года и 1 квартал 2025 года; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта – по состоянию на 02.06.2025; - извещение о начале строительства; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - сведения об открытии расчетного счета застройщика; - сведения о первом договоре участия в долевом строительстве. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом выявлены нарушения требований ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Согласно п.п. «к» п. 9 Правил застройщик размещает в ЕИСЖС годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в отношении такой отчетности за каждый год, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторское заключение в отношении такой отчетности размещаются не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Однако, в нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «к» п. 9 Правил ООО «СЗ ЖК Александровский парк» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта не размещено аудиторское заключение за 2024 год. Последний день срока размещения аудиторского заключения за 2024 год – 30.04.2025. Датой совершения правонарушения является 01.05.2025. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. 2. Анализ проектов договоров (далее – проект договора), размещенных застройщиком 14.03.2025, показал следующее. 2.1. B соответствии c п. 3.8. и п. 8.4.1 проекта договора: «УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА не имеет права осуществлять платежи по Договору до даты государственной регистрации настоящего Договора. В случае оплаты УЧАСТНИКОМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА цены Договора или части цены договора до даты государственной регистрации настоящего Договора, УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА возмещает ЗАСТРОЙЩИКУ расходы на уплату административных штрафов, связанных с нарушением порядка привлечения денежных средств УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, предусмотренного Законом о Долевом Участии». Пункт 8.4.1 «В случае безосновательного одностороннего отказа УЧАСТНИКА от исполнения Договора, УЧАСТНИК обязан уплатить ЗАСТРОЙЩИКУ штрафы, пени, проценты от цены договора и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов в соответствии с 214 ФЗ». В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени), возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Диспозитивный характер положений ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующим потребителям определенный объем их прав и направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях только улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Данная позиция изложена в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, определении Верховного суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320. В связи с этим застройщик не вправе в проекте договора предусматривать дополнительную ответственность участника долевого строительства, не предусмотренную Федеральным законом №214-ФЗ. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в пунктах проекта договора ответственность участника долевого строительства. Учитывая изложенное, п. 3.8 и п. 8.4.1. проекта договора противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляют законные права участников долевого строительства. При этом следует учитывать, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, размещенные в ЕИСЖС, не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждаются в корректировке. Таким образом необходимо привести в соответствие с действующим законодательством условия проектов договоров, размещенных в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, а также направить уведомления всем участникам долевого строительства по заключенным договорам участия в долевом строительстве в прежней редакции о заключении дополнительных соглашений в связи с внесенными изменениями в проекты договоров участия в долевом строительстве. Дополнительно обращаем внимание, что в случае игнорирования замечаний к проекту договора участия в долевом строительстве, изложенных в предостережении, Служба вправе согласно п. 11 ч. 6 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ обратиться в суд с исковым заявлением в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства об обязании застройщика внести изменения в проект договора участия в долевом строительстве. ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: принять меры ООО «СЗ ЖК Александровский парк»: 1) по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства и по размещению в ЕИСЖС (https://дом.рф/) информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства Российской Федерации – от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства»; 2) по недопущению нарушения прав граждан-участников долевого строительства в части привидения договора, размещенного в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствие с действующим законодательством.